Le marché grec des résidences secondaires : bilan de l'année 2024

1. Des budgets plus élevés pour l'achat d'une maison en Grèce

Depuis le début de l'année 2024, de plus en plus d'investisseurs étrangers achètent des logements en Grèce. En effet, les acheteurs recherchent des biens plus luxueux qu'au cours des deux dernières années, ce qui entraîne une hausse des prix. Les budgets disponibles cette année ont augmenté et varient entre 350 000 et 550 000 euros.

Pourquoi les budgets consacrés à l'achat d'une maison en Grèce augmentent-ils ? Tout d'abord, il y a l'attrait général des paysages grecs et de la beauté naturelle du pays.

Deuxièmement, une raison essentielle est que les prix de vente, même à environ 550 000 euros, restent tout à fait compétitifs par rapport à d’autres pays d’Europe du Sud.

« Les villas avec piscine privée, deux ou trois chambres et de nombreux équipements, situées en bord de mer ou avec vue sur la mer, sont proposées à des prix supérieurs de plus de 40 % dans des pays comme l’Espagne et l’Italie », explique M. George Gavriilidis, PDG d’Elxis.

Troisièmement, l’une des raisons pour lesquelles les budgets ont augmenté cette année est que la plupart des clients d’Elxis ont acheté « sur plan ». Ces investissements permettent de bénéficier d’un prix inférieur de 15 % à 20 %. Cela offre en retour la possibilité d’un meilleur retour sur investissement, mais aussi d’un bénéfice futur plus élevé.

En effet, certains investisseurs ont déjà revendu leurs résidences secondaires, parfois quelques années seulement après leur achat, en raison des bénéfices réalisés.

2. L'achat d'une maison en Grèce à des fins d'investissement

Aujourd'hui, une villa neuve située dans la partie sud de Réthymnon, en Crète, d'une superficie de 80 m², comprenant trois chambres, deux salles de bains et une piscine, est proposée à 327 000 euros. Un bien immobilier présentant des caractéristiques similaires dans la même région se vendait l'année dernière 280 000 euros et son prix était encore plus bas en 2022, avec un prix de vente de 265 000 euros.

Le prix de 2024 représente une augmentation de 23,3 % par rapport à 2022 et de 16,7 % par rapport à l'année dernière. Cela signifie que vous pouvez réaliser un bénéfice dès la première année suivant votre investissement dans une maison en Grèce.

Prévisions pour l'avenir

D'après les données d'Elxis, les prix des résidences secondaires en Grèce devraient augmenter à un taux annuel moyen de 8 % à 10 % au cours des prochaines années.

« Bon nombre de nos clients estiment, à juste titre, que la période actuelle est probablement leur dernière chance d’acquérir une résidence secondaire unique en Grèce à un prix très compétitif. Cela leur permettra non seulement de s’assurer un rendement net annuel solide d’au moins 4 % grâce aux revenus locatifs, mais aussi de tirer profit d’une future revente de la maison dans quelques années », a déclaré M. Gavriilidis.

3. Les régions les plus prisées en Grèce pour acheter une maison

En 2024, les régions les plus prisées pour acheter une maison en Grèce étaient la Crète, la côte ionienne et les îles Ioniennes.

À propos de la Crète

La Crète est connue comme « l’île des dieux ». Cette célèbre île grecque est réputée pour son histoire, l’accueil de ses habitants, ses paysages pittoresques et sa qualité de vie exceptionnelle. Il semble que tout le monde y soit toujours de bonne humeur, même en cas de désaccord.

M. Gavriilidis note que « les sites situés dans le sud de la Crète, principalement dans les préfectures de Réthymnon et de La Canée, avec vue sur la mer de Libye, sont considérés comme parmi les options les plus prisées par les acheteurs étrangers de résidences secondaires en 2024 ».

La Crète offre une grande variété de paysages, idéaux pour tous ceux qui aiment les activités de plein air. Sur la côte, vous trouverez des plages de sable doré. Dans les montagnes, vous découvrirez des villages traditionnels et des vues panoramiques. L'île de Crète abrite également des ruines antiques, des gorges aux falaises abruptes et un réseau de grottes.

À propos de la côte ionienne et des îles Ioniennes

La côte ionienne, également connue sous le nom de « Côte amalfitaine grecque », est un littoral infini parsemé de villages balnéaires, de plages de rêve, de villes de montagne, de sites archéologiques et de paysages époustouflants. Parga, Sivota et Preveza comptent parmi ses destinations les plus prisées.

Les îles Ioniennes sont situées dans la mer Ionienne, à l'ouest de la Grèce continentale et, pour une petite partie, au large des côtes albanaises. Elles étaient également appelées « Heptanisa », ce qui signifie « sept îles » en grec. Ce nom provient des sept îles principales de l’archipel, à savoir Corfou, Leucade, Ithaque (également appelée Ithaki), Céphalonie, Paxi (également appelée Paxos), Zante et Cythère.

