Η πώληση ακινήτου στην Ελλάδα ως αλλοδαπός ιδιοκτήτης συνεπάγεται αρκετές φορολογικές υποχρεώσεις που πρέπει να κατανοηθούν και να διαχειριστούν σωστά. Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες δεν πληρώνουν φόρο μεταβίβασης- ωστόσο, η κατανόηση της υποχρέωσης του αγοραστή για φόρο μεταβίβασης βοηθά στην πρόβλεψη του τρόπου με τον οποίο μπορεί να επηρεάσει τις διαπραγματεύσεις για την τιμή. Η κατανόηση αυτών των φορολογικών επιπτώσεων σας βοηθά να σχεδιάσετε αποτελεσματικά και να αποφύγετε καθυστερήσεις κατά τη διαδικασία πώλησης.
Τι φόρους πληρώνουν οι ξένοι ιδιοκτήτες όταν πωλούν ακίνητα στην Ελλάδα;
Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες ακινήτων που πωλούν ελληνικά ακίνητα πρέπει να διασφαλίσουν ότι όλες οι δόσεις του ΕΝΦΙΑ για το τρέχον έτος έχουν εξοφληθεί πλήρως - ακόμη και αυτές που δεν έχουν ακόμη καταστεί απαιτητές - πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης, μαζί με τις πιθανές απαιτήσεις υποβολής δηλώσεων φόρου εισοδήματος τόσο στην Ελλάδα όσο και στη χώρα καταγωγής τους. Το φόρος μεταβίβασης 3,09% καταβάλλεται συνήθως από τον αγοραστή και όχι από τον πωλητή, αν και αυτό επηρεάζει τη δυναμική των διαπραγματεύσεων και τα τελικά έσοδα της πώλησης. Οι πωλητές πρέπει να λάβουν πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας που να αποδεικνύει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμότητες προς τις ελληνικές φορολογικές αρχές πριν προχωρήσει η συμβολαιογραφική μεταβίβαση.
Η διάκριση μεταξύ φορολογικής μεταχείρισης κατοίκου και μη κατοίκου έχει σημασία κυρίως για τις υποχρεώσεις αναφοράς φόρου εισοδήματος και όχι για την ίδια την πώληση. Οι μη κάτοικοι πρέπει να διατηρούν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας και να διασφαλίζουν ότι όλες οι ετήσιες πληρωμές του φόρου ακίνητης περιουσίας του ΕΝΦΙΑ παραμένουν ενήμερες. Τυχόν συσσωρευμένοι φόροι ακίνητης περιουσίας από προηγούμενα έτη, συμπεριλαμβανομένων των προστίμων και των τόκων, πρέπει να τακτοποιηθούν πριν από τη μεταβίβαση της κυριότητας στον αγοραστή.
Οι δημοτικοί φόροι (TAP), που εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, πρέπει επίσης να είναι ενημερωμένοι πριν από την πώληση, καθώς αποτελούν μέρος των συνολικών φορολογικών υποχρεώσεων του ακινήτου. Οι επιβαρύνσεις αυτές υπολογίζονται ως ένα μικρό ποσοστό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και πρέπει να εκκαθαριστούν ανεξάρτητα από το πότε προέκυψαν κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας για τους μη κατοίκους που πωλούν ελληνικά ακίνητα;
Ο φόρος υπεραξίας επί των πωλήσεων ακινήτων στην Ελλάδα είναι επί του παρόντος αναστέλλεται για τα φυσικά πρόσωπα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, πράγμα που σημαίνει ότι οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες ακινήτων που πωλούν τα ελληνικά τους ακίνητα δεν αντιμετωπίζουν καμία υποχρέωση φόρου υπεραξίας κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου. Αυτή η αναστολή ισχύει εδώ και πολλά χρόνια και συνεχίζει να ωφελεί τους μεμονωμένους πωλητές ανεξάρτητα από το καθεστώς διαμονής ή το πόσο καιρό το ακίνητο ανήκει.
