Είναι η Κέρκυρα ένα καλό μέρος για να αγοράσει κανείς ακίνητο;

Η αγορά ακινήτων στην Κέρκυρα παρουσιάζει σταθερή ανάπτυξη, με αυξανόμενη διεθνή ζήτηση, ιδίως από αγοραστές της Βόρειας Ευρώπης που αναζητούν εξοχικές κατοικίες και επενδύσεις σε ακίνητα προς ενοικίαση. Η δραστηριότητα στην αγορά έχει ενισχυθεί μετά την πανδημία, με τα ακίνητα στις παράκτιες περιοχές να σημειώνουν τη μεγαλύτερη ζήτηση και την υψηλότερη αύξηση τιμών.

Η διαθεσιμότητα ακινήτων ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία, με τις προνομιακές παραθαλάσσιες περιοχές να παρουσιάζουν περιορισμένο απόθεμα και τα χωριά της ενδοχώρας να προσφέρουν περισσότερες επιλογές σε χαμηλότερες τιμές. Η αγορά παρουσιάζει εποχιακές τάσεις, με την κορυφαία αγοραστική δραστηριότητα να παρατηρείται μεταξύ Μαρτίου και Οκτωβρίου, όταν οι αγοραστές μπορούν να αξιολογήσουν σωστά τα ακίνητα και να ολοκληρώσουν τις συναλλαγές.

Οι αποδόσεις από ενοίκια παραμένουν ελκυστικές, ιδίως για ακίνητα σε καθιερωμένες τουριστικές περιοχές κοντά σε παραλίες ή στην Παλιά Πόλη. Η ζήτηση για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις έχει αυξηθεί σημαντικά, αν και οι νέοι κανονισμοί απαιτούν την κατάλληλη αδειοδότηση και εγγραφή στις ελληνικές αρχές.

Οι τάσεις των τιμών δείχνουν μέτρια αλλά σταθερή αύξηση, με την Κέρκυρα να παραμένει πιο προσιτή από νησιά όπως η Σαντορίνη ή η Μύκονος, προσφέροντας παράλληλα παρόμοιες ανέσεις και προσβασιμότητα. Το πρόγραμμα Golden Visa συνεχίζει να προσελκύει επενδύσεις, αν και οι πρόσφατες αυξήσεις του κατώτατου ορίου στα 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης επηρεάζουν το προφίλ των αγοραστών.

Οι αλλοδαποί αγοραστές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στην Κέρκυρα με τα ίδια δικαιώματα που έχουν οι Έλληνες πολίτες, αν και η διαδικασία απαιτεί συγκεκριμένα έγγραφα και νομικές διαδικασίες. Σε όλες τις αγορές ακινήτων εφαρμόζεται φόρος μεταβίβασης 3,09%*, ο οποίος υπολογίζεται με βάση την υψηλότερη μεταξύ της τιμής αγοράς και της αντικειμενικής αξίας που καθορίζεται από το κράτος.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες χωρών εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η εφαρμοστική νομοθεσία δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Απαραίτητα έγγραφα περιλαμβάνουν τον ΑΦΜ, τον οποίο οι αγοραστές πρέπει να αποκτήσουν πριν από την ολοκλήρωση οποιασδήποτε συναλλαγής ακινήτου. Τα ακίνητα απαιτούν διεξοδική δέουσα επιμέλεια, συμπεριλαμβανομένης της επαλήθευσης του τίτλου ιδιοκτησίας, του ελέγχου των οικοδομικών αδειών και της επιβεβαίωσης ότι όλοι οι φόροι και οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας είναι ενήμεροι.

Η διαδικασία αγοράς περιλαμβάνει την υπογραφή προσυμφωνητικού, την καταβολή προκαταβολής και την ολοκλήρωση της τελικής συναλλαγής ενώπιον συμβολαιογράφου. Όλα τα έγγραφα πρέπει να μεταφραστούν στα ελληνικά από ορκωτούς μεταφραστές, ενώ τα ξένα έγγραφα απαιτούν πιστοποίηση με επισημείωση (αποστίλ).

Οι αγοραστές πρέπει να υποβάλουν δήλωση ακινήτου Ε9 εντός 30 ημερών από την αγορά και να εγγραφούν στην τοπική εφορία. Ο ετήσιος φόρος ακινήτων ENFIA αποτελεί διαρκή υποχρέωση του ιδιοκτήτη, ο οποίος υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου.

