13.10.2026
Corfu Sunset Hills: Η ιδιωτική σας απόδραση πάνω από το Ιόνιο
Φανταστείτε να ξεκινάτε κάθε μέρα στην ιδιωτική σας πισίνα, απολαμβάνοντας την ανατολή του ηλίου πάνω από το Ιόνιο Πέλαγος. Έτσι είναι η ζωή στο Corfu Sunset Hills.
Ακίνητα
Η Ελλάδα εισέρχεται σε μια περίοδο σημαντικών νομικών και φορολογικών μεταρρυθμίσεων που θα επηρεάσουν τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τους αγοραστές και τους επενδυτές καθ’ όλη τη διάρκεια του 2026. Από τους νέους κανόνες για τον φόρο ακίνητης περιουσίας και τους αναθεωρημένους κανονισμούς για τη «Χρυσή Βίζα» έως τη μεγαλύτερη μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου των τελευταίων 80 ετών, αυτές οι αλλαγές στοχεύουν στον εκσυγχρονισμό του τομέα των ακινήτων και στη δημιουργία ενός πιο διαφανούς και σταθερού περιβάλλοντος. Ακολουθεί μια συνοπτική επισκόπηση των πιο σημαντικών αλλαγών που πρέπει να γνωρίζετε για το νέο έτος.
Αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και ενοικίων που θα τεθούν σε ισχύ το 2026
Η κυβέρνηση έχει εισαγάγει διάφορες μεταρρυθμίσεις με σκοπό την απλοποίηση της φορολογίας και τη μείωση των ανισοτήτων μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων. Οι πιο σημαντικές αλλαγές:
1. Πληρωμή ενοικίου μέσω τραπέζης
Το ενοίκιο θα πρέπει να καταβάλλεται μέσω τραπεζικής μεταφοράς και όχι σε μετρητά. Αυτό είχε αρχικά οριστεί για τον Ιανουάριο του 2026, αλλά έχει αναβληθεί για τον Οκτώβριο του 2026, προκειμένου να δοθεί χρόνος στους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές να καταχωρήσουν τα τραπεζικά τους στοιχεία (IBAN) στη φορολογική αρχή, την AADE. Μόλις τεθεί σε ισχύ:
Οι ενοικιαστές που δεν πληρώνουν μέσω τραπεζικού λογαριασμού θα χάσουν την πρόσβαση σε ορισμένα επιδόματα στέγασης, συμπεριλαμβανομένης μιας επιδότησης ενοικίου αξίας έως 800 € ετησίως.
Οι ιδιοκτήτες που συνεχίζουν να δέχονται μετρητά χάνουν την αυτόματη έκπτωση 5% επί των δηλωθέντων εσόδων από ενοίκια.
2. Νέα ενδιάμεση φορολογική κλίμακα για τα εισοδήματα από ενοίκια
Για να εξομαλυνθεί η απότομη διαφορά μεταξύ των φορολογικών κλιμάκων, εισάγεται μια νέα κλίμακα, η οποία παρέχει δίκαιότερη μεταχείριση στους ιδιοκτήτες μεσαίου εισοδήματος:
Έως 12.000 ευρώ: 15%
12.001 € έως 24.000 €: 25%
24.001 € έως 36.000 €: 35%
Πάνω από 36.000 ευρώ: 45%
Με αυτόν τον τρόπο εξαλείφεται η απότομη αύξηση από το 15% κατευθείαν στο 35%.
3. Μειώσεις του φόρου ακίνητης περιουσίας για τις αγροτικές περιοχές
Στην 89η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, τον Σεπτέμβριο του 2025, η κυβέρνηση ανακοίνωσε μέτρα για την ενθάρρυνση της διαβίωσης σε μικρούς οικισμούς. Το 2026, ο ΕΝΦΙΑ για τις κύριες κατοικίες σε χωριά με λιγότερους από 1.500 κατοίκους θα μειωθεί κατά 50%. Το 2027, θα καταργηθεί εντελώς για αυτές τις κατοικίες.
