Εάν σχεδιάζετε να χτίσετε ή να ανακαινίσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, η πλοήγηση στο σύστημα έκδοσης οικοδομικών αδειών της χώρας είναι απαραίτητη. Η ελληνική νομοθεσία κάνει διάκριση μεταξύ διαφορετικών κατηγοριών αδειών ανάλογα με την κλίμακα, τον σκοπό και τον τεχνικό αντίκτυπο των οικοδομικών εργασιών. Είτε κατασκευάζετε ένα νέο σπίτι είτε κάνετε μικρές αναβαθμίσεις, η κατανόηση αυτών των τύπων αδειών θα σας βοηθήσει να διασφαλίσετε ότι το έργο σας συμμορφώνεται με τους εθνικούς και τοπικούς κανονισμούς.
Οι δύο κύριες κατηγορίες αδειών είναι οι Πλήρης οικοδομική άδεια (Οικοδομική Άδεια) και το Άδεια οικοδομής μικρής κλίμακας (Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας). Κάθε ένα από αυτά έχει συγκεκριμένα κριτήρια, απαιτήσεις υποβολής και διαδικασίες έγκρισης που διέπονται από την ελληνική νομοθεσία και το εθνικό ηλεκτρονικό σύστημα αδειοδότησης, γνωστό ως e-Άδειες.
Πότε χρειάζεστε πλήρη οικοδομική άδεια στην Ελλάδα;
Η πλήρης οικοδομική άδεια είναι απαραίτητη για μεγάλα κατασκευαστικά έργα, όπως η ανέγερση νέας κατοικίας, η επέκταση υφιστάμενης οικοδομής ή η πραγματοποίηση δομικών αλλαγών που επηρεάζουν τη σταθερότητα του κτιρίου. Η άδεια αυτή απαιτείται επίσης για χωματουργικές εργασίες μεγάλης κλίμακας, εκσκαφές βάθους άνω των 0,8 μέτρων και για την κατασκευή πισινών ή τοίχων αντιστήριξης. Για την απόκτηση πλήρους άδειας, ο αιτών πρέπει να υποβάλει λεπτομερή φάκελο που περιλαμβάνει αρχιτεκτονικά σχέδια, δομικούς υπολογισμούς, μελέτες ενεργειακής απόδοσης, γεωτεχνικές εκθέσεις, εάν χρειάζεται, και διάφορα τεχνικά σχέδια.
Τα έγγραφα αυτά εξετάζονται από την τοπική Υπηρεσία Δόμησης μέσω της εθνικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας αδειοδότησης, γνωστής ως Το TEE μου. Μόλις εγκριθεί, η άδεια ισχύει συνήθως για τέσσερα έτη σε περιπτώσεις κατοικιών και έως έξι έτη για πιο εκτεταμένα έργα. Ο χρόνος διεκπεραίωσης ποικίλλει, αλλά γενικά διαρκεί έως 45 εργάσιμες ημέρες, υπό την προϋπόθεση ότι όλα τα απαραίτητα έγγραφα είναι πλήρη και συμβατά με την ισχύουσα νομοθεσία.
Τι είναι η οικοδομική άδεια μικρής κλίμακας και πότε χρησιμοποιείται;
Για λιγότερο πολύπλοκα έργα, μια Άδεια Δόμησης Μικρής Κλίμακας είναι συχνά επαρκής. Αυτή αφορά εργασίες που δεν επηρεάζουν τη στατική επάρκεια του κτιρίου ή δεν αυξάνουν τον όγκο του. Συνήθη παραδείγματα περιλαμβάνουν εσωτερικές ανακαινίσεις που δεν μεταβάλλουν φέρουσες τοιχοποιίες, επισκευές όψεων και εξωτερικές βαφές όταν απαιτείται χρήση ικριωμάτων, την τοποθέτηση πέργκολας ή μικρών κατασκευών στον κήπο, καθώς και αναβαθμίσεις όπως θερμομόνωση ή φωτοβολταϊκά. Ακόμη και σχετικά μικρές προσθήκες, όπως μικρές πισίνες κάτω των 50 τετραγωνικών μέτρων ή προσωρινά γραφεία εργοταξίου, ενδέχεται να απαιτούν αυτό το είδος έγκρισης. Η διαδικασία αίτησης είναι απλούστερη και ταχύτερη από αυτήν μιας πλήρους άδειας, ωστόσο απαιτείται πάντα η υποβολή μέσω αδειούχου μηχανικού, ο οποίος διασφαλίζει την τήρηση όλων των τεχνικών και νομικών προδιαγραφών. Μια Άδεια Μικρής Κλίμακας ισχύει συνήθως για έναν χρόνο, με δυνατότητα ανανέωσης.
Υπάρχουν εργασίες που δεν απαιτούν άδεια στην Ελλάδα;
Είναι επίσης σημαντικό να σημειωθεί ότι ορισμένες πολύ βασικές εργασίες, όπως το βάψιμο χωρίς σκαλωσιές ή οι εσωτερικές αισθητικές αναβαθμίσεις, μπορεί να μην εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής των απαιτούμενων αδειών. Ωστόσο, αυτό θα πρέπει πάντα να επαληθεύεται σε συνεννόηση με εξειδικευμένο αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό, καθώς οι αυθαίρετες εργασίες, ακόμη και οι μικρότερες, μπορεί να οδηγήσουν σε πρόστιμα, νομικές επιπλοκές ή εμπόδια στην πώληση του ακινήτου αργότερα.
Γιατί είναι σημαντικό να ακολουθήσετε τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας;
Η ελληνική νομοθεσία για τα ακίνητα είναι πλήρης και ρυθμίζεται τόσο από τα εθνικά όσο και από τα πρότυπα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, διασφαλίζοντας ότι όλες οι εργασίες κατασκευής και ανακαίνισης συμμορφώνονται με τους κανονισμούς ασφαλείας, σεισμικής προστασίας και περιβαλλοντικής προστασίας. Για το λόγο αυτό, ακόμη και αν ένα έργο φαίνεται ήσσονος σημασίας, συνιστάται ανεπιφύλακτα η εμπλοκή ενός επαγγελματία που μπορεί να περιηγηθεί στο σύστημα αδειοδότησης για λογαριασμό σας.
Πώς μπορείτε να διασφαλίσετε ότι το έργο σας είναι πλήρως συμβατό;
Εν κατακλείδι, ο τύπος της άδειας που χρειάζεστε στην Ελλάδα εξαρτάται αποκλειστικά από την κλίμακα και την έκταση της κατασκευής ή της ανακαίνισής σας. Είτε σχεδιάζετε μια νέα οικοδομή είτε απλώς προσθέτετε μια πέργκολα, η τήρηση των κατάλληλων διαδικασιών αδειοδότησης δεν αποτελεί μόνο νομική υποχρέωση, αλλά και κρίσιμο βήμα για τη διασφάλιση της επένδυσής σας. Για να έχετε το κεφάλι σας ήσυχο και να έχετε νομική σαφήνεια, συνεργάζεστε πάντα με αδειούχους επαγγελματίες που είναι εξοικειωμένοι με τους τοπικούς οικοδομικούς κώδικες και τις διοικητικές διαδικασίες.
