Verkauf meines Hauses in Griechenland – Der ultimative Leitfaden (aktualisiert für 2026)

In diesem Artikel erklären wir dir den grundlegenden Ablauf beim Verkauf deiner Immobilie in Griechenland, von den erforderlichen Unterlagen über die Zusammenarbeit mit Dritten bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags. Es gibt viele Gründe, ein Haus in Griechenland zu verkaufen. Manche Verkäufer wollen eine Immobilie an einem anderen Ort in Griechenland kaufen oder einfach ihren Cashflow erhöhen. Andere Verkäufer möchten vielleicht von einem Verkäufermarkt profitieren, da die Immobilienpreise in Griechenland langsam steigen. Unabhängig von deinen persönlichen Zielen beim Verkauf deines Hauses in Griechenland sind die Schritte zum Verkauf in etwa die gleichen.

1. Bereite deine Unterlagen vor

Dies ist eine der besten Möglichkeiten, um den Verkauf eines Hauses in Griechenland zu beschleunigen. Beginnen Sie frühzeitig mit der Zusammenstellung Ihrer Unterlagen. Sie können auch einen Anwalt beauftragen, einen Teil dieser Arbeit für Sie zu übernehmen. Als Teil Ihrer Unterlagen benötigen Sie: - Die Eigentumsurkunde der Immobilie - Topografischer Plan der Immobilie - Energieausweis (EPC) - Baugenehmigung - Registrierungsnachweis - Kopien deines Personalausweises - Vorder- und Rückseite der Stromrechnung - Steuerformular E-9 Beachte, dass einige der in dieser Liste aufgeführten Dokumente davon abhängen können, wann du dein Haus gekauft hast. Einige der aufgeführten Dokumente haben möglicherweise ein Ablaufdatum und sind möglicherweise nicht mehr verfügbar, wenn du dein Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hast.

2. Finden Sie einen Immobilienmakler

Es ist nicht unbedingt nötig, einen Immobilienmakler in Griechenland zu haben, aber es ist auf jeden Fall hilfreich. Immobilienmakler sparen dir Zeit, kennen den lokalen Markt und können dir bei der Organisation von Besichtigungen deiner Immobilie helfen. All dies ist ein schwieriger Prozess, wenn du nicht in Griechenland lebst oder die Sprache nicht sprichst. Immobilienmakler können dir auch dabei helfen, den Verkaufspreis für dein Haus festzulegen. Außerdem können sie dir Kontakte zu einem Bauingenieur, einem griechischen Notar oder einem Anwalt vermitteln.

3. Reinige dein Haus

Das mag selbstverständlich klingen, ist aber ein wichtiger Faktor beim Verkauf eines Hauses in Griechenland. Räume wie das Badezimmer und das Schlafzimmer werden von Käufern besonders aufmerksam betrachtet, und der Geruch und die Sauberkeit eines Hauses spielen eine wichtige Rolle bei der Kaufentscheidung. Natürlich ist es auch sinnvoll, notwendige Renovierungsarbeiten durchzuführen, bevor du das Haus auf den Markt bringst. Denk dran: Ein Bild sagt mehr als tausend Worte. Wenn du deine Immobilie inserierst, solltest du hochwertige Fotos für alle Online-Anzeigen machen. Für ausländische Käufer können hochwertige Bilder Vertrauen schaffen und zu mehr Besichtigungen führen. Weitere Tipps zum Fotografieren hochwertiger Immobilienfotos findest du in der vollständigen Anleitung hier.

4. Verhandeln Sie den Preis

Diese Phase kann für Erstverkäufer einschüchternd sein. Preisverhandlungen sind ein Spiel – und zwar ein sehr ernstes –, also nimm es nicht zu persönlich! Verkäufer beginnen in der Regel mit einem höheren Preis, und Käufer beginnen natürlich mit einem Anfangsangebot, das unter dem liegt, was sie wirklich zu zahlen bereit sind. Es ist hilfreich, dem Käufer einige durchdachte Fragen zu stellen: Welche anderen Immobilien sieht er sich an? Welche Ziele verfolgt er mit dem Kauf eines neuen Hauses? Immobilienmakler sind dabei gute Verbündete, weil sie die Fachsprache der Immobilienbranche verstehen und den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen können. Wenn du als Verkäufer dein zweites Angebot machst, solltest du dich laut gängiger Meinung auf eine bestimmte Zahl festlegen. Wenn du zum Beispiel „243.500 Euro” statt der gerundeten Summe von 240.000 Euro nennst, hat das eine größere Wirkung. Konkrete Zahlen klingen absoluter, als wären sie die Grenze dessen, was du bereit bist zuzugestehen. Nach zwei Runden mit Gegenangeboten wirst du wahrscheinlich einen Preis erreichen, der sowohl dich als auch den potenziellen Käufer zufriedenstellt.

