Acheter un logement à deux sous le soleil grec
L'achat d'une propriété à deux, que ce soit avec votre conjoint, votre partenaire, un membre de votre famille ou même un ami proche, est de plus en plus populaire en Grèce. Avec hausse des prix et un un intérêt croissant dans les maisons de vacances, la copropriété est souvent le moyen le plus judicieux de partager les coûts tout en profitant d'un coin de paradis méditerranéen.
Mais avant de prendre cette décision, il est essentiel de comprendre comment fonctionne la copropriété en droit grec. Qui possède quoi, comment les décisions sont prises et comment les impôts tels que la taxe foncière (ENFIA) ou les revenus locatifs sont répartis.
Dans cet article, nous expliquons le cadre juridique et fiscal de la copropriété en Grèce, afin que vous puissiez acheter en toute confiance et éviter des malentendus coûteux par la suite.
Les deux principaux types de copropriété en Grèce
Le droit grec reconnaît deux formes fondamentales de copropriété. En les comprenant, vous pourrez décider de la structure qui correspond le mieux à vos besoins.
1. la copropriété simple : Sous cette forme, tous les propriétaires se partagent l'ensemble de la propriété, chacun détenant un pourcentage spécifique ; par exemple, 50%-50% ou 80%-20%. Personne n'est propriétaire d'une pièce ou d'un étage spécifique. Au lieu de cela, tous les copropriétaires partagent des droits sur l'ensemble de la propriété, connus en droit grec sous le nom de “parts idéales” (ιδανικά μέρη). Il s'agit de l'option la plus courante pour les couples ou les familles qui achètent ensemble une maison ou un appartement.
2. la propriété divisée : Il s'agit notamment de propriété horizontale et verticale. La propriété horizontale fait référence à la propriété d'étages ou d'appartements dans un immeuble d'habitation, tandis que la propriété verticale fait référence à la propriété de bâtiments indépendants construits sur un terrain plus grand. Les deux formes combinent la propriété individuelle d'une partie de la propriété et la copropriété des parties communes ou du terrain.
La division d'une grande propriété en propriétés horizontales ou verticales est établie dans un acte notarié de division. Cet acte est un document juridique qui contient tous les détails de la division, y compris les droits et les obligations des propriétaires, et toutes les autres conditions qui ont été convenues. Il décrit en détail chaque propriété divisée, ses limites, les parties communes et partagées de la propriété (par exemple, les escaliers, les couloirs, le chemin d'accès) et toutes les parties de la propriété qui appartiennent à l'usage exclusif des propriétaires individuels. Cet acte de partage reste valable pour chaque propriétaire ultérieur du bien.
Dans cet article, nous nous référons principalement à la copropriété simple, c'est-à-dire aux partenaires, à la famille ou aux amis qui achètent et possèdent un bien immobilier ensemble.
Pourquoi la copropriété devient-elle populaire ?
L'achat en commun d'un bien immobilier en Grèce peut s'avérer très judicieux sur le plan financier pour les couples ou les familles, en particulier en ce qui concerne les impôts. Avec le travail à distance, les programmes de visas dorés et le nombre croissant d'acheteurs internationaux qui découvrent la Grèce, la copropriété est devenue un moyen attrayant et pratique d'investir dans l'immobilier. Elle permet aux couples et aux familles de partager à la fois le coût et la joie de posséder une maison sous le soleil grec.
Impôts
Il est important de savoir qu'en Grèce, la responsabilité fiscale est individuelle. Même si un couple est marié ou remplit une déclaration d'impôt commune, chaque personne est imposée séparément pour sa part de propriété.
1.Lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce, les acquéreurs paient un droit d'entrée unique. droit de mutation de 3 09% sur la valeur déclarée du bien. Pour les biens en copropriété, cette taxe est divisée en fonction des parts de propriété, et chaque copropriétaire paie sa part.
2) En Grèce, chaque propriétaire paie un impôt foncier annuel appelé ENFIA. Lorsque deux personnes ou plus sont propriétaires d'un logement, la taxe est automatiquement divisée en fonction du pourcentage de propriété de chaque personne ; ainsi, si vous possédez 60% et que votre conjoint possède 40%, vous payez chacun cette part du total. Chaque copropriétaire reçoit sa propre facture ENFIA par le biais de son numéro fiscal grec personnel (AFM) et la paie individuellement via la plateforme fiscale en ligne myAADE.
3) Lorsque deux personnes sont copropriétaires et louent leur logement, elles partagent les revenus locatifs. Respectivement, chacun est imposé individuellement en fonction de sa part. Cela signifie que vous pouvez tous deux bénéficier des tranches d'imposition les plus basses.
À partir de 2026, ces tranches d'imposition seront modifiées de manière plus équitable, comme nous l'avons mentionné. dans un article précédent. Selon les nouvelles règles qui entreront en vigueur en 2026, un nouveau taux de 25% sera mis en place pour les revenus locatifs compris entre 12 001 € et 24 000 €, créant ainsi un barème d'imposition plus juste et plus lisse. Par conséquent, l'impôt sur les revenus locatifs par personne seront les suivants :
| Revenu annuel des locations | 2025 | 2026 |
| €0-€12,000 | 15% | 15% |
| €12,001-€24,000 | 35% | 25% |
| €24,001-35,000 | 35% | 35% |
| €35,001+ | 45% | 45% |
Ainsi, la copropriété réduit souvent le taux d'imposition car elle “répartit” les revenus entre les propriétaires. Par exemple, un bien immobilier détenu par une seule personne avec un revenu locatif annuel de 24 000 euros en 2026 paiera 4 800 euros d'impôts, alors que le même bien immobilier paierait 3 600 euros d'impôts s'il était détenu par deux personnes.
Dans le cas d'immeubles locatifs situés dans des segments de prix plus élevés, il peut être judicieux d'acheter la propriété en tant que société, car vous pouvez déduire les dépenses, les coûts et la dépréciation du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22%. La possession d'une entreprise en Grèce entraîne également des frais d'installation et d'exploitation, qui sont décrits ci-dessous. ici. Si vous envisagez d'emprunter cette voie, il est préférable d'obtenir d'abord des conseils juridiques et fiscaux. Pour savoir comment acheter un bien immobilier en tant que société, nous contacter. Notre équipe juridique peut vous aider à explorer cette option.
Droits et obligations de chaque copropriétaire
En droit grec, lorsque deux personnes ou plus sont copropriétaires d'un bien, elles partagent à la fois des droits (la manière dont elles peuvent utiliser le bien et en tirer profit) et des obligations (la manière dont elles contribuent aux coûts et à la gestion du bien). Voici comment cela fonctionne en pratique :
a) Utilisation : Chaque copropriétaire a le droit d'utiliser l'ensemble du bien, à condition que cela n'empêche pas les autres copropriétaires de l'utiliser. Si un copropriétaire fait un usage exclusif du bien, les autres peuvent demander une compensation.
b) Gestion : Les décisions de gestion sont prises à la majorité des voix, en fonction de la part de propriété de chaque copropriétaire.
c) Droit au revenu : Chaque copropriétaire a le droit de percevoir des revenus (par exemple, un loyer) proportionnellement à son pourcentage de propriété. Si le bien est loué, les revenus locatifs sont divisés en fonction de ces parts.
d) Droit de transférer ou de vendre sa part : Chaque copropriétaire peut vendre, donner ou transférer sa part de propriété sans avoir besoin du consentement des autres, à moins qu'un accord entre eux n'en dispose autrement. Toutefois, il est bon d'en informer d'abord les autres copropriétaires afin d'éviter les litiges. Bien entendu, il n'est pas évident pour quelqu'un de mettre sa part en vente, car il est assez difficile de trouver un acheteur pour une part indivise d'un bien immobilier.
Les obligations sont les suivantes :
a) Entretien et dépenses : Les dépenses d'entretien, de réparation, d'amélioration, etc., sont réparties en fonction des parts de propriété des copropriétaires. Par exemple, si la toiture a besoin d'être réparée, chaque personne contribue en fonction de son pourcentage.
b) Participation aux impôts et taxes : Chaque copropriétaire paie sa part d'impôts fonciers, tels que l'ENFIA, les impôts locaux et l'impôt sur le revenu provenant des loyers, séparément grâce à son propre numéro fiscal grec (AFM).
c) Responsabilité des décisions de gestion : Une fois qu'une décision a été prise à la majorité, tous les copropriétaires doivent s'y conformer, même s'ils n'étaient pas d'accord au départ, à condition que la décision soit conforme à la loi et qu'elle ne porte pas injustement préjudice à un propriétaire minoritaire.
La question suivante est fréquemment posée : “Comment le pourcentage de propriété est-il déterminé et enregistré légalement ?.
Les pourcentages de copropriété sont déterminés de différentes manières, notamment par un accord entre les copropriétaires dans le contrat d'achat et par un accord ultérieur entre les copropriétaires. Une fois la quote-part déterminée, elle est inscrite dans le corps du contrat, qui constitue le titre de propriété du bien. Le contrat, quel que soit son type (achat, donation parentale, donation entre vifs, etc.), est enregistré au “Cadastre national grec” et les quotes-parts de copropriété sont appelées “parts idéales” du bien. L'enregistrement a les effets juridiques suivants :
- Détermine la part des droits et obligations de chaque copropriétaire.
- Détermine le pourcentage de participation aux revenus et aux dépenses.
- Détermine le poids du vote dans les décisions de gestion (dans le cas d'un immeuble d'habitation).
- Détermine la part en cas de distribution.
En quoi consiste le processus ?
La procédure est en grande partie identique à celle d'un achat immobilier classique et les mêmes documents justificatifs sont exigés. Toutefois, il est important de spécifier clairement les pourcentages de copropriété de chaque vendeur/acheteur dans le contrat et de soumettre les documents nécessaires de tous les vendeurs/acheteurs.
Même dans le cas d'un contrat de copropriété, le rôle du notaire reste le même que pour tout contrat : il certifie l'accord entre les acheteurs et les vendeurs et soumet le bien aux dispositions légales pertinentes. Le notaire n'a aucune influence sur le contenu du contrat ou sur les pourcentages de copropriété.
Problèmes de copropriété et solutions
Si un copropriétaire souhaite vendre le bien et que les autres copropriétaires ne sont pas d'accord, ils peuvent faire appel aux tribunaux grecs. Les tribunaux décideront si la propriété peut être divisée et distribuée ou si une autre solution doit être recherchée, comme l'achat d'une part de la propriété. D'autres problèmes courants peuvent se poser :
a) Divorce : Dans le cas d'un divorce par consentement mutuel, les époux peuvent se mettre d'accord sur les questions relatives à leurs biens communs par le biais d'un accord écrit devant un notaire. S'ils choisissent de dissoudre leur mariage par voie judiciaire, leurs biens communs seront réglés par la décision de justice correspondante.
b) Décès de l'un des copropriétaires : Dans ce cas, sa part est transférée à ses héritiers, conformément aux dispositions du droit successoral. Dans ce cas, les droits de succession peuvent s'appliquer en fonction du lien de parenté entre le défunt et l'héritier, mais les conjoints et les enfants bénéficient généralement de généreuses exonérations.
c) Litiges entre copropriétaires : Si les copropriétaires ne parviennent pas à un accord sur la gestion, la location ou la vente, la loi grecque leur permet de faire appel aux tribunaux.
Conseils pratiques pour une expérience de copropriété harmonieuse
- Mettez tout par écrit. Même si vous achetez en famille ou avec un partenaire de longue date, il est judicieux de conclure un accord écrit décrivant la manière dont vous gérerez les dépenses, les rénovations ou une éventuelle vente.
- Maintenir la communication ouverte. La transparence des responsabilités financières permet d'éviter les malentendus.
- Pensez à long terme. Pensez à ce qui se passera si l'un des copropriétaires souhaite vendre ; une procédure convenue à l'avance facilitera grandement les choses par la suite.
L'essentiel sur la copropriété en Grèce
La copropriété en Grèce peut être un excellent moyen, financièrement judicieux, d'acheter la maison de vos rêves, qu'il s'agisse d'un séjour de vacances dans les îles ou d'un investissement à long terme. Grâce à une bonne organisation juridique et à une entente claire entre les propriétaires, vous pouvez profiter de tous les avantages sans vous prendre la tête inutilement.
Clause de non-responsabilité: Ce contenu est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Pour toute question relative à la copropriété, il est vivement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.
