Όταν πουλάτε μια εξοχική κατοικία στην Ελλάδα από το εξωτερικό, οι υποχρεώσεις ΦΠΑ σπάνια ισχύουν για τη συναλλαγή σας. Οι περισσότεροι αλλοδαποί ιδιοκτήτες κατοικιών που πωλούν οικιστικά ακίνητα απαλλάσσονται από την επιβολή ΦΠΑ, καθώς οι πωλήσεις ιδιωτικών ακινήτων δεν εμπίπτουν στις απαιτήσεις του ΦΠΑ. Η σύγχυση προκύπτει συχνά επειδή η Ελλάδα χρησιμοποιεί διαφορετικά φορολογικά συστήματα για τις συναλλαγές ακινήτων: Ο ΦΠΑ εφαρμόζεται κυρίως στις πωλήσεις νέων οικοδομών από επιχειρήσεις, ενώ τα καθιερωμένα οικιστικά ακίνητα υπόκεινται σε φόρο μεταβίβασης ακινήτων που καταβάλλεται από τον αγοραστή. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι ιδιώτες δεν χρειάζεται να χρεώνουν ΦΠΑ, εκτός εάν οι φορολογικές αρχές χαρακτηρίσουν τη δραστηριότητα ως εμπορική.
Πρέπει να χρεώσω ΦΠΑ όταν πουλάω το ακίνητό μου στην Ελλάδα;
Ως ιδιώτης που πουλάει την ελληνική εξοχική κατοικία του, δεν χρειάζεται να χρεώνετε ΦΠΑ κατά την πώληση. Η ελληνική φορολογική νομοθεσία απαλλάσσει τις πωλήσεις κατοικιών μεταξύ ιδιωτών από τις υποχρεώσεις ΦΠΑ, αντιμετωπίζοντας τις συναλλαγές αυτές ως ιδιωτικές μεταβιβάσεις και όχι ως εμπορικές παραδόσεις. Η απαλλαγή αυτή ισχύει ανεξάρτητα από το αν είστε κάτοικος Ελλάδας ή αλλοδαπός ιδιοκτήτης κατοικίας που πωλεί από τη Γερμανία, την Ολλανδία ή από άλλο μέρος της ΕΕ.
Ο ΦΠΑ στις πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα επηρεάζει κυρίως τις επιχειρήσεις και τους κατασκευαστές που πωλούν νεόδμητα ακίνητα. Αν πουλάτε ως ιδιώτης -ακόμη και αν έχετε νοικιάσει το ακίνητο κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας- η συναλλαγή παραμένει ιδιωτική πώληση που απαλλάσσεται από τις απαιτήσεις εγγραφής και χρέωσης ΦΠΑ. Αντ' αυτού, ο αγοραστής θα καταβάλει τον κανονικό φόρο μεταβίβασης ακινήτων 3,09% απευθείας στις ελληνικές φορολογικές αρχές, ο οποίος υπολογίζεται επί του υψηλότερου ποσού μεταξύ της τιμής αγοράς ή της αντικειμενικής εκτίμησης της αξίας από την κυβέρνηση.
Η διάκριση έχει σημασία διότι καθορίζει τις διοικητικές σας υποχρεώσεις. Οι ιδιώτες πωλητές αποφεύγουν την πολυπλοκότητα της εγγραφής στον ΦΠΑ, των τριμηνιαίων δηλώσεων ΦΠΑ και των λογιστικών συστημάτων που απαιτούνται για τις συναλλαγές που υπόκεινται σε ΦΠΑ. Οι φορολογικές σας υποχρεώσεις επικεντρώνονται αντίθετα στη διασφάλιση της κατάλληλης τεκμηρίωσης για τη μεταβίβαση και στην αντιμετώπιση τυχόν εφαρμοστέων προβληματισμών σχετικά με τη φορολογία εισοδήματος επί των εσόδων από την πώληση.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ του ΦΠΑ και του φόρου μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων και ο ΦΠΑ αποτελούν δύο αλληλοαποκλειόμενα φορολογικά συστήματα στις ελληνικές συναλλαγές ακινήτων. Το φόρος μεταβίβασης ακινήτων εφαρμόζεται στις περισσότερες πωλήσεις κατοικιών με ενιαίο συντελεστή 3,09%, ο οποίος υπολογίζεται επί της δηλωθείσας αξίας του ακινήτου ή της αντικειμενικής αξίας, όποια είναι υψηλότερη. Ο αγοραστής καταβάλλει αυτόν τον φόρο πριν από την υπογραφή του συμβολαιογραφικού εγγράφου και ισχύει για τα καθιερωμένα ακίνητα ανεξαρτήτως ηλικίας.
