22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Der Kauf einer Ferienimmobilie in Griechenland steht US-Amerikanern und Kanadiern offen, und der Ablauf ist in der Regel unkomplizierter, als die meisten Menschen erwarten. Die Fragen, die uns am häufigsten gestellt werden, betreffen Steuernummern, die Aufenthaltsdauer und die Frage, wie man von jenseits des Atlantiks mit der Suche beginnen kann. Dieser Leitfaden geht auf jeden dieser Punkte ein, damit Sie wissen, was Sie erwartet, bevor Sie loslegen.
Was ist, wenn ich kein US-Amerikaner oder Kanadier bin?
Wenn Sie Niederländer, Deutscher, Belgier, Franzose, Brite oder einer anderen Nationalität angehören, gilt dieser Leitfaden dennoch für Sie. Die praktischen Schritte sind weitgehend dieselben.
Kann ich als US-Amerikaner oder Kanadier ein Haus in Griechenland kaufen?
Ja. Es gibt keine Beschränkungen hinsichtlich der Staatsangehörigkeit für den Erwerb von Immobilien in Griechenland. US-amerikanische und kanadische Käufer genießen dieselben Eigentumsrechte wie alle anderen auch. Die einzige geringfügige Ausnahme betrifft bestimmte Grenzgebiete, auf die wir weiter unten eingehen.
Bankkonten und Steuern
Benötige ich ein griechisches Bankkonto?
Nein. Ein griechisches Bankkonto ist für den Kauf einer Immobilie in Griechenland nicht erforderlich. Viele Eigentümer eröffnen später zwar eines, da dies die Bezahlung von Nebenkosten und lokalen Steuern erleichtert, doch ist dies keine Voraussetzung für den Kauf.
Benötige ich eine griechische Steuernummer?
Ja. Um eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, benötigen Sie eine lokale Steuernummer, die sogenannte AFM. Diese ermöglicht Ihnen den Zugang zum griechischen TAXIS-System im Internet, über das Grundsteuern gemeldet und gezahlt werden. Im Rahmen des Kaufprozesses vertritt unser Rechtsteam Sie beim Finanzamt und erledigt die Formalitäten rund um Ihre AFM, die von der Steuerbehörde kostenlos ausgestellt wird.
Ein Hinweis zu Steuern für Käufer aus den USA und Kanada
Griechenland hat ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den Vereinigten Staaten und ein separates Abkommen mit Kanada. Diese Abkommen sollen Sie davor schützen, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird – in der Regel durch Steuergutschriften statt einer vollständigen Befreiung. Wie sie konkret zur Anwendung kommen, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab. Für spezifische Fragen empfehlen wir Ihnen daher, sich an einen Steuerberater zu wenden, der auf grenzüberschreitende Fälle spezialisiert ist. Weitere Informationen zu Grundsteuern in Griechenland finden Sie in unserem entsprechenden Artikel.
Aufenthalt und Visa
Wie lange darf ich mich in Griechenland aufhalten?
Als Besucher können sich US-Amerikaner und Kanadier bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Griechenland aufhalten, ohne dass ein Visum erforderlich ist. Zwei Punkte sollten Sie vor Ihrer Reise überprüfen: Ihr Reisepass sollte noch mindestens drei Monate über Ihre geplante Abreise aus dem Schengen-Raum hinaus gültig sein und innerhalb der letzten zehn Jahre ausgestellt worden sein.
Was ist mit den neuen EES- und ETIAS-Systemen?
Für das Jahr 2026 gibt es zwei wichtige Änderungen bei der Einreise, die Sie kennen sollten. Das Einreise-/Ausreisesystem (EES) ist nun im gesamten Schengen-Raum in Betrieb. Es erfasst Ihre Ein- und Ausreise anhand eines Gesichtsbildes und Ihrer Fingerabdrücke und ersetzt damit den alten Passstempel. Die erste Registrierung an der Grenze kann etwas länger dauern als eine herkömmliche Kontrolle. Das Europäische Reiseinformations- und -genehmigungssystem (ETIAS) wird voraussichtlich im Laufe des Jahres 2026 eingeführt. Es handelt sich dabei um eine Online-Reisegenehmigung und nicht um ein Visum, für die eine geringe Antragsgebühr anfällt und die bis zu drei Jahre gültig ist. Keines der beiden Systeme ändert die 90-Tage-Regelung. Sie ändern lediglich die Art und Weise, wie die Einreise abgewickelt wird.
Muss ich in Griechenland ansässig sein, um eine Immobilie zu kaufen?
Nein. Sie müssen keinen Wohnsitz in Griechenland haben, um dort Immobilien zu besitzen. Falls Sie an einem Wohnsitz interessiert sind, ist das Golden Visa das griechische Programm zur Erlangung eines Wohnsitzes durch Investition.
Golden Visa
Durch den Kauf einer Immobilie über einem bestimmten Wert können Sie sich für das Goldene Visum qualifizieren. Es gewährt Ihnen einen Wohnsitz, visumfreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums und die Möglichkeit, Familienangehörige mit einzubeziehen.
