Ελληνική αγορά ακινήτων: Τι αλλαγές να περιμένουμε το 2026

Η ελληνική κυβέρνηση έχει εισαγάγει διάφορες μεταρρυθμίσεις με στόχο την απλοποίηση της φορολογίας και τη μείωση των ανισοτήτων μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων. Οι πιο σημαντικές αλλαγές περιλαμβάνουν:

1. Υποχρεωτική πληρωμή ενοικίου μέσω τράπεζας Από την 1η Ιανουαρίου 2026, όλες οι πληρωμές ενοικίου για κατοικίες πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Εάν το ενοίκιο δεν καταβληθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος:

- Οι ενοικιαστές χάνουν το δικαίωμα σε ορισμένα επιδόματα στέγασης.

- Οι ιδιοκτήτες χάνουν την έκπτωση φόρου 5% επί των δηλωθέντων εισοδημάτων από ενοίκια.

2. Νέα ενδιάμεση φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ενοίκια

Για να εξομαλυνθεί η διαφορά μεταξύ των φορολογικών κατηγοριών, εισάγεται μια νέα φορολογική κλίμακα, η οποία προσφέρει πιο δίκαιη φορολογία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων μεσαίας κατηγορίας:

- Έως 12.000 €: 15%

- 12.001-24.000 ευρώ: 25% (νέα κλίμακα)

- Πάνω από 24.000 ευρώ: 35%

Αυτό εξαλείφει την απότομη αύξηση από 15% σε 35%. Μπορείτε να διαβάσετε τη σχετική ανάρτηση στο blog μας για μια πιο λεπτομερή επισκόπηση και τον πλήρη οδηγό μας για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στην Ελλάδα για ιδιοκτήτες ακινήτων.

3. Μειώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας για αγροτικές περιοχές

Η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε μια σειρά αλλαγών στην 89η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2025:

Για την ενθάρρυνση της διαβίωσης σε μικρούς οικισμούς:

Το 2026, ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) για τις κύριες κατοικίες σε χωριά με λιγότερους από 1.500 κατοίκους θα μειωθεί κατά 50%.

Το 2027, ο ΕΝΦΙΑ για αυτές τις κατοικίες θα καταργηθεί εντελώς.

4. Αναστολή ΦΠΑ για νέες κατασκευές

Οι κατασκευαστές θα εξακολουθήσουν να έχουν τη δυνατότητα να ζητήσουν αναστολή ΦΠΑ για την αγορά νεόδμητων κατοικιών έως το 2026, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές θα πληρώνουν μόνο 3,09% φόρο μεταβίβασης για ακίνητα με αναστολή ΦΠΑ.

5. Πάγωμα των αντικειμενικών αξιών ακινήτων

Οι αξίες του φόρου ακίνητης περιουσίας (αντικειμενικές αξίες) θα παραμείνουν αμετάβλητες έως το 2027, αποτρέποντας την απότομη αύξηση του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) ή των φόρων μεταβίβασης.

6. Άλλα μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης

- Τριετής φοροαπαλλαγή για ιδιοκτήτες που ενοικιάζουν κενά ακίνητα (κενά για 36+ μήνες).

- Μείωση κατά 30% του τεκμηρίου εισοδήματος.

7. Χρυσή Βίζα: Σημαντική ενημέρωση ξεμπλοκάρει χιλιάδες αιτήσεις

Στις 11 Νοεμβρίου 2025, η κυβέρνηση δημοσίευσε μια ιστορική υπουργική απόφαση (αριθ. 214926/2025) που επιτέλους αποσαφηνίζει ποιοι τύποι ακινήτων πληρούν τις προϋποθέσεις για τη Χρυσή Βίζα. Αυτό έρχεται μετά από μήνες παγωμένων αιτήσεων, που επηρέασαν 13.499 περιπτώσεις.

Οι νέοι κανόνες επιτρέπουν:

- Μετατροπές εμπορικών σε οικιστικά κτίρια (με πιστοποιημένη τεχνική τεκμηρίωση)

- Κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως ιστορικά μνημεία/κληρονομιά

- Οικόπεδα σε συνδυασμό με κατασκευή, υπό την προϋπόθεση ότι η επένδυση πληροί το κατώτατο όριο και υπάρχει άδεια οικοδομής

Τα βασικά όρια παραμένουν:

- 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και άλλα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων)

- 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη Ελλάδα

- 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια ή μετατροπές

Η απόφαση αποσαφηνίζει επίσης τους κανόνες ανανέωσης, απαγορεύει τη βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων Golden Visa και εισάγει τυποποιημένη τεκμηρίωση για την επιτάχυνση της επεξεργασίας.

8. Η μεγαλύτερη μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου των τελευταίων 80 ετών (σε ισχύ από τον Σεπτέμβριο του 2026)

Το 2026, η Ελλάδα προετοιμάζει επίσης μια ριζική εκσυγχρονισμό του κληρονομικού της δικαίου, με στόχο τη δικαιοσύνη, τη σαφήνεια και τη δραστική μείωση της γραφειοκρατίας.

