Πολλοί Ολλανδοί που αναζητούν ακίνητα ονειρεύονται να αποκτήσουν ένα δικό τους σπίτι κάτω από τον ελληνικό ήλιο.
Αλλά η αγορά του σπιτιού των ονείρων σας στην Ελλάδα σημαίνει ότι πρέπει να πλοηγηθείτε σε μια ξένη διαδικασία κτηματομεσιτικών συναλλαγών. Αυτός ο οδηγός απαντά στις πιο συνηθισμένες ερωτήσεις που έχουν οι Ολλανδοί αγοραστές σχετικά με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Θα καλύψουμε γιατί η Ελλάδα είναι ελκυστική για τους Ολλανδούς αγοραστές, ποια νομικά βήματα πρέπει να ακολουθήσουν, πώς να χειριστούν την ανακαίνιση, τα κρυφά ελαττώματα, τις επιλογές χρηματοδότησης, τους κανόνες ενοικίασης και τις μακροπρόθεσμες εκτιμήσεις.
Τι κάνει την Ελλάδα ελκυστική για τους Ολλανδούς αγοραστές;
Η Ελλάδα έχει γίνει όλο και πιο δημοφιλής μεταξύ των Ολλανδών αγοραστών τα τελευταία χρόνια. Ακολουθούν μερικοί βασικοί λόγοι για τους οποίους οι Ολλανδοί που αναζητούν κατοικία βρίσκουν την Ελλάδα τόσο ελκυστική:
Ηλιόλουστο κλίμα & τρόπος ζωής:
Η Ελλάδα προσφέρει 300+ ημέρες ηλιοφάνειας σε πολλές περιοχές και έναν χαλαρό μεσογειακό τρόπο ζωής. Ο ζεστός καιρός και οι χαλαροί ρυθμοί είναι ιδανικοί για όσους θέλουν να ξεφύγουν από τους βροχερούς ολλανδικούς χειμώνες. Το να περάσετε τον χειμώνα στην Ελλάδα είναι μια ελκυστική ιδέα χάρη στις ήπιες θερμοκρασίες και το ήρεμο περιβάλλον.
Φυσική ομορφιά & ποικιλία:
Από τις αμμώδεις παραλίες των νησιών μέχρι τα ορεινά χωριά στην ηπειρωτική χώρα, τα τοπία της Ελλάδας είναι εκπληκτικά. Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές δίνουν προτεραιότητα στη θέα στη θάλασσα ή στην εγγύτητα στην ακτή. Στην πραγματικότητα, η θέα στη θάλασσα είναι συχνά ένα από τα κορυφαία στοιχεία της λίστας επιθυμιών. Οι δημοφιλείς περιοχές για τους Ολλανδούς αγοραστές περιλαμβάνουν την Κρήτη, τα νησιά του Ιονίου (όπως η Κέρκυρα και η Λευκάδα) και λιγότερο γνωστές περιοχές όπως η Πελοπόννησος. Η γοητεία του να ζει κανείς κοντά σε καταγάλανα νερά και ιστορικά μνημεία είναι ένα μεγάλο πλεονέκτημα.
Προσιτές τιμές ακινήτων:
Τα ακίνητα στην Ελλάδα παραμένουν σχετικά προσιτά σε σύγκριση με τις κατοικίες στην Ολλανδία ή σε άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Μετά την ελληνική οικονομική κρίση, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν σημαντικά και εξακολουθούν να αποτελούν ευκαιρία σε πολλές περιοχές. Για παράδειγμα, οι μέσες τιμές στην Αθήνα είναι ένα κλάσμα αυτών του Άμστερνταμ ή του Παρισιού. Αυτό σημαίνει ότι οι Ολλανδοί επενδυτές μπορούν συχνά να αποκτήσουν περισσότερο χώρο ή καλύτερη τοποθεσία για τον προϋπολογισμό τους.
Ταξιδιωτική ευκολία:
Η Ελλάδα συνδέεται καλά με τις Κάτω Χώρες. Υπάρχουν απευθείας πτήσεις από το Άμστερνταμ και άλλα ολλανδικά αεροδρόμια προς την Αθήνα και πολλά νησιά, ιδίως το καλοκαίρι. Μέσα σε λίγες ώρες, μπορείτε να φτάσετε στη δεύτερη πατρίδα σας. Οι βελτιωμένες αεροπορικές διαδρομές (π.χ. μέσω Αϊντχόβεν ή εποχιακών τσάρτερ) διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες να επισκέπτονται συχνά ή τους φίλους και την οικογένειά τους.
Πολιτισμός και Κοινότητα:
Οι Έλληνες είναι γνωστοί για τη φιλοξενία τους (filoxenia), και οι περισσότεροι ντόπιοι στις τουριστικές περιοχές μιλούν αγγλικά (αν όχι κάποια ολλανδικά που μαθαίνουν οι παραθεριστές!). Υπάρχει μια αυξανόμενη ολλανδική κοινότητα σε ορισμένα μέρη της Ελλάδας, οπότε μπορεί να συναντήσετε συναδέλφους σας Ολλανδούς στην τοπική ταβέρνα. Από την απόλαυση της ελληνικής κουζίνας μέχρι τη συμμετοχή στα τοπικά φεστιβάλ, οι Ολλανδοί ομογενείς εκτιμούν την πλούσια πολιτιστική εμπειρία της ζωής στην Ελλάδα.
