26.02.2026
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BlogLes permis de construire constituent l'un des aspects les plus concrets qu'un vendeur ou un acheteur doit maîtriser sur le marché immobilier grec. Les biens immobiliers pour lesquels les questions de permis ne sont pas réglées s'exposent à des conséquences réelles : baisse de l'intérêt des acheteurs, difficultés de financement et complications lors de la procédure de transfert de propriété. Comprendre la nature de ces conséquences et les mesures à prendre pour y remédier fait toute la différence entre une vente qui se déroule sans encombre et une vente qui s'éternise.
Qu'est-ce qu'un permis de construire et pourquoi est-ce important ?
Un permis de construire est une autorisation officielle délivrée avant le début des travaux de construction, de rénovation ou de modification d'un bien immobilier. Il atteste que les travaux prévus sont conformes aux codes de construction locaux, aux règlements d'urbanisme et aux normes de sécurité établis par les municipalités grecques et le ministère de l'Environnement.
Sur le marché immobilier grec, les permis servent de preuve de conformité légale. Ils démontrent que les travaux de construction ont été dûment approuvés, inspectés et achevés conformément aux normes officielles, ce que les acheteurs internationaux, en particulier, recherchent dans le cadre de leur diligence raisonnable. Les biens immobiliers dépourvus de permis en bonne et due forme peuvent faire l'objet de contestations juridiques, voir leur valeur marchande réduite et rencontrer des complications lors des transferts de propriété.
En quoi l'absence ou l'invalidité des permis affecte-t-elle la valeur d'un bien immobilier ?
Les biens immobiliers présentant des problèmes de permis suscitent moins d'intérêt chez les acheteurs, en particulier chez les acquéreurs internationaux qui accordent la priorité à la sécurité juridique. De nombreux acheteurs évitent tout simplement ce type de biens, ce qui réduit le nombre d'acheteurs potentiels et allonge les délais de vente. Le financement constitue un autre obstacle majeur. Les banques grecques ne financent pas les biens immobiliers comportant des constructions non autorisées ou des problèmes de permis non résolus ; même des irrégularités mineures peuvent bloquer complètement le financement.
Que se passe-t-il lorsque vous essayez de vendre un bien immobilier présentant des infractions au code de la construction ?
La législation grecque impose aux vendeurs de signaler les infractions au code de la construction connues lors des transactions immobilières. Le non-signalement peut entraîner des poursuites judiciaires de la part des acheteurs après la conclusion de la vente, pouvant aller jusqu'à l'annulation du contrat et des demandes de dommages-intérêts.
Depuis 2011, aucun bien immobilier présentant des constructions non déclarées et non autorisées ne peut être vendu, cédé ou hypothéqué sans avoir préalablement obtenu un certificat de conformité délivré par un ingénieur agréé. Cette règle s'applique quelle que soit l'ampleur ou la gravité de l'infraction.
Comment les propriétaires peuvent-ils régler les problèmes liés aux permis de construire avant de vendre ?
Les propriétaires peuvent résoudre la plupart des problèmes liés aux permis grâce aux procédures de régularisation en vigueur en Grèce, qui consistent à déposer des demandes a posteriori, à payer les amendes associées et à effectuer les modifications nécessaires pour mettre les biens en conformité.
La procédure commence par le recours à un ingénieur grec qualifié chargé d'évaluer le bien immobilier et de préparer les documents nécessaires. Celui-ci identifiera les travaux nécessitant une régularisation et déterminera si des modifications sont nécessaires pour se conformer aux normes en vigueur. Les demandes sont soumises via la plateforme numérique officielle de la Chambre technique de Grèce (TEE).
En vertu de la loi 4495/2017, les constructions non autorisées sont classées en cinq catégories en fonction de la gravité de l'infraction :
· Les catégories 1 à 4 concernent les bâtiments construits avant 2011 présentant des infractions mineures à moyennes. Ceux-ci peuvent être régularisés, et la date limite actuelle pour le faire est fixée au 31 mars 2028.
· La catégorie 5 concerne les infractions de grande ampleur ou les constructions réalisées entièrement sans permis, ainsi que les biens immobiliers dont la surface de construction dépasse de plus de 40 % la superficie autorisée. La régularisation pour la catégorie 5 est gelée depuis octobre 2020 et n’est actuellement pas possible. Les propriétaires concernés par des infractions de catégorie 5 devraient solliciter l’avis d’un juriste spécialisé, car leurs options sont nettement plus limitées.
À quoi les acheteurs doivent-ils prêter attention en matière de permis de construire ?
Les acheteurs doivent vérifier le statut des permis de construire dans les registres municipaux, inspecter les biens immobiliers afin de détecter d'éventuelles modifications non autorisées et faire appel à des professionnels qualifiés pour mener une vérification approfondie avant de s'engager dans un achat.
Les documents essentiels comprennent les permis de construire originaux, les certificats d'achèvement et toute autorisation de modification ultérieure. Les acheteurs doivent en demander des copies et vérifier leur statut directement auprès des municipalités émettrices ou par l'intermédiaire du cadastre.
Les inspections immobilières professionnelles doivent examiner spécifiquement les éventuelles infractions aux permis, notamment les extensions non autorisées, les piscines ou les modifications structurelles. Un ingénieur qualifié connaissant bien la réglementation grecque en matière de construction peut identifier des problèmes qui pourraient échapper à un œil non averti.
Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat grec spécialisé en droit immobilier pour examiner l’ensemble des documents et effectuer une recherche approfondie sur le titre de propriété. Celui-ci pourra identifier les problèmes potentiels et vous conseiller sur la manière d’atténuer les risques avant la signature des contrats.
En quoi les permis de construire ont-ils une incidence sur les investissements dans le cadre du programme « Golden Visa » ?
Pour les investisseurs Golden Visa, la diligence raisonnable juridique doit inclure la vérification du statut du permis de la propriété et de sa classification juridique. Une propriété qui semble répondre au seuil d'investissement peut néanmoins ne pas être éligible si l'historique de ses permis ou la conformité de sa structure ne résistent pas à un examen minutieux.
Dans le cadre réglementaire actuel (en vigueur à partir de janvier 2026), les biens immobiliers doivent remplir des conditions d'éligibilité spécifiques en fonction de leur catégorie :
Les biens situés dans des zones à forte demande (Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles comptant plus de 3 100 habitants) nécessitent un investissement minimum de 800 000 € dans un seul bien d'au moins 120 m².
Les biens immobiliers situés dans toutes les autres régions nécessitent un investissement minimum de 400 000 € dans un seul bien d'au moins 120 m².
Les conversions de locaux commerciaux en logements et les bâtiments classés en cours de restauration sont éligibles à partir de 250 000 €, à condition que le changement d'affectation ou la restauration soit achevé et dûment autorisé avant le dépôt de la demande
Les délais de traitement des demandes de Golden Visa dépendent de la charge de travail des autorités compétentes et peuvent varier en conséquence. Les biens immobiliers acquis dans le cadre du programme Golden Visa ne peuvent pas être utilisés pour des locations de courte durée.
Étant donné que le statut de résident dépend du maintien d’un investissement conforme à la loi, une diligence raisonnable approfondie, y compris la vérification du permis de construire, est particulièrement importante pour les acquéreurs du Golden Visa. Il est essentiel de faire appel à un conseiller juridique spécialisé ayant de l’expérience à la fois en droit immobilier et en matière d’exigences d’immigration.
Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question spécifique à votre situation, nous vous recommandons de consulter un avocat, un comptable ou un notaire, selon le cas.