Αντίθετα, ο ΦΠΑ εφαρμόζεται ειδικά σε ακίνητα νέας κατασκευής που πωλούνται από κατασκευαστές ή επιχειρηματικές οντότητες, συνήθως εντός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου μετά την ολοκλήρωσή τους. Όταν εφαρμόζεται ο ΦΠΑ, αντικαθιστά τον φόρο μεταβίβασης αντί να τον προσθέτει. Τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2006 και πωλούνται για πρώτη φορά από την κατασκευάστρια οντότητα μπορεί να εμπίπτουν στο σύστημα ΦΠΑ και όχι στον φόρο μεταβίβασης, αν και αυτό σπάνια επηρεάζει τους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων που πωλούν ακίνητα διακοπών που έχουν στην κατοχή τους εδώ και χρόνια.
Για τους πωλητές, η διάκριση αυτή αποσαφηνίζει τον ρόλο σας στη συναλλαγή. Ως ιδιώτης πωλητής ενός καθιερωμένου ακινήτου, δεν είστε υπεύθυνος για την είσπραξη ή την απόδοση κανενός από τους δύο φόρους. Ο αγοραστής διεκπεραιώνει την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης 3.09% απευθείας με την εφορία, ενώ εσείς επικεντρώνεστε στη νόμιμη διαδικασία μεταβίβασης και στις δικές σας φορολογικές υποχρεώσεις που σχετίζονται με το προϊόν της πώλησης. Αυτός ο διαχωρισμός των αρμοδιοτήτων απλοποιεί τις διασυνοριακές συναλλαγές για τους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων που διαφορετικά θα ανησυχούσαν για την πλοήγηση στην ελληνική συμμόρφωση με τον ΦΠΑ από το εξωτερικό.
Πότε μια πώληση ακινήτου στην Ελλάδα απαιτεί εγγραφή ΦΠΑ;
Η εγγραφή ΦΠΑ καθίσταται απαραίτητη μόνο σε συγκεκριμένα εμπορικά σενάρια που σπάνια ισχύουν για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες εξοχικών κατοικιών. Εάν πουλάτε ακίνητα μέσω ενός καταχωρισμένη επιχειρηματική οντότητα-όπως μια ελληνική εταιρεία που κατέχει ακίνητα ως επιχειρηματικά περιουσιακά στοιχεία- η πώληση μπορεί να προκαλέσει υποχρεώσεις ΦΠΑ ανάλογα με το είδος του ακινήτου και την προβλεπόμενη χρήση. Οι εταιρείες που πωλούν εμπορικά ακίνητα ή νεόδμητα κτίρια πρέπει συνήθως να χρεώνουν ΦΠΑ και να διατηρούν την κατάλληλη εγγραφή.
Οι ιδιώτες πωλητές αντιμετωπίζουν τις απαιτήσεις εγγραφής στον ΦΠΑ μόνο όταν οι συναλλαγές τους με ακίνητα περνούν στην επικράτεια της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές κατατάσσουν την πώληση τριών ή περισσότερων ακινήτων εντός οποιασδήποτε κυλιόμενης διετούς περιόδου ως επιχειρηματική δραστηριότητα, γεγονός που αλλάζει ριζικά το φορολογικό σας καθεστώς. Αυτή η ταξινόμηση ενεργοποιεί προοδευτικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος που κυμαίνονται από 9% έως 44% επί των εσόδων, αν και εξακολουθεί να μην απαιτεί αυτόματα την εγγραφή στο μητρώο ΦΠΑ, εκτός εάν διεξάγετε συστηματική ανάπτυξη ακινήτων ή εμπορικές δραστηριότητες.