Εν ολίγοις, η Ελλάδα προσφέρει στους Ολλανδούς αγοραστές μια ευκαιρία για ένα ηλιόλουστο καταφύγιο που συνδυάζει αναψυχή, επενδυτικές δυνατότητες και μια γεύση της καλής ζωής στο εξωτερικό.
Βασικές ερωτήσεις σχετικά με τις άδειες και τα νομικά ζητήματα
Μπορούν οι Ολλανδοί πολίτες (της ΕΕ) να αγοράζουν ελεύθερα στην Ελλάδα;
Ναι - ως υπήκοοι της ΕΕ, οι Ολλανδοί αγοραστές μπορούν να αγοράσουν ακίνητα οπουδήποτε στην Ελλάδα. Αυτό φυσικά αποκλείει τις εθνικά προστατευόμενες περιοχές, όπως τα εθνικά πάρκα, τις αρχαιολογικές περιοχές, τις δασικές περιοχές κ.λπ.
Χρειάζομαι διαμονή ή βίζα;
Δεν απαιτείται πρόσθετη άδεια παραμονής για τους Ολλανδούς ή άλλους αγοραστές της ΕΕ. Η υπηκοότητα της ΕΕ σας δίνει το δικαίωμα να διαμένετε στην Ελλάδα.
Τι ελληνικά έγγραφα απαιτούνται;
Το πρώτο βήμα είναι η απόκτηση ενός ελληνικού Αριθμού Φορολογικού Μητρώου, γνωστού ως AFM (συντομογραφία για Αρίθμος Φορολογικού Μήτρου). Η απόκτηση AFM - είναι υποχρεωτική για όλους τους αγοραστές ακινήτων. Το AFM είναι εύκολο να ληφθεί (ο δικηγόρος σας μπορεί να το κανονίσει) και είναι απαραίτητο για την πληρωμή των φόρων και την επίσημη εγγραφή του ακινήτου.
Χρειάζομαι δικηγόρο ή συμβολαιογράφο;
Στην Ελλάδα, απαιτείται συμβολαιογράφος για την οριστικοποίηση της πώλησης, αλλά συνιστάται ιδιαίτερα να προσλάβετε και δικό σας δικηγόρο για τη δέουσα επιμέλεια. Ένας δικηγόρος θα: ελέγξει τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου και ότι ο πωλητής το κατέχει πράγματι χωρίς χρέη, ελέγξει για τυχόν εκκρεμείς οικοδομικές άδειες ή πολεοδομικά ζητήματα και διασφαλίσει ότι δεν υπάρχουν διευκολύνσεις ή διεκδικήσεις που να επηρεάζουν το σπίτι. Παρόλο που η ύπαρξη δικηγόρου δεν είναι υποχρεωτική από το νόμο, συνιστάται ιδιαίτερα για την αποφυγή νομικών προβλημάτων. Ο συμβολαιογράφος, από την άλλη πλευρά, είναι ένας αμερόληπτος δημόσιος υπάλληλος που συντάσσει και εκτελεί το συμβόλαιο πώλησης.
Τι γίνεται με τις άδειες για το ίδιο το ακίνητο;
Ένας κρίσιμος νομικός έλεγχος είναι η επιβεβαίωση ότι το σπίτι έχει όλες τις κατάλληλες οικοδομικές άδειες. Η Ελλάδα έχει αυστηρούς πολεοδομικούς νόμους- κάθε προσθήκη ή σημαντική ανακαίνιση πρέπει να έχει εγκριθεί. Ένας μηχανικός μπορεί να επαληθεύσει ότι το μέγεθος και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού ταιριάζουν με αυτά που αναγράφονται στα επίσημα σχέδια.
Χρειάζονται ειδικές άδειες για την ιδιοκτησία ακινήτου;
Όχι για τους πολίτες της ΕΕ. Οι αγοραστές εκτός ΕΕ επιδιώκουν μερικές φορές Golden Visa (επενδύοντας 400.000 ευρώ και άνω σε ακίνητο, χορηγώντας άδεια παραμονής), αλλά ως Ολλανδός υπήκοος έχετε ήδη το δικαίωμα να ζείτε και να ταξιδεύετε στην Ελλάδα.
Γρήγορες νομικές συμβουλές:
Πριν υπογράψετε οτιδήποτε, βεβαιωθείτε ότι έχετε: έναν φορολογικό αριθμό (AFM), έναν αξιόπιστο δίγλωσσο δικηγόρο και σαφήνεια σχετικά με όλα τα έξοδα αγοράς (φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογράφος, αμοιβή δικηγόρου κ.λπ.). Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων είναι 3,09% επί της τιμής αγοράς, σημαντικά χαμηλότερος από τον φόρο μεταβίβασης 10,4% που πληρώνετε όταν αγοράζετε δεύτερη κατοικία στην Ολλανδία. Επίσης, να γνωρίζετε ότι θα πληρώσετε έναν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας που ονομάζεται ENFIA (περισσότερα σχετικά με αυτό στην ενότητα για την ενοικίαση).
