Was sind die steuerlichen Auswirkungen, wenn man als ausländischer Eigentümer eine Immobilie in Griechenland verkauft?

Wenn du als ausländischer Eigentümer eine Immobilie in Griechenland verkaufst, musst du ein paar steuerliche Verpflichtungen beachten, die du verstehen und richtig handhaben solltest. Ausländische Eigentümer zahlen keine Grunderwerbsteuer, aber wenn du weißt, welche Grunderwerbsteuer der Käufer zahlen muss, kannst du besser einschätzen, wie sich das auf die Preisverhandlungen auswirken könnte. Wenn du diese steuerlichen Auswirkungen verstehst, kannst du besser planen und Verzögerungen beim Verkauf vermeiden.

Welche Steuern zahlen ausländische Eigentümer beim Verkauf von Immobilien in Griechenland?

Ausländische Immobilienbesitzer, die griechische Immobilien verkaufen, müssen sicherstellen, dass alle ENFIA-Grundsteuerraten für das laufende Jahr vor Abschluss des Verkaufs vollständig bezahlt sind – auch die noch nicht fälligen –, ebenso wie mögliche Einkommensteuererklärungspflichten sowohl in Griechenland als auch in ihrem Heimatland. Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,09 % wird in der Regel vom Käufer und nicht vom Verkäufer bezahlt, was sich jedoch auf die Verhandlungsdynamik und den endgültigen Verkaufserlös auswirkt. Verkäufer müssen eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen, die belegt, dass keine ausstehenden Schulden gegenüber den griechischen Steuerbehörden bestehen, bevor die notarielle Übertragung erfolgen kann. Die Unterscheidung zwischen der steuerlichen Behandlung von Gebietsansässigen und Gebietsfremden ist in erster Linie für die Einkommensteuererklärung relevant und nicht für den Verkauf selbst. Gebietsfremde müssen während der gesamten Dauer ihres Eigentums eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) besitzen und sicherstellen, dass alle jährlichen ENFIA-Grundsteuerzahlungen aktuell sind. Alle aufgelaufenen Grundsteuern aus früheren Jahren, einschließlich Strafen und Zinsen, müssen beglichen werden, bevor das Eigentum auf einen Käufer übertragen werden kann. Auch die kommunalen Steuern (TAP), die über die Stromrechnung erhoben werden, müssen vor dem Verkauf beglichen sein, da sie Teil der gesamten Steuerpflichten der Immobilie sind. Diese Gebühren werden als kleiner Prozentsatz des objektiven Wertes der Immobilie berechnet und müssen unabhängig davon beglichen werden, wann sie während Ihrer Eigentümerschaft angefallen sind.

Wie wird die Kapitalertragssteuer für Nichtansässige berechnet, die griechische Immobilien verkaufen?

Die Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe in Griechenland ist derzeit für Privatpersonen bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, was bedeutet, dass ausländische Hausbesitzer, die ihre griechische Immobilie verkaufen, während dieses Zeitraums keine Kapitalertragssteuer zahlen müssen. Diese Aussetzung gilt schon seit vielen Jahren und kommt weiterhin privaten Verkäufern zugute, unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus oder der Dauer ihres Eigentums an der Immobilie.Sollte die Aussetzung enden, würde die Kapitalertragssteuer theoretisch auf die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet, wobei dokumentierte Renovierungskosten, Notargebühren und andere kaufbezogene Ausgaben abzugsfähig wären. Dieser Rahmen wurde jedoch seit längerer Zeit nicht mehr aktiv auf den Verkauf von Immobilien durch Privatpersonen angewendet, und die griechische Regierung hat die Aussetzung immer wieder verlängert. Es ist zu beachten, dass diese Befreiung nur für Privatpersonen gilt. Für Unternehmen und juristische Personen werden Gewinne aus Immobilienverkäufen als normale Geschäftseinkünfte mit einem Körperschaftsteuersatz von 22 % auf die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem steuerlichen Buchwert der Immobilie besteuert, unabhängig von der Haltedauer. Dieser Körperschaftsteuersatz wurde 2021 von 24 % gesenkt und gilt für alle Immobilientransaktionen von Unternehmen. Die griechischen Steuerbehörden beobachten die Muster von Immobilienverkäufen. Der Verkauf von drei oder mehr Immobilien innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren kann als Geschäftstätigkeit eingestuft werden, es sei denn, es handelt sich eindeutig um geerbte oder innerhalb der Familie übertragene Immobilien. In diesem Fall unterliegen die Verkäufe progressiven Einkommensteuersätzen zwischen 9 % und 44 % und nicht der Aussetzung der Kapitalertragssteuer. Dieser Schwellenwert gilt auch für geerbte oder geschenkte Immobilien, die innerhalb des Zeitraums verkauft werden.