En 2024, la demande a augmenté à Corfou, à Leucade et dans la région de Préveza, au nord-ouest de la Grèce, en particulier pour les biens immobiliers neufs.

4. Un intérêt accru pour les programmes immobiliers neufs

Dans ces régions de Grèce, il est de plus en plus courant d’acheter une maison dans un nouveau programme immobilier, également appelée « sur plan ». Une maison sur plan est réservée avant le début de la construction, et l’acheteur effectue des versements échelonnés au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Les logements sur plan se trouvent généralement à la périphérie des villages pittoresques de Grèce. Ils sont généralement construits par de nouveaux architectes prometteurs qui utilisent des matériaux modernes et des designs minimalistes.

Nouveaux programmes immobiliers en Crète

En Crète, les villas sur plan sont particulièrement prisées. Dans l’ouest de la Crète, près de La Canée, Elxis a collaboré avec un promoteur local sur un projet de 16 villas situées à quelques minutes en voiture des plages de Kalyves et d’Almyrida. Baptisées « Candia Villas », ces propriétés ont toutes été réservées en l’espace de quelques mois. La plupart de leurs nouveaux propriétaires sont originaires des Pays-Bas, d’Allemagne, de Belgique, des États-Unis et d’autres régions d’Europe.

Il en a été de même pour Sunny Days 3, un complexe de 25 villas situé dans le sud de la Crète, construit sur un vaste terrain en amphithéâtre à la périphérie du village d’Asomatos. Toutes les villas ont été vendues en l’espace de quelques mois seulement. Sunny Days 4 n’a pas tardé à suivre. Dans le cadre de cette édition, sept villas situées dans le sud de la Crète ont été mises en vente fin mai, et elles étaient presque toutes vendues début juillet.

Nouveaux projets immobiliers en Grèce occidentale

En Grèce occidentale, le projet sur plan le plus prisé a été celui des Ionian Coast Bungalows, situés à quelques minutes seulement des plages de sable blanc de Plataria, dans le nord-ouest de la Grèce. Ce projet a également été entièrement vendu, et certaines des premières villas ont déjà été livrées. Non loin de là, près de la célèbre plage de Monolithi, les 12 villas du projet Kanali Sunkissed Villas (un autre projet sur plan récent) ont toutes été vendues grâce à leur vue panoramique sur la mer Ionienne.

Nouveaux développements dans les îles Ioniennes

En mer Ionienne, le projet Corfu Sunset Villas (qui comptait à l’origine quatre villas) a été étendu à dix villas lorsque le promoteur, constatant son succès rapide, a décidé d’acheter le terrain voisin. Ce projet s’est vendu en totalité au cours de la première semaine de juillet. Sur l’île de Lefkada, l’une des seules îles grecques accessibles par un pont, les premières villas Lefkas Bayview ont été réservées peu après leur mise en vente.

5. Le profil type de l'acheteur immobilier en Grèce

Lors de sa récente intervention à la conférence annuelle Prodexpo de cette année, M. George Gavriilidis, PDG et cofondateur d’Elxis-At Home en Grèce, a déclaré : « Au cours des dernières années, nous avons assisté à un changement majeur chez les acheteurs immobiliers originaires des pays d’Europe du Nord, en particulier des Pays-Bas, de la Belgique et des pays germanophones, à savoir l’Allemagne, l’Autriche, la Suisse et le Luxembourg, qui se sont tournés vers le marché grec des résidences secondaires. »

« La sortie du pays de la crise financière et son retour sur la « carte » des acheteurs ont fait prendre conscience que les biens immobiliers grecs sont largement sous-évalués par rapport à des maisons de qualité et d’équipements similaires dans des régions telles que le sud de la France, l’Italie et l’Espagne.

En conséquence, Elxis compte aujourd’hui à elle seule une liste d’attente de 1 000 acheteurs potentiels de résidences secondaires, mais nous ne disposons pas d’un nombre équivalent de biens à vendre. Les promoteurs immobiliers en Grèce doivent intensifier leurs investissements pour répondre à la demande sans cesse croissante de maisons neuves. »

Les personnes âgées de 50 ans et plus, les hommes d'affaires et les cadres supérieurs constituent aujourd'hui les principaux acheteurs de résidences secondaires en Grèce. Ces personnes ont constitué une épargne et souhaitent acquérir des maisons neuves dotées d'équipements techniques modernes et construites avec des matériaux de qualité. De loin, le groupe le plus important d'acheteurs immobiliers en Grèce dispose d'un budget compris entre 250 000 et 600 000 euros.

Quels autres types de personnes achètent des maisons en Grèce ?