4. Αναστολή ΦΠΑ στις νέες κατασκευές
Οι κατασκευαστές μπορούν ακόμη να ζητήσουν αναστολή ΦΠΑ για νεόδμητες κατοικίες έως το 2026, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές καταβάλλουν μόνο τον φόρο μεταβίβασης 3,09%* για ακίνητα με αναστολή ΦΠΑ, αντί για ΦΠΑ 24%.
*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η εκτελεστική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.
5. Πάγωμα των αντικειμενικών αξιών ακινήτων
Οι αντικειμενικές (φορολογικές) αξίες παραμένουν αμετάβλητες έως το 2027, γεγονός που αποτρέπει απότομες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ και στον φόρο μεταβίβασης.
6. Άλλα μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης
Τριετής φορολογική απαλλαγή για ιδιοκτήτες που εκμισθώνουν ακίνητα που παρέμεναν κενά (ακίνητα που παρέμεναν κενά για 36 μήνες ή περισσότερο).
Μείωση κατά 30% του τεκμαρτού εισοδήματος (τεκμήρια).
7. Χρυσή Βίζα: Μια σημαντική ενημέρωση ξεμπλοκάρει χιλιάδες αιτήσεις
Τον Νοέμβριο του 2025, η κυβέρνηση δημοσίευσε υπουργική απόφαση που αποσαφήνισε τους όρους υπό τους οποίους διάφοροι τύποι ακινήτων πληρούν τις προϋποθέσεις για τη Χρυσή Βίζα, μετά από μήνες παύσης επεξεργασίας αιτήσεων που επηρέασε χιλιάδες υποθέσεις. Οι νέοι κανόνες επιτρέπουν:
Τη μετατροπή εμπορικών χώρων σε κατοικίες, με πιστοποιημένη τεχνική τεκμηρίωση
Κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα και κτίρια πολιτιστικής κληρονομιάς
Οικόπεδα σε συνδυασμό με κατασκευή, όπου η επένδυση πληροί το κατώτατο όριο και υπάρχει άδεια οικοδομής
Τα επενδυτικά όρια εξαρτώνται από την περιοχή, με υψηλότερο επίπεδο σε περιοχές υψηλής ζήτησης και μειωμένο επίπεδο για ειδικές κατηγορίες, όπως τα διατηρητέα κτίρια και οι μετατροπές. Τα ποσά αυτά καθορίζονται από τη νομοθεσία και ενδέχεται να αλλάξουν, οπότε παρακαλούμε να επιβεβαιώσετε τα τρέχοντα ποσά μαζί μας. Η απόφαση διευκρίνισε επίσης τους κανόνες ανανέωσης, επιβεβαίωσε ότι τα ακίνητα της «Χρυσής Βίζας» δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις και εισήγαγε τυποποιημένη τεκμηρίωση για την επιτάχυνση της επεξεργασίας.
8. Η μεγαλύτερη μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου των τελευταίων 80 ετών (σε ισχύ από τον Σεπτέμβριο του 2026)
Η Ελλάδα έχει επίσης ψηφίσει μια ριζική εκσυγχρονιστική μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου, με στόχο τη δικαιοσύνη, τη σαφήνεια και τη σημαντική μείωση της γραφειοκρατίας. Βασικά σημεία:
Συμβάσεις κληρονομικής διαδοχής (νέο). Νομικά δεσμευτικές συμφωνίες που συνάπτονται κατά τη διάρκεια της ζωής σας. Μπορούν να διέπονται από ξένο δίκαιο, κάτι που είναι χρήσιμο για οικογένειες με πολλαπλά ακίνητα ή διεθνείς κληρονόμους.
Τέλος της προσωπικής ευθύνης για κληρονομημένα χρέη. Οι κληρονόμοι δεν ευθύνονται πλέον προσωπικά για τα χρέη του αποβιώσαντος, εκτός αν επιλέξουν να τα αποδεχθούν. Οι πιστωτές μπορούν να απαιτήσουν αποζημίωση από την κληρονομιά, όχι από τα προσωπικά περιουσιακά στοιχεία του κληρονόμου.
