De verkoop van onroerend goed in Griekenland als buitenlandse eigenaar brengt verschillende belastingverplichtingen met zich mee die moeten worden begrepen en goed moeten worden beheerd. Buitenlandse eigenaars betalen geen overdrachtsbelasting, maar als je de overdrachtsbelastingverplichting van de koper begrijpt, kun je anticiperen op hoe dit de prijsonderhandelingen kan beïnvloeden. Inzicht in deze belastingimplicaties helpt je effectief te plannen en vertragingen tijdens het verkoopproces te voorkomen.
Welke belastingen betalen buitenlandse eigenaars bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland?
Buitenlandse vastgoedeigenaren die Grieks vastgoed verkopen, moeten ervoor zorgen dat alle ENFIA-belastingtermijnen voor het lopende jaar volledig zijn betaald - zelfs de nog niet vervallen termijnen - voordat de verkoop wordt afgerond, samen met mogelijke rapportageverplichtingen voor de inkomstenbelasting in zowel Griekenland als hun thuisland. De overdrachtsbelasting van 3,09% wordt meestal betaald door de koper in plaats van de verkoper, hoewel dit de onderhandelingsdynamiek en de uiteindelijke verkoopopbrengst beïnvloedt. Verkopers moeten een fiscaal attest verkrijgen waaruit blijkt dat ze geen uitstaande schulden hebben bij de Griekse belastingdienst voordat de notariële overdracht kan plaatsvinden.
Het onderscheid tussen de fiscale behandeling van ingezetenen en niet-ingezetenen heeft vooral betrekking op de rapportageverplichtingen voor de inkomstenbelasting en niet zozeer op de verkoop zelf. Niet-ingezetenen moeten een Grieks fiscaal identificatienummer (AFM) behouden gedurende de hele eigendomsperiode en ervoor zorgen dat alle jaarlijkse ENFIA-betalingen voor onroerendgoedbelasting actueel blijven. Eventuele geaccumuleerde onroerendgoedbelasting van voorgaande jaren, inclusief boetes en rente, moet worden voldaan voordat het eigendom kan worden overgedragen aan een koper.
Gemeentelijke belastingen (TAP), geïnd via elektriciteitsrekeningen, moeten ook up-to-date zijn voor de verkoop, omdat ze deel uitmaken van de algemene belastingverplichtingen van het onroerend goed. Deze lasten worden berekend als een klein percentage van de objectieve waarde van het onroerend goed en moeten worden vereffend, ongeacht wanneer ze zijn ontstaan tijdens je eigendom.
Hoe wordt vermogenswinstbelasting berekend voor niet-ingezetenen die Grieks onroerend goed verkopen?
De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed in Griekenland is momenteel opgeschort voor particulieren tot 31 december 2026, Dit betekent dat buitenlandse huiseigenaren die hun Griekse eigendom verkopen tijdens deze periode geen vermogenswinstbelasting hoeven te betalen. Deze schorsing is al vele jaren van kracht en blijft individuele verkopers ten goede komen, ongeacht hun verblijfsstatus of hoe lang het onroerend goed al in bezit is.
Als de opschorting eindigt, zou de vermogenswinstbelasting theoretisch worden berekend op het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs, met aftrekbare kosten voor gedocumenteerde renovatiekosten, notariskosten en andere aankoopgerelateerde kosten. Dit kader is echter gedurende een langere periode niet actief toegepast op individuele vastgoedverkopen en de Griekse regering heeft de opschorting consequent verlengd.
Deze vrijstelling geldt alleen voor particulieren. Voor bedrijven en rechtspersonen worden winsten uit de verkoop van onroerend goed belast als gewone bedrijfsinkomsten tegen een vennootschapsbelastingtarief van 22% over het verschil tussen de verkoopopbrengst en de fiscale boekwaarde van het onroerend goed, ongeacht de duur van het bezit. Dit vennootschapstarief is in 2021 verlaagd van 24% en is van toepassing op alle vastgoedtransacties van zakelijke entiteiten.
