6 σημεία που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά τη διαπραγμάτευση της σύμβασης πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα

1. Καθορίστε σαφές χρονοδιάγραμμα πληρωμών και όρους προκαταβολής

Η δομή πληρωμών αποτελεί τη ραχοκοκαλιά της σύμβασης πώλησης. Στην Ελλάδα, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως προκαταβολή ύψους 5-10% της τιμής αγοράς κατά την υπογραφή της Ιδιωτικής Σύμβασης Αγοράς (ΙΣΑ). Με αυτόν τον τρόπο, το ακίνητο δεσμεύεται και αποσύρεται από την αγορά.

Αξίζει να γνωρίζετε πώς λειτουργεί η προκαταβολή στην πράξη: εάν ο αγοραστής υπαναχωρήσει μετά την υπογραφή, χάνει την προκαταβολή. Εάν ο πωλητής υπαναχωρήσει, ενδέχεται να υποχρεωθεί να επιστρέψει την προκαταβολή και να καταβάλει ποινή ίση με το ίδιο ποσό. Αυτό αποτελεί πρότυπο σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο περί ακινήτων και παρέχει ουσιαστική προστασία και για τα δύο μέρη.

Οι επόμενες πληρωμές πρέπει να συνδέονται με συγκεκριμένα ορόσημα, όπως η έγκριση της υποθήκης, η ολοκλήρωση των συμφωνημένων επισκευών ή η τελική υπογραφή στον συμβολαιογράφο. Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση καθορίζει τα ακριβή ποσά, τις ημερομηνίες και τους όρους υπό τους οποίους πραγματοποιούνται οι πληρωμές.

2. Καθορισμός της κατάστασης του ακινήτου και των δικαιωμάτων επιθεώρησης

Οι ρήτρες σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου καθορίζουν σαφείς προσδοκίες σχετικά με την κατάσταση του ακινήτου κατά τη στιγμή της ολοκλήρωσης της πώλησης. Για τους διεθνείς πωλητές που διαχειρίζονται το ακίνητό τους εξ αποστάσεως, αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς οι περίοδοι κενής διαμονής μπορούν να οδηγήσουν σε προβλήματα συντήρησης που εμφανίζονται σε ακατάλληλη στιγμή.

Η σύμβαση πρέπει να καθορίζει το χρονικό πλαίσιο εντός του οποίου ο αγοραστής πρέπει να ολοκληρώσει την επιθεώρηση του ακινήτου, και αυτό πρέπει να συμφωνηθεί μεταξύ των δύο μερών πριν από την υπογραφή της PPA. Ο καθορισμός σαφών χρηματικών ορίων για τις υποχρεώσεις επισκευής βοηθά στην αποφυγή διαφορών σχετικά με ήσσονος σημασίας ζητήματα που, διαφορετικά, θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να ματαιώσουν τη συναλλαγή.

3. Να περιλαμβάνονται ρήτρες που εξασφαλίζουν πλήρη εγγύηση τίτλου ιδιοκτησίας

Οι περιπλοκές σχετικά με τον τίτλο ιδιοκτησίας αποτελούν έναν από τους σημαντικότερους κινδύνους στις συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα. Ιστορικές παρατυπίες στα μητρώα ακινήτων, μη γνωστοποιημένες υποθήκες, φορολογικά προνόμια, ζητήματα οικοδομικών αδειών, διαφορές ορίων, μπορούν να εμφανιστούν κατά τη διάρκεια της διαδικασίας μεταβίβασης και να δημιουργήσουν σοβαρά προβλήματα εάν η σύμβαση δεν τα αντιμετωπίζει κατάλληλα.

Η σύμβασή σας θα πρέπει να θέτει ως προϋπόθεση για την ολοκλήρωση της συναλλαγής την παροχή από τον πωλητή σαφούς και εμπορεύσιμου τίτλου ιδιοκτησίας, απαλλαγμένου από κάθε βάρος, εκτός από εκείνα που έχουν ήδη γνωστοποιηθεί και γίνει αποδεκτά από τον αγοραστή. Θα πρέπει επίσης να προσδιορίζει τα ένδικα μέσα που έχει στη διάθεσή του ο αγοραστής σε περίπτωση που κάποιο πρόβλημα με τον τίτλο ιδιοκτησίας εμποδίσει την ολοκλήρωση της συναλλαγής, συμπεριλαμβανομένης της επιστροφής της προκαταβολής και της αποζημίωσης των εξόδων.

Ο δικηγόρος σας θα πραγματοποιήσει ενδελεχή έρευνα στο Κτηματολόγιο στο πλαίσιο της δέουσας επιμέλειας. Αυτό αποτελεί ένα τυπικό βήμα σε κάθε συναλλαγή ακινήτων στην Ελλάδα και το κατάλληλο σημείο για να αναδυθούν τυχόν προβλήματα πριν από την υπογραφή των συμβολαίων.

4. Διατυπώστε προσεκτικά τις ρήτρες για απρόβλεπτες περιστάσεις σχετικά με τη χρηματοδότηση

Εάν ο αγοραστής σας χρηματοδοτεί την αγορά μέσω στεγαστικού δανείου, η σύμβαση πρέπει να προβλέπει τι θα συμβεί σε περίπτωση που η χρηματοδότηση δεν εγκριθεί. Οι ελληνικές τράπεζες μπορεί να είναι αργές και οι διεθνείς αγοραστές αντιμετωπίζουν μερικές φορές επιπλέον εμπόδια στην εξασφάλιση χρηματοδότησης.

