Wenn man den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Erwägung zieht, ist eine der wichtigsten Entscheidungen, ob man als Privatperson oder über eine juristische Person (Unternehmen) kauft. Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Steuern, Kosten und langfristige Planung. Im Folgenden werden einige der Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs über eine juristische Person aufgeführt.
Vorteile des Immobilienkaufs über ein Unternehmen
- Steuer auf Mieteinnahmen: Einkünfte aus Immobilien werden pauschal mit 22% als Unternehmensgewinn besteuert. Dies kann günstiger sein als die progressiven Steuersätze, die auf individuelle Mieteinnahmen angewandt werden, insbesondere wenn die Immobilie erhebliche Mieteinnahmen generiert.
- Abzug von Betriebsausgaben: Eine juristische Person kann die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie, einschließlich Instandhaltung, Reinigung und Kreditzinsen, absetzen und so das steuerpflichtige Einkommen verringern.
- Abschreibung von Immobilienvermögen: Die Abschreibung von Immobilien ist für juristische Personen zulässig, mit einem Abschreibungssatz von 4% für Gebäude, Bauten und Anlagen. Die Abschreibung wird nur auf den Wert der Gebäude, nicht auf den des Grund und Bodens angewandt, was den steuerpflichtigen Gewinn im Laufe der Zeit verringert.
- Flexibilität bei der Erbschaftssteuerplanung: Die Verwendung einer juristischen Person für den Immobilienbesitz bietet Flexibilität bei der Steuerplanung, insbesondere für Erbschaftszwecke, so dass Sie Ihre Steuerposition bei der Übertragung von Vermögenswerten auf Erben optimieren können.
Nachteile des Immobilienerwerbs als Unternehmen
- Dividendensteuer: Zusätzlich zu der 22% Steuer auf Mieteinnahmen werden Dividendenausschüttungen an Aktionäre in Griechenland mit einem Steuersatz von 5% besteuert. Wenn die Aktionäre ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Griechenland haben, können in ihrem Heimatland zusätzliche Dividendensteuern erhoben werden. Je nach anderen Einkommensquellen können Sie jedoch den Zeitpunkt der Dividendenausschüttung flexibel gestalten, um Steuerschulden zu vermeiden.
- Steuer auf kurzfristige Vermietung: Ab dem 1. Januar 2024 wird eine Mehrwertsteuer (13%) auf kurzfristige Vermietungen erhoben, die alle juristischen Personen betrifft. Private Hausbesitzer zahlen keine Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen, es sei denn, sie besitzen drei oder mehr Mietobjekte.
- Errichtungs- und Betriebskosten: Die Gründung und Aufrechterhaltung eines Unternehmens ist mit laufenden Kosten verbunden, einschließlich Rechts- und Buchführungsgebühren. Diese jährlichen Kosten können sich leicht auf 3.000 bis 5.000 € belaufen, unabhängig von den durch die Immobilie erzielten Einnahmen.
- Kapitalertragssteuer: Etwaige Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie werden zu einem festen Satz von 22% als Geschäftseinkommen besteuert. Im Gegensatz dazu sind Privatpersonen beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland von der Kapitalgewinnsteuer befreit.
- Grundsteuer (ENFIA): Juristische Personen unterliegen sowohl der Haupt- als auch der Ergänzungssteuer (ENFIA). Die Ergänzungssteuer wird zu einem Satz von 5.5% auf den Gesamtwert der Immobilie oder 1% für gewerblich genutzte Immobilien berechnet.
- Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit: Wenn das Unternehmen die Immobilie selbst nutzt, wird angenommen, dass das Einkommen 3% des objektiven Werts der Immobilie beträgt, was als Geschäftseinkommen gilt. Diese unterstellte Miete ist absetzbar, so dass die Auswirkungen auf die Steuern neutral sind, solange sie 3% des Werts der Immobilie nicht übersteigen.
- Besondere Grundsteuer für nicht-kooperative Länder: Juristische Personen aus nicht-kooperativen Ländern unterliegen einer jährlichen Sondergrundsteuer in Höhe von 15% auf den Wert der Immobilie, es sei denn, sie erfüllen die besonderen Offenlegungsanforderungen für ultimative wirtschaftliche Eigentümer (UBOs). Ausnahmen gibt es für Unternehmen, deren UBOs eine griechische Steueridentifikationsnummer haben und die Transparenzvorschriften erfüllen.
- Griechische Staatsbürokratie: Um ein Unternehmen in Griechenland zu gründen und zu besitzen, ist es erforderlich, sich regelmäßig bei der Handelskammer zu melden und andere laufende Aufgaben zu übernehmen.