Die Mindestinvestition hängt von der Region in Griechenland ab, in der Sie kaufen, und die Schwellenwerte haben sich in den letzten Jahren mehrmals geändert. Die aktuellen Bestimmungen finden Sie hier.
Die griechische Wirtschaft
Griechenland gehörte in den letzten Jahren zu den am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften in der Europäischen Union und lag damit über dem Durchschnitt der Eurozone. Das Land erlangte 2023 wieder ein Investment-Grade-Rating, nachdem es dieses während der Finanzkrise verloren hatte, und die Staatsverschuldung ist seitdem stark gesunken. Internationale Unternehmen, darunter Microsoft und Pfizer, haben in das Land investiert.
Der Tourismus verzeichnet weiterhin Rekordzahlen. Nach Angaben der Bank von Griechenland überstiegen die Tourismuseinnahmen im Jahr 2025 22 Milliarden Euro – der höchste jemals verzeichnete Wert.
Interesse von amerikanischen und kanadischen Käufern
Das Interesse nordamerikanischer Käufer hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Amerikanische und kanadische Käufer tendieren zudem dazu, im oberen Preissegment zu kaufen, wobei ihre durchschnittlichen Budgets höher sind als bei vielen anderen Gruppen.
Preise in Griechenland im Vergleich zum übrigen Europa
Griechische Immobilien gehören nach wie vor zu den erschwinglichsten in Westeuropa. Die Preise in Athen betragen nur einen Bruchteil derjenigen in Städten wie Paris, Amsterdam und Zürich, wo eine typische Wohnung im Stadtzentrum pro Quadratmeter ein Vielfaches kosten kann. Für Käufer aus teuren Märkten ist dieser Unterschied oft ausschlaggebend dafür, dass ein Ferienhaus in Griechenland eher realistisch als nur ein Wunschtraum ist.
Auf der Suche nach einem Haus in Griechenland
Wie suche ich von im Ausland aus nach einer Immobilie?
Der erste Schritt besteht darin, sich vorzustellen, was Sie tatsächlich wollen. Erstellen Sie eine Auswahlliste Ihrer wichtigsten Anforderungen und der Standorte, die Sie im Sinn haben. Von da an ist es hilfreich, jemanden vor Ort zu haben, der den Kaufprozess kennt und Ihnen Rechtsberatung, lokale Kontakte und zuverlässige Bauunternehmer vermitteln kann. Hier zeigt sich der Wert eines guten Maklers. Sie können sich jederzeit gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch an uns wenden.
Arten von Immobilien in Griechenland
Abgesehen von Stadtwohnungen gibt es drei Haupttypen von Immobilien, auf die Sie stoßen werden.
Villen
Die meisten Immobilien auf unserer Website fallen in diese Kategorie. Dabei handelt es sich in der Regel um Neubauten mit moderner Infrastruktur, Fliesenböden und oft einem privaten Pool.
Wohnungen
In größeren Städten wie Athen und Thessaloniki finden Sie Wohnblocks, die als „Polikatoikies“ bekannt sind. Sie sind eine gängige, kostengünstige Wahl, und fast alle verfügen über einen Balkon für den ersten Kaffee des Tages.
Dorfhäuser
Traditionelle Häuser, oft mit farbigen Türen, niedrigeren Decken und Blick auf das Meer oder die Berge. Diese sind in der Regel preisgünstiger und meist ältere Immobilien, die möglicherweise renovierungsbedürftig sind.
Sondergenehmigungen für Grenzgebiete
Einige Teile Griechenlands, in der Nähe der Landgrenzen und auf einigen Inseln nahe der Grenze, sind als Grenzgebiete ausgewiesen. Für Käufer aus Nicht-EU-Ländern, darunter Amerikaner und Kanadier, ist für den Kauf in diesen Gebieten eine zusätzliche Genehmigung erforderlich, bevor der Kauf abgeschlossen werden kann. Um diese zu erhalten, reichen Sie einige persönliche Dokumente sowie eine Beschreibung der Immobilie ein.
Dies ist ein Routineverfahren, das unser Rechtsteam im Rahmen der Due Diligence für Sie abwickelt. Da sich der Prozess dadurch etwas verlängert, ist es ratsam, sich frühzeitig darüber zu informieren. Käufer aus der EU benötigen diese Genehmigung nicht.
Wie geht es weiter?
Sie haben nun einen Überblick darüber, was verfügbar ist, wie die steuerlichen und aufenthaltsrechtlichen Rahmenbedingungen aussehen und wie Sie die Suche vom Ausland aus beginnen können. Ein Kauf in Griechenland ist die Chance, ein Eigenheim in einem Land mit langer Geschichte, wunderschöner Landschaft und einer aufrichtig herzlichen Gastfreundschaft zu erwerben.
Seit 1991 begleiten wir internationale Käufer auf der Suche nach ihrem Traumhaus in Griechenland. Sie können sich jederzeit gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch an uns wenden.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information. Die Vorschriften in Bezug auf Immobilien, Steuern und Aufenthaltsrecht ändern sich, und die individuellen Situationen variieren. Wir empfehlen Ihnen, qualifizierte Rechts- und Steuerfachleute zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
