Ist Thessaloniki ein guter Ort, um eine Immobilie zu kaufen?

Was macht Thessaloniki für Immobilieninvestitionen attraktiv?

Thessaloniki ist mit über einer Million Einwohnern laut der Volkszählung von 2021 die zweitgrößte Stadt Griechenlands und das zweitgrößte Wirtschafts-, Industrie- und Handelszentrum des Landes. Hier befindet sich die Aristoteles-Universität, die mit rund 90.000 Studierenden die größte Universität Griechenlands ist. Dies sorgt für eine konstante, ganzjährige Mietnachfrage, die rein saisonale Reiseziele nicht bieten können.

Die Stadt beherbergt 15 UNESCO-Welterbestätten, und ihre vielschichtige Geschichte – hellenistisch, römisch, byzantinisch und osmanisch – ist im gesamten Stadtzentrum sichtbar, das als Freilichtmuseum für Kunst und Kultur fungiert. Thessaloniki ist zudem Mitglied des UNESCO-Netzwerks kreativer Städte im Bereich Gastronomie – eine Anerkennung, die seinen Ruf als eines der besten kulinarischen Reiseziele Europas widerspiegelt. Diese kulturelle Tiefe, kombiniert mit einer lebendigen sozialen Atmosphäre und einem wachsenden internationalen Profil, macht Thessaloniki zunehmend attraktiv für internationale Käufer, die mehr als nur eine saisonale Ferienimmobilie suchen.

Aus Investitionssicht verzeichnet Thessaloniki ein starkes Wachstum. Nach Angaben der Bank von Griechenland stiegen die Wohnungspreise in Thessaloniki im vierten Quartal 2025 um 8,0 % und übertrafen damit Athen, wo der Anstieg im gleichen Zeitraum bei 5,9 % lag. Die Stadt entwickelt sich zudem zu einem Ziel für Käufer, die urbane Lebensqualität ohne die Preise Athens suchen, wie aus den Marktbeobachtungen von Elxis für 2026 hervorgeht.

Zu den jüngsten und laufenden Infrastrukturprojekten gehört der Ausbau des U-Bahn-Netzes, wobei die Verlängerung nach Kalamaria bis 2026 fertiggestellt werden soll und zukünftige Pläne eine Anbindung an den Flughafen Mazedonien vorsehen, sowie Initiativen zur Neugestaltung der Uferpromenade und zur Stadterneuerung, die mehrere Stadtviertel umgestalten.

Wie verhalten sich die Immobilienpreise in Thessaloniki im Vergleich zu Athen?

Thessaloniki bietet vergleichsweise niedrigere Preise als Athen, verfügt jedoch über eine ähnliche städtische Infrastruktur und einen ähnlich attraktiven Lebensstil. Für Käufer, die Qualität ohne das Preisniveau von Attika suchen, stellt die Stadt eine echte Alternative dar.

Der Quadratmeterpreis in der Stadt variiert je nach Stadtteil erheblich, wobei Gebiete wie Panorama und Kalamaria aufgrund des Meerblicks und der Nähe zu Annehmlichkeiten höhere Preise erzielen. Zentrale Stadtteile bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Investoren, die auf Vermietungen an Studenten und Berufstätige abzielen, während aufstrebende Gebiete im Zuge der fortschreitenden Stadtentwicklung Wachstumspotenzial aufweisen.

Welche Stadtteile eignen sich am besten für den Kauf einer Immobilie in Thessaloniki?

Kalamaria ist der erstklassige Vorort an der Küste mit Meerblick, guter Verkehrsanbindung und hochwertigen Wohnanlagen. Er zieht sowohl einheimische Berufstätige als auch internationale Käufer an, die nach gehobenen Wohnmöglichkeiten mit guter Anbindung an das Stadtzentrum suchen.

Das historische Zentrum bietet hervorragende Möglichkeiten für Studentenvermietungen und Kurzzeitunterkünfte. Immobilien in der Nähe der Aristoteles-Universität profitieren von einer konstanten Nachfrage während des gesamten akademischen Jahres.

Panorama bietet Vorstadtleben mit Panoramablick auf die Stadt und den Thermaischen Golf und ist beliebt bei Familien und Berufstätigen, die eine ruhigere Wohnumgebung suchen.

Ladadika und das Hafenviertel haben eine bedeutende Erneuerung erfahren, wodurch ehemalige Industrie- und Hafengebiete in lebendige, gemischt genutzte Stadtviertel mit hoher Attraktivität für Mieter umgewandelt wurden.

Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen ausländische Käufer erfüllen?

Ausländische Immobilienkäufer in Thessaloniki unterliegen denselben rechtlichen Verfahren wie überall in Griechenland. Für EU-Bürger gelten keine Eigentumsbeschränkungen. Käufer aus Nicht-EU-Ländern können in den meisten Fällen frei erwerben, wobei Einschränkungen nur in bestimmten Grenz- oder Militärzonen gelten, die in der Regel keinen Einfluss auf den Kauf von Wohnimmobilien in Thessaloniki haben.

Zu den wesentlichen Schritten gehören die Beantragung einer griechischen Steuernummer (AFM), die Durchführung gründlicher Grundbuchrecherchen, die Überprüfung von Baugenehmigungen und die Sicherstellung, dass alle Grundsteuern beglichen sind. Alle Transaktionen erfordern eine notarielle Urkunde in griechischer Sprache, weshalb eine qualifizierte rechtliche Vertretung unerlässlich ist.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 % des Kaufpreises oder des von der Regierung festgelegten objektiven Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist. In der Regel sollten Käufer etwa 10 % des Kaufpreises einplanen, um alle einmaligen Transaktionskosten zu decken.

Unter bestimmten Umständen können bestimmte Befreiungen von der Grunderwerbsteuer gelten. Ihr Anwalt kann Sie beraten, ob Sie aufgrund Ihrer persönlichen Situation anspruchsberechtigt sind.

Golden Visa: Thessaloniki fällt unter die Gebiete mit hoher Nachfrage, was bedeutet, dass die Mindestinvestition im Rahmen des Golden-Visa-Programms 800.000 € beträgt. Die niedrigere Schwelle von 250.000 € gilt nur für besondere Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien, unabhängig vom Standort. Bitte beachten Sie, dass Golden-Visa-Immobilien nicht für Kurzzeitvermietungen genutzt werden dürfen.

Wie stark ist der Mietmarkt in Thessaloniki?

Der Mietmarkt in Thessaloniki wird von mehreren sich überschneidenden Nachfragequellen angetrieben. Die rund 90.000 Studierenden der Aristoteles-Universität sorgen das ganze Jahr über für eine konstante Nachfrage nach Unterkünften in der Nähe des Campus und des Stadtzentrums. Der wachsende Berufssektor und die expandierende Geschäftswelt tragen zusätzlich zur Nachfrage nach Langzeitmieten bei.

Die Stadt entwickelt sich zudem zu einem beliebten Ziel für Kurzzeitvermietungen. Ihre kulturellen Attraktionen, die Gastronomieszene und das wachsende internationale Profil ziehen immer mehr Städtereisende an, was das Ertragspotenzial sowohl bei Kurzzeit- als auch bei Ferienvermietungen stützt.

Neue Vorschriften ab 2026 verlangen, dass alle Mietzahlungen für Wohnraum per Banküberweisung erfolgen. Zudem wurde eine neue mittlere Steuerklasse für Mieteinnahmen eingeführt: Bis zu 12.000 € werden mit 15 % besteuert, 12.001 € bis 24.000 € mit 25 %, 24.001 € bis 36.000 € mit 35 % und über 36.000 € mit 45 %. Für alle Vermietungsaktivitäten sind eine ordnungsgemäße Steueranmeldung und die Einhaltung der Steuervorschriften erforderlich.

Welche potenziellen Risiken birgt der Kauf einer Immobilie in Thessaloniki?

Rechtliche Komplexitäten stellen für ausländische Käufer die größte Herausforderung dar, insbesondere in Bezug auf Eigentumsrechte, Baugenehmigungen und laufende steuerliche Verpflichtungen. Wie bei allen griechischen Immobilientransaktionen ist eine gründliche Due-Diligence-Prüfung unerlässlich; unklare Grundstücksgrenzen, ausstehende Schulden oder ungeklärte Verstöße gegen Bauvorschriften können Transaktionen erschweren, wenn sie nicht frühzeitig erkannt werden.

Laufende steuerliche Verpflichtungen, einschließlich der jährlichen ENFIA-Grundsteuer und der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, erfordern eine ordnungsgemäße Verwaltung. Für internationale Immobilienbesitzer ist es ratsam, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, der mit den griechischen Steuervorschriften vertraut ist.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Für Fragen, die Ihre spezifische Situation betreffen, empfehlen wir Ihnen, gegebenenfalls einen Rechtsanwalt, Steuerberater oder Notar zu konsultieren.