Η πρακτική πραγματικότητα για τους περισσότερους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι απλή: η πώληση της μοναδικής εξοχικής κατοικίας σας, ή ακόμη και ενός δεύτερου ακινήτου μέσα σε εύλογο χρονικό διάστημα, σας κρατά σταθερά στην περιοχή των ιδιωτών πωλητών. Αποφεύγετε την εγγραφή στον ΦΠΑ, τις τριμηνιαίες δηλώσεις ΦΠΑ και τη λογιστική υποδομή που απαιτείται για τη συμμόρφωση με τον ΦΠΑ. Ακόμη και αν έχετε νοικιάσει το ακίνητο μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας, η πώλησή του ως ιδιώτης διατηρεί την απαλλαγή σας από τις υποχρεώσεις ΦΠΑ, υπό την προϋπόθεση ότι δεν λειτουργείτε ως εγγεγραμμένη επιχειρηματική οντότητα.
Ποια φορολογικά έγγραφα χρειάζομαι όταν πουλάω το ελληνικό ακίνητό μου στο εξωτερικό;
Τα απαραίτητα φορολογικά έγγραφα για την πώληση ελληνικού ακινήτου από το εξωτερικό επικεντρώνονται στην απόδειξη του ιστορικού φορολογικής συμμόρφωσης και στη δημιουργία της νομικής βάσης για τη μεταβίβαση. Θα χρειαστείτε το AFM (ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου), η οποία χρησιμεύει ως μόνιμη φορολογική σας ταυτότητα στην Ελλάδα και εμφανίζεται σε όλα τα φορολογικά έγγραφα που σχετίζονται με την ακίνητη περιουσία. Το πιστοποιητικό φορολογικής εκκαθάρισης αποδεικνύει ότι δεν έχετε εκκρεμείς φορολογικές οφειλές που σχετίζονται με το ακίνητο, επιβεβαιώνοντας ότι όλοι οι ετήσιοι φόροι ακινήτων του ΕΝΦΙΑ έχουν πληρωθεί μέσω του πιο πρόσφατου κύκλου χρέωσης.
Η τεκμηρίωση που αποδεικνύει τις πληρωμές του φόρου ακίνητης περιουσίας γίνεται ιδιαίτερα σημαντική για ακίνητα που έχετε στην κατοχή σας για αρκετά χρόνια. Οι αγοραστές και οι νόμιμοι εκπρόσωποί τους θα επαληθεύσουν ότι οι υποχρεώσεις του ΕΝΦΙΑ είναι τρέχουσες, καθώς οι απλήρωτοι φόροι ακινήτων μπορούν να δημιουργήσουν εμπράγματες δεσμεύσεις που επηρεάζουν τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας. Εάν έχετε δημιουργήσει εισόδημα από ενοίκια από το ακίνητο, μπορεί να ζητηθεί τεκμηρίωση των εν λόγω φορολογικών δηλώσεων και πληρωμών, αν και η φορολόγηση του εισοδήματος από ενοίκια παραμένει ξεχωριστή από την ίδια την πώληση του ακινήτου.
Για τους αλλοδαπούς πωλητές που διαχειρίζονται τη διαδικασία εξ αποστάσεως, οι ολοκληρωμένες νομικές υπηρεσίες συντονίζουν τη συλλογή των εγγράφων ενώ παραμένετε στο εξωτερικό. Τα επαγγελματικά δικηγορικά γραφεία ακινήτων λαμβάνουν πιστοποιητικά φορολογικής ενημερότητας, επαληθεύουν την κατάσταση πληρωμής του ΕΝΦΙΑ και διασφαλίζουν ότι όλα τα απαιτούμενα έγγραφα φτάνουν στον συμβολαιογράφο πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία μεταβίβασης. Το οδηγός για την πώληση του σπιτιού σας περιγράφει την πλήρη διαδικασία τεκμηρίωσης, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο οι ρυθμίσεις πληρεξουσιότητας επιτρέπουν στον νόμιμο εκπρόσωπό σας να διεκπεραιώνει τις φορολογικές διατυπώσεις χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία στην Ελλάδα για κάθε διοικητικό βήμα.
