La Grèce est depuis longtemps une destination privilégiée - et de plus en plus d'étrangers choisissent non seulement d'y passer leurs vacances, mais aussi d'y investir dans l'immobilier. De nombreux propriétaires louent leurs maisons, à court ou à long terme, afin de générer des revenus.
La location d'une maison en Grèce peut offrir des rendements intéressants, mais pour les nouveaux propriétaires, les règles, les taxes et les exigences légales peuvent sembler déroutantes au début.
Si vous souhaitez comprendre comment fonctionnent les locations de courte durée, nous avons un guide séparé que vous pouvez trouver ici.
Pour ceux qui envisagent de conclure un bail à long terme, il est essentiel de comprendre le cadre juridique. Vous trouverez ci-dessous tout ce qu'il faut savoir sur les revenus attendus, la documentation, les impôts et les options de gestion immobilière.
Différence entre location à long terme et location à court terme
La principale différence entre les locations à court terme et à long terme en Grèce réside dans l'objectif et la structure de la location.
Les locations à court terme s'adressent généralement aux voyageurs et aux vacanciers et sont généralement enregistrées dans le cadre du système grec de location à court terme (comme les logements de type Airbnb). Ces séjours sont temporaires et impliquent souvent une rotation fréquente des clients.
Les locations à long terme, quant à elles, impliquent qu'un locataire loue le bien en tant que résidence pour une période prolongée, généralement mesurée en mois ou en années. Alors que les locations à court terme peuvent générer un revenu plus élevé par nuit, les locations à long terme offrent une certaine stabilité, moins de contraintes administratives et des paiements mensuels prévisibles.
En Grèce, un bail à long terme est défini comme un contrat de location durable. 60 jours ou plus. À partir du 1er janvier 2024, tout bail d'une durée d'au moins 60 jours n'est plus considéré comme une location à court terme et est traité comme une location à long terme standard. Cela signifie que le propriétaire doit soumettre les informations requises sur le bail à l'administration fiscale grecque (AADE), conformément à la réglementation applicable.
Pourquoi envisager une location à long terme en Grèce ?
La location à long terme d'un bien immobilier peut constituer une source de revenus réguliers et un moyen fiable de couvrir les frais courants tels que l'entretien et les impôts.
Contrairement aux locations de vacances à court terme, les locataires à long terme offrent une certaine constance, une rotation réduite et moins d'implication au quotidien.
Voici quelques-uns des principaux avantages :
Revenu stable : Les loyers mensuels sont prévisibles et moins dépendants de la demande saisonnière.
Diminution du stress lié à la gestion : Les changements de locataires sont moins fréquents, ce qui signifie moins de contrôles, de réparations et de tâches administratives.
Des relations plus étroites avec les locataires : Les locataires de longue date considèrent souvent le logement comme le leur, ce qui peut conduire à un meilleur entretien du bien au fil du temps.
Revenu attendu
Le propriétaire détermine le montant du loyer, mais le fixer au bon niveau joue un rôle important pour attirer un locataire convenable et construire une relation locative stable et à long terme.
Les prix de location varient en fonction de facteurs tels que l'emplacement, l'état et les équipements. Le loyer est souvent influencé par :
- proximité de la mer et des vues
- l'âge et l'état du bien
- les éléments extérieurs tels que les jardins ou les piscines
- meubles et appareils
- l'accès aux nœuds de transport
- l'offre et la demande locales
Les revenus mensuels des locations à long terme sont généralement inférieurs aux revenus totaux des locations de vacances. Néanmoins, de nombreux propriétaires estiment que les paiements réguliers et la charge de travail réduite font de la location à long terme l'option la plus pratique.
Le contrat de bail
Une location résidentielle à long terme en Grèce est formalisée par un contrat de bail écrit entre le propriétaire du bien immobilier (bailleur) et le locataire.
Un acte notarié n'est pas nécessaire pour les baux résidentiels classiques, mais un contrat écrit est indispensable. Le bail doit également être enregistré électroniquement auprès de l'administration fiscale grecque (AADE) par l'intermédiaire de la plateforme Taxisnet. Le locataire est tenu d'accepter la déclaration en ligne.
Un bail correctement rédigé comprend généralement l'identité des deux parties, une description du bien, le montant du loyer, les conditions de dépôt, la durée et les obligations du propriétaire et du locataire.
Des termes clairs dès le départ permettent d'éviter les malentendus ultérieurs.
La durée
La loi grecque prévoit une durée minimale obligatoire de trois ans pour les baux d'habitation utilisés comme résidence principale par le locataire.
Même si le contrat prévoit une durée plus courte, le locataire peut avoir le droit légal de rester pendant trois ans, à condition qu'il respecte ses obligations. Des durées plus longues peuvent également être convenues.
Loyer et modalités de paiement
Le bail doit indiquer clairement le montant du loyer mensuel, le mode de paiement (généralement par virement bancaire) et la date d'échéance.
Si des ajustements annuels du loyer sont convenus - par exemple, un pourcentage fixe d'augmentation - cela doit figurer explicitement dans le contrat. Les augmentations de loyer ne peuvent pas être imposées unilatéralement, sauf si le bail le prévoit.