Σε περίπτωση λήξης της αναστολής, ο φόρος υπεραξίας θα υπολογίζεται θεωρητικά επί της διαφοράς μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης, με επιτρεπόμενες εκπτώσεις για τεκμηριωμένες δαπάνες ανακαίνισης, συμβολαιογραφικά έξοδα και άλλα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά. Ωστόσο, αυτό το πλαίσιο δεν έχει εφαρμοστεί ενεργά σε μεμονωμένες πωλήσεις ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα και η ελληνική κυβέρνηση έχει παρατείνει σταθερά την αναστολή.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η απαλλαγή αυτή ισχύει μόνο για φυσικά πρόσωπα. Για τις εταιρείες και τα νομικά πρόσωπα, τα κέρδη από την πώληση ακινήτων φορολογούνται ως εισόδημα από συνήθεις επιχειρηματικές δραστηριότητες με συντελεστή φορολογίας εισοδήματος εταιρειών 22% επί της διαφοράς μεταξύ των εσόδων από την πώληση και της φορολογικής λογιστικής αξίας του ακινήτου, ανεξαρτήτως της διάρκειας κατοχής. Αυτός ο εταιρικός συντελεστής μειώθηκε από 24% το 2021 και ισχύει για όλες τις συναλλαγές ακινήτων επιχειρηματικών οντοτήτων.
Οι ελληνικές φορολογικές αρχές παρακολουθούν τα πρότυπα πωλήσεων ακινήτων. Η πώληση τριών ή περισσοτέρων ακινήτων εντός οποιασδήποτε κυλιόμενης διετούς περιόδου μπορεί να χαρακτηρίσει τη δραστηριότητα ως επιχειρηματική δραστηριότητα, εκτός εάν οι πωλήσεις αφορούν σαφώς κληρονομικά ή οικογενειακά μεταβιβαζόμενα ακίνητα, με αποτέλεσμα οι πωλήσεις να υπόκεινται σε προοδευτικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος που κυμαίνονται από 9% έως 44% και όχι στην ανασταλτική μεταχείριση των κεφαλαιακών κερδών. Το όριο αυτό ισχύει ακόμη και για τα κληρονομικά ή δωρεά ακίνητα που πωλούνται εντός του χρονικού πλαισίου.
Χρειάζομαι ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου για να πουλήσω το ακίνητό μου;
Κάθε πωλητής ακινήτων στην Ελλάδα πρέπει να διαθέτει Ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (AFM) ανεξαρτήτως ιθαγένειας ή καθεστώτος διαμονής. Η απαίτηση αυτή είναι υποχρεωτική για όλες τις συναλλαγές ακινήτων και δεν μπορεί να εξαιρεθεί. Το ΑΦΜ χρησιμεύει ως μόνιμη ταυτοποίησή σας στο ελληνικό φορολογικό σύστημα και παραμένει ενεργό καθ' όλη τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του ακινήτου σας και πέραν αυτής.
Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες που αγόρασαν ακίνητο πριν από χρόνια έχουν ήδη ΑΦΜ που εκδόθηκε κατά την αρχική τους αγορά. Εάν έχετε χάσει το AFM σας ή δεν μπορείτε να το εντοπίσετε στα έγγραφα της αγοράς σας, μπορείτε να το ανακτήσετε μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ελληνικής φορολογικής αρχής (myAADE) ή επικοινωνώντας απευθείας με μια ελληνική φορολογική υπηρεσία. Ο συμβολαιογράφος ή ο νομικός σας εκπρόσωπος μπορεί επίσης να σας βοηθήσει στην ανάκτηση των πληροφοριών αυτών από τα αρχεία της φορολογικής αρχής.
