La première chose qui vous vient sans doute à l'esprit lorsque vous entendez l'expression « mer Ionienne », ce sont ses îles. Du côté du continent, cependant, certaines régions constituent un choix judicieux et avisé pour les acheteurs immobiliers étrangers.
Voyons à quoi ressemble la vie quotidienne lorsqu’il s’agit d’une résidence permanente.
Les bases de la vie quotidienne sur la côte ionienne
Commençons par la géographie : la majeure partie de ce littoral appartient à la région de l’Épire. Sa partie nord, qui comprend Igoumenitsa, Sivota et Perdika, se situe dans l’unité régionale de Thesprotia, tandis que Parga et Preveza, deux zones présentant un fort potentiel immobilier, appartiennent à l’unité régionale de Preveza.
En chiffres, en 2021, la commune de Préveza comptait environ 31 000 résidents permanents, tandis que celle de Parga en comptait environ 11 000. Pour de nombreux acheteurs immobiliers, le fait que ces villes soient de petite taille fait justement partie de leur attrait.
En d’autres termes, en choisissant ces localités, vous bénéficiez de tous les commerces et des commodités quotidiennes dont vous pourriez avoir besoin, sans l’agitation d’une grande ville.
Une côte façonnée par l’histoire
Ce que l’on ignore sans doute souvent, c’est que la côte ionienne a changé de mains à de nombreuses reprises, ce qui transparaît encore aujourd’hui dans son architecture.
Pour un bref voyage dans le temps, vous pouvez découvrir les ruines de Nicopolis (également connue sous le nom de « Cité de la Victoire »), à environ 8 km au nord de Préveza. Elle fut fondée par Octave après sa victoire sur Marc Antoine et Cléopâtre lors de la bataille navale d’Actium en 31 av. J.-C. Aujourd’hui, le site figure sur la liste indicative de la Grèce en vue de son inscription au patrimoine mondial de l’UNESCO, et son musée archéologique a ouvert ses portes en 2009.
Parga, quant à elle, possède une histoire qui lui est propre : en 1401, ses habitants signèrent un traité plaçant la ville sous la protection des Vénitiens ; elle servit donc d’avant-poste vénitien pendant quatre siècles.
En 1819, Parga fut cédée à Ali Pacha de Ioannina, et la plupart de ses habitants partirent pour Corfou afin d’échapper à son autorité.
L’aspect actuel du château remonte principalement à la période vénitienne, tandis que la citadelle située au sommet, qui porte une inscription datant de 1820, a été ajoutée par Ali Pacha.
L'ambiance de chaque saison sur la côte ionienne
Le climat y est généralement doux, avec des étés chauds (notamment en juillet et en août) et des hivers cléments mais pluvieux.
Si l’été est la période la plus animée de l’année, durant laquelle les plages et les tavernes sont les plus fréquentées, les habitants et les résidents considèrent généralement le printemps et l’automne comme les meilleures saisons, car la région se pare de verdure, le temps est clément et vous pouvez facilement profiter d’une randonnée paisible avec une vue imprenable.
Il est bon de garder à l’esprit qu’en hiver, certains hôtels et bars de plage des stations balnéaires ferment leurs portes à la fin de la saison estivale. Cependant, Preveza et Igoumenitsa restent ouvertes toute l’année, avec de nombreux magasins, cafés, banques, pharmacies, supérettes et services publics pour répondre à vos besoins quotidiens.
Plages, nature, établissements de santé et déplacements
À mesure que vous vous dirigez vers le sud de la côte ionienne, l’offre présente une diversité remarquable. Par exemple, aux alentours de Sivota et de Parga, vous trouverez de petites criques, des collines boisées et de petits îlots. De plus, entre Parga et Preveza, s'étend un long littoral sablonneux, de Mytikas à Kastrosykia, dont la plage la plus connue est celle de Monolithi.
À l’est de Preveza se trouve ensuite le golfe d’Amvrakikos, avec ses lagunes et ses deltas fluviaux issus du parc national des zones humides d’Amvrakikos, créé en 2008, où environ 300 espèces d’oiseaux ont été recensées.