Αναγνώριση των μακροχρόνιων συντρόφων. Οι άγαμοι σύντροφοι μπορούν να αποκτήσουν κληρονομικά δικαιώματα μετά από τρία έτη συμβίωσης ή εφόσον έχουν κοινά παιδιά, γεγονός που φέρνει το ελληνικό δίκαιο πιο κοντά στα πρότυπα της ΕΕ.
Ψηφιακή μεταμόρφωση. Η νέα πλατφόρμα, diathikes.gr, μειώνει τον χρόνο δημοσίευσης μιας διαθήκης από μήνες σε τρεις έως επτά ημέρες.
Για τους ιδιοκτήτες, αυτές οι αλλαγές σημαίνουν ομαλότερες διαδικασίες κληρονομικής διαδοχής, λιγότερους νομικούς κινδύνους και μεγαλύτερη μακροπρόθεσμη ασφάλεια κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων.
9. Ενημερωμένοι κανόνες για τα αυτοκινούμενα τροχόσπιτα
Οι κανόνες της Ελλάδας για τα αυτοκινούμενα τροχόσπιτα είναι πλέον σαφέστεροι ως προς τα σημεία όπου οι ταξιδιώτες μπορούν να σταθμεύουν και να διανυκτερεύουν. Η στάθμευση επιτρέπεται σε καθορισμένους χώρους, δημοτικούς ή ιδιωτικούς χώρους στάθμευσης, καθώς και σε αδειοδοτημένους χώρους κατασκήνωσης. Η διανυκτέρευση επιτρέπεται μόνο εντός του οχήματος, χωρίς τη δημιουργία εξωτερικού καταυλισμού. Τα αυτοκινούμενα τροχόσπιτα μήκους άνω των 7,5 μέτρων δεν επιτρέπεται να παραμένουν σε κατοικημένες περιοχές για περισσότερο από 24 ώρες, ενώ η στάθμευση κοντά σε παραλίες, δάση ή αρχαιολογικούς χώρους επιτρέπεται μόνο όπου το επιτρέπει η σήμανση. Τα πρόστιμα για παραβάσεις κυμαίνονται από 300 έως 3.000 ευρώ.
10. Νέοι οικοδομικοί κανόνες για μικρούς οικισμούς
Ένα προεδρικό διάταγμα που εκδόθηκε το 2025 επικαιροποιεί τους οικοδομικούς κανόνες για οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Κατατάσσει τα χωριά σε ζώνες ανάπτυξης και τύπους οικισμών, καθένας με τις δικές του οικοδομικές απαιτήσεις, ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων και κανόνες πρόσοψης. Οι παράκτιες περιοχές υπόκεινται πλέον σε αυστηρότερη προστασία, συμπεριλαμβανομένης της υποχρεωτικής απόστασης 15 μέτρων από την ακτογραμμή για νέες κατασκευές. Η επέκταση των ορίων των οικισμών ελέγχεται αυστηρά και επιτρέπεται μόνο όπου αυτό δικαιολογείται από τεκμηριωμένη αύξηση του πληθυσμού, και όχι από τη ζήτηση του τουρισμού. Οι υπάρχουσες κατοικίες γενικά δεν επηρεάζονται, αλλά όποιος σχεδιάζει να χτίσει θα πρέπει να συμβουλευτεί έναν διπλωματούχο μηχανικό, καθώς αυτοί οι κανόνες ενδέχεται να επηρεάσουν σημαντικά τις μελλοντικές επιλογές.
Πώς επηρεάζουν αυτές οι αλλαγές τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Συνολικά, αυτές οι μεταρρυθμίσεις σε θέματα φορολογίας, της «Χρυσής Βίζας» και της κληρονομιάς υποδηλώνουν ένα πιο διαφανές, σύγχρονο και φιλικό προς τους επενδυτές πλαίσιο στην Ελλάδα. Τόσο για τους διεθνείς αγοραστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η έγκαιρη κατανόηση των αλλαγών συμβάλλει στον προγραμματισμό, στην ομαλότερη διεξαγωγή των συναλλαγών και στη μακροπρόθεσμη ασφάλεια. Εν ολίγοις, η ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να εισέλθει σε μια φάση ωριμότητας και σταθερότητας το 2026.