Un autre groupe important d'acheteurs est constitué de personnes plus jeunes, âgées de 35 à 45 ans. Elles disposent généralement de revenus supérieurs à la moyenne et, outre l'usage personnel, envisagent également des projets d'achat en vue de la location. Elles peuvent louer le bien ou le revendre avec une plus-value quelques années plus tard. L'absence d'impôt sur les plus-values constitue également un avantage du marché immobilier grec.

Les acheteurs des Pays-Bas et de Belgique

On observe également des différences selon le pays d’origine de chaque acheteur. Selon M. Gavriilidis, les acheteurs néerlandais et belges sont les plus actifs du point de vue des investisseurs. Ainsi, environ 50 % de ces personnes ont tendance à considérer l’acquisition d’une résidence secondaire comme un investissement et préfèrent la mettre en location pendant la période de l’année où elles ne l’utilisent pas. En effet, certains d’entre eux, principalement des Néerlandais, revendent souvent leurs maisons au bout de quelques années en réalisant un bénéfice important.

Acheteurs des États-Unis et de Grande-Bretagne

De même, les acheteurs américains et britanniques préfèrent généralement conserver leurs biens pour leur usage personnel. Dernièrement, cependant, ils sont de plus en plus nombreux à chercher également à obtenir un permis de séjour en Grèce via le programme Golden Visa, même après la récente augmentation du seuil d’investissement minimum de 250 000 à 400 000 euros, à condition que la maison soit située sur le continent et non sur une île comptant plus de 3 100 habitants, où la limite est désormais fixée à 800 000 euros.

Acheteurs allemands et français

Parallèlement, les acheteurs allemands et français se tournent également vers le marché immobilier grec, principalement pour leur usage personnel, mais certains d’entre eux cherchent également à mettre leurs biens en location. En particulier parmi les acheteurs allemands et américains, 10 % à 20 % sont des expatriés grecs qui souhaitent acquérir leur première maison dans leur pays d’origine.

6. Les Grecs résidents achètent des logements en Grèce

D'après la dernière analyse réalisée par Elxis sur les échanges avec ses clients au cours des six derniers mois, on constate une augmentation notable de la demande des Grecs pour l'achat de résidences secondaires en Grèce.

Par le passé, les expatriés grecs manifestaient un intérêt plus marqué pour les résidences secondaires en Grèce que les Grecs résidant dans le pays. Mais cette tendance évolue lentement. Cette évolution témoigne d’un regain d’intérêt pour l’achat, surtout si l’on tient compte du fait qu’Elxis se concentre principalement sur la promotion des résidences secondaires grecques auprès d’acheteurs originaires de pays d’Europe occidentale, tels que l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique, le Royaume-Uni, l’Autriche, la France et la Suisse.

M. George Gavriilidis commente ainsi l’évolution observée au cours des six derniers mois : « Au cours des six derniers mois, nous avons constaté un retour presque remarquable des acheteurs grecs sur le marché des résidences secondaires.

En fait, ce qui est encore plus frappant, c’est que ces acheteurs ne recourent pas au financement bancaire. Ils s’intéressent à des maisons d’une grande qualité esthétique, vendues sur plan, dont les prix varient entre 250 000 et 350 000 euros, ce qui signifie que, contrairement au passé, les acheteurs actuels ne cherchent pas à tout prix à obtenir des prix très bas. »

Où les Grecs achètent-ils leur logement en Grèce ?

Selon M. Gavriilidis, ces personnes privilégient les régions en plein essor du pays, qui ne sont pas particulièrement saturées par les touristes. En Crète, par exemple, les habitants ont tendance à préférer des endroits à Réthymnon et à La Canée, où le tourisme n’est pas trop présent.

Un regain d'intérêt pour l'achat est également observable le long du littoral de la Grèce occidentale, d'Igoumenitsa à Preveza et Paleros. De même, à Rhodes, les acheteurs grecs privilégient les parties centrale et occidentale de l'île, moins développées sur le plan touristique. Les îles de la mer Égée orientale constituent un autre centre d'intérêt.

Quel est le profil type de l’acheteur grec d’une maison en Grèce ?

Les acheteurs grecs de résidences secondaires sont principalement des personnes âgées de 45 à 60 ans, exerçant une activité indépendante, comme par exemple des avocats et des médecins. En ce qui concerne les expatriés grecs, les acheteurs les plus courants sont des Grecs de deuxième, voire de troisième génération, originaires de pays européens, comme l’Allemagne, mais aussi d’autres régions, telles que les États-Unis, le Canada et l’Australie.

« C’est un phénomène que nous observons depuis l’année dernière, avec environ 10 % de nos ventes réalisées auprès d’expatriés. Ces personnes ont accumulé d’importantes économies et souhaitent en consacrer une partie à l’achat d’une résidence secondaire en Grèce, même si elles n’ont jamais visité le pays », explique M. Gavriilidis.

