22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Für Amerikaner, die über den Kauf einer Immobilie in Griechenland nachdenken, ist der Kaufprozess einfacher, als es zunächst den Anschein hat – vorausgesetzt, man versteht, inwiefern er sich von dem in den USA unterscheidet. Dieser Leitfaden beantwortet die Fragen, die uns US-Käufer am häufigsten stellen: die rechtlichen und finanziellen Schritte, der Umgang mit Renovierungen, die Regeln für die Vermietung, die steuerlichen Aspekte und was bei einem langfristigen Aufenthalt zu beachten ist.
Wichtige rechtliche Fragen für US-Bürger
Können US-Bürger legal Immobilien in Griechenland erwerben?
Ja. US-Bürger können in Griechenland ohne Einschränkungen Immobilien erwerben. Die einzige Ausnahme bilden bestimmte Grenz- oder Militärzonen, in denen ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land eine Sondergenehmigung benötigt. Unser Rechtsteam prüft dies und kümmert sich im Rahmen des Verfahrens um die Genehmigung.
Benötige ich ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung, um zu kaufen?
Nein. Sie müssen weder einen Wohnsitz haben noch ein Visum besitzen, um eine Immobilie zu erwerben. Sie können sich als Besucher bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen in Griechenland aufhalten. Wenn Sie länger bleiben möchten, benötigen Sie ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung. Eine Möglichkeit ist das Golden Visa, Griechenlands Programm zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen, das weiter unten behandelt wird.
Was ist eine AFM und wozu brauche ich sie?
Die AFM ist eine griechische Steuernummer, die Sie benötigen, bevor eine Transaktion stattfinden kann. Sie wird für alles verwendet, von der Unterzeichnung von Verträgen bis zur Zahlung von Grundsteuern. Ihr Anwalt kann sie für Sie beantragen, sobald Sie eine Vollmacht unterzeichnet haben.
Benötige ich ein griechisches Bankkonto?
Nein. Ein griechisches Bankkonto ist für den Kauf einer Immobilie in Griechenland nicht erforderlich. Viele Eigentümer eröffnen später ein solches Konto, um die Bezahlung lokaler Rechnungen und Steuern zu vereinfachen, aber es ist keine Kaufbedingung.
Was Amerikaner beachten sollten
Benötige ich Genehmigungen für Renovierungsarbeiten?
Für die meisten baulichen oder umfangreichen Arbeiten ja. Das Streichen oder Austauschen einer Tür ist in der Regel ohne Genehmigung möglich, während für die Vergrößerung eines Fensters oder den Bau einer Pergola wahrscheinlich eine Genehmigung erforderlich ist. Ein Architekt oder Bauingenieur kann bestätigen, was Ihre Pläne erfordern, und die richtige Genehmigung einholen, damit die Arbeiten rechtmäßig sind.
Wie finde ich Bauunternehmer?
Mundpropaganda, lokale Makler und Anwaltskanzleien sind die besten Anlaufstellen. Englischsprachige Bauunternehmer sind in touristischen Gebieten weit verbreitet, wenn auch nicht garantiert. Lassen Sie sich immer schriftliche Kostenvoranschläge und einen Vertrag ausstellen. Auf abgelegenen Inseln können Baumaterialien teurer sein, da sie per Schiff angeliefert werden müssen.
Kann ich in Griechenland eine Finanzierung erhalten?
Vergeben griechische Banken Kredite an US-Bürger?
Ja. Mehrere griechische Banken vergeben Kredite an ausländische Käufer, darunter auch an US-Amerikaner, und einige verfügen über eigene Abteilungen für internationale Kunden. Rechnen Sie mit einer erheblichen Anzahlung, da Banken nur einen Teil des Wertes und nicht den gesamten Kaufpreis finanzieren. Sie müssen Einkommensnachweise, Steuererklärungen und weitere Belege vorlegen. Unser spezieller Artikel zur Immobilienfinanzierung in Griechenland hält Sie über die aktuellen Zinssätze und Konditionen auf dem Laufenden.
Wie sehen die Zinssätze und Konditionen aus?
Die griechischen Hypothekenzinsen sind wettbewerbsfähig und hängen von der Bank, der Laufzeit und Ihrem Alter ab. Es gibt sowohl feste als auch variable Optionen. Anstatt eine Zahl zu nennen, die sich ständig ändert, halten wir die aktuellen Zinssätze und Konditionen in unserem oben verlinkten Artikel zur Finanzierung fest.
Wie sieht es mit einer Finanzierung aus den USA aus?
Manche US-Amerikaner ziehen es vor, ihre Immobilie in den USA zu refinanzieren und in Griechenland direkt zu kaufen. Für Käufer mit hohem Eigenkapital und Einkommen in den USA kann dies eine klare und einfache Option sein.
Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland
Dürfen US-Amerikaner ihre Immobilie kurzfristig vermieten?
Ja. Sie können eine griechische Immobilie legal über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen vermieten. Zunächst muss die Immobilie im griechischen Register für Kurzzeitvermietungen eingetragen sein, wodurch Sie eine Registrierungsnummer, die AMA, erhalten. Seit Oktober 2025 müssen Kurzzeitvermietungen zudem Sicherheits- und Versicherungsstandards erfüllen.
Wie lauten die Vorschriften?
