Η Ελλάδα εισέρχεται σε μια περίοδο σημαντικών νομικών και φορολογικών μεταρρυθμίσεων που θα επηρεάσουν τους ιδιοκτήτες κατοικιών, τους αγοραστές και τους επενδυτές καθ' όλη τη διάρκεια του 2026. Από τους νέους κανόνες φορολόγησης των ακινήτων και τους επικαιροποιημένους κανονισμούς για τη Χρυσή Βίζα έως την πιο εκτεταμένη μεταρρύθμιση του νόμου περί κληρονομιών των τελευταίων 80 ετών, οι αλλαγές αυτές αποσκοπούν στον εκσυγχρονισμό του τομέα των ακινήτων και στη δημιουργία ενός πιο διαφανούς και σταθερού περιβάλλοντος.
Ακολουθεί μια συνοπτική επισκόπηση των σημαντικότερων ενημερώσεων που ανακοινώθηκαν και τις οποίες θα πρέπει να γνωρίζετε για το νέο έτος.
Αλλαγές στη φορολογία ακινήτων και ενοικίων που έρχονται το 2026
Η ελληνική κυβέρνηση έχει εισαγάγει διάφορες μεταρρυθμίσεις με στόχο την απλοποίηση της φορολογίας και τη μείωση των ανισοτήτων μεταξύ των ιδιοκτητών ακινήτων. Οι πιο σημαντικές ενημερώσεις περιλαμβάνουν: την εφαρμογή της φορολογικής μεταρρύθμισης:
1. Υποχρεωτικές πληρωμές ενοικίου μέσω τράπεζας
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, όλες οι πληρωμές ενοικίων για κατοικίες πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικού εμβάσματος. Εάν το ενοίκιο δεν καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος:
- Οι ενοικιαστές χάνουν την πρόσβαση σε ορισμένα επιδόματα στέγασης.
- Οι ιδιοκτήτες χάνουν την έκπτωση φόρου 5% για τα δηλωθέντα εισοδήματα από ενοίκια.
2. Νέο ενδιάμεσο φορολογικό κλιμάκιο για το εισόδημα από ενοίκια
Για να εξομαλυνθεί το άλμα μεταξύ των φορολογικών κατηγοριών, εισάγεται ένα νέο φορολογικό κλιμάκιο, το οποίο προσφέρει δικαιότερη φορολόγηση για τους ιδιοκτήτες μεσαίας κατηγορίας:
- Έως 12.000 ευρώ: 15%
- €12,001-€24,000: 25% (νέα παρένθεση)
- Πάνω από 24.000 ευρώ: 35%
Αυτό εξαλείφει το απότομο άλμα από 15% σε 35%. Μπορείτε να διαβάσετε το σχετική ανάρτηση στο blog για μια πιο λεπτομερή επισκόπηση και ο πλήρης οδηγός μας σχετικά με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
3. Μειώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας για τις αγροτικές περιοχές
Η ελληνική κυβέρνηση ανακοίνωσε μια σειρά αλλαγών στην 89η Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης τον Σεπτέμβριο του 2025:
Ενθάρρυνση της ζωής σε μικρούς οικισμούς:
Το 2026, ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA) για τις πρώτες κατοικίες σε χωριά κάτω των 1.500 κατοίκων θα μειωθεί κατά 50%.
Το 2027, ο ΕΝΦΙΑ για τις κατοικίες αυτές θα καταργηθεί πλήρως.
4. Αναστολή ΦΠΑ σε νέες κατασκευές
Οι εργολάβοι θα έχουν ακόμη τη δυνατότητα να ζητήσουν αναστολή του ΦΠΑ στις αγορές νέων κατοικιών μέχρι το 2026, πράγμα που σημαίνει ότι οι αγοραστές θα πληρώνουν μόνο 3,09% φόρο μεταβίβασης για ακίνητα με αναστολή του ΦΠΑ.
5. Πάγωμα των αντικειμενικών αξιών ακινήτων
Οι φορολογικές αξίες ακινήτων (αντικειμενικές αξίες) θα παραμείνουν αμετάβλητες μέχρι το 2027, αποτρέποντας τις ξαφνικές αυξήσεις του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) ή των φόρων μεταβίβασης.