De Griekse belastingdienst houdt het verkooppatroon van onroerend goed in de gaten. De verkoop van drie of meer eigendommen binnen een voortschrijdende periode van twee jaar kan de activiteit classificeren als bedrijfsactiviteiten, tenzij de verkoop duidelijk betrekking heeft op geërfde of door de familie overgedragen eigendommen, waardoor de verkoop wordt onderworpen aan progressieve inkomstenbelastingtarieven variërend van 9% tot 44% in plaats van de opgeschorte vermogenswinstbehandeling. Deze drempel is zelfs van toepassing op geërfde of geschonken eigendommen die binnen het tijdsbestek zijn verkocht.
Heb ik een Grieks fiscaal identificatienummer nodig om mijn eigendom te verkopen?
Elke vastgoedverkoper in Griekenland moet een Grieks fiscaal identificatienummer (AFM) ongeacht nationaliteit of verblijfsstatus. Deze vereiste is verplicht voor alle vastgoedtransacties en er kan niet van worden afgeweken. De AFM dient als uw permanente identificatie in het Griekse belastingsysteem en blijft actief gedurende uw eigendom en daarna.
Buitenlandse eigenaren die jaren geleden een woning hebben gekocht, hebben al een AFM die is afgegeven tijdens hun oorspronkelijke aankoop. Als je je AFM kwijt bent of het niet kunt vinden in je aankoopdocumenten, kun je het opvragen via het online platform van de Griekse belastingdienst (myAADE) of door rechtstreeks contact op te nemen met een Grieks belastingkantoor. Je notaris of wettelijke vertegenwoordiger kan je ook helpen om deze informatie terug te vinden in de administratie van de belastingdienst.
De AFM speelt een cruciale rol die verder gaat dan de verkoop zelf. Het verbindt je met alle belastingverplichtingen, waaronder de jaarlijkse ENFIA-rekeningen voor de onroerendezaakbelasting, gemeentelijke belastingen en eventuele rapportageverplichtingen voor de inkomstenbelasting. Wanneer je verkoopt, heeft de notaris je AFM nodig om de naleving van de belastingwetgeving te controleren, verklaringen van goedkeuring te verkrijgen en de eigendomsoverdrachtsakte correct te verlijden. Zonder een geldig AFM kan het notariële proces niet doorgaan.
Voor buitenlandse verkopers die in het buitenland wonen, vergemakkelijkt de AFM ook volmachtregelingen als je liever niet naar Griekenland reist voor de verkoop. Je wettelijke vertegenwoordiger kan namens jou optreden met de juiste gewaarmerkte documentatie, maar je persoonlijke AFM blijft de basis voor alle belastinggerelateerde procedures tijdens de transactie.
Wat is een tax clearance certificate en waarom heb ik het nodig?
Een certificaat van belastingvrijstelling, officieel bekend als een certificaat van niet-schuld, is een document dat door de Griekse belastingdienst wordt afgegeven en waarin wordt bevestigd dat je geen openstaande belastingverplichtingen hebt. Dit certificaat is absoluut essentieel voor de afronding van de verkoop van onroerend goed in Griekenland, omdat het notarissen wettelijk verboden is om eigendomsakten uit te voeren zonder dit certificaat. Het certificaat verifieert dat alle eigendomsbelastingen zijn betaald tot en met de verkoopdatum.
Het goedkeuringscertificaat controleert specifiek de betaling van de ENFIA onroerendgoedbelasting, gemeentelijke belastingen (TAP), eventuele inkomstenbelastingen met betrekking tot de huur van onroerend goed en andere verplichtingen die verband houden met je AFM. Het bevestigt niet alleen dat de belastingen actueel zijn, maar ook dat er geen boetes, rente of administratieve boetes openstaan. De Griekse belastingdienst voert een uitgebreide controle uit van je belastingrekening voordat het certificaat wordt afgegeven.