5. Unterzeichne einen privaten Kaufvertrag

Du hast gerade ein Angebot angenommen und bist nun bereit, einen privaten Kaufvertrag (PPA) zu unterzeichnen. Aber was genau ist ein PPA? Ein PPA legt die Bedingungen fest, unter denen Käufer und Verkäufer die Transaktion einer Immobilie vereinbaren. Er sieht bei jedem Verkauf etwas anders aus. Nach der Unterzeichnung sind Käufer und Verkäufer durch diesen Vertrag gebunden, und das Haus wird vom Markt genommen. Der PPA wird in der Regel von den Anwälten des Verkäufers und des Käufers entworfen, und beide Parteien können dann Änderungen vornehmen, wenn sie die Bedingungen anpassen möchten. Bei der Unterzeichnung zahlt der Käufer eine Anzahlung, um die Immobilie zu reservieren. Diese beträgt in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises und verfällt, wenn der Käufer zu irgendeinem Zeitpunkt vom Vertrag zurücktritt. Wenn jedoch der Verkäufer zurücktritt, muss er unter Umständen das Doppelte der vom Käufer geleisteten Anzahlung zahlen.

6. Notarielle Kaufurkunde vorbereiten

Der Verkäufer muss einen Ingenieur beauftragen, um zu überprüfen, ob die Genehmigung und der topografische Plan mit den Angaben in der Urkunde und dem tatsächlichen Zustand des Hauses übereinstimmen. Da es in Griechenland seit vielen Jahrzehnten Urkunden gibt, kommt es oft zu Abweichungen. Der Ingenieur kann diese Abweichungen legalisieren und erstellt schließlich eine elektronische Gebäude-ID (E-ID) des Gebäudes, die alle notwendigen Daten über die Immobilie enthält. Die E-ID wird dann zum Notar gebracht, der sie nutzt, um ein „TAP”-Zertifikat (oder „ΤΑΠ” auf Griechisch) zu beantragen, ein weiteres wichtiges Dokument, das von der Gemeinde ausgestellt wird und zeigt, dass du deine Gemeindesteuern bezahlt hast. Gleichzeitig aktualisiert der Notar zusammen mit dem Buchhalter des Verkäufers das Steuerformular E-9 des Verkäufers, um die Änderungen zu berücksichtigen. Es ist üblich, dass der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt eine Gebühr für die Änderungen am Formular E-9 bezahlt. Der Notar überprüft zu diesem Zeitpunkt oft auch, ob der Verkäufer Schulden beim Staat hat. Neben den oben genannten Schritten musst du für die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde auch die folgenden Dokumente vorlegen: 1. Eigentumsurkunde 2. Kopie des Personalausweises und Steuerbescheid 3. ENFIA-Bescheinigung 4. Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung 5. Sozialversicherungsunbedenklichkeitsbescheinigung 6. Energieausweis 7. Elektronische Gebäude-ID und topografischer Plan 8. Gemeinde-Eigentumsbescheinigung (TAP) 9. Auszug aus dem Katasterplan und Kopie des Katasterblatts Beachte bitte, dass einige der Dokumente zu deiner Immobilie ein Ablaufdatum haben und möglicherweise nicht mehr verfügbar sind, wenn du dein Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft hast.

7. Beide Parteien unterschreiben die endgültigen Unterlagen

Der Notar kümmert sich um die Erstellung der Grunderwerbsteuererklärung und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann der endgültige Vertrag unterschrieben werden. Bei der endgültigen Unterzeichnung musst du persönlich anwesend sein oder einen Bevollmächtigten schicken, den du mit einer Vollmacht beauftragt hast.

8. Zahlung einziehen

Der Verkäufer hat das Recht, die Zahlung am Tag der Unterzeichnung einzuziehen. Dies ist die gängigste Vorgehensweise und kommt in der Regel zum Tragen, wenn die Transaktion zwischen zwei Banken im selben Land stattfindet (z. B. zwischen einer griechischen und einer griechischen Bank oder zwischen einer niederländischen und einer niederländischen Bank). Häufig gestellte Fragen zu griechischen Bankkonten findest du in der vollständigen Anleitung hier. Wenn die Banken in verschiedenen Ländern sind (z. B. eine niederländische und eine griechische Bank), gibt es normalerweise eine Klausel in der Kaufurkunde, die es dem Käufer erlaubt, den Kaufpreis innerhalb von 10 Werktagen nach der Unterzeichnung zu zahlen. In dem unwahrscheinlichen Fall, dass der Käufer nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, kannst du als Verkäufer (vorausgesetzt, die Klausel ist in der notariellen Urkunde enthalten) das Eigentum zurücknehmen und die Anzahlung behalten. Beachte bitte auch, dass die genauen Bedingungen und Fristen je nach Situation und zusätzlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer variieren können. Schließlich wird der Verkäufer nach der Vertragsunterzeichnung die Immobilie aus seinem E-9-Steuerformular austragen.