6. Άλλα μέτρα φορολογικής ελάφρυνσης
- Τριετής φορολογική απαλλαγή για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν κενά ακίνητα (κενά για 36+ μήνες).
- 30% μείωση του τεκμαρτού εισοδήματος (τεκμήρια).
7. Χρυσή βίζα: Ξεμπλοκάρει χιλιάδες αιτήσεις
Στις 11 Νοεμβρίου 2025, η κυβέρνηση δημοσιευμένο μια υπουργική απόφαση-ορόσημο (αριθ. 214926/2025) που διευκρινίζει οριστικά τον τρόπο με τον οποίο διάφορα είδη ακινήτων πληρούν τις προϋποθέσεις για τη Χρυσή Βίζα. Αυτό έρχεται μετά από μήνες παγωμένων αιτήσεων, με αντίκτυπο σε 13.499 περιπτώσεις.
Οι νέοι κανόνες επιτρέπουν:
- Μετατροπές από εμπορική σε οικιστική χρήση (με πιστοποιημένη τεχνική τεκμηρίωση)
- Καταγεγραμμένα/κληρονομικά κτίρια
- Οικόπεδα σε συνδυασμό με οικοδομή, εφόσον η επένδυση πληροί το όριο και υπάρχει οικοδομική άδεια
Τα βασικά όρια παραμένουν:
- 800.000 ευρώ για περιοχές υψηλής ζήτησης (Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και άλλα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων).
- 400.000 ευρώ για την υπόλοιπη Ελλάδα
- 250.000 ευρώ για ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια ή μετατροπές
Η απόφαση αποσαφηνίζει επίσης τους κανόνες ανανέωσης, απαγορεύει τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων με Golden Visa και εισάγει τυποποιημένη τεκμηρίωση για την επιτάχυνση της επεξεργασίας.
8. Η μεγαλύτερη μεταρρύθμιση του κληρονομικού δικαίου εδώ και 80 χρόνια (με ισχύ από τον Σεπτέμβριο του 2026)
Το 2026, η Ελλάδα ετοιμάζει επίσης ένα σαρωτικός εκσυγχρονισμός του κληρονομικού της δικαίου, με στόχο τη δικαιοσύνη, τη σαφήνεια και τη δραστική μείωση της γραφειοκρατίας.
Τα κυριότερα σημεία περιλαμβάνουν:
Κληρονομικά συμβόλαια (νέο)
- Νομικά δεσμευτικές συμφωνίες κατά τη διάρκεια της ζωής ενός ατόμου
- Αυτές μπορούν να διέπονται από αλλοδαπό δίκαιο
- Χρήσιμο για οικογένειες με πολλά ακίνητα ή διεθνείς κληρονόμους
Τέλος της προσωπικής ευθύνης για κληρονομικά χρέη
Οι κληρονόμοι δεν θα είναι πλέον προσωπικά υπεύθυνοι για τα χρέη του θανόντος, εκτός εάν επιλέξουν να αναλάβουν την ευθύνη.
Οι πιστωτές μπορούν να εγείρουν αξιώσεις μόνο κατά της κληρονομίας και όχι κατά των περιουσιακών στοιχείων του κληρονόμου.
Αναγνώριση των μακροχρόνιων συνεργατών
Οι άγαμοι σύντροφοι μπορούν να αποκτήσουν κληρονομικά δικαιώματα μετά από 3 χρόνια συμβίωσης ή κοινών παιδιών, φέρνοντας την ελληνική νομοθεσία πιο κοντά στα πρότυπα της ΕΕ.
Ψηφιακός μετασχηματισμός
Η νέα πλατφόρμα diathikes.gr μειώνει τον χρόνο που απαιτείται για τη δημοσίευση μιας διαθήκης από μήνες σε 3-7 ημέρες.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, οι αλλαγές αυτές σημαίνουν ομαλότερες διαδικασίες κληρονομιάς, λιγότερους νομικούς κινδύνους και μεγαλύτερη μακροπρόθεσμη ασφάλεια κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στην επόμενη γενιά.