De verwerkingstijd varieert sterk, afhankelijk van de werkdruk bij het belastingkantoor en of er nog openstaande kwesties zijn. De aanvraagprocedure begint via je AFM-account op het myAADE platform of via een fiscaal vertegenwoordiger. We raden je aan om dit proces ruim voor de geplande verkoopdatum te starten om vertragingen te voorkomen.
Als de belastingdienst tijdens het goedkeuringsonderzoek openstaande verplichtingen vaststelt, moet u deze bedragen plus eventuele opgelopen rente voldoen voordat het certificaat kan worden afgegeven. Deze vereiste verrast vaak buitenlandse eigenaren die zich mogelijk niet bewust zijn van gemiste ENFIA-betalingen uit voorgaande jaren of andere geaccumuleerde kosten. Professionele juridische bijstand kan helpen om mogelijke problemen vroegtijdig te identificeren en efficiënt op te lossen voordat ze uw verkoop vertragen.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting bij verkoop in Griekenland?
Bij Griekse onroerendgoedtransacties is de koper betaalt doorgaans de 3,09% overdrachtsbelasting op doorverkochte eigendommen, niet de verkoper. Deze standaardpraktijk verschilt van sommige landen waar verkopers de kosten van de overdrachtsbelasting dragen. Het blijft echter belangrijk voor verkopers om deze structuur te begrijpen, omdat deze rechtstreeks van invloed is op de onderhandelingsdynamiek en de netto-opbrengst die u ontvangt uit de verkoop.
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de hoogste van de overeengekomen aankoopprijs of de door de overheid vastgestelde objectieve waarde van het onroerend goed. Kopers moeten deze belasting betalen bij het lokale belastingkantoor voordat het notariële contract wordt ondertekend, en het betalingsbewijs wordt onderdeel van de permanente eigendomsdocumenten. Door deze timing is de belastingverplichting geregeld voordat het eigendom wordt overgedragen.
Hoewel verkopers de overdrachtsbelasting niet rechtstreeks betalen, houden kopers rekening met deze kosten in hun totale aankoopbudget, wat van invloed kan zijn op de prijs die ze bereid zijn te bieden voor je woning. In concurrerende markten kunnen kopers lagere aankoopprijzen bedingen om hun overdrachtsbelastingverplichting te compenseren. Als je deze dynamiek begrijpt, kun je realistische prijsverwachtingen stellen en effectief onderhandelen.
Het tarief van 3,09% is van toepassing op de meeste vastgoedtransacties bij wederverkoop en is een van de meer concurrerende overdrachtsbelastingtarieven in Europa. Voor nieuwbouwwoningen gelden andere regels, waarbij kopers 24% btw betalen in plaats van overdrachtsbelasting, hoewel deze btw momenteel is opgeschort tot 31 december 2025. Regionale verschillen in overdrachtsbelastingtarieven bestaan niet in Griekenland; het tarief van 3,09% is uniform van toepassing in alle gebieden, inclusief eilanden en regio's op het vasteland.
Hoe meld ik de verkoop van Grieks onroerend goed aan de belastingdienst in mijn eigen land?
Buitenlandse verkopers hebben te maken met dubbele belastingrapportageverplichtingen, waardoor je de verkoop van het onroerend goed zowel in Griekenland als in je woonland moet aangeven. Hoewel de vermogenswinstbelasting momenteel is opgeschort in Griekenland, moet je de transactie toch melden aan de Griekse belastingdienst via je AFM. Je eigen land kan andere regels hebben waardoor je de verkoop moet aangeven op je jaarlijkse belastingaangifte, ongeacht de Griekse fiscale behandeling.
Verdragen ter voorkoming van dubbele belastingheffing tussen Griekenland en grote Europese landen zoals Duitsland, Nederland en België voorkomen meestal dat hetzelfde inkomen twee keer wordt belast. Deze verdragen wijzen over het algemeen de primaire belastingrechten toe aan het land waar het onroerend goed zich bevindt (Griekenland), waarbij je thuisland buitenlandse belastingkredieten of vrijstellingen verleent voor belastingen die in Griekenland zijn betaald. Er zijn echter rapportagevereisten, zelfs als er geen extra belasting verschuldigd is.