Η AFM διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο πέραν της ίδιας της πώλησης. Σας συνδέει με όλες τις φορολογικές υποχρεώσεις, συμπεριλαμβανομένων των ετήσιων λογαριασμών φόρου ακίνητης περιουσίας του ΕΝΦΙΑ, των δημοτικών φόρων και τυχόν απαιτήσεων αναφοράς φόρου εισοδήματος. Όταν πουλάτε, ο συμβολαιογράφος χρειάζεται το AFM σας για να επαληθεύσει τη φορολογική συμμόρφωση, να λάβει πιστοποιητικά εκκαθάρισης και να εκτελέσει σωστά την πράξη μεταβίβασης κυριότητας. Χωρίς έγκυρο AFM, η συμβολαιογραφική διαδικασία δεν μπορεί να προχωρήσει.
Για τους αλλοδαπούς πωλητές που ζουν στο εξωτερικό, ο AFM διευκολύνει επίσης τις ρυθμίσεις πληρεξουσίου, εάν προτιμάτε να μην ταξιδέψετε στην Ελλάδα για την πώληση. Ο νόμιμος εκπρόσωπός σας μπορεί να ενεργεί για λογαριασμό σας χρησιμοποιώντας κατάλληλα επικυρωμένα έγγραφα, αλλά ο προσωπικός σας ΑΦΜ παραμένει το θεμέλιο όλων των διαδικασιών που σχετίζονται με τη φορολογία καθ' όλη τη διάρκεια της συναλλαγής.
Τι είναι το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας και γιατί το χρειάζομαι;
Το πιστοποιητικό φορολογικής ενημερότητας, επίσημα γνωστό ως Πιστοποιητικό μη υπερχρέωσης, είναι ένα έγγραφο που εκδίδεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές και επιβεβαιώνει ότι δεν έχετε εκκρεμείς φορολογικές υποχρεώσεις. Το πιστοποιητικό αυτό είναι απολύτως απαραίτητο για την ολοκλήρωση οποιασδήποτε πώλησης ακινήτου στην Ελλάδα, καθώς οι συμβολαιογράφοι απαγορεύεται νομικά να συντάσσουν πράξεις μεταβίβασης κυριότητας χωρίς αυτό. Το πιστοποιητικό επαληθεύει ότι όλοι οι φόροι που σχετίζονται με το ακίνητο έχουν καταβληθεί μέχρι την ημερομηνία πώλησης.
Το πιστοποιητικό εκκαθάρισης επαληθεύει συγκεκριμένα την πληρωμή του φόρου ακίνητης περιουσίας του ΕΝΦΙΑ, των δημοτικών φόρων (TAP), τυχόν φόρων εισοδήματος που σχετίζονται με την ενοικίαση ακινήτων και άλλων υποχρεώσεων που συνδέονται με το ΑΦΜ σας. Επιβεβαιώνει όχι μόνο ότι οι φόροι είναι ενήμεροι, αλλά και ότι δεν παραμένουν απλήρωτες ποινές, τόκοι ή διοικητικά πρόστιμα. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές προβαίνουν σε πλήρη έλεγχο του φορολογικού σας λογαριασμού πριν από την έκδοση του πιστοποιητικού.
Οι χρόνοι διεκπεραίωσης ποικίλλουν σε μεγάλο βαθμό ανάλογα με τον φόρτο εργασίας των φορολογικών υπηρεσιών και την ύπαρξη εκκρεμοτήτων. Η διαδικασία υποβολής αίτησης ξεκινά μέσω του λογαριασμού σας AFM στην πλατφόρμα myAADE ή μέσω φορολογικού αντιπροσώπου. Συνιστούμε να ξεκινήσετε αυτή τη διαδικασία αρκετά πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία ολοκλήρωσης της πώλησης για να αποφύγετε τις καθυστερήσεις.
Εάν η φορολογική αρχή εντοπίσει ανεξόφλητες υποχρεώσεις κατά τη διάρκεια του ελέγχου εκκαθάρισης, πρέπει να εξοφλήσετε τα ποσά αυτά συν τυχόν συσσωρευμένους τόκους πριν από την έκδοση του πιστοποιητικού. Η απαίτηση αυτή συχνά εκπλήσσει τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες που μπορεί να μην γνωρίζουν ότι έχουν παραλείψει πληρωμές ΕΝΦΙΑ από προηγούμενα έτη ή άλλες συσσωρευμένες επιβαρύνσεις. Η επαγγελματική νομική συνδρομή μπορεί να βοηθήσει στον έγκαιρο εντοπισμό πιθανών ζητημάτων και στην αποτελεσματική επίλυσή τους πριν καθυστερήσουν την πώλησή σας.