Dépôt de garantie
Les locataires versent généralement un dépôt de garantie à la signature du bail, qui correspond généralement à un ou deux mois de loyer.
Ce dépôt protège le propriétaire en cas de loyers impayés, de dommages dépassant l'usure normale ou d'obligations non respectées. À la fin du bail, il est restitué à condition que le bien soit livré dans l'état convenu.
Entretien et dépenses
En général, le propriétaire est responsable des grosses réparations structurelles, tandis que le locataire s'occupe de l'entretien quotidien et des petits problèmes résultant d'une utilisation normale.
Les factures de services publics et les charges communes de l'immeuble sont généralement payées par le locataire, et les contrats d'électricité et d'eau sont souvent transférés au nom du locataire.
Cessation d'activité
Après la période minimale de trois ans, chaque partie peut résilier le bail selon les termes du contrat. La résiliation anticipée pendant la période protégée peut nécessiter un accord mutuel ou des motifs juridiques spécifiques.
Exigences légales pour les locations à long terme en Grèce
Si vous décidez de louer votre bien à long terme, vous avez des obligations fiscales et déclaratives de base.
Le propriétaire doit déclarer le bail par voie électronique et déclarer les revenus locatifs chaque année au moyen des formulaires fiscaux appropriés.
Documents justificatifs requis
Les documents les plus courants sont les suivants
- Certificat de performance énergétique (EPC) : Obligatoire pour la location d'un bien immobilier.
- Contrat de location signé.
- Déclaration électronique de bail à l'AADE : Cette demande doit généralement être présentée dans les 30 jours suivant le début du bail ou de toute modification.
- Documentation du locataire : En général, une pièce d'identité/un passeport et un numéro fiscal grec (AFM).
- Documentation du propriétaire : Preuve d'identité et de propriété.
Les propriétaires étrangers devront également disposer d'un AFM grec (Numéro d'identification fiscale), qui est requis pour toutes les transactions liées à la propriété.
Impôts sur les revenus locatifs
En Grèce, les revenus locatifs sont imposés progressivement :
- 0 € - 12 000 € : 15% (taux fixe).
- 12 001 € - 24 000 € : 25% (réduit de 35%).
- 24 001 € - 35 000 € : 35%.
- Au-dessus de 35 001 € : 45%.
(Des tranches intermédiaires s'appliquent, en fonction de l'année fiscale).
Un avantage pratique de la copropriété est que les tranches d'imposition s'appliquent à chaque propriétaire, ce qui peut réduire la charge globale pour les couples.
Les propriétaires doivent également se rappeler qu'ENFIA, Impôt foncier annuel de la Grèce, L'impôt sur le revenu des personnes physiques reste dû même si le logement est loué.
Protection des locataires en Grèce
La législation grecque sur les loyers offre une forte protection aux locataires dans le cadre de baux résidentiels à long terme. La durée minimale de trois ans s'applique même si le contrat prévoit une durée plus courte.
Il est important de noter que la vente d'un bien loué ne met pas automatiquement fin au bail. Le nouveau propriétaire se substitue à l'ancien bailleur et doit respecter les droits du locataire jusqu'à la fin de la période de protection.
Pour les acheteurs, il est donc essentiel de comprendre le statut de toute location existante avant de conclure un achat.
Résiliation du bail
Le propriétaire et le locataire peuvent tous deux résilier le bail dans certaines circonstances, telles que la rupture du contrat, les retards de paiement, l'utilisation abusive du bien ou des défauts graves.
Une fois la période de trois ans écoulée, la résiliation devient plus facile, à condition que les exigences légales et contractuelles soient respectées.
Autres mesures pratiques
Avant de mettre votre logement en location, il est judicieux de.. :
- photographier l'état du bien avant l'emménagement.
- envisager une assurance des biens (recommandée, mais pas obligatoire).
- veiller à ce que les conditions de paiement et les responsabilités soient clairement définies.
Ces petites précautions permettent d'éviter des litiges plus importants par la suite et de rendre l'expérience de la location plus agréable pour les deux parties.
Options de gestion immobilière en Grèce
Les propriétaires peuvent gérer eux-mêmes une location à long terme ou faire appel à une société de gestion immobilière professionnelle.
Pour les propriétaires étrangers qui sont souvent loin de la Grèce, la gestion professionnelle peut être une solution pratique. Les gestionnaires immobiliers peuvent aider à la sélection des locataires, aux inspections, aux réparations et à la comptabilité.
Bien que la gestion s'accompagne d'une commission, elle permet de gagner du temps, de réduire les risques et de maintenir l'état du bien à long terme.
Conclusion
Les locations à long terme peuvent offrir l'équilibre parfait entre stabilité et tranquillité d'esprit. Avec un revenu mensuel prévisible et moins d'implication au quotidien, elles restent un choix fiable pour les propriétaires qui veulent que leur investissement en Grèce fonctionne tranquillement en arrière-plan - pendant qu'ils profitent simplement du pays lui-même.