Η νομική εκπροσώπηση παραμένει απαραίτητη καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας, ιδίως για τους αλλοδαπούς αγοραστές που δεν είναι εξοικειωμένοι με το ελληνικό δίκαιο και τις διαδικασίες περί ακινήτων και χρειάζονται βοήθεια για την αγορά ακινήτου.

Η βορειοανατολική ακτή, συμπεριλαμβανομένων των περιοχών γύρω από την Κασσιόπη και το Μπαρμπάτι, προσφέρει σημαντικές επενδυτικές προοπτικές, με καθιερωμένες αγορές ενοικίασης και εξαιρετική προσβασιμότητα. Οι περιοχές αυτές συνδυάζουν όμορφες παραλίες με την εγγύτητα σε υπηρεσίες και καταστήματα, καθιστώντας τις ελκυστικές τόσο για ιδιωτική χρήση όσο και για εισόδημα από ενοίκια.

Η πόλη της Κέρκυρας και οι γύρω περιοχές προσφέρουν δυνατότητες ενοικίασης όλο το χρόνο, λόγω της εγγύτητας του αεροδρομίου, των πολιτιστικών αξιοθέατων και της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Τα ακίνητα κοντά στην Παλιά Πόλη έχουν υψηλά ενοίκια, αλλά απαιτούν μεγαλύτερη αρχική επένδυση.

Η δυτική ακτή, ιδιαίτερα γύρω από την Παλαιοκαστρίτσα, προσελκύει αγοραστές που αναζητούν εντυπωσιακά τοπία και καθιερωμένη τουριστική υποδομή, αν και τα εποχιακά μοτίβα ενοικίασης είναι πιο έντονα από ό,τι στις ανατολικές παράκτιες περιοχές.

Τα χωριά της ενδοχώρας προσφέρουν δυνατότητες ανατίμησης της αξίας, καθώς οι αγοραστές αναζητούν όλο και περισσότερο αυθεντικές ελληνικές εμπειρίες και έργα ανακαίνισης. Αυτές οι περιοχές απαιτούν συνήθως μακροπρόθεσμους επενδυτικούς ορίζοντες, αλλά προσφέρουν χαμηλότερο κόστος εισόδου και ακίνητα με μοναδικό χαρακτήρα.

Η νότια Κέρκυρα παρουσιάζει αναδυόμενο δυναμικό με αναπτυσσόμενη υποδομή και χαμηλότερες τρέχουσες τιμές, αν και οι αγοραστές θα πρέπει να αξιολογούν προσεκτικά την προσβασιμότητα και τις ανέσεις πριν δεσμευτούν σε αυτές τις περιοχές.

Το συνολικό κόστος απόκτησης ανέρχεται συνήθως σε περίπου 10% πάνω από την τιμή αγοράς, συμπεριλαμβανομένου του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, των νομικών εξόδων και των διοικητικών εξόδων.

Ο φόρος μεταβίβασης 3,09%*, ο οποίος καταβάλλεται απευθείας από τον αγοραστή και υπολογίζεται επί της υψηλότερης μεταξύ της τιμής αγοράς και της φορολογητέας αξίας που καθορίζεται από την κυβέρνηση, αποτελεί το υψηλότερο πρόσθετο κόστος. Οι αγοραστές που αγοράζουν κύρια κατοικία ενδέχεται να δικαιούνται απαλλαγή από αυτόν τον φόρο, υπό την προϋπόθεση ότι δεν κατέχουν ήδη ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες και ότι θα διατηρήσουν την ιδιοκτησία για τουλάχιστον πέντε έτη. Συνιστάται η λήψη επαγγελματικής νομικής συμβουλής για τον προσδιορισμό της επιλεξιμότητας.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Έλληνας Πρωθυπουργός, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευτεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Τα νομικά έξοδα, τα συμβολαιογραφικά έξοδα και οι υπηρεσίες μετάφρασης συνήθως προσθέτουν 2-3% στη συνολική επένδυση. Οι τοπογραφικές αποτυπώσεις, οι έλεγχοι δέουσας επιμέλειας και οι τεχνικές επιθεωρήσεις ενδέχεται να επιβαρύνουν το κόστος, ανάλογα με την πολυπλοκότητα και την ηλικία του ακινήτου.