Ποιος πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την πώληση στην Ελλάδα;
Στις ελληνικές συναλλαγές ακινήτων, η ο αγοραστής πληρώνει συνήθως τον φόρο μεταβίβασης 3,09% για τα ακίνητα μεταπώλησης, όχι ο πωλητής. Αυτή η συνήθης πρακτική διαφέρει από ορισμένες χώρες όπου οι πωλητές επιβαρύνονται με το κόστος του φόρου μεταβίβασης. Ωστόσο, η κατανόηση αυτής της δομής παραμένει σημαντική για τους πωλητές, διότι επηρεάζει άμεσα τη δυναμική των διαπραγματεύσεων και τα καθαρά έσοδα που θα λάβετε από την πώληση.
Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί της υψηλότερης τιμής, είτε της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς είτε της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που καθορίζεται από την κυβέρνηση. Οι αγοραστές πρέπει να καταβάλουν αυτόν τον φόρο στην τοπική εφορία πριν από την υπογραφή του συμβολαιογραφικού συμβολαίου και η απόδειξη πληρωμής γίνεται μέρος των μόνιμων εγγράφων ιδιοκτησίας. Αυτός ο χρονικός προγραμματισμός σημαίνει ότι η φορολογική υποχρέωση επιλύεται πριν από τη μεταβίβαση της κυριότητας.
Ενώ οι πωλητές δεν πληρώνουν άμεσα τον φόρο μεταβίβασης, οι αγοραστές συνυπολογίζουν το κόστος αυτό στον συνολικό προϋπολογισμό αγοράς, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει την τιμή που είναι διατεθειμένοι να προσφέρουν για το ακίνητό σας. Σε ανταγωνιστικές αγορές, οι αγοραστές μπορεί να διαπραγματευτούν χαμηλότερες τιμές αγοράς για να αντισταθμίσουν την υποχρέωσή τους για φόρο μεταβίβασης. Η κατανόηση αυτής της δυναμικής σας βοηθά να θέσετε ρεαλιστικές προσδοκίες τιμολόγησης και να διαπραγματευτείτε αποτελεσματικά.
Ο συντελεστής 3,09% εφαρμόζεται στις περισσότερες συναλλαγές μεταπώλησης ακινήτων και αποτελεί έναν από τους πιο ανταγωνιστικούς συντελεστές φόρου μεταβίβασης στην Ευρώπη. Τα ακίνητα νέας κατασκευής ακολουθούν διαφορετικούς κανόνες, με τους αγοραστές να πληρώνουν 24% ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης, αν και ο ΦΠΑ αυτός αναστέλλεται επί του παρόντος έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025. Περιφερειακές διαφοροποιήσεις στους συντελεστές του φόρου μεταβίβασης δεν υπάρχουν στην Ελλάδα- ο συντελεστής 3,09% εφαρμόζεται ομοιόμορφα σε όλες τις περιοχές, συμπεριλαμβανομένων των νησιών και των ηπειρωτικών περιοχών.
Πώς αναφέρω την πώληση ελληνικού ακινήτου στις φορολογικές αρχές της χώρας μου;
Οι αλλοδαποί πωλητές αντιμετωπίζουν διπλή υποχρέωση φορολογικής δήλωσης, η οποία απαιτεί να δηλώσετε την πώληση ακινήτου τόσο στην Ελλάδα όσο και στη χώρα διαμονής σας. Παρόλο που ο φόρος υπεραξίας έχει επί του παρόντος ανασταλεί στην Ελλάδα, πρέπει να δηλώσετε τη συναλλαγή στις ελληνικές φορολογικές αρχές μέσω του ΑΦΜ σας. Η χώρα καταγωγής σας μπορεί να έχει διαφορετικούς κανόνες που απαιτούν να δηλώσετε την πώληση στην ετήσια φορολογική σας δήλωση, ανεξάρτητα από την ελληνική φορολογική μεταχείριση.
