6 Punkte, die Sie bei Vertragsverhandlungen zum Verkauf einer Immobilie in Griechenland beachten sollten

1. Legen Sie einen klaren Zahlungsplan und klare Anzahlungsbedingungen fest

Die Zahlungsstruktur ist das Rückgrat Ihres Kaufvertrags. In Griechenland leistet der Käufer in der Regel bei Unterzeichnung des privaten Kaufvertrags (PPA) eine Anzahlung in Höhe von 5–10 % des Kaufpreises. Damit wird die Immobilie reserviert und vom Markt genommen.

Es ist wichtig zu wissen, wie die Anzahlung in der Praxis funktioniert: Wenn der Käufer nach der Unterzeichnung zurücktritt, verliert er die Anzahlung. Wenn der Verkäufer zurücktritt, kann er verpflichtet sein, die Anzahlung zurückzuzahlen und eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe zu zahlen. Dies ist nach griechischem Immobilienrecht üblich und bietet beiden Parteien einen sinnvollen Schutz.

Folgende Zahlungen sollten an bestimmte Meilensteine geknüpft sein, wie z. B. die Genehmigung des Hypothekendarlehens, die Fertigstellung vereinbarter Reparaturen oder die endgültige Unterzeichnung beim Notar. Stellen Sie sicher, dass der Vertrag genaue Beträge, Termine und die Bedingungen festlegt, unter denen Zahlungen freigegeben werden.

2. Festlegung des Zustands der Immobilie und der Besichtigungsrechte

Klauseln zum Zustand der Immobilie legen klare Erwartungen hinsichtlich des Zustands der Immobilie zum Zeitpunkt der Fertigstellung fest. Für internationale Verkäufer, die ihre Immobilie aus der Ferne verwalten, ist dies besonders wichtig, da Leerstandszeiten zu Instandhaltungsproblemen führen können, die zu einem ungünstigen Zeitpunkt auftreten.

Der Vertrag sollte den Zeitrahmen festlegen, innerhalb dessen der Käufer die Besichtigung der Immobilie abschließen muss, und dies sollte zwischen beiden Parteien vor Unterzeichnung des Kaufvertrags vereinbart werden. Die Festlegung klarer finanzieller Schwellenwerte für Reparaturverpflichtungen hilft, Streitigkeiten über geringfügige Probleme zu vermeiden, die andernfalls die Transaktion verzögern oder zum Scheitern bringen könnten.

3. Nehmen Sie umfassende Klauseln zur Eigentumsgarantie auf

Eigentumsrechtliche Komplikationen stellen eines der größten Risiken bei Immobilientransaktionen in Griechenland dar. Historische Unregelmäßigkeiten in den Grundbuchunterlagen, nicht offengelegte Hypotheken, Steuerpfandrechte, Probleme mit Baugenehmigungen sowie Grenzstreitigkeiten können während des Eigentumsübergangs zutage treten und schwerwiegende Probleme verursachen, wenn der Vertrag diese nicht angemessen regelt.

Ihr Vertrag sollte den Vertragsabschluss davon abhängig machen, dass der Verkäufer ein klares, vermarktbares Eigentumsrecht vorlegt, das frei von allen Belastungen ist, mit Ausnahme derjenigen, die bereits offengelegt und vom Käufer akzeptiert wurden. Er sollte auch die dem Käufer zur Verfügung stehenden Rechtsbehelfe festlegen, falls ein Eigentumsrechtsproblem den Vertragsabschluss verhindert, einschließlich der Rückzahlung der Anzahlung und der Erstattung von Kosten.

Ihr Anwalt wird im Rahmen der Sorgfaltspflicht eine gründliche Recherche im Grundbuchamt durchführen; dies ist ein Standardschritt bei jeder Immobilientransaktion in Griechenland und der richtige Zeitpunkt, um etwaige Probleme aufzudecken, bevor Verträge unterzeichnet werden.

4. Formulieren Sie die Klauseln zu Finanzierungsrisiken sorgfältig

Wenn Ihr Käufer den Kauf über eine Hypothek finanziert, muss der Vertrag regeln, was geschieht, falls die Finanzierung scheitert. Griechische Banken können langsam sein, und internationale Käufer sehen sich bei der Sicherung der Finanzierung manchmal mit zusätzlichen Hürden konfrontiert.