Brauche ich eine griechische Steueridentifikationsnummer, um meine Immobilie zu verkaufen?

Jeder Immobilienverkäufer in Griechenland muss eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) haben, egal welche Nationalität oder welchen Aufenthaltsstatus er hat. Diese Anforderung gilt für alle Immobilientransaktionen und kann nicht aufgehoben werden. Die AFM dient als deine dauerhafte Identifikation im griechischen Steuersystem und bleibt während deiner gesamten Immobilienbesitzdauer und darüber hinaus aktiv. Ausländische Eigentümer, die vor Jahren eine Immobilie gekauft haben, haben bereits bei ihrem ursprünglichen Kauf eine AFM erhalten. Wenn du deine AFM verlegt hast oder sie in deinen Kaufunterlagen nicht finden kannst, kannst du sie über die Online-Plattform der griechischen Steuerbehörde (myAADE) oder durch direkte Kontaktaufnahme mit einem griechischen Finanzamt abrufen. Dein Notar oder Rechtsvertreter kann dir auch dabei helfen, diese Infos aus den Unterlagen der Steuerbehörde zu bekommen. Die AFM spielt nicht nur beim Verkauf selbst eine wichtige Rolle. Sie verbindet dich mit allen steuerlichen Verpflichtungen, einschließlich der jährlichen ENFIA-Grundsteuerrechnungen, Kommunalsteuern und allen Anforderungen zur Einkommensteuererklärung. Wenn du verkaufst, braucht der Notar deine AFM, um die Einhaltung der Steuervorschriften zu überprüfen, Unbedenklichkeitsbescheinigungen zu erhalten und die Eigentumsübertragungsurkunde ordnungsgemäß auszuführen. Ohne eine gültige AFM kann der notarielle Vorgang nicht fortgesetzt werden.Für ausländische Verkäufer, die im Ausland leben, erleichtert die AFM auch die Erteilung einer Vollmacht, wenn du für den Verkauf nicht nach Griechenland reisen möchtest. Dein Rechtsvertreter kann in deinem Namen mit ordnungsgemäß beglaubigten Unterlagen handeln, aber deine persönliche AFM bleibt die Grundlage für alle steuerlichen Verfahren während der gesamten Transaktion.

Was ist eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung und warum brauche ich sie?

Eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung, offiziell als Bescheinigung über die Nichtverschuldung bezeichnet, ist ein Dokument, das von den griechischen Steuerbehörden ausgestellt wird und bestätigt, dass du keine ausstehenden Steuerverbindlichkeiten hast. Diese Bescheinigung ist für den Abschluss eines Immobilienverkaufs in Griechenland unbedingt erforderlich, da es Notaren gesetzlich untersagt ist, ohne sie Eigentumsübertragungsurkunden auszustellen. Die Bescheinigung bestätigt, dass alle immobilienbezogenen Steuern bis zum Datum des Verkaufs bezahlt wurden. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt insbesondere die Zahlung der ENFIA-Grundsteuer, der kommunalen Steuern (TAP), aller Einkommenssteuern im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien und anderer Verpflichtungen im Zusammenhang mit deiner AFM. Sie bestätigt nicht nur, dass die Steuern aktuell sind, sondern auch, dass keine Strafen, Zinsen oder Verwaltungsgebühren unbezahlt sind. Die griechischen Steuerbehörden führen eine umfassende Überprüfung Ihres Steuerkontos durch, bevor sie die Bescheinigung ausstellen. Die Bearbeitungszeiten variieren stark, je nach Auslastung des Finanzamtes und je nachdem, ob noch offene Fragen bestehen. Der Antragsprozess beginnt über Ihr AFM-Konto auf der myAADE-Plattform oder über einen Steuervertreter. Wir empfehlen, diesen Prozess rechtzeitig vor dem geplanten Verkaufstermin zu starten, um Verzögerungen zu vermeiden. Wenn die Steuerbehörde bei der Überprüfung ausstehende Verpflichtungen feststellt, musst du diese Beträge zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen begleichen, bevor die Bescheinigung ausgestellt werden kann. Diese Anforderung überrascht oft ausländische Eigentümer, die sich möglicherweise nicht bewusst sind, dass sie ENFIA-Zahlungen aus früheren Jahren oder andere aufgelaufene Gebühren nicht beglichen haben. Professionelle Rechtsberatung kann dabei helfen, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und effizient zu lösen, bevor sie deinen Verkauf verzögern.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer beim Verkauf in Griechenland?