Dans les stations balnéaires, qui attirent davantage de touristes et de voyageurs, vous pouvez facilement communiquer en anglais au quotidien ; toutefois, pour les services publics ou d’autres démarches administratives, vous pourriez avoir besoin de l’aide de personnes locales parlant grec.
En matière de soins de santé, Préveza dispose d’un hôpital général, tandis que des centres de santé desservent l’ensemble de la région.
Dans certains cas particuliers, les habitants peuvent être amenés à se rendre à Ioannina, où se trouve l’hôpital universitaire. Pour s’y rendre en voiture, il faut compter environ une heure et demie de route. Il existe également des liaisons par bus KTEL entre ces deux villes.
Toujours en matière de transports et de liaisons, l’aéroport national d’Aktion, situé à quelques minutes en voiture de Preveza via le tunnel sous-marin qui traverse l’embouchure du golfe, propose des vols internationaux vers de nombreuses villes européennes, principalement de mai à octobre.
En hiver, les voyageurs en provenance d’autres pays atterrissent généralement d’abord à Athènes, puis poursuivent leur trajet par vol intérieur, lorsque cela est possible, ou par la route.
Le port d’Igoumenitsa constitue un atout non négligeable pour cette région, car il propose des liaisons par ferry vers Corfou, Paxos et les ports italiens d’Ancône, de Bari et de Venise ; la fréquence et les itinéraires varient considérablement selon la saison.
Lieux de résidence permanente sur la côte ionienne
Commençons par Preveza, car cette ville offre de nombreux avantages pour y vivre toute l’année. Tout d’abord, elle dispose d’un hôpital, de nombreux commerces, d’écoles, d’un port de plaisance et de services publics, tout en étant la ville la plus proche de l’aéroport d’Aktion. Ensuite, Kanali, située au nord de Preveza, est une région plus calme et moins urbanisée que Parga ; elle peut donc constituer un excellent choix pour une retraite paisible, la ville n’étant qu’à quelques minutes en voiture.
Parga (souvent surnommée la « Mariée de l’Épire ») est une ville côtière qui donne véritablement l’impression d’être sur une authentique île ionienne, grâce à ses bâtiments colorés disposés en amphithéâtre et à son ambiance maritime décontractée. Son château vénitien surplombe le petit port ; il est donc vivement recommandé de s’y promener pour un bref voyage dans le temps et pour admirer le coucher de soleil.
Si vous continuez vers le nord, vous trouverez Sivota (ou Syvota), une station balnéaire et ancien village de pêcheurs nichée au fond d’une baie. Son port de plaisance est en quelque sorte le cœur battant de la région, avec ses tavernes en bord de mer, ses bars à cocktails, etc. C’est l’endroit idéal pour une promenade au coucher du soleil ou une soirée romantique.
À quelques minutes en voiture seulement de Preveza, vous pouvez rejoindre Paleros et Pogonia, deux destinations plus authentiques, offrant un rythme de vie tranquille, allié à une touche de modernité.
Par exemple, le port de plaisance de Paleros sert de base principale aux loueurs de yachts souhaitant explorer la mer Ionienne. De plus, depuis ce port, il est possible d’accéder aux îles paisibles de Kalamos, Kastos et Meganisi, toutes accessibles en bateau.
Pogonia est un authentique village côtier divisé en deux parties, en fonction du mode de vie qu’elles offrent : la partie basse, en bord de mer, qui comprend le port, est davantage tournée vers le tourisme, avec ses tavernes et ses villas de vacances de luxe.
La partie haute du village, en revanche, abrite les maisons traditionnelles des résidents permanents. C’est un paysage parsemé d’oliviers, de cyprès et d’origan sauvage.
Comme nous avons coutume de le dire chez Elxis, le choix de l’emplacement qui vous convient dépend principalement de ce que vous recherchez en termes de mode de vie. Si vous envisagez d’acheter une maison sur la côte ionienne pour y vivre à l’année, nous vous recommandons de vous installer à proximité de services disponibles toute l’année, afin que vos besoins quotidiens soient couverts.
Acheter une maison sur la côte ionienne
Depuis plus de trois décennies, nous accompagnons les acheteurs internationaux dans la recherche de leur bien immobilier idéal en Grèce. D’après nos dernières observations, la côte ionienne figure parmi les régions les plus prisées par nos clients, après la Crète et le Péloponnèse.