Ανησυχίες ανακαίνισης και κρυφά ελαττώματα
Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές στην Ελλάδα ερωτεύονται τα παλαιότερα σπίτια γεμάτα χαρακτήρα - ένα πέτρινο εξοχικό αιώνων ή ένα γραφικό σπίτι στο χωριό. Ωστόσο, αυτά τα παλαιότερα ακίνητα μπορεί να έχουν κρυφές ατέλειες ή προβλήματα που δεν είναι άμεσα ορατά. Δείτε τι πρέπει να λάβετε υπόψη σας σχετικά με τις ανακαινίσεις και τα κρυφά ζητήματα:
Επιθεωρήσεις για την αποκάλυψη ελαττωμάτων:
Στις Κάτω Χώρες, είναι σύνηθες να κάνετε επαγγελματική επιθεώρηση κτιρίου πριν από την αγορά, καθώς αυτό είναι συχνά υποχρεωτικό αν λάβετε τραπεζικό δάνειο για την αγορά του ακινήτου. Στην Ελλάδα, μια τέτοια επιθεώρηση δεν είναι πολύ συνηθισμένη. Ωστόσο, εάν αγοράζετε ένα παλαιότερο ακίνητο, ίσως θα ήταν συνετό να κάνετε το ίδιο και στην Ελλάδα. Προσλάβετε έναν τοπικό πολιτικό μηχανικό για να ελέγξει διεξοδικά τη δομή, τη στέγη, τα υδραυλικά και τα ηλεκτρικά συστήματα.
Αυτό μπορεί να αποτρέψει δυσάρεστες εκπλήξεις αργότερα. Η δαπάνη μερικών εκατοντάδων ευρώ για μια επιθεώρηση μπορεί να σας γλιτώσει από χιλιάδες απροσδόκητες επισκευές.
Συνήθη κρυφά ελαττώματα σε παλαιά ελληνικά σπίτια:
Να είστε ενήμεροι για τα τυπικά προβλήματα που απαντώνται σε παλαιά ή παραμελημένα ακίνητα στην Ελλάδα. Για παράδειγμα:
-
-
Προβλήματα υγρασίας - Λόγω του υγρού χειμώνα ή της παλαιότερης κατασκευής, τα σπίτια μπορεί να έχουν υγρούς τοίχους ή μούχλα.
-
Ξεπερασμένη ηλεκτρική καλωδίωση - Η καλωδίωση σε πολύ παλιά σπίτια μπορεί να μην ανταποκρίνεται στα σύγχρονα πρότυπα ασφαλείας.
-
Ανακαίνιση στέγης - Η αντικατάσταση ή η επισκευή της στέγης (κεραμίδια, μόνωση κ.λπ.) μπορεί να είναι απαραίτητη εάν διαπιστωθούν διαρροές ή ρωγμές.
-
Άδειες ανακαίνισης:
Αν σκοπεύετε να κάνετε ανακαίνιση, ιδίως να κάνετε δομικές αλλαγές, θα χρειαστείτε πιθανώς ελληνική οικοδομική άδεια. Ποιες άδειες χρειάζονται για την ανακαίνιση;
Οι κανόνες είναι αυστηροί: μικρές αισθητικές εργασίες μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια, αλλά οτιδήποτε δομικό απαιτεί άδεια κατασκευής ή ανακαίνισης. Για παράδειγμα, το βάψιμο ή η αντικατάσταση μιας πόρτας είναι εντάξει, αλλά το γκρέμισμα ενός τοίχου ή η προσθήκη ενός δωματίου χρειάζεται άδεια. Να συμβουλεύεστε πάντα έναν αρχιτέκτονα ή μηχανικό που γνωρίζει τους τοπικούς οικοδομικούς κανονισμούς. Μπορούν να σας βοηθήσουν να αποκτήσετε την κατάλληλη άδεια, ώστε η ανακαίνισή σας να είναι νόμιμη.
Εύρεση εργολάβων και κόστος:
Στην Ελλάδα υπάρχουν καλοί και αξιόπιστοι εργολάβοι, αλλά μπορεί να συναντήσετε γλωσσικά εμπόδια. Βοηθάει αν εσείς ή ο μεσίτης σας μπορείτε να συντονιστείτε με τους τοπικούς κατασκευαστές. Ζητήστε προσφορές από πολλούς εργολάβους και βεβαιωθείτε ότι όλα είναι γραμμένα σε συμβόλαιο. Το κόστος εργασίας και υλικών στην Ελλάδα μπορεί να είναι χαμηλότερο από ό,τι στην Ολλανδία, αλλά οι μικρότερες νησιωτικές τοποθεσίες μπορεί να είναι ακριβότερες (λόγω της μεταφοράς των υλικών).
Κρυφά ελαττώματα μετά την αγορά:
Μια ανησυχία που έχουν συχνά οι Ολλανδοί αγοραστές είναι, τι γίνεται αν ανακαλύψετε ένα κρυφό ελάττωμα μετά την αγορά του σπιτιού; Όπως και στο ολλανδικό δίκαιο, έτσι και στην Ελλάδα υπάρχει προστασία του αγοραστή σε περίπτωση που ο πωλητής αποκρύψει γνωστά προβλήματα του ακινήτου από τον αγοραστή. Για να λάβετε αποζημίωση, πρέπει να αποδείξετε σκόπιμη απάτη από τον πωλητή.