Bei Immobiliengeschäften in Griechenland zahlt normalerweise der Käufer die 3,09 % Grunderwerbsteuer auf Wiederverkaufsimmobilien, nicht der Verkäufer. Diese Standardpraxis unterscheidet sich von einigen Ländern, in denen die Verkäufer die Grunderwerbsteuerkosten tragen. Es ist jedoch wichtig, dass Verkäufer diese Struktur verstehen, da sie sich direkt auf die Verhandlungsdynamik und den Nettoerlös aus dem Verkauf auswirkt. Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert des vereinbarten Kaufpreises oder des von der Regierung festgelegten objektiven Wertes der Immobilie berechnet. Käufer müssen diese Steuer vor der notariellen Vertragsunterzeichnung beim örtlichen Finanzamt zahlen, und die Zahlungsquittung wird Teil der dauerhaften Immobilienunterlagen. Das bedeutet, dass die Steuerpflicht vor der Eigentumsübertragung erfüllt ist. Verkäufer zahlen die Grunderwerbsteuer zwar nicht direkt, aber Käufer berücksichtigen diese Kosten in ihrem Gesamtkaufbudget, was sich auf den Preis auswirken kann, den sie für Ihre Immobilie zu zahlen bereit sind. In wettbewerbsintensiven Märkten verhandeln Käufer möglicherweise niedrigere Kaufpreise, um ihre Grunderwerbsteuerpflicht auszugleichen. Wenn du diese Dynamik verstehst, kannst du realistische Preisvorstellungen festlegen und effektiv verhandeln. Der Steuersatz von 3,09 % gilt für die meisten Transaktionen mit Wiederverkaufsimmobilien und ist einer der wettbewerbsfähigsten Grunderwerbsteuersätze in Europa. Für Neubauten gelten andere Regeln: Käufer zahlen 24 % Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbsteuer, wobei diese Mehrwertsteuer derzeit bis zum 31. Dezember 2025 ausgesetzt ist. In Griechenland gibt es keine regionalen Unterschiede bei den Grunderwerbsteuersätzen; der Satz von 3,09 % gilt einheitlich für alle Gebiete, einschließlich der Inseln und Festlandregionen.

Wie melde ich den Verkauf einer griechischen Immobilie an die Steuerbehörden in meinem Heimatland?