Laissez-nous donc vous présenter les neuf étapes fondamentales pour acheter une maison dans cette région, et en Grèce en général.
1. Trouvez la maison qui vous convient
Tout commence par le bien immobilier. Vous déterminez la région, le type de logement et votre budget. À partir de là, la recherche peut s’orienter de deux façons. Vous pouvez parcourir les annonces sur notre site web et voir ce qui vous intéresse.
Vous pouvez également nous communiquer vos critères et laisser notre équipe se charger de la recherche à votre place. La plupart des acheteurs combinent un peu les deux approches. Nous vous proposons ensuite les maisons qui correspondent à vos critères, afin que vous n’ayez pas à tout passer en revue tout seul.
2. Des visites, encore des visites et toujours des visites
Une fois que quelques biens ont retenu votre attention, rendez-vous sur place pour les visiter. Se rendre sur place vous permet de découvrir ce que les photos ne peuvent pas vous révéler : l’ambiance du quartier, l’état réel du bien et les commodités à proximité. Cette étape est cruciale. Lorsque vous trouvez le bien qui vous convient, l’étape suivante consiste à vous préparer à la négociation.
3. Quel prix ?
La négociation peut sembler quelque peu désagréable, mais elle fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. À ce stade, un bon agent immobilier peut vous être d’une grande aide, car il est souvent capable d’analyser le marché et d’évaluer de manière réaliste la valeur de chaque bien.
4. Vérification juridique préalable
C’est à ce stade qu’un avocat grec intervient : il vérifie les titres de propriété et effectue des recherches au cadastre local afin de s’assurer que le bien est en règle et peut être vendu. C’est également à ce stade que sont mis en évidence les éventuels prêts hypothécaires, privilèges ou réclamations de tiers.
5. Contrat de vente de gré à gré
Un contrat de vente privé définit les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur. Une fois signé, le bien est retiré du marché et l’acheteur verse un acompte pour le réserver, généralement compris entre 5 et 10 % du prix. Les deux parties peuvent alors commencer à préparer les documents nécessaires à l’acte de vente notarié.
6. Procuration (POA)
Une procuration permet à votre avocat d’agir en votre nom tout au long de la procédure d’achat, même lorsque vous n’êtes pas en Grèce. Grâce à elle, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour obtenir votre numéro d’identification fiscale et signer le contrat définitif, ce qui permet de poursuivre la procédure d’achat pendant que vous êtes à l’étranger.
7. Obtenir un numéro d’identification fiscale grec (AFM)
Vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale grec, appelé AFM, pour effectuer l’achat. Il est délivré gratuitement sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et d’un formulaire de demande, et il vous donne accès au système fiscal en ligne grec. Notre équipe juridique peut remplir les formulaires nécessaires en votre nom.
8. Les deux parties signent l’acte de vente définitif
Le vendeur fournit un dossier de documents au notaire, comprenant notamment un certificat de performance énergétique, une attestation d’un ingénieur civil certifiant que le bien ne présente aucune infraction en matière de construction, un plan topographique, une attestation de régularité fiscale et des certificats municipaux.
Le notaire établit ensuite la déclaration relative aux droits de mutation. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, l’acte de vente définitif peut être signé. Vous pouvez vous présenter en personne ou charger votre avocat de signer en votre nom en vertu d’une procuration.
9. Effectuer le paiement
Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque les deux banques sont situées dans le même pays, les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Une fois le paiement reçu, un acte de mainlevée est signé pour attester que le prix d’achat a été intégralement réglé. Le calendrier précis peut varier en fonction des circonstances et des conditions convenues entre les parties. À ce stade, le logement vous appartient.
Quels sont les frais supplémentaires ?
C’est une autre question que nos clients potentiels nous posent souvent. Et elle est tout à fait légitime.
En règle générale, les frais supplémentaires s’élèvent à environ 10 % du prix d’achat lors de l’acquisition d’une maison en Grèce. Décomposons ces frais :
Droits de mutation
Elle est à la charge de l’acheteur pour les logements existants ; elle s’élève à 3,09 %* du prix d’achat ou de la valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Les biens neufs sont normalement soumis à la TVA, mais celle-ci est actuellement suspendue pour les constructions neuves ; la taxe de mutation s’applique donc à la place.
