22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Sie kennen sicherlich die Sternebewertung von Hotels, die Aufschluss über das Niveau der Ausstattung, des Service und des Komforts gibt, das Sie erwarten können. Was vielen Menschen nicht bewusst ist: In Griechenland gibt es ein paralleles System für kleinere Unterkünfte, darunter möblierte Apartments und Villen, bei dem statt Sternen „Schlüssel“ verwendet werden. Hier erfahren Sie, wie das funktioniert und ob es sich lohnt, dieses System in Betracht zu ziehen, wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie vermieten möchten.
Sterne versus Schlüssel
Griechenland klassifiziert touristische Unterkünfte je nach Art der Unterkunft auf zwei Arten. Hotels, integrierte Ferienanlagen, Hotels in historischen Gebäuden und organisierte Campingplätze gelten als Hauptunterkünfte und werden nach der bekannten Sterneskala bewertet. Möblierte Zimmer und Apartments, also kleinere Unterkünfte, zu denen auch viele Ferienvillen gehören, gelten als sekundäre Touristenunterkünfte und werden stattdessen nach der Schlüssel-Skala bewertet. In beiden Fällen wird das Klassifizierungszertifikat von der Griechischen Hotelkammer auf der Grundlage einer Inspektion ausgestellt, die von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle durchgeführt wird. Dies geschieht parallel zum operativen Aspekt der Vermietung einer Immobilie, der die Registrierung bei den Tourismusbehörden umfasst.
So funktionieren die Bewertungen
Beide Systeme basieren auf einem Punktesystem. Eine Immobilie erhält Punkte für ihre Einrichtungen, Annehmlichkeiten und Dienstleistungen und muss eine festgelegte Mindestpunktzahl erreichen, um sich für die jeweilige Kategorie zu qualifizieren. Grob gesagt gilt: Je mehr und je besser die Einrichtungen, desto höher die Bewertung. Hotels werden mit einem bis fünf Sternen bewertet, wobei fünf Sterne Luxusimmobilien vorbehalten sind, die das umfassendste Dienstleistungsangebot bieten. Möblierte Zimmer und Apartments werden von zwei Schlüsseln am unteren Ende bis zu vier Schlüsseln am oberen Ende klassifiziert. Die detaillierten Punktanforderungen sind technischer Natur und werden während der Inspektion bewertet, sodass sich für die meisten Eigentümer die praktische Frage weniger auf die genaue Punktzahl als vielmehr darauf bezieht, ob eine Klassifizierung überhaupt erstrebenswert ist.
Was Ihnen eine Klassifizierung bieten kann
Als Eigentümer können Sie mit einer Schlüsselbewertung Dienstleistungen wie Frühstück oder eine Rezeption anbieten, ähnlich wie es ein kleines Hotel tun würde. Da die Klassifizierung über einen offiziellen Rahmen erfolgt, kann sie Ihre Glaubwürdigkeit erhöhen, und Sie dürfen sie in Ihrem Marketing angeben. Wenn Ihre Unterkunft als Touristenunterkunft klassifiziert oder registriert ist, sind Sie gesetzlich verpflichtet, die Registrierungsnummer, die sogenannte MHTE-Nummer, auf allen Inseraten oder Werbematerialien anzugeben.
Lohnt sich eine Klassifizierung?
Es ist möglich, Ihre eigene Villa klassifizieren zu lassen, doch die meisten Eigentümer einer einzelnen Mietimmobilie entscheiden sich aus verschiedenen Gründen dagegen.
Es handelt sich um einen langwierigen und aufwendigen Prozess. Die Klassifizierung erfordert die Zusammenarbeit mit Ingenieuren und akkreditierten Gutachtern, die Erstellung von architektonischen und baulichen Unterlagen sowie die Erfüllung von Brandschutz- und Gesundheits- und Sicherheitsanforderungen. Ein Großteil davon wird auf Griechisch abgewickelt.
Zu den typischen Unterlagen gehören eine Steuernummer (AFM), eine Steuerbescheinigung, aus der hervorgeht, dass keine ausstehenden Schulden bestehen, eine Kopie Ihres Reisepasses, eine Kopie Ihres Strafregisterauszugs, ein Brandschutzgutachten sowie ein Gutachten zum Entwässerungs- und Abwassersystem.
Es gibt keine Steuervergünstigung. Die Klassifizierung bringt an sich keinen Steuervorteil mit sich. Es ist wichtig zu wissen, dass Serviced oder klassifizierte Unterkünfte und gewöhnliche Kurzzeitvermietungen hinsichtlich Mehrwertsteuer und Einkommensbesteuerung unterschiedlich behandelt werden; dies ist also eher eine Frage für einen Steuerfachmann als ein Vorteil der Klassifizierung.
Die Vorschriften ändern sich. Der Rahmen wird regelmäßig aktualisiert, was die Planung erschwert.
Was Sie tatsächlich für die Kurzzeitvermietung benötigen
Für die meisten Eigentümer, die eine Ferienwohnung vermieten, hat eine formelle Sterne- oder Schlüsselklassifizierung keine Priorität. Der wesentliche Schritt ist die AMA, die von der Unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) ausgestellte Immobilienregistrierungsnummer. Sie müssen über eine AMA verfügen, bevor Sie eine Immobilie auf Plattformen wie Airbnb oder Booking.com inserieren können. Seit Oktober 2025 müssen Kurzzeitvermietungen zudem Mindeststandards in Bezug auf Sicherheit und Versicherung erfüllen, darunter Haftpflichtversicherung, elektrische Sicherheit, Brandschutz und grundlegende Bewohnbarkeit. Unser spezieller Artikel zu den Vorschriften für Kurzzeitvermietungen enthält die vollständige Checkliste. Dies ist keine Qualitätsbewertung im Sinne von Sternen und Schlüsseln, sondern die Registrierung, die es Ihnen tatsächlich ermöglicht, Ihre Immobilie legal zu vermieten, und sie ist weitaus einfacher zu erhalten.
Unsere Empfehlung
Eine formelle Klassifizierung nach Sternen oder Schlüsseln ist möglich, für eine einzelne Ferienwohnung jedoch selten notwendig und oft den Aufwand und die Kosten nicht wert. Für die meisten Eigentümer ist es entscheidend, sich für eine AMA zu registrieren und die aktuellen Standards für Kurzzeitvermietungen zu erfüllen. Wenn Sie Fragen zur Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland haben oder Hilfe bei der Beantragung einer AMA benötigen, können Sie uns gerne unter contact@elxis.com kontaktieren.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die Tourismus- und Vermietungsvorschriften in Griechenland ändern sich regelmäßig, und die individuellen Situationen variieren. Wir empfehlen Ihnen, qualifizierte Fachleute zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