Οι συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολόγησης μεταξύ της Ελλάδας και μεγάλων ευρωπαϊκών χωρών, όπως η Γερμανία, οι Κάτω Χώρες και το Βέλγιο, συνήθως εμποδίζουν τη διπλή φορολόγηση του ίδιου εισοδήματος. Οι εν λόγω συνθήκες κατανέμουν γενικά τα δικαιώματα πρωτογενούς φορολόγησης στη χώρα όπου βρίσκεται το ακίνητο (Ελλάδα), με τη χώρα καταγωγής σας να παρέχει πιστώσεις ή απαλλαγές από την αλλοδαπή φορολογία για τους φόρους που καταβάλλονται στην Ελλάδα. Ωστόσο, υπάρχουν απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων ακόμη και όταν δεν οφείλονται πρόσθετοι φόροι.
Η τήρηση πλήρους τεκμηρίωσης καθ' όλη τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας και της διαδικασίας πώλησης είναι απαραίτητη και για τις δύο δικαιοδοσίες. Τηρείτε αρχεία με την αρχική τιμή αγοράς, τα συμβολαιογραφικά τέλη, το κόστος ανακαίνισης, τις ετήσιες πληρωμές του ENFIA και τα τελικά έσοδα από την πώληση. Τα έγγραφα αυτά υποστηρίζουν την ακριβή υποβολή εκθέσεων και βοηθούν στην εξακρίβωση των λεπτομερειών της συναλλαγής σε περίπτωση που οποιαδήποτε φορολογική αρχή ζητήσει διευκρινίσεις.
Η πολυπλοκότητα της διασυνοριακής φορολογικής αναφοράς ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με το φορολογικό σύστημα της χώρας σας και τις ειδικές συνθήκες της πώλησής σας. Οι γερμανικές και οι ολλανδικές φορολογικές αρχές, για παράδειγμα, έχουν διαφορετικές προσεγγίσεις για τις πωλήσεις ακινήτων στο εξωτερικό, παρά το γεγονός ότι και οι δύο χώρες έχουν συνάψει συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα. Οι επαγγελματικές φορολογικές συμβουλές από συμβούλους που είναι εξοικειωμένοι τόσο με το ελληνικό όσο και με το φορολογικό σύστημα της χώρας καταγωγής σας συμβάλλουν στη διασφάλιση της συμμόρφωσης και στις δύο δικαιοδοσίες. Για μια πλήρη επισκόπηση της νομικής και διοικητικής διαδικασίας, ανατρέξτε στην αναλυτική μας οδηγός για την πώληση του σπιτιού σας.
Τι συμβαίνει εάν έχω απλήρωτους φόρους ακίνητης περιουσίας από προηγούμενα έτη;
Οι συσσωρευμένοι φόροι ακίνητης περιουσίας από προηγούμενα έτη πρέπει να πλήρως διακανονισμένη πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης, καθώς οι ανεξόφλητες υποχρεώσεις εμποδίζουν την έκδοση του πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας που απαιτείται για τη μεταβίβαση της κυριότητας. Ο πιο συνηθισμένος ανεξόφλητος φόρος είναι ο ΕΝΦΙΑ (ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας), αν και οι δημοτικοί φόροι (ΤΑΠ) που εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και άλλες χρεώσεις που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία μπορεί επίσης να συσσωρευτούν εάν έχετε απουσιάσει από την Ελλάδα για μεγάλα χρονικά διαστήματα.
