Ist Thessaloniki ein guter Standort für eine Airbnb-Investition?

Regionalführer

27.01.2026

Thessaloniki bietet echte Vorteile für Kurzzeitvermietungen, die sich von denen auf den Inseln unterscheiden. Die Nachfrage lässt hier im Winter nicht nach: Eine große Studentenschaft, ein reger Konferenz- und Geschäftskalender sowie ganzjähriger Städtetourismus sorgen dafür, dass Besucher zu jeder Jahreszeit kommen. Diese Beständigkeit ist der Hauptanziehungspunkt der Stadt für diese Art von Investition. Es gibt jedoch einen wichtigen Haken, den Sie kennen sollten, bevor Sie kaufen. Neue Vorschriften schränken die Neuregistrierung von Kurzzeitvermietungen im Stadtzentrum ein, was die Frage verändert, wo und ob ein Airbnb-Projekt sinnvoll ist. Hier ist das ehrliche Bild der Lage.

Der echte Reiz

Im Gegensatz zu einer reinen Sommerinsel ist Thessaloniki das ganze Jahr über gefragt. Hier befindet sich die Aristoteles-Universität, Griechenlands größte Hochschule, mit Zehntausenden von Studierenden und Mitarbeitern, die eine Unterkunft benötigen. Das Messezentrum der Stadt und der Veranstaltungskalender sorgen für einen stetigen Zustrom von Konferenz- und Geschäftsreisenden. Und als kulturelles Reiseziel mit dem Weißen Turm, byzantinischen und römischen Denkmälern, UNESCO-gelisteten Kirchen und einer der besten Gastronomieszene Griechenlands zieht es zu jeder Jahreszeit Touristen an. Das Ergebnis ist eine stabilere Auslastung als bei Inselzielen, auch wenn die Übernachtungspreise bescheidener sind. Die Strände von Chalkidiki liegen ebenfalls in der Nähe, was die Attraktivität für Besucher erhöht.

Was Sie unbedingt wissen müssen

Griechenland verschärft die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen, und Thessaloniki ist davon direkt betroffen. In der zentralen Ersten Stadtgemeinde der Stadt wird ein Stopp für neue Anmeldungen von Kurzzeitvermietungen eingeführt. Das Sperrgebiet umfasst einen Großteil des touristischen und kommerziellen Zentrums: die Uferpromenade bis zum Weißen Turm, den Aristoteles-Platz, die Hauptstraßen Egnatia und Tsimiski sowie das Ladadika- und Hafenviertel. Die genauen Daten und Grenzen wurden durch die jüngste Gesetzgebung festgelegt und sind noch in der Klärungsphase, sodass die aktuelle Situation für jede konkrete Adresse überprüft werden muss.

Die allgemeinen Vorschriften

Unabhängig davon, wo Sie kaufen, gelten einige nationale Vorschriften. Jede Kurzzeitvermietung muss bei der Steuerbehörde registriert werden, und die Registrierungsnummer muss in Ihren Inseraten angegeben werden. Ein Betrieb ohne diese Nummer führt zu erheblichen Geldstrafen. Privatpersonen dürfen maximal zwei Objekte zur Kurzzeitvermietung anbieten. Wenn Sie drei oder mehr Objekte betreiben, werden Sie als Unternehmen behandelt, was mit höheren Steuern und strengeren Auflagen verbunden ist. Die Immobilien müssen Sicherheits- und Versicherungsanforderungen erfüllen, und es fällt eine nächtliche Klimaresilienzgebühr an, die je nach Saison und Immobilientyp variiert. Mieteinnahmen werden nach einem progressiven Steuertarif besteuert, und die Buchungsplattformen melden diese nun direkt an die Steuerbehörde, sodass die Einnahmen genau angegeben werden müssen. Ein Steuerberater sollte die Zahlen für Ihre Situation durchrechnen.

Wo funktioniert es also noch?

Der Schlüssel liegt darin, über den eingeschränkten Kernbereich hinauszuschauen. Die Maßnahmen sind zielgerichtet und stellen kein generelles Verbot dar. Der Großteil Griechenlands, einschließlich vieler Vororte und Außenbezirke, ist davon nicht betroffen, sodass ein Plan für Kurzzeitvermietungen nach wie vor sinnvoll sein kann – nur nicht in der gesperrten Kernzone. Wohngebiete abseits des Zentrums, wie beispielsweise der Stadtteil Kalamaria am Meer, sind Orte, die in Betracht kommen, vorausgesetzt, Sie klären zunächst die Vorschriften für genau diesen Standort. Das ehrliche Fazit: Thessaloniki eignet sich für Kurzzeitvermietungen, aber der Standort ist wichtiger denn je, und Sie müssen die aktuellen Vorschriften für die jeweilige Immobilie prüfen, bevor Sie sich festlegen. Das sollten Sie nicht einfach voraussetzen.

Verwaltung aus dem Ausland

Wenn die Zahlen stimmen, ist die Fernverwaltung einer Vermietung durchaus machbar. Die meisten Eigentümer verlassen sich auf ein lokales Team: eine Reinigungskraft, einen Ansprechpartner für Instandhaltung und oft eine Verwaltungsgesellschaft, die sich um Gäste und Wechsel kümmert. Smart Locks und Online-Plattformen übernehmen Check-ins und Kommunikation, während ein vertrauenswürdiger Ansprechpartner vor Ort sich um dringende Angelegenheiten kümmert. Eine gute rechtliche und buchhalterische Unterstützung sorgt dafür, dass Sie auch bei sich ändernden Vorschriften konform bleiben – und wie oben erwähnt, ändern sich diese derzeit.

Warum Elxis?

Thessaloniki ist unsere Heimat; hier befindet sich unser Hauptsitz, und seit 1991 unterstützen wir internationale Immobilienkäufer dabei, ihr ideales Haus in Griechenland zu finden. Für ein Konzept zur Kurzzeitvermietung ist dieses lokale Wissen entscheidend. Mit Elxis erhalten Sie:

Ein internes Team von 10 Rechtsanwälten, keine ausgelagerte Arbeit
Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung jeder Immobilie: Eigentumsverhältnisse, das nationale Kataster, Steuern und etwaige ausstehende Verpflichtungen
Eine klare Überprüfung der aktuellen Vorschriften für Kurzzeitvermietungen für eine bestimmte Immobilie und einen bestimmten Standort, bevor Sie kaufen
Vertragsgestaltung und Abwicklung der gesamten Transaktion
Alles in Ihrer eigenen Sprache erklärt: Englisch, Niederländisch, Deutsch, Französisch oder Griechisch
Ein bewährtes Netzwerk in ganz Griechenland: Notare, Gutachter, Besichtigungsteams und technische Spezialisten

Fazit

Thessaloniki verzeichnet eine echte ganzjährige Nachfrage, die sich besser für Kurzzeitvermietungen eignet als eine saisonale Insel. Die Chance ist real, aber Sie müssen die aktuellen Vorschriften für die jeweilige Immobilie prüfen. Wenn Sie dies richtig angehen, kann Thessaloniki eine solide und vernünftige Wahl sein.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die Vorschriften für Kurzzeitvermietungen in Griechenland ändern sich und variieren je nach Standort. Wir empfehlen daher dringend, die aktuelle Rechtslage für jede einzelne Immobilie mit einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater zu klären.