Einkaufen als Unternehmen (Tabelle)
| Vorteile | Details |
|---|---|
| Pauschaler Steuersatz auf Einkommen | Einkünfte aus Immobilien werden als Unternehmensgewinn zu einem Pauschalsatz von 22% besteuert, der möglicherweise unter den individuellen Steuersätzen liegt. |
| Abschreibung | Juristische Personen können einen Abschreibungssatz von 4% auf Gebäude und Bauten. anwenden |
| Steuerliche Flexibilität beim Vererben | Der Erwerb über eine juristische Person ermöglicht eine flexible Erbschaftssteuerplanung. |
| Benachteiligungen | Details |
|---|---|
| Dividendensteuer | Zusätzlich zur Einkommensteuer von 22% werden Dividendenausschüttungen mit 5%. besteuert |
| Kurzzeit-Mietsteuer | Auf Kurzzeitvermietungen wird eine 13% Mehrwertsteuer (VAT) erhoben, die alle juristischen Personen betrifft. |
| Kapitalertragssteuer | Jeder Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Immobilien wird mit 22% besteuert, was über dem Steuersatz von 5% für natürliche Personen liegt. |
| Betriebskosten | Die Gründung und Aufrechterhaltung einer juristischen Person ist mit hohen Kosten verbunden (3.000 bis 5.000 € jährlich). |
| Grundsteuer (ENFIA) | Juristische Personen unterliegen sowohl der Haupt- als auch der Zusatzsteuer ENFIA (5.5% auf den Immobilienwert bzw. 1% für Gewerbeimmobilien). |
| Besondere Grundsteuer | Unternehmen aus nicht-kooperativen Ländern unterliegen einer jährlichen Grundsteuer von 15%, es sei denn, es gelten Ausnahmen. |
| Griechische Staatsbürokratie | Um in Griechenland ein Unternehmen zu gründen, müssen Sie sich regelmäßig bei der Handelskammer melden und andere Verwaltungsaufgaben erledigen. |
Ob Sie eine Immobilie als Einzelperson oder über eine juristische Person erwerben, hängt von Ihren finanziellen Zielen, dem Umfang der Investition und der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Juristische Personen bieten mehr Flexibilität bei den Ausgaben und der Abschreibung, sind jedoch mit höheren Gründungs- und Betriebskosten verbunden. Einzelne Käufer müssen höhere Einkommenssteuersätze zahlen, profitieren jedoch von geringeren laufenden Kosten und keinen besonderen Immobiliensteuern. Bei größeren Investitionen, in der Regel über 500.000 € - 600.000 €, kann der Kauf über ein Unternehmen vorteilhafter sein.
Die Investition in griechische Immobilien über eine juristische Person bietet einzigartige Vorteile, wie etwa Steuerabzüge und Abschreibungsmöglichkeiten. Es ist jedoch wichtig, diese Vorteile gegen die damit verbundenen Kosten und administrativen Pflichten abzuwägen, um den für Ihre Investitionsziele am besten geeigneten Ansatz zu ermitteln.
Zusammenfassende Tabelle
| Aspekt | Einzelne | Juristische Person |
|---|---|---|
| Steuer auf Mieteinnahmen | Progressive Raten zwischen 15% - 45% | Pauschalbetrag von 22% |
| Kurzzeit-Mietsteuer | Gilt nach drei oder mehr Anmietungen | 13% Mehrwertsteuer auf alle kurzfristigen Vermietungen |
| Betriebskosten | Minimale Kosten | 3.000 € - 5.000 € jährlich |
| Abschreibung | Nicht anwendbar | 4% jährliche Abschreibung auf Gebäude |
| Abzüge für Ausgaben | Keine Abzüge erlaubt | Alle geschäftsbezogenen Ausgaben sind abzugsfähig |
| Dividendensteuer | Nicht anwendbar | 5% auf ausgeschüttete Dividenden |
| ENFIA | Nur Hauptsteuer | Hauptsteuer + 5.5% Zusatzsteuer |
| Besondere Grundsteuer | Nicht anwendbar | 15% Steuer für Immobilien in nicht-kooperativen Ländern |
| Staatliche Bürokratie | Keine erforderlich | Regelmäßige Updates für die Handelskammer erforderlich |
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Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen lediglich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE Rechts- oder Finanzberatung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15%-Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland ist bis zum 31. Dezember 2026 gültig. Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf anhand bestimmter Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) immer noch als “geschäftliche Tätigkeit” einstufen können, wodurch der Gewinn dem normalen Einkommensteuersatz und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegt.
Wenn die Immobilie beispielsweise speziell für den Verkauf und nicht für die persönliche Nutzung gebaut oder gekauft wurde (z. B. nie vom Eigentümer bewohnt wurde), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wenn ein Verkauf als geschäftliche Tätigkeit eingestuft wird, wird der “Gewinn” (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalgewinn besteuert. Wir empfehlen dringend, einen qualifizierten griechischen Steuerfachmann oder Rechtsanwalt zu konsultieren, um Ihre spezielle Situation zu besprechen, bevor Sie eine Entscheidung in Bezug auf eine Immobilie treffen.