Πώς διαφέρει ο φόρος υπεραξίας από τον ΦΠΑ στις πωλήσεις ελληνικών ακινήτων;
Ο φόρος κεφαλαιακών κερδών και ο ΦΠΑ αντιπροσωπεύουν εντελώς διαφορετικές φορολογικές υποχρεώσεις, τις οποίες οι πωλητές συχνά συγχέουν όταν σχεδιάζουν διεθνείς πωλήσεις ακινήτων. Φόρος υπεραξίας ισχύει για το κέρδος που αποκομίζετε από την πώληση ακινήτου - τη διαφορά μεταξύ της αρχικής τιμής αγοράς (συν τις βελτιώσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις) και των εσόδων από την πώληση. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει αναστείλει τον φόρο υπεραξίας για τους ιδιώτες πωλητές ακινήτων έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μια αναστολή που ανανεώνεται κάθε χρόνο από το 2013, εξαλείφοντας ουσιαστικά αυτή τη φορολογική επιβάρυνση για τους περισσότερους ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Ακόμη και όταν η αναστολή λήξει, ο φόρος υπεραξίας επηρεάζει μόνο τα ακίνητα που κατέχονται για λιγότερο από πέντε έτη, με συντελεστή 15% επί του κέρδους. Τα ακίνητα που κατέχονται για περισσότερο από πέντε έτη τυγχάνουν αυτόματης απαλλαγής ανεξάρτητα από το καθεστώς αναστολής. Αυτό έρχεται σε έντονη αντίθεση με τον ΦΠΑ, ο οποίος εφαρμόζεται στην πλήρη αξία της συναλλαγής των πωλήσεων που πληρούν τις προϋποθέσεις, όχι μόνο στο κέρδος, και συνεπάγεται συνεχείς υποχρεώσεις συμμόρφωσης και όχι έναν εφάπαξ υπολογισμό του φόρου κατά την πώληση.
Η πρακτική συνέπεια για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες κατοικιών είναι καθησυχαστική: είναι απίθανο να αντιμετωπίσετε οποιονδήποτε φόρο κατά την πώληση της εξοχικής σας κατοικίας. Η αναστολή του φόρου κεφαλαιακών κερδών σημαίνει ότι δεν υπάρχει φόρος επί του κέρδους σας, ενώ η απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τις πωλήσεις ιδιωτικών κατοικιών σημαίνει ότι δεν υπάρχει υποχρέωση φόρου συναλλαγών εκ μέρους σας. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο μεταβίβασης 3,09%, και η πρωταρχική σας φορολογική σκέψη γίνεται η διασφάλιση ότι έχετε εκπληρώσει όλες τις υποχρεώσεις σας όσον αφορά τον φόρο ακίνητης περιουσίας κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας σας. Αυτή η ευνοϊκή φορολογική μεταχείριση καθιστά τις ελληνικές αγοραπωλησίες ακινήτων σχετικά απλές από τη φορολογική σκοπιά του πωλητή, ιδίως σε σύγκριση με δικαιοδοσίες που επιβάλλουν πολλαπλούς επικαλυπτόμενους φόρους στις συναλλαγές ακινήτων.
Μπορώ να διεκπεραιώσω τις ελληνικές φορολογικές υποχρεώσεις χωρίς να ταξιδέψω στην Ελλάδα;
Η εξ αποστάσεως διαχείριση των ελληνικών φορολογικών υποχρεώσεων επί των ακινήτων είναι απολύτως εφικτή μέσω της κατάλληλης νομικής εκπροσώπησης και των ρυθμίσεων πληρεξουσιότητας. Ένα συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο επιτρέπει στον ορισμένο εκπρόσωπό σας -συνήθως έναν δικηγόρο ακινήτων ή νομικό- να ενεργεί για λογαριασμό σας για όλα τα φορολογικά θέματα, συμπεριλαμβανομένης της λήψης πιστοποιητικών φορολογικής ενημερότητας, της επαλήθευσης της κατάστασης πληρωμής του ΕΝΦΙΑ και του συντονισμού με τις φορολογικές αρχές. Η ρύθμιση αυτή εξαλείφει την ανάγκη για πολλαπλά ταξίδια στην Ελλάδα, ενώ παράλληλα διασφαλίζει την πλήρη συμμόρφωση με τις φορολογικές απαιτήσεις. Οι περισσότερες διαδικασίες μπορούν να διεκπεραιωθούν εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσίου, αν και ορισμένα βήματα μπορεί να απαιτούν τη φυσική παρουσία του εκπροσώπου στις ελληνικές αρχές.
