6 aandachtspunten bij contractonderhandelingen bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland

1. Stel een duidelijk betalingsschema en duidelijke voorwaarden voor de aanbetaling vast

De betalingsstructuur vormt de ruggengraat van uw verkoopcontract. In Griekenland betaalt de koper doorgaans een aanbetaling van 5-10% van de aankoopprijs bij ondertekening van de particuliere koopovereenkomst (PPA). Hiermee wordt het onroerend goed gereserveerd en van de markt gehaald.

Het is goed om te weten hoe de aanbetaling in de praktijk werkt: als de koper zich na ondertekening terugtrekt, verliest hij de aanbetaling. Als de verkoper zich terugtrekt, kan hij worden verplicht de aanbetaling terug te betalen en een boete te betalen ter hoogte van hetzelfde bedrag. Dit is standaard volgens het Griekse vastgoedrecht en biedt beide partijen een zinvolle bescherming.

Vervolgbetalingen moeten worden gekoppeld aan specifieke mijlpalen, zoals de goedkeuring van de hypotheek, de voltooiing van overeengekomen reparaties of de definitieve ondertekening bij de notaris. Zorg ervoor dat in het contract de exacte bedragen, data en de voorwaarden waaronder betalingen worden vrijgegeven, worden gespecificeerd.

2. Bepaal de toestand van het onroerend goed en de inspectierechten

Bepalingen inzake de staat van het onroerend goed scheppen duidelijke verwachtingen over de toestand van het onroerend goed op het moment van oplevering. Voor internationale verkopers die hun onroerend goed op afstand beheren, is dit bijzonder belangrijk, aangezien leegstand kan leiden tot onderhoudsproblemen die op een ongelegen moment aan het licht komen.

In het contract moet de termijn worden gespecificeerd waarbinnen de koper de inspectie van het onroerend goed moet voltooien, en hierover moeten beide partijen overeenstemming bereiken voordat de PPA wordt ondertekend. Het vaststellen van duidelijke financiële drempels voor reparatieverplichtingen helpt geschillen over kleine kwesties te voorkomen die de transactie anders zouden kunnen vertragen of doen mislukken.

3. Neem uitgebreide clausules inzake eigendomsgarantie op

Complicaties met betrekking tot de eigendomstitel vormen een van de belangrijkste risico's bij onroerendgoedtransacties in Griekenland. Historische onregelmatigheden in eigendomsregisters, niet-gemelde hypotheken, fiscale beslagleggingen, problemen met bouwvergunningen en grensgeschillen kunnen tijdens het overdrachtsproces aan het licht komen en ernstige problemen veroorzaken als het contract hier niet adequaat op inspeelt.

Uw contract dient de voltooiing afhankelijk te stellen van het feit dat de verkoper een duidelijke, verhandelbare eigendomstitel verstrekt, vrij van alle lasten behalve die welke reeds aan de koper zijn bekendgemaakt en door hem zijn aanvaard. Het dient ook de rechtsmiddelen te specificeren waarover de koper beschikt indien een eigendomsprobleem de voltooiing verhindert, met inbegrip van teruggave van de aanbetaling en vergoeding van kosten.

Uw advocaat zal in het kader van het due diligence-onderzoek een grondig onderzoek uitvoeren in het kadaster. Dit is een standaardstap bij elke Griekse onroerendgoedtransactie en het juiste moment om eventuele problemen aan het licht te brengen voordat de contracten worden ondertekend.

4. Formuleer de clausules inzake onvoorziene omstandigheden bij de financiering zorgvuldig

Als uw koper de aankoop via een hypotheek financiert, moet in het contract worden vastgelegd wat er gebeurt als de financiering niet doorgaat. Griekse banken kunnen traag zijn en internationale kopers worden soms geconfronteerd met extra hindernissen bij het verkrijgen van financiering.