Τα τρέχοντα έξοδα ιδιοκτησίας περιλαμβάνουν τον ετήσιο φόρο ακινήτων ENFIA, ο οποίος υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου. Οι συνδέσεις με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, η ασφάλιση και η συντήρηση πρέπει να λαμβάνονται υπόψη στον μακροπρόθεσμο προϋπολογισμό, ιδίως για παλαιότερα ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση.

Για τα ακίνητα προς ενοικίαση, τα τέλη αδειοδότησης, οι υπηρεσίες καθαρισμού και τα έξοδα διαχείρισης του ακινήτου επηρεάζουν τις καθαρές αποδόσεις. Τα ακίνητα βραχυπρόθεσμης μίσθωσης απαιτούν συγκεκριμένες άδειες και συμμόρφωση με τους τοπικούς κανονισμούς.

Οι διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών μπορούν να επηρεάσουν τους διεθνείς αγοραστές, γι’ αυτό είναι σημαντικό να εξεταστούν στρατηγικές αντιστάθμισης κινδύνου για μεγάλες συναλλαγές και τρέχουσες δαπάνες που εκφράζονται σε ευρώ.

Η Κέρκυρα προσφέρει καλύτερη σχέση ποιότητας-τιμής σε σύγκριση με προορισμούς υψηλού επιπέδου όπως η Σαντορίνη ή η Μύκονος, παρέχοντας παράλληλα παρόμοια προσβασιμότητα και ανέσεις. Το διεθνές αεροδρόμιο του νησιού και η ανεπτυγμένη υποδομή του προσδίδουν πλεονεκτήματα έναντι πιο απομακρυσμένων νησιών που απαιτούν ακτοπλοϊκές συνδέσεις.

Σε σύγκριση με την Κρήτη, η Κέρκυρα προσφέρει μια πιο συμπαγή και εύχρηστη αγορά με μικρότερες αποστάσεις μεταξύ των διαφόρων περιοχών. Ωστόσο, η Κρήτη προσφέρει μεγαλύτερη ποικιλία και δυνητικά ισχυρότερες αγορές ενοικίασης καθ' όλη τη διάρκεια του έτους, λόγω του μεγέθους της και των ποικίλων αξιοθέατων της.

Η καθιερωμένη τουριστική υποδομή της Κέρκυρας προσφέρει σταθερό ενοικιαστικό δυναμικό, ιδιαίτερα κατά τη διάρκεια της καλοκαιρινής περιόδου αιχμής, ενώ παράλληλα προσφέρει πιο προσιτές τιμές εισόδου σε σύγκριση με τους κορυφαίους νησιωτικούς προορισμούς. Η ελκυστικότητα του νησιού για τους αγοραστές της Βόρειας Ευρώπης υποστηρίζει μια σταθερή ζήτηση σε σύγκριση με αναδυόμενους προορισμούς με αβέβαιες προοπτικές ανάπτυξης.

Η πολιτιστική κληρονομιά της Κέρκυρας και η αναγνώριση από την UNESCO παρέχουν μακροπρόθεσμη προστασία της αξίας, ενώ το καταπράσινο τοπίο και το ήπιο κλίμα του νησιού προσελκύουν αγοραστές που αναζητούν εναλλακτικές λύσεις στην τυπική λευκή και μπλε αισθητική των ελληνικών νησιών.

Για τους επενδυτές της Golden Visa, η Κέρκυρα προσφέρει ακίνητα που πληρούν τις προϋποθέσεις σε διάφορες τιμές, αν και οι πρόσφατες αυξήσεις του κατώτατου ορίου στα 800.000 ευρώ σε προνομιακές περιοχές ενδέχεται να επηρεάσουν τις επενδυτικές στρατηγικές σε σύγκριση με άλλες τοποθεσίες με χαμηλότερα κατώτατα όρια.

Είτε σκέφτεστε να αγοράσετε εξοχική κατοικία, να επενδύσετε σε ακίνητα προς ενοικίαση είτε να αποκτήσετε Golden Visa, η κατανόηση της μοναδικής δυναμικής της αγοράς της Κέρκυρας και των νομικών απαιτήσεων είναι απαραίτητη για μια επιτυχημένη αγορά ακινήτου. Για εξειδικευμένη καθοδήγηση καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της δέουσας επιμέλειας, της νομικής συμμόρφωσης και των πληροφοριών για την αγορά, επικοινωνήστε με την έμπειρη ομάδα δικηγόρων ακινήτων και ειδικών της τοπικής αγοράς.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιοδήποτε ζήτημα σχετίζεται με συγκεκριμένες υποθέσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας.