Πόσο κοστίζει ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα;

Πώς υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης;

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία είναι η υψηλότερη από δύο τιμές: η δηλωθείσα τιμή αγοράς ή η αντικειμενική φορολογική αξία που καθορίζεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές. Η αντικειμενική φορολογική αξία καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών με βάση την τοποθεσία, το μέγεθος, την ηλικία του ακινήτου και άλλα κριτήρια, και χρησιμεύει ως ελάχιστη φορολογητέα βάση ανεξάρτητα από τη συμφωνηθείσα τιμή αγοράς.

Στην πράξη, για ακίνητα σε αγροτικές περιοχές και σε πολλά νησιά, η αντικειμενική φορολογική αξία είναι συχνά χαμηλότερη από την πραγματική τιμή της αγοράς, πράγμα που σημαίνει ότι η δηλωθείσα τιμή αγοράς θα αποτελεί συνήθως τη βάση για τον υπολογισμό.

Ένα απλό παράδειγμα: εάν ένα ακίνητο έχει αντικειμενική φορολογική αξία 300.000 ευρώ, αλλά η συμφωνηθείσα τιμή αγοράς είναι 280.000 ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί των 300.000 ευρώ, με αποτέλεσμα η φορολογική υποχρέωση να ανέρχεται σε 9.270 ευρώ.

Υπάρχουν εξαιρέσεις;

Εξαίρεση για τους πρώτους αγοραστές

Οι συμβάσεις για την αγορά κύριας κατοικίας ή οικοπέδου μπορούν να εξαιρούνται από τον φόρο μεταβίβασης υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Για να πληρούν τις προϋποθέσεις, ο αγοραστής, ο/η σύζυγός του/της ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα τους δεν πρέπει να κατέχουν ήδη ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας. Ο αγοραστής πρέπει επίσης να διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθεται να εγκατασταθεί εκεί εντός δύο ετών από την αγορά.

Τα όρια απαλλαγής για κύρια κατοικία είναι:

• Άγαμοι: έως 200.000 ευρώ

• Άγαμοι με αναπηρία 67% ή περισσότερο: έως 250.000 ευρώ

• Έγγαμοι: έως 250.000 ευρώ

• Έγγαμοι με αναπηρία 67% ή περισσότερο: έως 275.000 ευρώ

  
  

Τα ποσά αυτά αυξάνονται κατά 25.000 € για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 € για το τρίτο και κάθε επόμενο παιδί. Για τα οικόπεδα, τα όρια είναι χαμηλότερα: 50.000 € για άγαμα άτομα και 100.000 € για έγγαμα άτομα, με μικρότερες αυξήσεις ανά παιδί.

Εάν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ισχύον όριο, ο φόρος μεταβίβασης καταβάλλεται μόνο για το ποσό που υπερβαίνει το όριο απαλλαγής.

Η απαλλαγή ισχύει για Έλληνες υπηκόους, πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ, αναγνωρισμένους πρόσφυγες και ορισμένους υπηκόους τρίτων χωρών με καθεστώς μακροχρόνιας διαμονής στην Ελλάδα.

Μειωμένοι συντελεστές

Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις ισχύουν μειωμένοι συντελεστές φόρου μεταβίβασης. Οι διανομές ακινήτων και η διάλυση ορισμένων τύπων εταιρειών (ομόρρυθμες εταιρείες, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, εταιρείες περιορισμένης ευθύνης, ιδιωτικές εταιρείες κεφαλαίου) με μεταβίβαση ακινήτων στα μέλη τους φορολογούνται στο ένα τέταρτο του κανονικού συντελεστή. Οι ανταλλαγές ακινήτων ίσης αξίας φορολογούνται στο μισό του κανονικού συντελεστή.

Οικογενειακές μεταβιβάσεις

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω δωρεάς ή γονικής δωρεάς δεν υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης. Αντ' αυτού, ισχύουν ξεχωριστοί συντελεστές φόρου δωρεάς, οι οποίοι είναι γενικά πιο ευνοϊκοί για τις μεταβιβάσεις εντός της οικογένειας. Οι γονείς που μεταβιβάζουν ακίνητα στα παιδιά τους, για παράδειγμα, επωφελούνται από ένα αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ ανά γονέα.

Πότε και πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης;

Πριν από την υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας στον συμβολαιογράφο, αμφότερα τα μέρη πρέπει να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου στην αρμόδια εφορία. Ο φόρος πρέπει στη συνέχεια να καταβληθεί εξ ολοκλήρου εντός 3 εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης ή την έκδοση της διοικητικής απόφασης επιβολής φόρου.

Οι δηλώσεις υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Ελληνικής Δημόσιας Διοίκησης. Σε περιπτώσεις όπου η ψηφιακή υποβολή δεν είναι ακόμη διαθέσιμη, παραμένει η δυνατότητα υποβολής σε έντυπη μορφή μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά Μου» ή με συστημένη επιστολή.

Ο δικηγόρος σας συνήθως συντονίζει ολόκληρη τη διαδικασία, υπολογίζοντας το ακριβές οφειλόμενο ποσό και διασφαλίζοντας την τήρηση όλων των προθεσμιών πριν από το ραντεβού στον συμβολαιογράφο.

Ποια άλλα έξοδα πρέπει να υπολογίσω;

Ο φόρος μεταβίβασης είναι ένα από τα πολλά έξοδα που συνεπάγεται η αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Κατά γενικό κανόνα, οι αγοραστές θα πρέπει να υπολογίσουν περίπου το 10% της τιμής αγοράς για την κάλυψη όλων των εφάπαξ εξόδων της συναλλαγής. Τα κύρια στοιχεία είναι:

• Φόρος μεταβίβασης: 3,09% της φορολογητέας αξίας

• Έξοδα συμβολαιογράφου: περίπου 1,8-2% της αξίας του ακινήτου

• Τέλη κτηματολογίου: περίπου 0,5% της αξίας του ακινήτου

• Αμοιβές δικηγόρου: 1-2% συν ΦΠΑ

• Προμήθεια μεσίτη ακινήτων: 2-4% συν ΦΠΑ, εάν ισχύει

  
  

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για θέματα που αφορούν συγκεκριμένα την περίπτωσή σας, σας συνιστούμε να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με την περίπτωση.