Γι' αυτό το λόγο είναι ζωτικής σημασίας να κάνετε εκ των προτέρων τη δέουσα επιμέλεια, κάτι που στην Ελλάδα είναι εφικτό με έναν έμπιστο νομικό εμπειρογνώμονα.
Μπορώ να πάρω χρηματοδότηση ως Ολλανδός αγοραστής;
Η χρηματοδότηση ενός ελληνικού ακινήτου είναι ένα μεγάλο ζήτημα για πολλούς διεθνείς αγοραστές. Ίσως αναρωτιέστε: Μπορώ να πάρω στεγαστικό δάνειο ως μη κάτοικος Ελλάδας ή θα πρέπει να χρηματοδοτήσω την αγορά με άλλο τρόπο; Ακολουθούν όσα πρέπει να γνωρίζετε για τα ενυπόθηκα δάνεια και τη χρηματοδότηση:
Στεγαστικά δάνεια από ελληνικές τράπεζες:
Είναι είναι δυνατότητα για τους αλλοδαπούς αγοραστές (συμπεριλαμβανομένων των Ολλανδών πολιτών) να λάβουν στεγαστικό δάνειο από ελληνική τράπεζα για την αγορά ακινήτου. Στην πραγματικότητα, ορισμένες ελληνικές τράπεζες απευθύνονται ενεργά σε αγοραστές από το εξωτερικό. Οι ελληνικές τράπεζες συχνά δανείζουν στους αλλοδαπούς αγοραστές το πολύ περίπου 65% της αξίας του ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι θα πρέπει να είστε προετοιμασμένοι να βάλετε περίπου 35-50% μετρητά ως προκαταβολή. Κάθε τράπεζα θα αξιολογήσει το εισόδημά σας (ακόμη και αν είναι στην Ολλανδία), το πιστωτικό ιστορικό και την αξία του ακινήτου. Θα ζητήσουν αποδείξεις για το ολλανδικό εισόδημα, φορολογικές δηλώσεις και θα διενεργήσουν ελέγχους πιστοληπτικής ικανότητας.
Επιτόκια και όροι:
Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα είναι σήμερα σε μεσαία μονοψήφια επίπεδα. Από την άνοιξη του 2025, ένα τυπικό σταθερό επιτόκιο για μη κατοίκους είναι περίπου 3,0-4,5%, αν και τα επιτόκια μπορεί να ποικίλλουν. Ορισμένες τράπεζες προσφέρουν ένα αρχικό σταθερό επιτόκιο για μερικά χρόνια (π.χ. 2,9% σταθερό για 3 χρόνια) και στη συνέχεια μεταβαίνουν σε κυμαινόμενο επιτόκιο. Η διάρκεια του δανείου μπορεί να φτάσει μέχρι και τα 15 έτη, αν δεν είστε κάτοικος Ελλάδας, αλλά αν είστε μεγαλύτερος σε ηλικία, η διάρκεια μπορεί να είναι μικρότερη.
Διαδικασία υποθηκών:
Η λήψη ενυπόθηκου δανείου στην Ελλάδα απαιτεί συνήθως την υποβολή συγκεκριμένων εγγράφων. Θα χρειαστείτε τον φορολογικό σας αριθμό AFM, αποδεικτικά στοιχεία για το εισόδημα και τα περιουσιακά στοιχεία σας, καθώς και διάφορα έντυπα αιτήσεων. Είναι συνετό να ξεκινήσετε τη διαδικασία νωρίς και να λάβετε μια προέγκριση από μια τράπεζα, καθαρά με βάση το εισόδημά σας, πριν ξεκινήσετε το κυνήγι σπιτιού, ώστε να γνωρίζετε τον προϋπολογισμό σας. Ορισμένες τράπεζες, όπως η Eurobank, έχουν ακόμη και πρωτοβουλίες που επιτρέπουν στους αιτούντες από το εξωτερικό να ολοκληρώνουν τα βήματα της υποθήκης εξ αποστάσεως.
Εναλλακτικές επιλογές χρηματοδότησης:
Δεν επιλέγουν όλοι ένα ελληνικό στεγαστικό δάνειο. Οι Ολλανδοί αγοραστές συχνά αξιοποιούν τα περιουσιακά τους στοιχεία στην πατρίδα τους. Για παράδειγμα, μπορείτε να αναχρηματοδοτήσετε το ολλανδικό σας σπίτι ή να πάρετε δεύτερη υποθήκη σε αυτό. Μια άλλη προσέγγιση είναι ένα προσωπικό δάνειο ή ένα δάνειο από την οικογένεια, εάν είναι εφικτό. Κάθε επιλογή έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα.
Πρακτική συμβουλή:
Όποια οδό χρηματοδότησης και αν επιλέξετε, θυμηθείτε να υπολογίσετε όλα τα έξοδα αγοράς (περίπου 7-10% επιπλέον της τιμής, όταν προσθέσετε φόρους, συμβολαιογραφικά, νομικά έξοδα κ.λπ.) και βεβαιωθείτε ότι διαθέτετε κεφάλαια και για αυτά. Οι ελληνικές τράπεζες δεν χρηματοδοτούν τα έξοδα κλεισίματος, παρά μόνο ένα ποσοστό της αξίας του ακινήτου.