Wie lange dauert es, ein Haus in Griechenland zu verkaufen?

Wie lange es dauert, ein Haus in Griechenland zu verkaufen, hängt vom Preis, den du festlegst, dem lokalen Markt, auf dem sich deine Immobilie befindet, und dem Immobilienmarkt in Griechenland zum Zeitpunkt des Verkaufs ab. In den meisten Fällen kannst du davon ausgehen, dass der Verkauf etwa 6 Wochen nach Erhalt eines Angebots abgeschlossen ist. Je nach Einzelfall kann der Verkauf deines Hauses jedoch mehr oder weniger Zeit in Anspruch nehmen. Am besten bereitest du deine Unterlagen so schnell wie möglich vor.

Wer wird mein Haus in Griechenland kaufen?

Käufer aus den Niederlanden und Belgien

Es gibt Unterschiede je nach Herkunftsland der Käufer. Laut Herrn Gavriilidis sind niederländische und belgische Käufer aus Sicht der Investoren am aktivsten. Etwa 50 % dieser Leute sehen den Kauf einer Zweitwohnung als Investition und vermieten sie lieber, wenn sie sie nicht selbst nutzen. Einige von ihnen, vor allem Niederländer, verkaufen ihre Häuser oft schon nach ein paar Jahren mit einem ordentlichen Gewinn weiter.

Käufer aus den USA und Großbritannien

Ähnlich verhält es sich mit Käufern aus den USA und Großbritannien, die ihre Immobilien in erster Linie für den Eigenbedarf behalten möchten. In letzter Zeit versuchen aber immer mehr, über das Golden-Visa-Programm eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland zu bekommen, auch nach der kürzlichen Erhöhung der Mindestinvestitionsschwelle von 250.000 auf 400.000 Euro, vorausgesetzt, das Haus liegt auf dem Festland und nicht auf einer Insel mit mehr als 3.100 Einwohnern, wo die Grenze jetzt bei 800.000 Euro liegt.

Käufer aus Deutschland und Frankreich

Mittlerweile sind auch Käufer aus Deutschland und Frankreich auf dem Immobilienmarkt in Griechenland aktiv, hauptsächlich zur Eigennutzung, aber einige von ihnen wollen ihre Immobilien auch vermieten. Vor allem bei deutschen und amerikanischen Käufern sind 10 % bis 20 % griechische Auswanderer, die ihr erstes Haus in ihrem Herkunftsland erwerben möchten.

Auf welche Merkmale sollte ich mich beim Verkauf meiner Immobilie in Griechenland konzentrieren?

Terrassen sind für Haussuchende in Griechenland am wichtigsten und rangieren noch vor Meerblick, Bergblick, Pools, Gärten und Außenküchen. 54 % der von uns befragten Personen gaben an, dass eine Terrasse „sehr wichtig” sei, verglichen mit 47 % für die nächstplatzierte Kategorie: Meerblick. Menschen, die in Griechenland ein Haus suchen, empfanden Pools ebenfalls als wichtig, während sie Gärten, Garagen und Lagerräume eher neutral bewerteten.

Welche Dienstleistungen bietet Elxis an?

Elxis hat über 30 Jahre Erfahrung im Verkauf von Immobilien in Griechenland. Wir helfen sowohl bei Besichtigungen, Immobilienbewertungen und der Vorbereitung der notwendigen Unterlagen als auch bei den oben aufgeführten Rechtsdienstleistungen, die für die Eigentumsübertragung erforderlich sind. Mit einem Team von hauseigenen Anwälten haben wir fundierte Kenntnisse des griechischen Rechts und ein großes Netzwerk in ganz Griechenland, sowohl auf dem Festland als auch auf den Inseln. Außerdem arbeiten wir seit Jahren mit einer Reihe zuverlässiger (lokaler) Partner zusammen. So können wir dich in jeder Phase und in allen Fragen des Verkaufs deiner Immobilie professionell beraten. Du musst lediglich eine Vollmacht unterzeichnen, damit wir den gesamten Verkaufsprozess in deinem Namen abwickeln können. Während des Verkaufsprozesses halten wir dich regelmäßig über den Fortschritt des Verkaufs und die geplanten Besichtigungen auf dem Laufenden. Wenn du den Verkauf deiner Immobilie in Erwägung ziehst, zögere nicht, uns zu kontaktieren. Wir teilen gerne unser Wissen und unsere Erfahrung mit dir!

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