31.08.2025
Der Verkauf einer Immobilie in Griechenland erfordert die Zusammenstellung bestimmter rechtlicher Unterlagen, bevor die Übertragung erfolgen kann. Insbesondere für ausländische Eigentümer ist es entscheidend, die erforderlichen Schritte zu kennen und frühzeitig mit dem Verfahren zu beginnen, damit der Verkauf reibungslos verläuft. Dieser Leitfaden behandelt die wichtigsten erforderlichen Dokumente, deren jeweilige Bedeutung sowie den zu erwartenden Ablauf des gesamten Verfahrens.
Die bestätigte Liste der für den Verkauf einer Immobilie in Griechenland erforderlichen Dokumente umfasst:
1. Eigentumsurkunde Die Eigentumsurkunde ist der primäre Eigentumsnachweis und wird in der Regel beim örtlichen Grundbuchamt in der Nähe der Immobilie hinterlegt. Wenn Sie sich nicht sicher sind, wo sich Ihre Urkunde befindet, kann ein Anwalt anhand des Namens des Eigentümers eine Suche im Grundbuch vornehmen. Wenn Sie die Eigentumsurkunde seit dem Kauf in Ihren Unterlagen aufbewahren, sparen Sie Zeit, wenn es zum Verkauf kommt.
2. Elektronische Gebäudeidentität (E-ID) Die elektronische Gebäudeidentität ist eine digitale Datei, die alle notwendigen Informationen über die Immobilie sowie deren rechtliche, technische und planerische Daten enthält. Sie wird von einem zertifizierten Ingenieur erstellt und ist eine zwingende Voraussetzung für die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Die E-ID ist zwei Monate lang gültig und kann neu ausgestellt werden, falls sie vor Abschluss des Verkaufs abläuft.
3. Vermessungsplan Es ist ein aktueller Vermessungsplan erforderlich, der die tatsächlichen Maße der Immobilie angibt. Dieser muss elektronisch bei der zuständigen Behörde eingereicht werden.
4. Energieausweis (EPC) Der Energieausweis misst die Energieeffizienz der Immobilie und ist seit 2011 für Immobilienverkäufe vorgeschrieben. Er ist für jedes Gebäude mit einer Fläche von mehr als 50 Quadratmetern erforderlich. Der Ausweis wird von einem spezialisierten Ingenieur nach einer Energieprüfung der Immobilie ausgestellt.
5. Baugenehmigung Die Original-Baugenehmigung, die bei der Errichtung der Immobilie ausgestellt wurde, ist erforderlich. Dieses Dokument wird vom Ingenieur bei der Erstellung der elektronischen Gebäudeidentität verwendet, um zu überprüfen, ob der aktuelle Zustand der Immobilie mit den genehmigten Plänen übereinstimmt.
6. Personalausweis Als primäres Ausweisdokument wird ein gültiger Reisepass empfohlen.
7. Stromrechnung Als Teil der Unterlagen ist eine aktuelle Stromrechnung (Vorder- und Rückseite) erforderlich.
8. Steuerformular E-9 Ihr Steuerberater in Griechenland wird Ihnen das Steuerformular E-9 zur Verfügung stellen. Vor dem Verkauf muss Ihr Steuerberater sicherstellen, dass die Immobilie im Formular korrekt beschrieben ist und dass alle Grundsteuern aus den Vorjahren bezahlt wurden.
Zusätzliche Dokumente, die in der notariellen Phase erforderlich sind: Über die oben genannte Kernliste hinaus sind bei der Erstellung der notariellen Kaufurkunde außerdem folgende Unterlagen erforderlich:
Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung, die bestätigt, dass keine ausstehenden nationalen Steuerverbindlichkeiten bestehen
ENFIA-Bescheinigung, die bestätigt, dass die Grundsteuerzahlungen auf dem neuesten Stand sind
Kommunale Bescheinigung, die bestätigt, dass keine ausstehenden lokalen Schulden bestehen
Unbedenklichkeitsbescheinigung der Sozialversicherung
Sollten an der Immobilie Änderungen vorgenommen worden sein, müssen auch die entsprechenden Baugenehmigungen oder Regularisierungsbescheinigungen vorgelegt werden.
Bevor eine Immobilie übertragen werden kann, muss der Verkäufer einen zertifizierten Bauingenieur beauftragen. Der Ingenieur holt die ursprüngliche Baugenehmigung und die genehmigten Pläne ein, begutachtet die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand, identifiziert etwaige Unstimmigkeiten und beurteilt, ob Abweichungen im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften gemeldet und regularisiert werden können. Der Ingenieur erstellt zudem die elektronische Gebäudeidentität.