Τα βασικά σημεία περιλαμβάνουν:

Συμβάσεις κληρονομικής διαδοχής (νέες)

- Νομικά δεσμευτικές συμφωνίες που συνάπτονται κατά τη διάρκεια της ζωής ενός ατόμου

- Μπορούν να διέπονται από αλλοδαπό δίκαιο

- Χρήσιμες για οικογένειες με πολλαπλές ιδιοκτησίες ή διεθνείς κληρονόμους

Τέλος της προσωπικής ευθύνης για κληρονομημένα χρέη

Οι κληρονόμοι δεν θα είναι πλέον προσωπικά υπεύθυνοι για τα χρέη του αποθανόντος, εκτός εάν επιλέξουν να αποδεχθούν την ευθύνη. Οι πιστωτές μπορούν να διεκδικήσουν μόνο την περιουσία, όχι τα περιουσιακά στοιχεία του κληρονόμου.

Αναγνώριση μακροχρόνιων συντρόφων

Οι άγαμοι σύντροφοι μπορούν να αποκτήσουν δικαιώματα κληρονομιάς μετά από 3 χρόνια συμβίωσης ή κοινά παιδιά, φέρνοντας το ελληνικό δίκαιο πιο κοντά στα πρότυπα της ΕΕ.

Ψηφιακή μεταμόρφωση

Η νέα πλατφόρμα diathikes.gr μειώνει τον χρόνο που απαιτείται για τη δημοσίευση μιας διαθήκης από μήνες σε 3-7 ημέρες. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, αυτές οι αλλαγές σημαίνουν ομαλότερες διαδικασίες κληρονομιάς, λιγότερους νομικούς κινδύνους και μεγαλύτερη μακροπρόθεσμη ασφάλεια κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στην επόμενη γενιά.

9. Ενημερωμένοι κανόνες για τα αυτοκινούμενα τροχόσπιτα: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ταξιδιώτες

Οι αναθεωρήσεις των κανονισμών της Ελλάδας για τα τροχόσπιτα έφεραν σαφέστερους κανόνες για τα μέρη όπου οι ταξιδιώτες μπορούν να σταθμεύουν και να διαμένουν νόμιμα. Από το 2025, η στάθμευση επιτρέπεται σε καθορισμένες περιοχές, δημοτικούς ή ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης και αδειοδοτημένους χώρους κατασκήνωσης, ενώ η διανυκτέρευση επιτρέπεται μόνο μέσα στο όχημα και χωρίς τη δημιουργία εξωτερικού χώρου κατασκήνωσης. Τα τροχόσπιτα μήκους άνω των 7,5 μέτρων δεν μπορούν να παραμένουν σε κατοικημένες περιοχές για περισσότερο από 24 ώρες, ενώ η στάθμευση κοντά σε παραλίες, δάση ή αρχαιολογικούς χώρους επιτρέπεται μόνο όταν το επιτρέπει η σήμανση. Αυτά τα μέτρα αποσκοπούν στην προστασία του φυσικού τοπίου, στη διασφάλιση της δίκαιης επιβολής των κανόνων και στην πρόληψη της παράνομης κατασκήνωσης, με πρόστιμα που κυμαίνονται από 300 έως 3.000 ευρώ για παραβάσεις.

10. Νέοι οικοδομικοί κανονισμοί για μικρούς οικισμούς 

Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα που εκδόθηκε το 2025 εισάγει αναθεωρημένους κανονισμούς δόμησης για ελληνικούς οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Το διάταγμα κατατάσσει τα χωριά σε διακριτές ζώνες ανάπτυξης και τύπους οικισμών, καθένας με τις δικές του απαιτήσεις δόμησης, ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων και κανόνες πρόσοψης.

Οι παράκτιες περιοχές υπόκεινται πλέον σε αυστηρότερες προστασίες, συμπεριλαμβανομένης της υποχρεωτικής απόστασης 15 μέτρων από την ακτογραμμή για νέες κατασκευές. Η επέκταση των ορίων των οικισμών θα ελέγχεται επίσης αυστηρά και θα επιτρέπεται μόνο όταν υποστηρίζεται από τεκμηριωμένη αύξηση του πληθυσμού και όχι από ζήτηση που οφείλεται στον τουρισμό. Τα υπάρχοντα σπίτια γενικά δεν επηρεάζονται, αλλά όποιος σχεδιάζει να χτίσει σε οικόπεδο θα πρέπει να συμβουλευτεί έναν διπλωματούχο μηχανικό, καθώς αυτοί οι κανόνες ενδέχεται να επηρεάσουν σημαντικά τις μελλοντικές επιλογές ανάπτυξης.

Αυτές οι μεταρρυθμίσεις σε θέματα φορολογίας, Golden Visa και κληρονομιάς σηματοδοτούν μια σημαντική στροφή προς ένα πιο διαφανές, φιλικό προς τους επενδυτές και σύγχρονο πλαίσιο για την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα.

Τόσο για τους διεθνείς αγοραστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, η έγκαιρη κατανόηση αυτών των αλλαγών θα συμβάλει στον καλύτερο προγραμματισμό, στην ομαλότερη διεξαγωγή των συναλλαγών και στη μακροπρόθεσμη ασφάλεια. Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αναμένεται να εισέλθει σε φάση ωριμότητας και σταθεροποίησης το 2026.

Για οποιαδήποτε ερώτηση ή απορία μπορείτε να επικοινωνήσετε με την έμπειρη ομάδα μας εδώ και να ζητήσετε νομική συμβουλή για την ελληνική αγορά ακινήτων εδώ.