Ausländische Verkäufer haben eine doppelte Steuererklärungspflicht, d. h. du musst den Immobilienverkauf sowohl in Griechenland als auch in deinem Wohnsitzland melden. Auch wenn die Kapitalertragssteuer in Griechenland derzeit ausgesetzt ist, musst du die Transaktion dennoch über deinen AFM den griechischen Steuerbehörden melden. In deinem Heimatland gelten möglicherweise andere Vorschriften, nach denen du den Verkauf unabhängig von der steuerlichen Behandlung in Griechenland in deiner jährlichen Steuererklärung angeben musst. Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und wichtigen europäischen Ländern wie Deutschland, den Niederlanden und Belgien verhindern in der Regel, dass dasselbe Einkommen zweimal besteuert wird. Diese Abkommen übertragen in der Regel die primären Besteuerungsrechte an das Land, in dem sich die Immobilie befindet (Griechenland), während dein Heimatland Steuergutschriften oder Steuerbefreiungen für in Griechenland gezahlte Steuern gewährt. Allerdings musst du die Transaktion auch dann melden, wenn keine zusätzlichen Steuern fällig sind. Für beide Länder ist es wichtig, dass du während der gesamten Besitzdauer und des Verkaufsprozesses alle Unterlagen sorgfältig aufbewahrst. Bewahre die Unterlagen über den ursprünglichen Kaufpreis, Notargebühren, Renovierungskosten, jährliche ENFIA-Zahlungen und den endgültigen Verkaufserlös auf. Diese Unterlagen helfen dir bei der korrekten Meldung und der Feststellung der Transaktionsdetails, falls eine der Steuerbehörden eine Klarstellung verlangt.Die Komplexität der grenzüberschreitenden Steuererklärung hängt stark vom Steuersystem deines Heimatlandes und den besonderen Umständen deines Verkaufs ab. Die deutschen und niederländischen Steuerbehörden haben zum Beispiel unterschiedliche Ansätze für den Verkauf von Immobilien im Ausland, obwohl beide Länder Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland haben. Professionelle Steuerberatung durch Berater, die sowohl mit dem griechischen als auch mit dem Steuersystem deines Heimatlandes vertraut sind, hilft dir, die Vorschriften in beiden Ländern einzuhalten. Einen vollständigen Überblick über den rechtlichen und administrativen Prozess findest du in unserem umfassenden Leitfaden zum Verkauf deiner Immobilie.

Was passiert, wenn ich noch unbezahlte Grundsteuern aus früheren Jahren habe?

Die aufgelaufenen Grundsteuern aus früheren Jahren müssen vor Abschluss des Verkaufs vollständig beglichen werden, da ausstehende Verpflichtungen die Ausstellung der für die Eigentumsübertragung erforderlichen Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung verhindern. Die häufigste ausstehende Steuer ist die ENFIA (jährliche Grundsteuer), aber auch kommunale Steuern (TAP), die über Stromrechnungen und andere immobilienbezogene Abgaben erhoben werden, können sich ansammeln, wenn du längere Zeit nicht in Griechenland warst. Strafen und Zinsen auf überfällige Steuerbeträge werden monatlich mit einem Satz von 1 % berechnet, was den Gesamtbetrag im Laufe der Zeit erheblich erhöht. Beispielsweise würde eine seit drei Jahren ausstehende ENFIA zusätzlich zum ursprünglichen Steuerbetrag erhebliche aufgelaufene Zinsen nach sich ziehen. Die griechischen Steuerbehörden berechnen diese Strafen automatisch, wenn du eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung beantragst, und geben einen vollständigen Abrechnungsbetrag einschließlich aller aufgelaufenen Gebühren an. Der Prozess zur Begleichung von Steuerrückständen beginnt mit der Einholung einer detaillierten Abrechnung deines Steuerkontos über die Online-Plattform myAADE oder über einen Steuervertreter. Diese Abrechnung listet alle ausstehenden Verpflichtungen auf, berechnet die aufgelaufenen Zinsen und gibt den für die Begleichung erforderlichen Gesamtbetrag an. Die Zahlung kann in der Regel über das myAADE-System oder bei griechischen Banken erfolgen, wobei die Steuerbehörden sofort eine elektronische Bestätigung erhalten. Professionelle Rechtsberatung ist besonders wertvoll, wenn es um aufgelaufene Steuerverbindlichkeiten geht. Wir helfen ausländischen Verkäufern, potenzielle Probleme frühzeitig im Verkaufsprozess zu erkennen, genaue Abrechnungsbeträge von den Steuerbehörden zu erhalten, Zahlungen aus dem Ausland zu erleichtern und sicherzustellen, dass Unbedenklichkeitsbescheinigungen ohne Verzögerung ausgestellt werden. Dieser proaktive Ansatz verhindert Überraschungen in letzter Minute, die Ihren Verkaufszeitplan durcheinanderbringen oder Sie unter dem Druck wartender Käufer zu überstürzten Zahlungen zwingen könnten.

Kann ich als Ausländer meine Steuerpflicht beim Verkauf einer griechischen Immobilie minimieren?