9. Ενημερωμένοι κανόνες για τα τροχόσπιτα: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ταξιδιώτες
Επικαιροποίηση των κανονισμών για τα τροχόσπιτα στην Ελλάδα έφερε σαφέστερους κανόνες για το πού μπορούν να σταθμεύουν και να διαμένουν νόμιμα οι ταξιδιώτες. Από το 2025, η στάθμευση επιτρέπεται σε καθορισμένους χώρους, δημοτικούς ή ιδιωτικούς χώρους και σε αδειοδοτημένους χώρους κατασκήνωσης, ενώ η διανυκτέρευση επιτρέπεται μόνο εντός του οχήματος και χωρίς τη δημιουργία εξωτερικού χώρου κατασκήνωσης. Τα αυτοκινούμενα τροχόσπιτα μήκους άνω των 7,5 μέτρων δεν επιτρέπεται να παραμένουν σε κατοικημένες περιοχές για περισσότερες από 24 ώρες, ενώ η στάθμευση κοντά σε παραλίες, δάση ή αρχαιολογικούς χώρους επιτρέπεται μόνο όταν το επιτρέπει η σήμανση. Τα μέτρα αυτά αποσκοπούν στην προστασία των φυσικών τοπίων, στη διασφάλιση της δίκαιης εφαρμογής και στην αποτροπή της μη εγκεκριμένης κατασκήνωσης, ενώ τα πρόστιμα για παραβάσεις κυμαίνονται από 300 έως 3.000 ευρώ.
10. Νέοι οικοδομικοί κανόνες για μικρούς οικισμούς
Ένα νέο Προεδρικό Διάταγμα που εκδόθηκε το 2025 εισάγει επικαιροποιημένους οικοδομικούς κανονισμούς για τους ελληνικούς οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. Το διάταγμα κατατάσσει τα χωριά σε διακριτές ζώνες ανάπτυξης και τύπους οικισμών, καθένας από τους οποίους έχει τις δικές του απαιτήσεις δόμησης, ελάχιστα μεγέθη οικοπέδων και κανόνες πρόσοψης.
Οι παράκτιες περιοχές υπόκεινται πλέον σε αυστηρότερη προστασία, συμπεριλαμβανομένης της υποχρεωτικής απόστασης 15 μέτρων από την ακτογραμμή για τις νέες κατασκευές. Η επέκταση των ορίων των οικισμών θα είναι επίσης αυστηρά ελεγχόμενη και θα επιτρέπεται μόνο όταν υποστηρίζεται από τεκμηριωμένη αύξηση του πληθυσμού και όχι από την τουριστική ζήτηση. Οι υπάρχουσες κατοικίες δεν επηρεάζονται γενικά, αλλά όποιος σχεδιάζει να χτίσει σε ένα οικόπεδο θα πρέπει να συμβουλευτεί έναν αδειούχο μηχανικό, καθώς οι κανόνες αυτοί μπορεί να επηρεάσουν σημαντικά τις μελλοντικές επιλογές ανάπτυξης.
Πώς αυτές οι αλλαγές επηρεάζουν τους αγοραστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων
Αυτές οι μεταρρυθμίσεις σχετικά με τους φόρους, τη χρυσή βίζα και την κληρονομιά σηματοδοτούν μια σημαντική στροφή προς ένα πιο διαφανές, φιλικό προς τους επενδυτές και σύγχρονο πλαίσιο για τα ακίνητα στην Ελλάδα.
Τόσο για τους διεθνείς αγοραστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, η έγκαιρη κατανόηση αυτών των αλλαγών θα βοηθήσει στον καλύτερο προγραμματισμό, στην ομαλότερη διεξαγωγή των συναλλαγών και στη μακροπρόθεσμη ασφάλεια. Συμπερασματικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα αναμένεται να εισέλθει σε φάση ωρίμανσης και σταθεροποίησης το 2026.
Για οποιαδήποτε ερώτηση ή απορία μπορείτε να επικοινωνήσετε με την έμπειρη ομάδα μας εδώ και να ζητήσετε νομική συμβουλή για ελληνικά ακίνητα εδώ.
