Was sind die Fallstricke beim Verkauf von Immobilien in Griechenland?

Probleme mit Eigentumsurkunden gehören zu den schwerwiegendsten Komplikationen, die beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland auftreten können, insbesondere bei Objekten, die vor Jahrzehnten erworben wurden, als die Standards für die Dokumentation noch weniger einheitlich waren. Erbschaftssituationen erhöhen die Komplexität zusätzlich: Das griechische Erbrecht folgt spezifischen Verfahren, die möglicherweise nicht mit den Vorschriften im Heimatland des Eigentümers übereinstimmen, und undokumentierte Übertragungen zwischen Familienmitgliedern können Eigentumsfragen aufwerfen, die geklärt werden müssen, bevor ein Verkauf fortgesetzt werden kann.

Probleme mit Baugenehmigungen betreffen zahlreiche Immobilien, insbesondere solche, die ohne ordnungsgemäße Genehmigung errichtet oder renoviert wurden. Nachträgliche Legalisierungsverfahren können zeitaufwendig sein. Ohne Genehmigung durchgeführte Anbauten, Schwimmbäder oder bauliche Veränderungen führen zu besonderen Komplikationen.

Ausstehende Verbindlichkeiten wie unbezahlte Gemeindesteuern, Gemeinschaftsgebühren oder eingetragene Belastungen können den Verkaufsprozess beeinträchtigen oder eine Begleichung vor dem Abschluss erfordern. Diese treten nicht immer ohne aktive Nachforschungen zutage, und Verkäufer sind sich ihrer Existenz manchmal erst bewusst, wenn die Transaktion bereits im Gange ist. Eine frühzeitige Identifizierung gibt Ihnen Zeit, diese ordnungsgemäß zu klären, anstatt dass sie in einer kritischen Phase zu Verzögerungen oder Komplikationen führen. Dies ist ein fester Bestandteil des Due-Diligence-Prozesses, und bei Elxis führt unser hauseigenes Rechtsteam die erforderlichen Prüfungen durch, bevor die Immobilie gelistet wird, sodass Sie von Anfang an ein klares Bild Ihrer Situation haben.

Immobilientransaktionen in Griechenland können eine Reihe von administrativen, steuerlichen, technischen und rechtlichen Schritten umfassen, die häufig über verschiedene Institutionen wie Steuerbehörden, Notare, Ingenieure und Katasterämter koordiniert werden. Die genauen Anforderungen und Fristen variieren je nach Art der Immobilie, ihrem rechtlichen Status und der Frage, ob der Verkäufer im Inland ansässig ist oder vom Ausland aus handelt.

In der Regel sind Unterlagen zum Nachweis der Steuerkonformität erforderlich. In vielen Fällen wird eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung verlangt, die bestätigt, dass der Verkäufer keine ausstehenden Steuerverbindlichkeiten hat. Dies kann Überprüfungen bei den Steuerbehörden sowie die Bestätigung beinhalten, dass immobilienbezogene Steuern, wie beispielsweise die jährliche Grundsteuer (ENFIA), auf dem neuesten Stand sind.

Anforderungen an die Beglaubigung und Übersetzung von Dokumenten können den Prozess zusätzlich erschweren. Amtliche Dokumente müssen unter Umständen mit einer Apostille versehen, von vereidigten Übersetzern übersetzt und von Behörden beglaubigt werden. Falsch vorbereitete Unterlagen können zu Verzögerungen, zusätzlichen Verwaltungsauflagen oder der Notwendigkeit einer erneuten Einreichung von Dokumenten führen. Je nach Art und Lage der Immobilie verlangen die kommunalen Behörden unter Umständen aktualisierte Immobilienerklärungen, Baugenehmigungsbescheinigungen oder Umweltgutachten. Diese Anforderungen treten oft erst spät im Prozess zutage und verursachen unerwartete Verzögerungen.

Steuerfragen gehören zu den häufigsten Anliegen ausländischer Verkäufer, wobei die Kapitalertragsteuer das am meisten missverstandene Thema ist. Obwohl das griechische Recht einen Rahmen für die Kapitalertragsteuer vorsieht, ist deren Anwendung für Privatpersonen seit 2015 ununterbrochen ausgesetzt und bleibt derzeit bis Ende 2026 ausgesetzt.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Steuerpflichten in allen Fällen vollständig ausgeschlossen werden können. Verkäufer können weiterhin anderen üblichen steuerlichen und administrativen Anforderungen unterliegen, wie beispielsweise der Sicherstellung, dass die Grundsteuern (z. B. ENFIA) vollständig auf dem neuesten Stand sind und dass alle erforderlichen Steuerbescheinigungen während des Transaktionsprozesses eingeholt werden.