Συνοψίζοντας, ναι, μπορείτε να χρηματοδοτήσετε ένα ελληνικό σπίτι. Πολλοί Ολλανδοί αγοραστές επιλέγουν στην πραγματικότητα να αγοράσουν χωρίς υποθήκη, εάν έχουν αποταμιεύσει χρήματα. Εάν χρειάζεστε ενυπόθηκο δάνειο, συμβουλευτείτε μια ελληνική τράπεζα ή έναν έμπειρο χρηματοοικονομικό σύμβουλο σε θέματα διεθνών ακινήτων. Με τα επιτόκια να παραμένουν σε μέτρια επίπεδα και τη σταθερότητα του ευρώ, η χρηματοδότηση του ελληνικού σπιτιού των ονείρων σας είναι σίγουρα εφικτή με τον κατάλληλο προγραμματισμό.
Εκμίσθωση του σπιτιού σας: Τι πρέπει να ξέρω;
Πολλοί διεθνείς αγοραστές σκοπεύουν να χρησιμοποιούν το ελληνικό ακίνητό τους με μερική απασχόληση και να το νοικιάζουν όταν δεν βρίσκονται εκεί. Είναι ένας πολύ καλός τρόπος να καλύψουν τα έξοδα ή να κερδίσουν επιπλέον εισόδημα από τις ενοικιάσεις.
Μπορώ να νοικιάσω το ελληνικό ακίνητό μου ως ξένος ιδιοκτήτης;
Απολύτως. Χιλιάδες ξένοι ιδιοκτήτες ενοικιάζουν με επιτυχία ελληνικές βίλες και διαμερίσματα κάθε χρόνο. Ως πολίτης της ΕΕ, έχετε τα ίδια δικαιώματα με τους ντόπιους για να εκμισθώσετε το ακίνητό σας. Απλώς πρέπει να ακολουθήσετε τους ίδιους κανονισμούς και φορολογικούς κανόνες που ισχύουν για όλους.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις διακοπών (Airbnb/Booking.com)
Αυτή είναι μια δημοφιλής διαδρομή, ειδικά αν το σπίτι σας βρίσκεται σε τουριστική περιοχή. Πρέπει να καταχωρίσετε το ακίνητό σας στο Ελληνικό Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων για να λάβετε έναν μοναδικό αριθμό καταχώρισης (ένα AMA αριθμός) πριν από την καταχώριση στις πλατφόρμες. Λάβετε υπόψη μερικούς κανόνες:
-
- Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα ελάχιστα πρότυπα:
- Κύρια χρήση και βασικές ανέσεις:
- Τα ακίνητα πρέπει να ταξινομούνται ως χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, εξαερισμό και λειτουργικό κλιματισμό.
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης:
- Οι διαχειριστές ακινήτων υποχρεούνται να εξασφαλίζουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για την κάλυψη ζημιών ή ατυχημάτων κατά τη διάρκεια της διαμονής του ενοικιαστή.
- Πιστοποιήσεις ασφαλείας:
- Δηλώσεις ηλεκτρικής συμμόρφωσης υπογεγραμμένες από αδειούχους ηλεκτρολόγους.
- Εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού.
- Διακόπτες κυκλωμάτων ή διακόπτες σφάλματος γείωσης για την αποφυγή ηλεκτρικών κινδύνων.
- Σαφώς επισημασμένες έξοδοι κινδύνου για ασφαλή εκκένωση.
- Μέτρα υγείας και ασφάλειας:
- Πιστοποιητικά καταπολέμησης παρασίτων και απολύμανσης, εξασφαλίζοντας ένα υγιεινό περιβάλλον.
- Κουτιά πρώτων βοηθειών άμεσα διαθέσιμα για επείγοντα περιστατικά.
- Εμφάνιση αριθμών επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης για άμεση βοήθεια.
Τα μέτρα αυτά αποσκοπούν στην ενίσχυση της ασφάλειας και της ποιότητας των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, διασφαλίζοντας ότι πληρούν πρότυπα συγκρίσιμα με άλλα καταλύματα, όπως τα ξενοδοχεία.
- Κύρια χρήση και βασικές ανέσεις:
- Από την 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν τα ακόλουθα ελάχιστα πρότυπα:
Τουριστικοί φόροι:
Από το 2018, η Ελλάδα επιβάλλει έναν μικρό φόρο διανυκτέρευσης στις βραχυχρόνιες διαμονές, ενώ από το 2024 εφαρμόζεται πρόσθετη εισφορά διαμονής) ύψους 0,5% επί του μισθώματος. Για παράδειγμα, σε μια ενοικίαση 100€/διανυκτέρευση, ο επισκέπτης επιβαρύνεται με 0,50€ ανά διανυκτέρευση για τον φόρο αυτό. Επίσης, υπάρχει ένα"κλιματικό τέλος" κατά την τουριστική περίοδο (1,50 ευρώ ανά ημέρα για τα μικρά σπίτια, περισσότερο για τις μεγάλες βίλες), που προορίζεται για τη χρηματοδότηση πράσινων πρωτοβουλιών - και πάλι με χρέωση των επισκεπτών. Ως ιδιοκτήτης, είστε υπεύθυνος για την απόδοση αυτών των φόρων, αλλά τους εισπράττετε από τους ενοικιαστές, συνήθως ως μέρος της κράτησης.