Quel type de logement les Grecs achètent-ils en Grèce ?

Les acheteurs grecs préfèrent les villas neuves de petite superficie, offrant un potentiel accru de génération de revenus via les plateformes de location à court terme. Cela signifie que ces personnes considèrent avant tout la maison comme un investissement, cherchant à acheter pour louer, même si cela ne signifie pas qu’elles n’utilisent pas également ces maisons pour leurs propres vacances. Comme aucun prêt bancaire n’est sollicité, le rendement peut également être plus élevé, conclut l’analyse d’Elxis.

7. Les prix en Grèce par rapport au reste de l'Europe

Ceci est confirmé par les dernières données du Global Property Guide concernant les prix de l'immobilier résidentiel pour le deuxième trimestre 2024 à travers l'Europe. Selon ces données, le prix de vente moyen en Attique (Athènes) s'élève à 2 120 euros/m². Cela place la Grèce au quatrième rang des marchés les moins chers, après Bucarest en Roumanie (1 632 euros/m²), Sofia en Bulgarie (1 650 euros/m²) et Podgorica au Monténégro (1 763 euros/m²).

Dans le même temps, les prix dans d’autres pays européens montent en flèche. À Amsterdam, le coût moyen d’un appartement type dans le centre-ville a atteint 8 385 euros/m², soit près de quatre fois plus qu’à Athènes. À Madrid, le coût moyen s’élève à 4 700 euros/m² et à Berlin, il avoisine les 5 000 euros/m². À Paris et à Londres, le prix d'achat moyen s'élève respectivement à 9 430 et 9 540 euros/m². La ville la plus chère d'Europe est Zurich, en Suisse, avec un prix moyen de 17 285 euros/m², suivie du Luxembourg à 11 332 euros/m².

Compte tenu de la qualité des biens immobiliers proposés en Grèce, en particulier dans des régions aussi pittoresques et magnifiques que les plus touristiques, on comprend aisément pourquoi les acheteurs étrangers sont désormais bien plus nombreux que les maisons disponibles. Le fait qu’en Grèce, le prix moyen d’une maison de vacances neuve se situe désormais entre 300 000 et 350 000 euros signifie que le pays est idéal pour les investisseurs européens. De plus en plus d’acheteurs potentiels en prennent rapidement conscience.

« Les résidences secondaires en Grèce présentent un excellent rapport qualité-prix, car il est possible d’acquérir une maison moderne, proche de la plage ou avec vue sur la mer, une piscine et de nombreux autres équipements, tout en dépensant moins d’argent que sur d’autres marchés », explique M. Gavriilidis. Il ajoute également que, selon des estimations récentes issues de rapports spécialisés, environ 3 millions de citoyens d’Europe occidentale envisageraient d’investir une somme comprise entre 300 000 et 350 000 euros sur le marché immobilier.

8. De plus en plus d'Américains recherchent une maison en Grèce

Le nombre de visiteurs américains sur le site web d’Elxis - At Home in Greece a été multiplié par dix au cours des deux semaines qui ont suivi les élections, par rapport à la même période en 2023. Par rapport au mois d’octobre, ce nombre a quadruplé, et les demandes de renseignements émanant d’acheteurs potentiels ont également augmenté à un rythme similaire. Un autre indicateur est qu’en novembre, les Américains ont dépassé les visiteurs de tout autre pays sur les plateformes de réseaux sociaux d’Elxis.

Les données montrent clairement une forte augmentation de la demande de résidences secondaires en Grèce de la part des acheteurs américains à la suite des élections. Cependant, cette tendance était déjà manifeste tout au long de l’année 2024. M. George Gavriilidis a expliqué : « L’intérêt des acheteurs américains était déjà nettement plus élevé en 2024 qu’en 2023. Selon les périodes, nous avons enregistré cette année trois à six fois plus de visiteurs américains sur notre site web qu’en 2023. Ce qui a changé après les récentes élections, c’est l’accélération rapide de cette tendance. »

Selon M. Gavriilidis, « En 2024, un de nos clients sur huit (12,3 %) venait des États-Unis, et nous prévoyons qu’en 2025, les États-Unis se classeront au troisième rang, derrière l’Allemagne et les Pays-Bas. » Cette évolution est particulièrement remarquable car les acheteurs américains ont généralement des budgets plus importants. En 2024, le prix de vente moyen des résidences secondaires via Elxis s’élevait à 378 500 € pour l’ensemble des acheteurs, mais les acheteurs américains ont investi en moyenne 514 000 €.

Quelles perspectives pour 2025 ?

Si vous envisagez d'acheter une maison en Grèce (ou si vous en rêvez simplement), nous vous recommandons de vous tenir informé des dernières tendances. Retrouvez ici les dernières actualités concernant le marché immobilier en Grèce.