Het bijhouden van uitgebreide documentatie tijdens de eigendomsperiode en het verkoopproces is essentieel voor beide rechtsgebieden. Houd een administratie bij van de oorspronkelijke aankoopprijs, notariskosten, renovatiekosten, jaarlijkse ENFIA-betalingen en de uiteindelijke verkoopopbrengst. Deze documenten ondersteunen een nauwkeurige rapportage en helpen bij het vaststellen van de transactiedetails als een van beide belastingautoriteiten om opheldering vraagt.
De complexiteit van grensoverschrijdende belastingrapportage varieert aanzienlijk op basis van het belastingstelsel van je thuisland en de specifieke omstandigheden van je verkoop. De Duitse en Nederlandse belastingautoriteiten hebben bijvoorbeeld verschillende benaderingen van de verkoop van buitenlands onroerend goed, ondanks het feit dat beide landen dubbele belastingverdragen hebben met Griekenland. Professioneel belastingadvies van adviseurs die bekend zijn met zowel het Griekse belastingstelsel als het belastingstelsel van uw eigen land, helpt om naleving in beide rechtsgebieden te garanderen. Raadpleeg voor een volledig overzicht van de juridische en administratieve procedure onze uitgebreide gids voor de verkoop van je huis.
Wat gebeurt er als ik onbetaalde onroerendgoedbelasting heb uit voorgaande jaren?
Geaccumuleerde onroerendgoedbelasting van voorgaande jaren moet volledig afgewikkeld vóór de verkoop, omdat openstaande verplichtingen de afgifte van het belastingcertificaat dat nodig is voor de eigendomsoverdracht in de weg staan. De meest voorkomende openstaande belasting is de ENFIA (jaarlijkse onroerendgoedbelasting), hoewel gemeentelijke belastingen (TAP) die worden geïnd via elektriciteitsrekeningen en andere eigendomsgerelateerde kosten ook kunnen oplopen als je langere tijd afwezig bent geweest uit Griekenland.
Boetes en rente op achterstallige belastingbedragen worden maandelijks berekend tegen een tarief van 1%, waardoor het totaal verschuldigde bedrag na verloop van tijd aanzienlijk hoger wordt. Bijvoorbeeld, onbetaalde ENFIA van drie jaar geleden zou een aanzienlijke gecumuleerde rente bovenop het oorspronkelijke belastingbedrag met zich meebrengen. De Griekse belastingdienst berekent deze boetes automatisch wanneer je een verklaring van belastingvrijstelling aanvraagt, waarbij je een compleet afrekeningsbedrag krijgt inclusief alle opgelopen kosten.
Het proces voor het oplossen van belastingachterstanden begint met het verkrijgen van een gedetailleerd overzicht van je belastingrekening via het myAADE online platform of via een fiscaal vertegenwoordiger. Dit overzicht identificeert alle openstaande verplichtingen, berekent de gecumuleerde rente en geeft het totale bedrag dat nodig is voor vereffening. Betaling kan doorgaans plaatsvinden via het myAADE-systeem of bij Griekse banken, met onmiddellijke elektronische bevestiging aan de belastingdienst.
Professionele juridische bijstand is vooral waardevol bij het aanpakken van opgebouwde belastingverplichtingen. We helpen buitenlandse verkopers om mogelijke problemen vroeg in het verkoopproces te identificeren, nauwkeurige afrekeningscijfers van de belastingdienst te krijgen, betalingen vanuit het buitenland te vergemakkelijken en ervoor te zorgen dat goedkeuringscertificaten zonder vertraging worden afgegeven. Deze proactieve aanpak voorkomt verrassingen op het laatste moment die de tijdlijn van je verkoop kunnen doen ontsporen of die tot overhaaste betalingen kunnen leiden onder druk van wachtende kopers.