Διαχείριση ακινήτων:
Εάν δεν θα βρίσκεστε στην Ελλάδα, σκεφτείτε να προσλάβετε έναν τοπικό διαχειριστή ακινήτων για να αναλάβει το check-in των επισκεπτών, την καθαριότητα και τα έκτακτα περιστατικά. Η αμοιβή τους (ίσως 10-20% των εσόδων από την ενοικίαση) αξίζει την ηρεμία. Ορισμένα γραφεία πλήρους εξυπηρέτησης θα χειριστούν τα πάντα για εσάς, από το μάρκετινγκ έως τη συντήρηση, κάτι που είναι ιδανικό αν νοικιάζετε ως επένδυση.
Φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια:
Εάν νοικιάζετε την ελληνική κατοικία σας, πρέπει να πληρώσετε φόρο στην Ελλάδα για το εισόδημα από την ενοικίαση. Η ελληνική εφορία δεν ενδιαφέρεται αν είστε Ολλανδός ή Έλληνας - ο φόρος επιβάλλεται σε όλα τα εισοδήματα από την ενοικίαση ελληνικών ακινήτων με προοδευτικούς συντελεστές. Από το 2025, οι συντελεστές είναι οι εξής: 15% για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ, 35% για 12.001-35.000 ευρώ, και 45% για κάθε εισόδημα από ενοίκια πέραν των 35.000 ευρώ. Οι συντελεστές αυτοί ισχύουν ανά ιδιοκτήτη, οπότε σε πολλές περιπτώσεις είναι πιο προσιτό να είστε συνιδιοκτήτες του ακινήτου με τον/την σύζυγό σας.
Τα καλά νέα για τους Ολλανδούς επενδυτές είναι ότι η Ελλάδα και οι Κάτω Χώρες έχουν συνάψει φορολογική συμφωνία για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης. Στην πράξη, θα πληρώσετε φόρο στην Ελλάδα για τα κέρδη από την ενοικίαση και οι Κάτω Χώρες δεν θα σας φορολογήσουν ξανά για το ίδιο εισόδημα. Θα πρέπει να δηλώσετε το ακίνητο στο πεδίο 3 για τον φόρο περιουσίας, αλλά θα έχετε απαλλαγή για την αξία της ξένης ιδιοκτησίας. Συμβουλευτείτε πάντα έναν φορολογικό σύμβουλο, αλλά να είστε σίγουροι ότι δεν θα φορολογηθείτε δύο φορές.
Αποδόσεις ενοικίων και ζήτηση:
Ένας λόγος για τον οποίο πολλοί Ολλανδοί αγοράζουν στην Ελλάδα είναι η δυνατότητα καλής απόδοσης των ενοικίων. Στα δημοφιλή νησιά, τα καλά τοποθετημένα ακίνητα μπορούν να αποφέρουν υψηλά ενοίκια το καλοκαίρι, συχνά αποδίδοντας 5-10% μεικτά ετησίως. Κάντε κάποια έρευνα ή ρωτήστε τον μεσίτη σας σχετικά με τις αναμενόμενες νυχτερινές τιμές και την πληρότητα στην περιοχή που αγοράζετε. Αν τα νούμερα φαίνονται καλά, το ελληνικό σας σπίτι μπορεί να αποπληρώσει εν μέρει τον εαυτό του. Απλά προϋπολογίστε τα έξοδα: διαχείριση ακινήτων, συντήρηση, υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, ασφάλιση και ένα επίδομα για κενά ή μήνες εκτός σεζόν.
Ασφάλιση και ευθύνη:
Όταν νοικιάζετε, ειδικά σε τουρίστες, είναι συνετό να έχετε μια καλή ασφάλεια κατοικίας που να καλύπτει την ευθύνη έναντι τρίτων (σε περίπτωση που κάποιος επισκέπτης τραυματιστεί, για παράδειγμα). Σκεφτείτε επίσης να είστε παρόντες (ή να έχετε έναν διαχειριστή παρόντα) όταν φτάνουν οι επισκέπτες για να τους δείξετε τυχόν ιδιορρυθμίες του σπιτιού, γεγονός που μπορεί να αποτρέψει την κακή χρήση ή τη ζημιά.
Συνοψίζοντας, η ενοικίαση του σπιτιού σας στην Ελλάδα μπορεί να είναι μια αποδοτική προσπάθεια. Μπορείτε να μοιραστείτε το κομμάτι του παραδείσου σας με άλλους και να κερδίσετε εισόδημα. Απλώς φροντίστε να ακολουθήσετε τους κανόνες: δηλώστε τις ενοικιάσεις σας, δηλώστε το εισόδημά σας και πληρώστε τους φόρους. Με αυτά τακτοποιημένα, το ελληνικό σας ακίνητο μπορεί να είναι τόσο ένα αγαπημένο εξοχικό σπίτι για εσάς όσο και μια επένδυση που λειτουργεί για εσάς όταν επιστρέφετε στην Ολλανδία.