Η σύμβαση πρέπει να ορίζει μια σαφή προθεσμία για την έγκριση της υποθήκης. Οι διεθνείς αγοραστές αντιμετωπίζουν επιπλέον βήματα, μετάφραση εγγράφων, σφραγίδες Apostille, πολλαπλές επισκέψεις σε τράπεζες, οπότε ορίστε ένα ρεαλιστικό χρονοδιάγραμμα και αντισταθείτε στον πειρασμό να το κάνετε πολύ στενό. Πρέπει να προσδιορίζει ακριβώς ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσει ο αγοραστής για να αποδείξει τις προσπάθειές του για χρηματοδότηση και να διακρίνει μεταξύ των διαφορετικών λόγων αποτυχίας της χρηματοδότησης.

Εάν ο αγοραστής χάσει τη χρηματοδότησή του λόγω αλλαγής των προσωπικών του συνθηκών, η προκαταβολή θα πρέπει να καταπέσει. Εάν υπάρχουν εξαιρετικές συνθήκες στην αγορά που εκφεύγουν του ελέγχου του αγοραστή, αξίζει να εξεταστούν πιο ευέλικτες ρυθμίσεις, αλλά αυτές θα πρέπει να ορίζονται σαφώς στο συμβόλαιο και όχι να αφήνονται ανοιχτές σε ερμηνείες.

5. Να είστε σαφείς όσον αφορά τα έξοδα και το ποιος πληρώνει τι

Οι συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα συνεπάγονται διάφορα έξοδα και είναι σημαντικό να κατανοήσετε ποια καθορίζονται από το νόμο και ποια είναι διαπραγματεύσιμα.

Ο φόρος μεταβίβασης, που σήμερα ανέρχεται στο 3,09% της τιμής αγοράς ή της φορολογητέας αξίας, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο, καταβάλλεται από τον αγοραστή. Τα συμβολαιογραφικά έξοδα (περίπου 2,0% της τιμής πώλησης συν ΦΠΑ) και τα έξοδα κτηματολογίου (περίπου 0,5%) συνήθως επιβαρύνουν τον αγοραστή, σύμφωνα με την καθιερωμένη πρακτική στην Ελλάδα.

Πεδία όπου υπάρχει μεγαλύτερο περιθώριο διαπραγμάτευσης είναι σε τομείς όπως οι συμφωνημένες επισκευές, τα περιλαμβανόμενα στοιχεία όπως έπιπλα ή συσκευές, και η κατανομή των προμηθειών των μεσιτών. Να είστε συγκεκριμένοι στο συμβόλαιο σχετικά με το τι περιλαμβάνεται στην πώληση και τι όχι, καθώς η ασαφής διατύπωση σε αυτό το σημείο αποτελεί συχνή πηγή διαφωνιών κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

6. Προετοιμαστείτε για τυχόν επιπλοκές και σενάρια εξόδου

Ακόμη και οι καλά προετοιμασμένες συναλλαγές μπορεί να αντιμετωπίσουν προβλήματα. Οι ρήτρες καταγγελίας και οι μηχανισμοί επίλυσης διαφορών παρέχουν και στα δύο μέρη μια σαφή πορεία προς τα εμπρός όταν τα πράγματα δεν πάνε όπως έχουν προγραμματιστεί.

Η σύμβαση πρέπει να αντιμετωπίζει συγκεκριμένα σενάρια, όπως αποτυχία χρηματοδότησης του αγοραστή, αδυναμία του πωλητή να παράσχει σαφή τίτλο ιδιοκτησίας, σημαντική ζημιά στην ιδιοκτησία μεταξύ της υπογραφής και της ολοκλήρωσης, και να καθορίζει τη λύση για κάθε περίπτωση. Η ασαφής διατύπωση σε αυτό το σημείο τείνει να ευνοεί όποιον είναι διατεθειμένος να διαμαρτυρηθεί πιο δυνατά· η σαφήνεια προστατεύει και τα δύο μέρη.

Για την επίλυση διαφορών, εξετάστε το ενδεχόμενο να συμπεριλάβετε μια απαίτηση διαμεσολάβησης πριν οποιοδήποτε από τα μέρη προσφύγει στη δικαιοσύνη. Οι δικαστικές διαδικασίες στην Ελλάδα μπορεί να είναι χρονοβόρες, και ένα δομημένο στάδιο διαμεσολάβησης συχνά επιλύει τις διαφορές ταχύτερα και με σημαντικά χαμηλότερο κόστος.

Λάβετε υπόψη ότι οι ελληνικές γραφειοκρατικές διαδικασίες μπορούν να παρατείνουν σημαντικά τα χρονοδιαγράμματα των συναλλαγών. Προβλέψτε στο συμβόλαιο επαρκή περιθώρια για την προετοιμασία των εγγράφων, τον προγραμματισμό των συναντήσεων με τον συμβολαιογράφο και τυχόν απαιτήσεις επικύρωσης, ιδίως εάν ολοκληρώνετε την πώληση εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσίου.

Για μια πλήρη επισκόπηση της διαδικασίας πώλησης, συμπεριλαμβανομένων των απαιτούμενων εγγράφων και των σχετικών βημάτων, ανατρέξτε στον Οδηγό μας για την πώληση του σπιτιού σας στην Ελλάδα. Εάν επιθυμείτε να συζητήσετε τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε με την ομάδα μας.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για θέματα που αφορούν συγκεκριμένα την περίπτωσή σας, σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με την περίπτωση.