Kan ik mijn belastingverplichting minimaliseren als ik als buitenlander Grieks onroerend goed verkoop?
Strategieën voor juridische belastingplanning voor buitenlandse verkopers richten zich voornamelijk op juiste documentatie en timing in plaats van ingewikkelde ontwijkingsconstructies, aangezien de vermogenswinstbelasting voor individuele verkopers opgeschort blijft. De belangrijkste strategie is het bijhouden van een uitgebreide administratie van alle uitgaven die te maken hebben met het onroerend goed tijdens je eigendomsperiode, zoals renovatiekosten, juridische kosten, notariskosten en verbeteringskosten. Hoewel deze aftrekposten momenteel niet van toepassing zijn vanwege de opschorting van de vermogenswinstbelasting, beschermt het bijhouden van documentatie je als de belastingregels veranderen.
Timingoverwegingen zijn voornamelijk van belang om de drempel van drie onroerende zaken te vermijden die de classificatie als bedrijfsactiviteit activeert. Als u meerdere Griekse eigendommen bezit, voorkomt het uitstellen van de verkoop tot na de tweejarige voortschrijdende periode de automatische herclassificatie die de opbrengsten zou onderwerpen aan progressieve inkomstenbelastingtarieven van 9% tot 44%. Deze planning is vooral belangrijk voor investeerders die in de loop der jaren meerdere eigendommen hebben verworven.
Als je weet welke kosten aftrekbaar zijn, kun je ook tijdens de opschortingsperiode een goede administratie bijhouden. Gedocumenteerde kosten voor vastgoedverbeteringen, structurele renovaties, notariskosten, juridische kosten en overdrachtsbelasting betaald bij aankoop kunnen mogelijk belastbare winsten verminderen als de vermogenswinstbelasting wordt hervat. Routinematig onderhoud en cosmetische updates komen meestal niet in aanmerking als aftrekbare verbeteringen, maar structurele werkzaamheden, toevoegingen en grote systeemupgrades over het algemeen wel.
Het onderscheid tussen legitieme belastingoptimalisatie en illegale belastingontduiking is cruciaal. Correcte documentatie, nauwkeurige rapportage en naleving van alle aangiftevereisten vertegenwoordigen een gepaste belastingplanning. Onderrapportage van verkoopprijzen, het maken van fictieve kosten of het niet aangeven van transacties vormen belastingontduiking met ernstige juridische gevolgen, waaronder boetes van het dubbele van de ontdoken belasting plus rente, en mogelijke strafrechtelijke vervolging.
Professioneel belastingadvies is vooral waardevol in complexe situaties waarbij meerdere eigendommen, bedrijfsstructuren of aanzienlijke vermogenswinsten betrokken zijn. Belastingadviseurs die vertrouwd zijn met zowel de Griekse belastingwetgeving als het systeem van je thuisland kunnen legitieme optimalisatiestrategieën identificeren die specifiek zijn voor jouw omstandigheden en tegelijkertijd zorgen voor volledige naleving in beide rechtsgebieden.
De verkoop van uw Griekse woning gaat gepaard met het navigeren door verschillende belastingverplichtingen en administratieve vereisten die vanuit het buitenland overweldigend kunnen lijken. Ons meertalige juridische team zorgt voor het volledige proces, van het verkrijgen van belastingattesten en het afhandelen van eventuele openstaande verplichtingen tot het coördineren met notarissen en het verzorgen van correcte documentatie voor zowel de Griekse als de internationale belastingautoriteiten. Als u overweegt uw Griekse woning te verkopen en professionele begeleiding wilt bij de fiscale en juridische vereisten, neem dan contact op met neem contact op met ons team voor persoonlijke hulp op maat voor jouw specifieke situatie.
Disclaimer: Deze inhoud is alleen voor informatieve doeleinden en vormt GEEN juridisch of fiscaal advies. Voor alle vragen met betrekking tot specifieke gevallen is het ten zeerste aanbevolen om een advocaat, een accountant of een notaris te raadplegen, afhankelijk van uw behoeften.