Η ηλεκτρονική φορολογική πλατφόρμα myAADE παρέχει ψηφιακή πρόσβαση στις περισσότερες λειτουργίες του φόρου ακίνητης περιουσίας, επιτρέποντας σε εσάς ή τον εκπρόσωπό σας να βλέπετε τους λογαριασμούς του ENFIA, να κάνετε πληρωμές και να κατεβάζετε φορολογικά πιστοποιητικά εξ αποστάσεως. Τα διαπιστευτήριά σας AFM παρέχουν πρόσβαση στο πλήρες φορολογικό σας προφίλ, συμπεριλαμβανομένου του ιστορικού φόρου ακίνητης περιουσίας και των εκκρεμών υποχρεώσεων. Για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων που δημιούργησαν το AFM τους κατά την αρχική αγορά ακινήτου, η διατήρηση αυτής της ψηφιακής πρόσβασης καθ' όλη τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας απλοποιεί σημαντικά την ενδεχόμενη διαδικασία πώλησης.
Οι ολοκληρωμένες νομικές υπηρεσίες συντονίζουν όλες τις πτυχές της φορολογικής συμμόρφωσης όσο παραμένετε στο εξωτερικό, διαχειριζόμενες το χρονοδιάγραμμα ώστε να διασφαλίζεται ότι τα πιστοποιητικά και οι εγκρίσεις έχουν ληφθεί πριν από το συμβολαιογραφικό ραντεβού. Χειριζόμαστε τις επικοινωνίες με τις φορολογικές αρχές, επιλύουμε τυχόν εκκρεμείς υποχρεώσεις και επαληθεύουμε ότι όλα τα έγγραφα πληρούν τις απαιτήσεις του συμβολαιογράφου για τη μεταβίβαση του ακινήτου. Αυτή η ολοκληρωμένη προσέγγιση αντιμετωπίζει την απογοήτευση που βιώνουν πολλοί ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων με την ελληνική γραφειοκρατία, παρέχοντας ένα ενιαίο σημείο επαφής για τη φορολογική συμμόρφωση, τη νομική τεκμηρίωση και την πλήρη διαδικασία πώλησης. Το αποτέλεσμα είναι μια νομικά ασφαλής συναλλαγή που εξελίσσεται αποτελεσματικά χωρίς να απαιτείται η φυσική σας παρουσία για τις συνήθεις διοικητικές εργασίες.
Η κατανόηση των υποχρεώσεων ΦΠΑ και των απαιτήσεων φόρου ακίνητης περιουσίας απομακρύνει σημαντική αβεβαιότητα από την πώληση ελληνικών ακινήτων στο εξωτερικό. Οι περισσότεροι ξένοι ιδιοκτήτες ακινήτων επωφελούνται από την απλή φορολογική μεταχείριση: καμία υποχρέωση ΦΠΑ, αναστολή του φόρου υπεραξίας και διαχειρίσιμες απαιτήσεις τεκμηρίωσης που η επαγγελματική εκπροσώπηση μπορεί να συντονίσει εξ αποστάσεως. Αν σκέφτεστε να πουλήσετε το ελληνικό ακίνητό σας και θέλετε σαφήνεια σχετικά με τις συγκεκριμένες φορολογικές σας υποχρεώσεις και μια διαφανή διαδικασία από την αρχική αποτίμηση μέχρι την τελική μεταβίβαση, επαφή την πολύγλωσση ομάδα μας για καθοδήγηση προσαρμοσμένη στην περίπτωσή σας.
Αποποίηση ευθυνών: Το παρόν περιεχόμενο προορίζεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα που αφορούν συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο ανάλογα με τις ανάγκες σας.