Μακροπρόθεσμη χρήση και κλιματικές ανησυχίες
Πέρα από τη διαδικασία αγοράς και την υλικοτεχνική υποδομή, οι Ολλανδοί αγοραστές συχνά ρωτούν για τις πρακτικές λεπτομέρειες της χρήσης ενός ελληνικού σπιτιού μακροπρόθεσμα. Είτε σκοπεύετε να συνταξιοδοτηθείτε στην Ελλάδα κάποια στιγμή είτε απλώς να χρησιμοποιήσετε το σπίτι για παρατεταμένες διακοπές, είναι έξυπνο να εξετάσετε τους παράγοντες του κλίματος και της διαβίωσης όλο το χρόνο. Ακολουθούν συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με τη μακροχρόνια χρήση:
"Μπορώ να χρησιμοποιώ το σπίτι όλο το χρόνο;"
Αν σκοπεύετε να μείνετε για μεγάλα χρονικά διαστήματα ή μόνιμα, αξιολογήστε αν το ακίνητο είναι κατάλληλο για όλες τις εποχές του χρόνου. Η Ελλάδα έχει πολύ θερμότερο κλίμα από τις Κάτω Χώρες, αλλά έχει εποχές. Πολλές εξοχικές κατοικίες είναι σχεδιασμένες για καλοκαιρινή χρήση - εξαιρετικός εξαερισμός και κλιματισμός για τη ζέστη - αλλά μπορεί να μην έχουν θέρμανση ή μόνωση για τους ψυχρότερους μήνες. Οι χειμώνες, ειδικά στη βόρεια Ελλάδα ή σε ορεινές περιοχές, μπορεί να γίνουν ψυχροί (ακόμη και χιόνι σε ορισμένα μέρη). Αν αγοράζετε σε μια τέτοια περιοχή, ελέγξτε αν το σπίτι διαθέτει επιλογές θέρμανσης, όπως καλοριφέρ, αντλία θερμότητας ή τζάκι, και αν οι τοίχοι και τα παράθυρα είναι κατάλληλα μονωμένα.
Αντίθετα, για το καλοκαίρι, βεβαιωθείτε ότι υπάρχει κλιματισμός ή τουλάχιστον ανεμιστήρες οροφής για τις ημέρες των 35°C. Αν σκοπεύετε να περάσετε τον χειμώνα στην Ελλάδα, ένα σπίτι στην Κρήτη ή στα Δωδεκάνησα θα ήταν ιδανικό, καθώς αυτές οι νότιες περιοχές έχουν πολύ ήπιους χειμώνες (15-20°C κατά τη διάρκεια της ημέρας). Αντίθετα, ένα παλαιότερο πέτρινο σπίτι σε μεγάλο υψόμετρο μπορεί να είναι πολύ κρύο το χειμώνα χωρίς αναβαθμίσεις. Σκεφτείτε να εγκαταστήσετε μια σύγχρονη HVAC ή μια ξυλόσομπα, αν θα βρίσκεστε εκεί το χειμώνα.
Συντήρηση όταν λείπετε:
Εάν δεν θα ζείτε στην Ελλάδα με πλήρη απασχόληση, ποιος θα φροντίζει το σπίτι κατά την απουσία σας; Προσλάβετε κάποιον να ελέγχει το ακίνητο ανά τακτά χρονικά διαστήματα, να το αερίζει, να ποτίζει τα φυτά κ.λπ. Με την πάροδο του χρόνου, ο ήλιος μπορεί να προκαλέσει ξεφλούδισμα της μπογιάς, ο αέρας της θάλασσας μπορεί να διαβρώσει τα μεταλλικά εξαρτήματα και αν ένα σπίτι είναι κλειστό για μεγάλα χρονικά διαστήματα, η υγρασία μπορεί να προκαλέσει μούχλα. Ένας τοπικός επιστάτης ή ένας φιλικός γείτονας μπορεί να διασφαλίσει ότι τα μικροπροβλήματα δεν θα μετατραπούν σε μεγάλα προβλήματα όσο εσείς δεν είστε εκεί. Σε πολλά ελληνικά χωριά, η κοινότητα είναι δεμένη και οι γείτονες φυσικά προσέχουν, πράγμα που είναι ανακουφιστικό.
Πρόσβαση στο νερό στις αγροτικές περιοχές:
Εάν βρίσκεστε σε νησί, υπάρχει πιθανότητα έλλειψης νερού το καλοκαίρι; Πολλά νησιά διαθέτουν άφθονο νερό, αλλά μερικά, ειδικά τα μικρότερα, βασίζονται σε δεξαμενές ή παραδόσεις νερού κατά την περίοδο αιχμής - ρωτήστε για την τοπική υποδομή. Αυτά δεν είναι κάτι που θα σας χαλάσει τη ζωή, αλλά το να είστε ενήμεροι σημαίνει ότι μπορείτε να μετριάσετε τα προβλήματα. Για παράδειγμα, αν η παροχή νερού αποτελεί ζήτημα, μπορείτε να εγκαταστήσετε μια δεξαμενή αποθήκευσης. Σε αγροτικές περιοχές, είναι πιθανό να έχετε ξεχωριστές συνδέσεις για πόσιμο νερό και για νερό άρδευσης.