Τα πρόστιμα και οι τόκοι επί των ληξιπρόθεσμων φορολογικών ποσών ανατοκίζονται μηνιαίως με ρυθμό 1%, αυξάνοντας σημαντικά το συνολικό οφειλόμενο ποσό με την πάροδο του χρόνου. Για παράδειγμα, μη καταβληθείς ΕΝΦΙΑ πριν από τρία χρόνια θα φέρει σημαντικούς συσσωρευμένους τόκους επιπλέον του αρχικού ποσού του φόρου. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές υπολογίζουν αυτόματα αυτά τα πρόστιμα όταν ζητάτε πιστοποιητικό εκκαθάρισης φόρου, παρέχοντας ένα πλήρες ποσό διακανονισμού που περιλαμβάνει όλες τις συσσωρευμένες επιβαρύνσεις.
Η διαδικασία για την επίλυση των φορολογικών εκκρεμοτήτων ξεκινά με τη λήψη λεπτομερούς κατάστασης του φορολογικού σας λογαριασμού μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myAADE ή μέσω φορολογικού αντιπροσώπου. Η κατάσταση αυτή προσδιορίζει όλες τις ανεξόφλητες υποχρεώσεις, υπολογίζει τους συσσωρευμένους τόκους και παρέχει το συνολικό ποσό που απαιτείται για την εκκαθάριση. Η πληρωμή μπορεί συνήθως να γίνει μέσω του συστήματος myAADE ή στις ελληνικές τράπεζες, με άμεση ηλεκτρονική επιβεβαίωση προς τις φορολογικές αρχές.
Η επαγγελματική νομική συνδρομή αποδεικνύεται ιδιαίτερα πολύτιμη όταν πρόκειται για συσσωρευμένες φορολογικές υποχρεώσεις. Βοηθάμε τους αλλοδαπούς πωλητές να εντοπίσουν πιθανά ζητήματα νωρίς στη διαδικασία πώλησης, να λάβουν ακριβή στοιχεία διακανονισμού από τις φορολογικές αρχές, να διευκολύνουν τις πληρωμές από το εξωτερικό και να διασφαλίσουν την έκδοση πιστοποιητικών εκκαθάρισης χωρίς καθυστέρηση. Αυτή η προληπτική προσέγγιση αποτρέπει εκπλήξεις της τελευταίας στιγμής που θα μπορούσαν να εκτροχιάσουν το χρονοδιάγραμμα της πώλησής σας ή να επιβάλουν εσπευσμένες πληρωμές υπό την πίεση των αγοραστών που περιμένουν.
Μπορώ να ελαχιστοποιήσω τη φορολογική μου υποχρέωση όταν πουλάω ελληνικό ακίνητο ως αλλοδαπός;
Οι νομικές στρατηγικές φορολογικού σχεδιασμού για τους αλλοδαπούς πωλητές επικεντρώνονται κυρίως σε κατάλληλη τεκμηρίωση και χρονοδιάγραμμα παρά πολύπλοκα συστήματα αποφυγής, δεδομένου ότι ο φόρος υπεραξίας παραμένει ανασταλμένος για τους μεμονωμένους πωλητές. Η πιο σημαντική στρατηγική περιλαμβάνει τη διατήρηση ολοκληρωμένων αρχείων όλων των δαπανών που σχετίζονται με το ακίνητο καθ' όλη τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας, συμπεριλαμβανομένων των δαπανών ανακαίνισης, των νομικών εξόδων, των εξόδων συμβολαιογράφου και των εξόδων βελτίωσης. Ενώ οι εκπτώσεις αυτές δεν ισχύουν επί του παρόντος λόγω της αναστολής του φόρου υπεραξίας, η διατήρηση της τεκμηρίωσης σας προστατεύει εάν αλλάξουν οι φορολογικοί κανόνες.
Οι χρονικές εκτιμήσεις έχουν σημασία κυρίως για την αποφυγή του ορίου των τριών ακινήτων που ενεργοποιεί την ταξινόμηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Εάν είστε κάτοχος πολλών ελληνικών ακινήτων, η χρονική απόσταση των πωλήσεων πέραν του κυλιόμενου διετούς παραθύρου αποτρέπει την αυτόματη ανακατάταξη που θα υπέβαλλε τα έσοδα σε προοδευτικούς συντελεστές φορολογίας εισοδήματος από 9% έως 44%. Ο σχεδιασμός αυτός καθίσταται ιδιαίτερα σημαντικός για επενδυτές που απέκτησαν πολλά ακίνητα κατά τη διάρκεια των ετών.