*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que la taxe de mutation immobilière applicable aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE allait passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à partir de 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.
Frais de notaire
Le notaire rédige et supervise l’acte de vente. Les honoraires sont échelonnés et s’élèvent à environ 1 à 2 % du prix, TVA en sus.
Frais d’enregistrement foncier
Après la signature, l’acte est enregistré auprès du registre foncier local. Ces frais s’élèvent à environ 0,5 % du prix.
Honoraires d’avocat
Le recours à un avocat n’est pas strictement obligatoire, mais il est vivement recommandé afin de vérifier la situation juridique du bien que vous achetez et de vous accompagner tout au long du processus d’achat. Les honoraires varient généralement entre 1 et 2 %, TVA en sus.
Honoraires d’agent immobilier
Ces honoraires s'appliquent lorsqu'un agent immobilier intervient. Elxis facture 3 % plus la TVA, payables à la conclusion de la vente.
Quels sont les coûts liés à la possession d'une maison ?
Impôts annuels
ENFIA
L'ENFIA est la principale taxe récurrente applicable à votre logement. Son montant dépend de votre zone fiscale ; il est donc plus élevé dans les zones très prisées, telles que Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes, et plus faible à la campagne. Pour les propriétés rurales, elle s’élève souvent à environ 3 à 4 euros par mètre carré construit et par an. Une maison de 100 mètres carrés peut ainsi coûter entre 300 et 400 euros par an, selon son emplacement. Pour les terrains non bâtis, l’ENFIA est très faible.
Impôt sur les loyers
Si vous ne prévoyez pas de mettre votre logement en location, cette section ne s’applique pas à vous. Dans le cas contraire, vous êtes imposé sur les revenus locatifs. Pour les particuliers, des taux progressifs s’appliquent, calculés par propriétaire sur la base des revenus locatifs bruts. Suite aux modifications prévues pour 2026, les tranches d’imposition sont les suivantes :
Jusqu’à 12 000 € : 15 %
De 12 001 € à 24 000 € : 25 %
De 24 001 € à 36 000 € : 35 %
Au-delà de 36 000 € : 45 %
TAP (Telos Akinitis Periousias)
Le TAP est une taxe municipale, la plus modeste de toutes. Elle ne s'élève généralement qu'à quelques euros et est prélevée via votre facture d'électricité.
Assurance habitation
La loi grecque n’impose pas de souscrire une assurance habitation ; celle-ci n’est donc pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en souscrire une. Si vous êtes propriétaire d’un logement neuf, sachez que l’assurance de l’entreprise de construction a probablement expiré à la date de remise des clés. Il existe des agences d’assurance dans toute la Grèce, proposant des formules adaptées à tous les budgets.
Entretien de votre logement en Grèce
Piscine et jardin
L'entretien d'une piscine et d'un jardin peut coûter entre 150 et 350 euros par mois. Ce montant varie en fonction du type de piscine et de la taille du jardin.
Entretien annuel
La plupart des maisons nécessitent des travaux ponctuels au fil des ans, tels que la peinture, le polissage et les réparations. En Grèce, il est recommandé de repeindre les pergolas et les éléments en bois exposés au soleil afin qu’ils conservent leur aspect neuf. L'entretien annuel d'une maison moyenne peut varier de 1 000 à 4 000 euros par an, en fonction de la qualité de la construction et du mobilier.
Conclusion
Comme mentionné ci-dessus, la côte ionienne de la Grèce continentale offre une ambiance insulaire tout en présentant des avantages pratiques, tels que la desserte routière et la proximité de l’aéroport de Preveza.
À vous ensuite de décider si vous recherchez une ville plus animée, telle que Preveza, un village côtier comme Sivota, ou un havre de paix plus tranquille près de Kanali.
La meilleure façon d’entamer ce parcours est d’organiser un voyage de visite, afin de déterminer si un endroit donné vous donne le sentiment d’être chez vous, avant de vous lancer dans les démarches administratives. Car lorsqu’il s’agit de s’installer de manière permanente, vous devez pouvoir vous imaginer vivre dans un lieu si vous souhaitez trouver un bien immobilier que vous pourrez considérer comme votre « chez-vous ».