Erfolglose Immobilienverkäufe sind in der Regel auf unzureichende Vorbereitung und unrealistische Erwartungen auf einer oder beiden Seiten zurückzuführen.

Finanzierungsprobleme sind eine häufige Ursache, insbesondere wenn Immobilienpreise über dem liegen, was die aktuellen Marktbedingungen zulassen. Unbekannte Probleme verschärfen dies noch: Unregelmäßigkeiten bei Genehmigungen oder Unklarheiten bezüglich der Grundstücksgrenzen, die Verkäufer als geringfügig erachten, können für Käufer inakzeptabel sein, insbesondere für internationale Käufer, die einen eindeutigen Rechtsanspruch erwarten und weniger tolerant gegenüber Unklarheiten sind.

Eine Fehlausrichtung der Preisgestaltung bringt viele Verkäufe zum Scheitern, noch bevor sie überhaupt beginnen. Verkäufer, die ihre Erwartungen auf veraltete Bewertungen oder emotionale Bindungen statt auf aktuelle Marktdaten stützen, müssen oft feststellen, dass ihre Immobilie monatelang unverkauft bleibt. Eine längere Verweildauer auf dem Markt schafft ein eigenes Problem: Immobilien, die überteuert bleiben, werden stigmatisiert, was ihren Verkauf selbst nach einer Preiskorrektur erschwert.

Die Ansprache der richtigen Käufer ist eine weitere hartnäckige Lücke. Viele griechische Immobilien sprechen in erster Linie ausländische Käufer an, werden jedoch über inländische Kanäle vermarktet, die dieses Publikum nie erreichen. Sprachbarrieren und Unterschiede in den Marketinggepflogenheiten verschärfen diese Situation noch.

Schließlich führen Kommunikationsprobleme zwischen Käufern, Verkäufern, Rechtsanwälten und Maklern – oft über mehrere Länder und Sprachen hinweg – zu Missverständnissen, die Verhandlungen zum Scheitern bringen können, selbst wenn beide Seiten motiviert sind, den Verkauf voranzutreiben.

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf in Griechenland beginnt mit professioneller rechtlicher Unterstützung, die idealerweise bereits vor der Inserierung der Immobilie in Anspruch genommen wird. Erfahrene Immobilienanwälte, die sowohl das griechische Recht als auch internationale Transaktionen verstehen, bieten unverzichtbaren Schutz. Eine umfassende Due-Diligence-Prüfung vor der Inserierung, die Überprüfung der Eigentumsurkunden, die Klärung offener Verbindlichkeiten, die Bestätigung der Einhaltung von Baugenehmigungen sowie die Klärung von Grenzfragen verhindern Überraschungen, die Verhandlungen später zum Scheitern bringen könnten. Diese Probleme proaktiv anzugehen ist weitaus kostengünstiger, als sie erst mitten im Verkaufsprozess zu entdecken.

Eine realistische Preisgestaltung ist ebenso wichtig. Bewertungen, die auf den aktuellen Marktbedingungen basieren, anstatt auf veralteten Schätzungen oder emotionaler Bindung, ziehen ernsthafte Käufer an und führen zu einem schnelleren Verkauf. Regelmäßige Marktanalysen helfen Verkäufern, ihre Erwartungen an veränderte Bedingungen anzupassen. Die Zusammenarbeit mit erfahrenen lokalen Partnern, die sich mit grenzüberschreitenden Transaktionen auskennen, vereint alle Aspekte: rechtliche Vertretung, Steuerberatung und die Vermarktung an die richtige Zielgruppe.

Immobilieneigentümer, die im Ausland leben, können ihr Haus verkaufen, ohne nach Griechenland zurückfliegen zu müssen. Durch eine Vollmacht handelt unser Rechtsteam in Ihrem Namen. Wir kümmern uns um den gesamten Prozess: das Einholen der erforderlichen Dokumente und die Koordination der beteiligten Dritten, wie z. B. des Buchhalters und des Ingenieurs. Das bedeutet, dass die Immobilie übertragen werden kann, ohne dass Sie selbst etwas organisieren müssen. Beachten Sie, dass diese externen Fachleute ihre eigenen Honorare berechnen, die ebenfalls vom Verkäufer zu tragen sind.

Der Verkauf einer griechischen Immobilie als Nichtansässiger ist zwar komplex, aber mit dem richtigen Team gut zu bewältigen. Wenn Sie den Verkauf Ihrer griechischen Immobilie in Erwägung ziehen und diese häufigen Fallstricke vermeiden möchten, kontaktieren Sie uns.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.