Νωρίτερα φέτος, το ελληνικό Υπουργείο Περιβάλλοντος ολοκλήρωσε ένα Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ 194/2025) που θεσπίζει νέους οικοδομικούς κανονισμούς για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Το εν λόγω διάταγμα υπογράφηκε από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 15 Απριλίου 2025 και αποσκοπεί στη ρύθμιση της δόμησης σε πολυάριθμους οικισμούς σε ολόκληρη τη χώρα.
Κατηγορίες ανάπτυξης
Οι οικισμοί θα ταξινομηθούν σε τρεις διακριτές ζώνες ανάπτυξης - συμπαγείς, διάσπαρτες και αραιά δομημένες - η καθεμία με συγκεκριμένα κριτήρια δόμησης, ανάλογα με το έτος ίδρυσης και την απόσταση από τον ιστορικό πυρήνα του οικισμού. Το διάταγμα κατηγοριοποιεί επίσης τους οικισμούς σε διάφορους τύπους, συμπεριλαμβανομένων των προαστιακών, των παράκτιων, των ορεινών και των παραδοσιακών, καθένας από τους οποίους έχει προσαρμοσμένους κανονισμούς.
Οικοδομικοί κανονισμοί
Με βάση τις διατάξεις, το ελάχιστο εμβαδόν του οικοπέδου που απαιτείται για την οικοδομησιμότητα μπορεί να διαφέρει ανά ζώνη και κυμαίνεται μεταξύ 300 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων, ανάλογα με διάφορους παράγοντες, όπως το έτος ύπαρξης. Το διάταγμα επιτρέπει επίσης ορισμένες εξαιρέσεις, όπου οικόπεδα μικρότερα των 150 τετραγωνικών μέτρων μπορούν ακόμη να θεωρηθούν οικοδομήσιμα.
Η απαίτηση για ελάχιστη πρόσοψη σε νομικά αναγνωρισμένους δρόμους ή κοινόχρηστους χώρους μπορεί επίσης να ποικίλλει.
Παράκτιοι οικισμοί
Σύμφωνα με το διάταγμα, οι ειδικές διατάξεις για τους παράκτιους οικισμούς θα απαιτούν την τοποθέτηση των κτιρίων σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από την καθορισμένη ακτογραμμή, εξασφαλίζοντας την προστασία των παράκτιων περιοχών. Ειδικές διατάξεις ενδέχεται να είναι απαραίτητες για να διασφαλιστεί η πρόσβαση στον αιγιαλό για τις υφιστάμενες κατοικίες που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 15 μέτρων από τον αιγιαλό.
Περιορισμοί στην επέκταση
Το διάταγμα προσθέτει περιορισμούς στην επέκταση των ορίων των οικισμών, επιτρέποντας προσαρμογές μόνο σε περιπτώσεις αποδεδειγμένης αύξησης του πληθυσμού και όχι σε περιπτώσεις ζήτησης για τουριστική ανάπτυξη. Αυτό αποσκοπεί στη διασφάλιση πρακτικών βιώσιμης ανάπτυξης στην Ελλάδα.
Συχνές ερωτήσεις
Πώς με επηρεάζει αυτό αν έχω ακίνητο στην Ελλάδα;
Αν έχετε ήδη σπίτι στην Ελλάδα, είναι απίθανο να επηρεαστείτε, καθώς όταν χτίστηκε το σπίτι σας ίσχυαν διαφορετικοί κανονισμοί. Μπορεί να υπάρξουν εξαιρέσεις σε ορισμένες περιπτώσεις - για παράδειγμα, εάν το ακίνητό σας βρίσκεται πολύ κοντά στην ακτογραμμή και πρέπει να λάβετε μέτρα για την πρόσβαση στην παραλία.
Ωστόσο, εάν είστε ιδιοκτήτης οικοπέδου και σχεδιάζετε να χτίσετε, οι αλλαγές αυτές μπορεί να σας επηρεάσουν, οπότε συνιστάται να συμβουλευτείτε έναν αδειούχο μηχανικό.
Σε γενικές γραμμές, ο κανονισμός αυτός θα ακολουθηθεί από επερχόμενα διατάγματα σχετικά με τα όρια συγκεκριμένων οικισμών. Εν τω μεταξύ, όλες οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί και εγκριθεί παραμένουν σε ισχύ.
Ποιος εφαρμόζει αυτούς τους νέους κανονισμούς;
Το προεδρικό διάταγμα προτείνει ότι η συμμόρφωση θα παρακολουθείται μέσω της εφαρμογής τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων. Ωστόσο, δεν περιγράφει λεπτομερώς συγκεκριμένους μηχανισμούς ή διαδικασίες για την επίλυση διαφορών, αφήνοντας αυτόν τον τομέα ως έναν τομέα που μπορεί να απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις από τις τοπικές αρχές ή μελλοντική κυβερνητική καθοδήγηση.
Άλλες ρυθμιζόμενες περιοχές στην Ελλάδα
Παραλία και παραθαλάσσιες περιοχές
Η δόμηση απευθείας στην παραλία δεν είναι δυνατή, καθώς πρόκειται για δημόσιο χώρο. Όταν αγοράζετε ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης κοντά στη θάλασσα, είναι υποχρεωτικό να τηρείτε μια ορισμένη απόσταση από τον αιγιαλό. Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, συνιστάται να ελέγχετε το ακίνητο τόσο από νομικής όσο και από πολεοδομικής νομοθεσίας για να είστε σίγουροι για τους κινδύνους και τις δυνατότητες.
Δασικές περιοχές
Εάν έχετε γη σε μια περιοχή που έχει πλέον χαρακτηριστεί ως δασική γη, ως ιδιοκτήτης της γης, έχετε περιορισμούς όσον αφορά την οικοδόμηση και την ανάπτυξη εκεί. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι δασικές εκτάσεις, μαζί με τις ακτές και τους αρχαιολογικούς χώρους, θεωρούνται κοινόχρηστες και ανήκουν στο κράτος. Μπορεί να εξακολουθεί να είναι δυνατή η οικοδόμηση στα τμήματα της γης σας που δεν ορίζονται ως δασικές εκτάσεις.
Σημειώστε ότι ακόμη και ορισμένες ομάδες βράχων, φυτών ή θάμνων μπορούν να θεωρηθούν δασικές εκτάσεις. Είναι καλύτερο να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας για να προσδιορίσετε την ταξινόμησή της.
Πώς μπορώ να ελέγξω την κατάσταση της γης μου;
Είναι καλύτερο να ελέγχετε την επίσημη ιστοσελίδα της Δασικής Υπηρεσίας και όχι μόνο τον πωλητή ενός τεμαχίου γης. Μπορείτε να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας στην ιστοσελίδα https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal.
Μάθετε περισσότερα για τις δασικές εκτάσεις στην Ελλάδα στο πλήρης οδηγός. Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τους οικοδομικούς περιορισμούς και τους κανονισμούς στην Ελλάδα, μπορείτε να δείτε το αναλυτικό μας άρθρο.
**Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το ιστολόγιο προορίζονται μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και δεν συνιστούν επαγγελματική συμβουλή. Το Elxis - At Home in Greece δεν ευθύνεται για οποιεσδήποτε συνέπειες που προκύπτουν από τη χρήση ή την εμπιστοσύνη στις πληροφορίες αυτές. Οι αναγνώστες ενθαρρύνονται να διεξάγουν τη δική τους έρευνα και να συμβουλεύονται εξουσιοδοτημένους επαγγελματίες πριν λάβουν οποιαδήποτε απόφαση για ακίνητα.