Η κατανόηση των δαπανών που εκπίπτουν σας βοηθά να διατηρείτε τα κατάλληλα αρχεία ακόμη και κατά τη διάρκεια της περιόδου αναστολής. Οι τεκμηριωμένες δαπάνες για βελτιώσεις ακινήτων, δομικές ανακαινίσεις, συμβολαιογραφικά τέλη, νομικά έξοδα και φόροι μεταβίβασης που καταβλήθηκαν κατά την αγορά θα μπορούσαν ενδεχομένως να μειώσουν τα φορολογητέα κέρδη, εάν επανέλθει η φορολόγηση των κεφαλαιακών κερδών. Η συνήθης συντήρηση και οι αισθητικές αναβαθμίσεις συνήθως δεν θεωρούνται εκπεστέες βελτιώσεις, αλλά οι δομικές εργασίες, οι προσθήκες και οι μεγάλες αναβαθμίσεις συστημάτων γενικά ναι.
Η διάκριση μεταξύ νόμιμης φορολογικής βελτιστοποίησης και παράνομης φοροδιαφυγής είναι κρίσιμη. Η ορθή τεκμηρίωση, η ακριβής υποβολή εκθέσεων και η συμμόρφωση με όλες τις απαιτήσεις υποβολής αρχείων αντιπροσωπεύουν τον κατάλληλο φορολογικό σχεδιασμό. Η υποεκτίμηση των τιμών πώλησης, η δημιουργία πλασματικών δαπανών ή η μη δήλωση των συναλλαγών συνιστούν φοροδιαφυγή με σοβαρές νομικές συνέπειες, συμπεριλαμβανομένων κυρώσεων ύψους διπλάσιου του διαφυγόντος φόρου συν τόκους και πιθανών ποινικών διώξεων.
Οι επαγγελματικές φορολογικές συμβουλές καθίστανται ιδιαίτερα πολύτιμες για πολύπλοκες καταστάσεις που αφορούν πολλαπλά ακίνητα, εταιρικές δομές ιδιοκτησίας ή σημαντικά κεφαλαιακά κέρδη. Οι φορολογικοί σύμβουλοι που είναι εξοικειωμένοι τόσο με την ελληνική φορολογική νομοθεσία όσο και με το σύστημα της χώρας σας μπορούν να προσδιορίσουν νόμιμες στρατηγικές βελτιστοποίησης ειδικά για τις περιστάσεις σας, διασφαλίζοντας παράλληλα την πλήρη συμμόρφωση και στις δύο δικαιοδοσίες.
Η πώληση του ελληνικού ακινήτου σας συνεπάγεται την αντιμετώπιση διαφόρων φορολογικών υποχρεώσεων και διοικητικών απαιτήσεων που μπορεί να φαίνονται δυσβάσταχτες από το εξωτερικό. Η πολύγλωσση νομική μας ομάδα χειρίζεται την πλήρη διαδικασία, από την απόκτηση πιστοποιητικών φορολογικής ενημερότητας και την τακτοποίηση τυχόν εκκρεμών υποχρεώσεων έως τον συντονισμό με συμβολαιογράφους και τη διασφάλιση συμβατών εγγράφων τόσο για τις ελληνικές όσο και για τις διεθνείς φορολογικές αρχές. Εάν σκέφτεστε να πουλήσετε το ελληνικό ακίνητό σας και επιθυμείτε επαγγελματική καθοδήγηση μέσω των φορολογικών και νομικών απαιτήσεων, παρακαλούμε επαφή την ομάδα μας για εξατομικευμένη βοήθεια προσαρμοσμένη στη δική σας κατάσταση.
Αποποίηση ευθυνών: Το παρόν περιεχόμενο προορίζεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα που αφορούν συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο ανάλογα με τις ανάγκες σας.