Kurz gesagt muss die Immobilie ein geeigneter Wohnraum mit Tageslicht, Belüftung und Klimaanlage sein. Sie muss über eine Haftpflichtversicherung verfügen, ein Sicherheitszertifikat eines Elektrikers vorweisen und mit Feuerlöschern, Rauchmeldern, gekennzeichneten Notausgängen, einem Erste-Hilfe-Kasten, Schädlingsbekämpfung sowie gut sichtbaren Notfallkontaktdaten ausgestattet sein. Unser separater Artikel zu den Vorschriften für Kurzzeitvermietungen ab 2025 enthält die vollständige Checkliste.
Werde ich auch in den USA besteuert?
Als US-Bürger melden Sie Ihr weltweites Einkommen an die IRS. Griechenland und die USA haben ein Steuerabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen, und die in Griechenland auf Mieteinnahmen gezahlten Steuern verrechnen sich in der Regel über die ausländische Steuergutschrift mit Ihrer Steuerpflicht in den USA. Die Einzelheiten hängen von Ihrer Situation ab, daher lohnt es sich, mit einem internationalen Steuerberater zu sprechen, um die Vorschriften einzuhalten.
Gibt es eine Immobilienverwaltung?
Ja, insbesondere in touristischen Gebieten. Lokale Firmen kümmern sich um Buchungen, Reinigung, Reparaturen und Gästebetreuung. Dies macht den Besitz einer Immobilie aus dem Ausland wesentlich einfacher.
Langfristiges Wohnen und praktische Überlegungen
Kann ich das Haus das ganze Jahr über nutzen?
Ja, sofern es wintertauglich ist. Einige ältere Ferienhäuser sind für den Sommer gebaut und verfügen über keine Heizung oder Isolierung für die kühleren Monate. Küstengebiete wie Kreta oder Rhodos bleiben im Winter mild, während es in nördlichen und bergigen Regionen kalt sein kann. Wenn Sie planen, im Winter dort zu sein, prüfen Sie vor dem Kauf, ob eine Heizung und eine angemessene Isolierung vorhanden sind.
Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich nicht da bin?
Es ist ratsam, einen Hausmeister, einen vertrauenswürdigen Einheimischen oder eine Verwaltungsgesellschaft zu beauftragen, die das Haus im Auge behält. Ein unbeaufsichtigtes Haus kann unter Feuchtigkeit oder unbezahlten Rechnungen leiden. Viele Verwalter bieten gegen eine geringe Gebühr regelmäßige Wartungskontrollen an.
Wie sieht es mit den Nebenkosten aus?
Griechische Versorgungsleistungen werden in der Regel monatlich abgerechnet. Wenn Sie befürchten, die Kosten des Vorbesitzers zu übernehmen, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen: Die öffentlichen Versorgungsleistungen und die dazugehörigen Rechnungen werden nach Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben.
Ist die medizinische Versorgung gut erreichbar?
Ja, allerdings hängt dies davon ab, wo Sie sich befinden. Größere Städte wie Athen, Thessaloniki und Heraklion verfügen über moderne Krankenhäuser und englischsprachige Ärzte. Auf kleineren Inseln gibt es möglicherweise nur eine Klinik, sodass im Notfall eine Bootsfahrt erforderlich ist. Wählen Sie eine Gegend, die Ihren langfristigen Gesundheitsbedürfnissen gerecht wird.
Warum kaufen immer mehr Amerikaner Immobilien in Griechenland?
Das Interesse amerikanischer Käufer ist in den letzten Jahren stark gestiegen. Einige Gründe werden dabei am häufigsten genannt.
Klima und Lebensstil
In weiten Teilen Griechenlands herrschen lange, sonnige Sommer und ein gemächlicheres Lebenstempo, was für Käufer, die einen kalten Winter oder ein stressiges Arbeitsleben hinter sich lassen, einen großen Teil der Anziehungskraft ausmacht.
Preis-Leistungs-Verhältnis im Vergleich zu US-Märkten
Griechenland ist nach wie vor einer der erschwinglicheren Immobilienmärkte in Europa. Im Vergleich zu beliebten Küstenregionen in den USA wie Kalifornien oder Florida kostet ein Steinhaus direkt am Meer auf der Mani oder eine Villa auf Korfu nur einen Bruchteil eines vergleichbaren Hauses in den USA. Aufgrund der starken Nachfrage sind die Preise in den letzten Jahren gestiegen, daher ist es am besten, sich die aktuellen lokalen Zahlen anzusehen, die wir Ihnen gerne für jede Region, die Sie in Betracht ziehen, zur Verfügung stellen.
Wie geht es weiter?
Ein Zuhause in Griechenland kann vieles sein: ein Ort, um den Sommer zu verbringen, ein Stützpunkt in Europa, ein späteres Altersruhesitz oder eine Investition, die Sie vermieten, wenn Sie nicht vor Ort sind. Mit der richtigen Vorbereitung und den richtigen Ansprechpartnern, die sich um die rechtlichen Aspekte kümmern, ist dies ein unkomplizierter Schritt. Seit 1991 begleiten wir internationale Käufer auf dem Weg zu ihrem Traumhaus in Griechenland – von den ersten Fragen über die rechtliche Abwicklung bis hin zu weiteren Schritten. Sie können sich jederzeit gerne für ein unverbindliches Beratungsgespräch an uns wenden.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Immobilien-, Steuer- und Aufenthaltsvorschriften ändern sich, und individuelle Situationen variieren. Wir empfehlen Ihnen, qualifizierte Rechts- und Steuerfachleute zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