Rechtliche Steuerplanungsstrategien für ausländische Verkäufer konzentrieren sich in erster Linie auf die ordnungsgemäße Dokumentation und den richtigen Zeitpunkt und nicht auf komplexe Vermeidungsstrategien, da die Kapitalertragssteuer für einzelne Verkäufer weiterhin ausgesetzt ist. Die wichtigste Strategie besteht darin, während der gesamten Besitzdauer umfassende Aufzeichnungen über alle immobilienbezogenen Ausgaben zu führen, einschließlich Renovierungskosten, Rechtskosten, Notargebühren und Verbesserungskosten. Auch wenn diese Abzüge aufgrund der Aussetzung der Kapitalertragssteuer derzeit nicht gelten, schützt dich die Aufbewahrung der Unterlagen, falls sich die Steuervorschriften ändern sollten. Der richtige Zeitpunkt ist vor allem wichtig, um die Schwelle von drei Immobilien zu vermeiden, ab der eine Einstufung als gewerbliche Tätigkeit erfolgt. Wenn du mehrere griechische Immobilien besitzt, verhindert eine zeitliche Staffelung der Verkäufe über einen Zeitraum von zwei Jahren die automatische Neueinstufung, die zu progressiven Einkommensteuersätzen von 9 % bis 44 % führen würde. Diese Planung ist besonders wichtig für Investoren, die im Laufe der Jahre mehrere Immobilien erworben haben. Wenn du weißt, welche Ausgaben abzugsfähig sind, kannst du auch während der Aussetzungsphase die entsprechenden Unterlagen aufbewahren. Dokumentierte Kosten für Immobilienverbesserungen, bauliche Renovierungen, Notargebühren, Rechtskosten und beim Kauf gezahlte Übertragungssteuern könnten die steuerpflichtigen Gewinne reduzieren, wenn die Kapitalertragsteuer wieder eingeführt wird. Routinemäßige Instandhaltungs- und kosmetische Renovierungsarbeiten gelten in der Regel nicht als abzugsfähige Verbesserungen, bauliche Maßnahmen, Anbauten und größere Systemaufrüstungen hingegen schon.Die Unterscheidung zwischen legitimer Steueroptimierung und illegaler Steuerhinterziehung ist entscheidend. Eine ordnungsgemäße Dokumentation, genaue Berichterstattung und die Einhaltung aller Meldepflichten stellen eine angemessene Steuerplanung dar. Die Unterbewertung von Verkaufspreisen, die Erfindung fiktiver Ausgaben oder die Nichtmeldung von Transaktionen stellen Steuerhinterziehung dar und haben schwerwiegende rechtliche Konsequenzen, darunter Strafen in Höhe des doppelten Betrags der hinterzogenen Steuer zuzüglich Zinsen und mögliche strafrechtliche Konsequenzen. Professionelle Steuerberatung ist besonders wertvoll in komplexen Situationen, in denen mehrere Immobilien, Unternehmensbeteiligungen oder erhebliche Kapitalgewinne involviert sind. Steuerberater, die sowohl mit dem griechischen Steuerrecht als auch mit dem System deines Heimatlandes vertraut sind, können legitime Optimierungsstrategien identifizieren, die auf deine Situation zugeschnitten sind, und gleichzeitig die vollständige Einhaltung der Vorschriften in beiden Ländern sicherstellen. Der Verkauf deiner griechischen Immobilie ist mit verschiedenen steuerlichen Verpflichtungen und administrativen Anforderungen verbunden, die aus dem Ausland betrachtet überwältigend erscheinen können. Unser mehrsprachiges Rechtsteam kümmert sich um den gesamten Prozess, von der Einholung von Steuerunbedenklichkeitsbescheinigungen und der Begleichung ausstehender Verpflichtungen bis hin zur Koordination mit Notaren und der Sicherstellung der konformen Dokumentation für griechische und internationale Steuerbehörden. Wenn du den Verkauf deiner griechischen Immobilie in Erwägung ziehst und professionelle Beratung zu den steuerlichen und rechtlichen Anforderungen wünschst, wende dich bitte an unser Team, um eine auf deine spezifische Situation zugeschnittene persönliche Beratung zu erhalten. Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen wird dringend empfohlen, je nach Bedarf einen Anwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.