Υγειονομική περίθαλψη και ανέσεις για μακροχρόνια διαβίωση:
Εάν σκοπεύετε να ζείτε στο σπίτι για μήνες (ή μόνιμα), σκεφτείτε την πρόσβαση σε νοσοκομεία, γιατρούς, παντοπωλεία κ.λπ., ιδίως τον χειμώνα. Ορισμένα μικρότερα νησιά ή χωριά μπαίνουν σε "κατάσταση χαμηλής κατανάλωσης" εκτός εποχής - λιγότερα καταστήματα ανοιχτά, περιορισμένα δρομολόγια πλοίων κ.λπ. Οι Ολλανδοί συνταξιούχοι συχνά επιλέγουν περιοχές που έχουν κοινότητες που λειτουργούν όλο το χρόνο (όπως οι μεγαλύτερες πόλεις στην Κρήτη).
Βεβαιωθείτε ότι θα έχετε τις υπηρεσίες που χρειάζεστε. Για παράδειγμα, η Κρήτη διαθέτει εξαιρετικές ιατρικές εγκαταστάσεις στο Ηράκλειο και τα Χανιά, καθώς και έναν σημαντικό πληθυσμό ομογενών όλο το χρόνο. Από την άλλη πλευρά, ένα μικροσκοπικό νησί μπορεί να έχει μόνο μια τοπική κλινική και να απαιτείται ταξίδι με πλοίο για σημαντική ιατρική περίθαλψη. Ευθυγραμμίστε τα μακροπρόθεσμα σχέδιά σας με μια τοποθεσία που τα υποστηρίζει.
Απολαύστε το σπίτι σας σε κάθε εποχή:
Μια από τις χαρές του να έχεις ένα σπίτι στην Ελλάδα είναι να το βιώνεις μέσα από τις εποχές. Το καλοκαίρι, θα απολαύσετε τον ήλιο, τη θάλασσα και την παραλία. Την άνοιξη, μπορείτε να απολαύσετε την πεζοπορία και τα αγριολούλουδα. Το φθινόπωρο φέρνει τη συγκομιδή σταφυλιών και το μάζεμα ελιών (ίσως συμμετάσχετε με τους γείτονές σας στην παρασκευή ελαιολάδου!). Ακόμη και ο χειμώνας έχει τη γοητεία του - φανταστείτε μια ήπια μέρα του Δεκεμβρίου, απολαμβάνοντας έναν καφέ στον ήλιο, όταν πίσω στην Ολλανδία κάνει παγωνιά. Πολλοί Ολλανδοί ιδιοκτήτες λένε ότι τους αρέσει να επισκέπτονται το ελληνικό τους σπίτι εκτός εποχής για να ζήσουν πραγματικά σαν ντόπιοι χωρίς τουρίστες γύρω τους. Αν το σπίτι σας είναι άνετο όλο το χρόνο, μπορείτε να αγκαλιάσετε αυτό το αίσθημα των 12μηνων διακοπών.
Τελικές σκέψεις για τη μακροχρόνια χρήση:
Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού στην Ελλάδα δεν είναι απλώς μια βραχυπρόθεσμη περιπέτεια- μπορεί να αποτελέσει μέρος της ζωής σας για δεκαετίες. Οι Ευρωπαίοι αγοραστές συχνά διατηρούν τα ελληνικά ακίνητά τους για 7-12 χρόνια ή και περισσότερο, χρησιμοποιώντας τα για οικογενειακές διακοπές, για ενδεχόμενη συνταξιοδότηση ή ακόμη και για εξαμηνιαία διαβίωση. Προγραμματίστε εκ των προτέρων το πώς μπορεί να εξελιχθούν οι ανάγκες σας. Ίσως τώρα είναι ένα εξοχικό σπίτι, αλλά αργότερα θα μπορούσε να γίνει η μόνιμη κατοικία σας. Η εξασφάλιση του ακινήτου ότι είναι κατάλληλο για τη γήρανση στη θέση του (σκεφτείτε την προσβασιμότητα, την υγειονομική περίθαλψη σε κοντινή απόσταση) θα μπορούσε να είναι σοφή, αν ο στόχος είναι η συνταξιοδότηση.
Ή αν πρόκειται κυρίως για επένδυση για 5-10 χρόνια, διατηρήστε το σε καλή κατάσταση για να το μεταπωλήσετε με κέρδος όταν έρθει η ώρα. Το ευχάριστο κλίμα και η φιλόξενη κουλτούρα της Ελλάδας καθιστούν τη μακροχρόνια διαμονή ευχάριστη, αρκεί να προετοιμαστείτε για τις πρακτικές πτυχές. Με λίγη προνοητικότητα, το ελληνικό σας σπίτι θα παραμείνει πηγή χαράς για πολλά χρόνια!
Συνολικά, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα προσφέρει στους Ολλανδούς αγοραστές όχι απλώς ένα σπίτι, αλλά έναν τρόπο ζωής βυθισμένο στη μεσογειακή κουλτούρα.