Dieser Prozess ist mehr als eine Formalität; er ist der Mechanismus, durch den der tatsächliche Zustand der Immobilie vor der Übertragung mit den offiziellen Unterlagen in Einklang gebracht wird. Immobilien müssen korrekt dargestellt und etwaige ungelöste Unregelmäßigkeiten behoben werden, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann.
Für private Verkäufer ist die Kapitalertragsteuer der wichtigste steuerliche Aspekt. Nach geltendem griechischem Recht ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilientransaktionen für private Verkäufer ausgesetzt. Diese Aussetzung unterliegt jedoch gesetzlichen Änderungen, und Verkäufer sollten die zum Zeitpunkt des Verkaufs geltenden Vorschriften mit einem qualifizierten Steuerberater oder Rechtsbeistand überprüfen.
Verkäufer müssen außerdem sicherstellen, dass alle jährlichen Grundsteuerverpflichtungen, einschließlich der ENFIA, beglichen sind, da für die Beurkundung der notariellen Urkunde eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich ist.
Die steuerlichen Verpflichtungen im Wohnsitzland des Verkäufers sind davon unabhängig und können je nach den individuellen Umständen erheblich variieren. Eine unabhängige Beratung durch einen qualifizierten Steuerberater in Ihrem Heimatland wird dringend empfohlen.
Ja. Durch die Unterzeichnung einer Vollmacht können Sie einen Rechtsvertreter bevollmächtigen, den gesamten Verkaufsprozess in Griechenland in Ihrem Namen abzuwickeln. Dies ist eine unkomplizierte und häufig genutzte Vorgehensweise für internationale Verkäufer. Die Vollmacht ermöglicht es Ihrem Vertreter, die Vorbereitung der Dokumente, die rechtlichen Verfahren und die Unterzeichnung der endgültigen Urkunde beim Notar zu übernehmen.
Die Vollmacht muss in Ihrem Wohnsitzland notariell beglaubigt und anschließend mit einer Apostille versehen werden, um ihre internationale Gültigkeit sicherzustellen. Alternativ kann sie auch von einem griechischen Konsulat beglaubigt werden. Die Kosten für die Unterzeichnung einer Vollmacht bei einem griechischen Notar betragen etwa 100–150 €.
Beachten Sie, dass an dem Prozess beteiligte externe Fachleute, wie der Steuerberater und der Ingenieur, ihre eigenen Honorare berechnen, die ebenfalls vom Verkäufer zu tragen sind.
Sobald ein Angebot angenommen wurde, dauert die Abwicklung der Transaktion in der Regel etwa sechs Wochen. Die Gesamtzeit bis zur Findung eines Käufers hängt von der Preisgestaltung, der Lage und den Marktbedingungen ab.
Der gesamte Prozess der Eigentumsübertragung, von der ersten Vorbereitung bis zum Abschluss, dauert in der Regel zwischen zwei und sechs Monaten, abhängig von der Komplexität der rechtlichen Situation der Immobilie, der Verfügbarkeit der erforderlichen Dokumente und der Geschwindigkeit, mit der beide Parteien die rechtlichen und notariellen Schritte durchlaufen können.
Ein frühzeitiger Beginn der Dokumentenvorbereitung ist eine der wirksamsten Methoden, um Verzögerungen zu vermeiden. Einige Dokumente haben ein Ablaufdatum oder müssen möglicherweise erneuert werden, und wenn man erst nach Vorliegen eines Angebots mit der Beschaffung beginnt, kann sich der Zeitplan unnötig verlängern.
Auch wenn dies rechtlich nicht vorgeschrieben ist, wird die Beauftragung eines qualifizierten Anwalts dringend empfohlen und ist in der Praxis für ausländische Immobilienbesitzer fast unerlässlich. Ein Anwalt hilft dabei, sicherzustellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt, Dokumente ordnungsgemäß vorbereitet und potenzielle Probleme frühzeitig erkannt werden. Er koordiniert die Zusammenarbeit mit Notaren, regelt Vollmachten und kann Sie bei Bedarf während des gesamten Prozesses aus der Ferne vertreten.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Fragen, die Ihre persönliche Situation betreffen, empfehlen wir Ihnen, gegebenenfalls einen Anwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren.
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Die Second Home Expo ist eine der führenden Messen Europas für Käufer, die in eine Ferienimmobilie, eine Mietimmobilie oder einen Lebensraum im Ausland investieren möchten. Mit einer einzigartigen Kombination aus Inspiration, fachkundiger Beratung und einer großen Auswahl an internationalen Immobilien bietet die Messe alles, was Sie benötigen, um Ihren ersten Schritt mit Zuversicht zu gehen.
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