Der Vertrag sollte eine klare Frist für die Genehmigung der Hypothek festlegen. Internationale Käufer müssen zusätzliche Schritte wie die Übersetzung von Dokumenten, Apostille-Stempel und mehrere Bankbesuche bewältigen; legen Sie daher einen realistischen Zeitrahmen fest und widerstehen Sie der Versuchung, diesen zu knapp zu bemessen. Es sollte genau festgelegt werden, welche Unterlagen der Käufer vorlegen muss, um seine Bemühungen um eine Finanzierung nachzuweisen, und es sollte zwischen verschiedenen Gründen für das Scheitern der Finanzierung unterschieden werden.

Verliert der Käufer seine Finanzierung aufgrund eigener veränderter Umstände, sollte die Anzahlung verfallen. Bei außergewöhnlichen Marktbedingungen, die außerhalb der Kontrolle des Käufers liegen, können flexiblere Regelungen in Betracht gezogen werden, diese sollten jedoch im Vertrag klar definiert und nicht der Auslegung überlassen werden.

5. Klären Sie die Gebühren und wer was bezahlt

Immobilientransaktionen in Griechenland sind mit verschiedenen Kosten verbunden, und es ist wichtig zu verstehen, welche gesetzlich festgelegt und welche verhandelbar sind.

Die Grunderwerbsteuer, die derzeit 3,09 % des Kaufpreises oder des steuerpflichtigen Wertes beträgt, je nachdem, welcher Wert höher ist, wird vom Käufer getragen. Notargebühren (ca. 2,0 % des Verkaufspreises zzgl. MwSt.) und Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) gehen nach griechischer Praxis in der Regel ebenfalls zu Lasten des Käufers.

Mehr Verhandlungsspielraum besteht in Bereichen wie vereinbarten Reparaturen, im Lieferumfang enthaltenen Gegenständen wie Möbeln oder Geräten sowie der Aufteilung der Maklerprovisionen. Legen Sie im Vertrag genau fest, was im Verkauf enthalten ist und was nicht, da unklare Formulierungen hier häufig zu Streitigkeiten bei der Abwicklung führen.

6. Planen Sie für Komplikationen und Ausstiegsszenarien

Selbst gut vorbereitete Transaktionen können auf Probleme stoßen. Kündigungsklauseln und Streitbeilegungsmechanismen bieten beiden Parteien einen klaren Weg nach vorne, wenn die Dinge nicht wie geplant verlaufen.

Der Vertrag sollte konkrete Szenarien behandeln, wie z. B. das Scheitern der Käuferfinanzierung, die Unfähigkeit des Verkäufers, einen lastenfreien Eigentumsnachweis zu erbringen, sowie erhebliche Sachschäden zwischen Vertragsunterzeichnung und Vertragsabwicklung, und für jeden Fall die entsprechenden Abhilfemaßnahmen festlegen. Vage Formulierungen begünstigen in der Regel denjenigen, der am lautesten argumentiert; Klarheit schützt beide Parteien.

Ziehen Sie für die Streitbeilegung in Betracht, eine Mediationspflicht aufzunehmen, bevor eine der Parteien den Rechtsweg beschreiten kann. Gerichtsverfahren in Griechenland können langwierig sein, und ein strukturierter Mediationsschritt löst Streitigkeiten oft schneller und zu deutlich geringeren Kosten.

Beachten Sie, dass griechische bürokratische Verfahren die Transaktionsfristen erheblich verlängern können. Bauen Sie angemessene Puffer in den Vertrag ein für die Vorbereitung von Dokumenten, Notartermine und etwaige Beglaubigungsanforderungen, insbesondere wenn Sie den Verkauf aus der Ferne mittels Vollmacht abwickeln.

Einen vollständigen Überblick über den Verkaufsprozess, einschließlich der erforderlichen Unterlagen und der einzelnen Schritte, finden Sie in unserem Leitfaden zum Verkauf Ihrer Immobilie in Griechenland. Wenn Sie Ihre individuelle Situation besprechen möchten, können Sie sich gerne an unser Team wenden.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Fragen, die Ihre individuelle Situation betreffen, empfehlen wir Ihnen, gegebenenfalls einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren.