Op 11 november 2025 heeft de Griekse regering een nieuw ministerieel besluit (nr. 214926/2025) gepubliceerd. Duizenden Golden Visa aanvragen kunnen eindelijk worden gehonoreerd. Na maanden van onzekerheid zijn de regels nu duidelijk, vooral voor panden die worden gerenoveerd, commerciële gebouwen die worden verbouwd tot woningen en monumentale panden.
Voor internationale kopers, ontwikkelaars en huiseigenaren is dit de belangrijkste update van het Golden Visa-programma sinds de veranderingen van vorig jaar. Het vormt een opluchting voor duizenden buitenlandse investeerders en huiseigenaren die maandenlang geen aankopen konden doen of ingediende aanvragen afronden.
Hieronder leggen we in heldere taal uit wat er werkelijk is veranderd, waarom aanvragen werden bevroren en wat de nieuwe regelgeving betekent voor de toekomst.
Waarom aanvragen vastliepen
In de afgelopen zes maanden konden veel investeerders geen vooruitgang boeken omdat de overheid niet voor alle soorten eigendommen had verduidelijkt hoe ze in de nieuwe Gouden Visa-regels passen.
Het gaat om:
- Commerciële gebouwen die worden omgebouwd tot woningen
- Op de monumentenlijst geplaatste gebouwen (διατηρητέα)
- Woningen die gerenoveerd worden
- Percelen bestemd voor nieuwbouw
Het resultaat: 13.499 aanvragen bleven in de wacht staan, waarvan bijna 80% ingediend in Attica. Advocaten pauzeerden nieuwe aanmeldingen, ontwikkelaars pauzeerden de verkoop en veel kopers dienden “placeholder” bestanden in, wetende dat niets zou worden goedgekeurd totdat het nieuwe raamwerk was gepubliceerd.
Wat het nieuwe besluit verandert (helder overzicht)
Het nieuwe gezamenlijke ministeriële besluit van de ministers van Nationale Economie en Financiën, Ontwikkeling, en Migratie en Asiel, legt eindelijk uit hoe de hieronder genoemde eigendommen in aanmerking kunnen komen voor een Golden Visa. Dit is wat vanaf nu wordt toegestaan:
1. Gebouwen met een verandering van gebruik (bijv. kantoor → woning)
Panden zoals voormalige kantoren of industriële ruimtes kunnen nu deelnemen aan het programma, op voorwaarde dat ze legaal worden omgezet in woningen. Een gecertificeerde ingenieur moet bevestigen dat de conversie correct en volgens de nieuwe regels is uitgevoerd.
Voor oude industriële locaties is aanvullend bewijs vereist dat er de afgelopen vijf jaar geen fabrieksactiviteit heeft plaatsgevonden.
2. Gebouwen die op de monumentenlijst staan
Deze gebouwen kunnen nu ook in aanmerking komen. De notaris hoeft alleen maar te verwijzen naar de officiële vermelding van het gebouw (het FEK of Staatscourant nummer) en bevestigen dat de erfgoedstatus nog steeds geldig is. Zelfs gerestaureerde of dergelijke gebouwen met uitbreidingen kunnen vanaf nu onder de regeling vallen.
Monumentaal pand in Athene, Griekenland
3. Een perceel kopen en een huis bouwen
Dit is een belangrijke update die custom-built woningen in aanmerking laat komen voor goedkeuring. Het kopen van land en het bouwen van een woning geldt nu als een geldige investering. Voorwaarden zijn wel::
- Je hebt een bouwvergunning
- De totale waarde (grond + constructie) voldoet aan de Golden Visa-drempel.
We herinneren je eraan dat de nieuwe drempels voor een Golden Visa afhankelijk van het gebied €800.000 of €400.000, bedraagt. €800.000 Geldt in Attica, Thessaloniki, Mykonos, Santorini en eilanden met meer dan 3.100 inwoners. €400.000 geldt voor onroerend goed in alle andere gebieden van het land, inclusief de kleinere eilanden. Voor speciale categorieën, zoals monumentale gebouwen of eigendommen die een andere bestemming krijgen, geldt een limiet van €250.000. In gevallen waarin de investering betrekking heeft op de aankoop van een woning en niet op een verandering van gebruik of een verbouwing, moet het onroerend goed bovendien een oppervlakte hebben van minimaal 120 vierkante meter.
4. Verlengen van Golden Visa verblijfsvergunning
Om te verlengen moeten de huiseigenaren bevestigen:
- Ze zijn nog steeds eigenaar
- De woning is niet gebruikt voor korte termijn verhuur (bijvoorbeeld Airbnb)
- Voor woningen met een verandering van bestemmingsplan is het enkel gebruikt om te wonen
5. Duidelijke, Moderne documentatie
Het besluit standaardiseert alle vereiste documenten, waardoor het proces sneller verloopt en minder interpretatie behoeft. Hieronder vallen notariële verklaringen, eigendomsbewijzen, bouwkundige rapporten (indien nodig), verzekeringen, het E9-belastingformulier (onroerendgoedverklaring) en de aanvraagkosten.
Deze beslissing brengt iets wat het Gouden Visa-programma nodig had: duidelijkheid en voorspelbaarheid.
Kopers, makelaars, ontwikkelaars, ingenieurs en advocaten weten het nu precies:
- welke eigendommen in aanmerking komen
- welke documentatie is vereist
- hoe vertragingen te voorkomen
Vooruitkijken: Meer transparantie en een beter werkend systeem
Het gepubliceerde besluit is een keerpunt voor het Gouden Visum programma. Met meer expliciete regels, snellere procedures en ruimere toelatingscriteria vestigt Griekenland zich opnieuw als een van Europa's meest toegankelijke en aantrekkelijke bestemmingen voor investeerders die ook een verblijfsvergunning nastreven. Voor investeerders die op zoek zijn naar stabiliteit, levenskwaliteit en waarde op lange termijn, is de weg voorwaarts nu vlotter, stabieler en transparanter dan ooit.
Disclaimer: Deze inhoud is alleen voor informatieve doeleinden en vormt GEEN juridisch of fiscaal advies. Voor alle vragen met betrekking tot specifieke gevallen is het ten zeerste aanbevolen om een advocaat, een accountant of een notaris te raadplegen, afhankelijk van uw behoeften. Ons ervaren en gespecialiseerde interne advocatenteam kan je veilig door het proces loodsen, dus voel je vrij om contact met ons opnemen.