Het contract moet een duidelijke deadline voor de goedkeuring van de hypotheek bevatten. Internationale kopers hebben te maken met extra stappen, zoals het vertalen van documenten, apostille-stempels en meerdere bezoeken aan de bank. Houd daarom rekening met een realistisch tijdschema en weersta de verleiding om dit te krap te maken. Er moet precies worden gespecificeerd welke documentatie de koper moet verstrekken om zijn financieringsinspanningen aan te tonen, en er moet onderscheid worden gemaakt tussen verschillende redenen voor het mislukken van de financiering.

Als de koper zijn financiering verliest als gevolg van gewijzigde omstandigheden die hij zelf te wijten heeft, dient de aanbetaling te worden verbeurd. Als er sprake is van uitzonderlijke marktomstandigheden waarop de koper geen invloed heeft, kan het de moeite waard zijn om flexibelere afspraken te overwegen, maar deze moeten duidelijk in het contract worden vastgelegd in plaats van voor interpretatie vatbaar te zijn.

5. Zorg voor duidelijkheid over de kosten en wie wat betaalt

Bij onroerendgoedtransacties in Griekenland zijn diverse kosten gemoeid, en het is belangrijk om te weten welke kosten wettelijk vastliggen en welke onderhandelbaar zijn.

De overdrachtsbelasting, momenteel 3,09% van de aankoopprijs of de belastbare waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is, wordt betaald door de koper. Notariskosten (ongeveer 2,0% van de verkoopprijs plus btw) en kadastrale kosten (ongeveer 0,5%) zijn volgens de gangbare Griekse praktijk doorgaans ook voor rekening van de koper.

Waar meer ruimte is voor onderhandeling, is op gebieden zoals overeengekomen reparaties, meegeleverde zaken zoals meubilair of apparatuur, en de toewijzing van makelaarscommissies. Wees in het contract specifiek over wat wel en wat niet bij de verkoop is inbegrepen, aangezien vage bewoordingen hier een veelvoorkomende bron van geschillen zijn bij de afronding van de transactie.

6. Houd rekening met complicaties en uitstapscenario’s

Zelfs goed voorbereide transacties kunnen op problemen stuiten. Beëindigingsclausules en mechanismen voor geschillenbeslechting bieden beide partijen een duidelijk pad voorwaarts wanneer zaken niet volgens plan verlopen.

Het contract dient specifieke scenario’s te behandelen, zoals het mislukken van de financiering door de koper, het onvermogen van de verkoper om een onbezwaarde eigendomstitel te verstrekken, en aanzienlijke schade aan het onroerend goed tussen de ondertekening en de voltooiing, en voor elk daarvan de remedie te specificeren. Vage bewoordingen hierin werken vaak in het voordeel van degene die het hardst van zich laat horen; duidelijkheid beschermt beide partijen.

Overweeg voor geschillenbeslechting een bemiddelingsvereiste op te nemen voordat een van beide partijen een beroep kan doen op een gerechtelijke procedure. Griekse gerechtelijke procedures kunnen langdurig zijn, en een gestructureerde bemiddelingsfase lost geschillen vaak sneller en tegen aanzienlijk lagere kosten op.

Houd er rekening mee dat Griekse bureaucratische processen de doorlooptijd van transacties aanzienlijk kunnen verlengen. Bouw voldoende tijd in het contract in voor het opstellen van documenten, het plannen van notarisafspraken en eventuele authenticatievereisten, met name als u de verkoop op afstand afhandelt via een volmacht.

Voor een volledig overzicht van het verkoopproces, inclusief de benodigde documenten en de te volgen stappen, raadpleegt u onze gids voor de verkoop van uw woning in Griekenland. Mocht u uw specifieke situatie willen bespreken, neem dan gerust contact op met ons team.

Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor zaken die specifiek betrekking hebben op uw situatie, raden wij u aan om, indien van toepassing, een advocaat, accountant of notaris te raadplegen.