Έρχονται ορισμένες σημαντικές αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων που καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους ξένους.
Ο υπουργός Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης παρουσίασε το νομοσχέδιο στα τέλη Νοεμβρίου, εστιάζοντας στη δέσμευση της κυβέρνησης να στηρίξει τους πολίτες, τις επιχειρήσεις και τους επισκέπτες της Ελλάδας. Ακολουθούν μερικά κυριότερα σημεία του τι μπορεί να αλλάξει:
1. Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ για τα νέα κτίρια έως το τέλος του 2025
Μπορεί να έχετε ακούσει για την "απαλλαγή από τον ΦΠΑ" στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2025. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα πρέπει να πληρώσουν 24% ΦΠΑ για ένα σπίτι σε ένα τέτοιο έργο- αντί αυτού, ο αγοραστής θα πληρώσει 3.09% φόρο μεταβίβασης. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης για να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων.
Με απλά λόγια, με τις προτεινόμενες αλλαγές αυτής της εβδομάδας, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ παρατείνεται από το τέλος του 2024 έως το τέλος του 2025.
Εάν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό την ανέγερση κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3.09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν ξεκινήσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για αυτά τα τιμολόγια.
2. Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για ιστορικά κτίρια αξίας έως 400.000 ευρώ
Τα ιστορικά κτίρια με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ απαλλάσσονται από τον ΕΝΦΙΑ, ενώ προσωρινές απαλλαγές μπορούν επίσης να προβλεφθούν για ακίνητα που βρίσκονται σε ορισμένες περιοχές της χώρας.
Τι είναι ο φόρος ENFIA;
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος τρέχων φόρος που θα πληρώσετε για την κατοικία σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική σας ζώνη και συνεπώς είναι υψηλότερος στις πιο επιθυμητές περιοχές (όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και χαμηλότερος στην ύπαιθρο. Συνήθως, για ακίνητα στην ύπαιθρο, είναι 3-4 ευρώ ετησίως ανά δομημένο τετραγωνικό μέτρο. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα είχε φόρους ΕΝΦΙΑ 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος του ΕΝΦΙΑ είναι πολύ χαμηλό.
Για να δείτε αν πληροίτε τις προϋποθέσεις, συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για περισσότερες λεπτομέρειες.
ENFIA 20% Μείωση εάν είστε ασφαλισμένος
Εάν η κατοικία σας έχει φορολογητέα αξία έως 500.000 ευρώ και είναι ασφαλισμένη έναντι πυρκαγιάς, σεισμού και πλημμύρας, μπορεί να δικαιούστε έκπτωση 20% στον ENFIA.
3. Παράταση μέχρι το τέλος του 2026 για την ηλιοστάθμιση του φόρου κεφαλαιακών κερδών
Ναι, είναι πολλές φανταχτερές λέξεις. Τι ακριβώς σημαίνει αυτό; Αυτό θα ισχύει για εσάς αν σκοπεύετε να πουλήσετε σύντομα το ακίνητό σας.
Ο φόρος υπεραξίας (μπορεί επίσης να τον ακούσετε να αποκαλείται φόρος "υπεραξίας"), είναι ένας φόρος που υπολογίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Στην Ελλάδα, καθιερώθηκε το 2013, αλλά ανεστάλη αργότερα το ίδιο έτος, και η αναστολή αυτή παρατείνεται έκτοτε. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι η ελληνική κυβέρνηση πρότεινε την παράταση της αναστολής του για άλλα δύο χρόνια. Με την αναστολή, αν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε ακίνητο μέχρι το τέλος του 2026, δεν θα υπόκεισθε σε αυτόν τον φόρο.
Αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για οποιοδήποτε κέρδος αποκομίσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι αν είστε κάτοικος άλλης χώρας, μπορεί να έχετε κεφαλαιακά κέρδη φόροι στο σπίτι σας χώρα. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης με πολλά κράτη.
Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τον φόρο υπεραξίας στην Ελλάδα, συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό.
4. Απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος για τρία έτη για τις ενοικιάσεις
Σκοπεύετε να να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα; Για να μην μακρηγορώ, το νέο αυτό σύστημα σας ανταμείβει για τη χρήση του σπιτιού σας για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Θα υπάρξει απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ακίνητα που είχαν δηλωθεί ως κενά (ή που χρησιμοποιούνταν προηγουμένως για βραχυχρόνιες μισθώσεις), αλλά τώρα θα χρησιμοποιηθούν για μακροχρόνιες μισθώσεις.
Οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή είναι οι εξής:
- Μέγεθος: Το ακίνητο πρέπει να έχει επιφάνεια έως 120 τ.μ.
- Χρόνος: Σεπτεμβρίου 2024 και 31 Δεκεμβρίου 2025.
- Ιστορία του ακινήτου: Για να είναι επιλέξιμο, το ακίνητο πρέπει να είναι κενό ή να χρησιμοποιείται μόνο για βραχυχρόνιες μισθώσεις το 2022, 2023 και 2024.
Οι νέοι φορολογικοί νόμοι δεν έχουν ακόμη επιβεβαιωθεί και ενδέχεται να αλλάξουν τους επόμενους μήνες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία φοροτεχνικό για τις πιο πρόσφατες λεπτομέρειες.
Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο προορίζονται μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ συνιστούν νομικές ή οικονομικές συμβουλές. Η ισχύουσα αναστολή του φόρου υπεραξίας 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι ζωτικής σημασίας να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές εξακολουθούν να μπορούν να χαρακτηρίσουν μια πώληση ως “επιχειρηματική δραστηριότητα” βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (π.χ. πρόθεση για κέρδος, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υπαγάγει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ.
Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο χτίστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η φορολογική υπηρεσία μπορεί να θεωρήσει το κέρδος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Εάν η πώληση επαναπροσδιοριστεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το “κέρδος” (η διαφορά μεταξύ κόστους κατασκευής και τιμής πώλησης) φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως κεφαλαιακό κέρδος. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν πάρετε οποιαδήποτε απόφαση για ακίνητα.
