Elxis logo
Λάβετε συμβουλές από ειδικούς

Νέοι κανόνες για τις οικοδομικές εργασίες σε μικρές πόλεις της Ελλάδας

Στα νέα

23.04.2025

Kardamyli Village

Νωρίτερα φέτος, το ελληνικό Υπουργείο Περιβάλλοντος ολοκλήρωσε ένα Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ 194/2025) που θεσπίζει νέους οικοδομικούς κανονισμούς για οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Το διάταγμα αυτό υπογράφηκε από τον Πρόεδρο της Δημοκρατίας και τον Αναπληρωτή Υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 15 Απριλίου 2025 και έχει ως στόχο τη ρύθμιση των κατασκευών σε πολλά χωριά σε ολόκληρη τη χώρα.


Κατηγορίες ανάπτυξης


Οι οικισμοί θα ταξινομηθούν σε τρεις διακριτές ζώνες ανάπτυξης —συγκεντρωμένες, διάσπαρτες και αραιοκατοικημένες— καθεμία με συγκεκριμένα κριτήρια δόμησης, ανάλογα με το έτος ίδρυσής τους και την απόσταση από τον ιστορικό πυρήνα του οικισμού. Το διάταγμα κατηγοριοποιεί επίσης τους οικισμούς σε διάφορους τύπους, όπως προαστιακούς, παράκτιους, ορεινούς και παραδοσιακούς, καθεμία με προσαρμοσμένους κανονισμούς.


Κανονισμοί δόμησης


Με βάση τις διατάξεις, η ελάχιστη έκταση οικοπέδου που απαιτείται για την οικοδομησιμότητα μπορεί να ποικίλλει ανά ζώνη και κυμαίνεται μεταξύ 300 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων, ανάλογα με διάφορους παράγοντες, όπως το έτος ίδρυσής του. Το διάταγμα επιτρέπει επίσης ορισμένες εξαιρέσεις, όπου οικόπεδα με ελάχιστο εμβαδόν 150 τετραγωνικών μέτρων μπορούν να θεωρηθούν οικοδομήσιμα. Η απαίτηση για ελάχιστο μέτωπο σε νομικά αναγνωρισμένους δρόμους ή κοινόχρηστους χώρους μπορεί επίσης να ποικίλλει.


Παράκτιες οικιστικές περιοχές


Σύμφωνα με το διάταγμα, ειδικές διατάξεις για τους παράκτιους οικισμούς θα απαιτούν τα κτίρια να βρίσκονται σε απόσταση τουλάχιστον 15 μέτρων από την καθορισμένη ακτογραμμή, εξασφαλίζοντας την προστασία των παράκτιων περιοχών. Ενδέχεται να απαιτηθούν ειδικές διατάξεις για να εξασφαλιστεί η πρόσβαση στην παραλία για υπάρχουσες κατοικίες που βρίσκονται σε απόσταση μικρότερη των 15 μέτρων από την ακτή.


Περιορισμοί στην επέκταση


Το διάταγμα προσθέτει περιορισμούς στην επέκταση των ορίων των οικισμών, επιτρέποντας προσαρμογές μόνο σε περιπτώσεις αποδεδειγμένης αύξησης του πληθυσμού, και όχι λόγω της ζήτησης για τουριστική ανάπτυξη. Αυτό έχει ως στόχο να διασφαλίσει βιώσιμες πρακτικές ανάπτυξης στην Ελλάδα.

Συχνές ερωτήσεις


Πώς με επηρεάζει αυτό αν έχω ακίνητο στην Ελλάδα;


Αν ήδη έχετε σπίτι στην Ελλάδα, είναι απίθανο να επηρεαστείτε, καθώς όταν χτίστηκε το σπίτι σας ίσχυαν διαφορετικοί κανονισμοί. Μπορεί να υπάρχουν εξαιρέσεις σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα αν το ακίνητό σας βρίσκεται πολύ κοντά στην ακτογραμμή και πρέπει να λάβετε μέτρα για την πρόσβαση στην παραλία. Ωστόσο, αν έχετε οικόπεδο και σκοπεύετε να χτίσετε, αυτές οι αλλαγές μπορεί να σας επηρεάσουν, οπότε συνιστάται να συμβουλευτείτε έναν διπλωματούχο μηχανικό. Γενικά, ο κανονισμός αυτός θα ακολουθηθεί από επικείμενα διατάγματα σχετικά με τα όρια συγκεκριμένων οικισμών. Εν τω μεταξύ, όλες οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί και εγκριθεί παραμένουν σε ισχύ.


Ποιος επιβάλλει αυτούς τους νέους κανονισμούς;


Το Προεδρικό Διάταγμα προτείνει ότι η συμμόρφωση θα ελέγχεται μέσω της εφαρμογής τοπικών και ειδικών σχεδίων πολεοδομικού σχεδιασμού. Ωστόσο, δεν περιγράφει λεπτομερώς συγκεκριμένους μηχανισμούς ή διαδικασίες για την επίλυση διαφορών, αφήνοντας αυτό το θέμα ως ένα τομέα που ενδέχεται να απαιτεί περαιτέρω διευκρινίσεις από τις τοπικές αρχές ή μελλοντικές κυβερνητικές οδηγίες.

Άλλες ρυθμιζόμενες περιοχές στην Ελλάδα


Παραλιακές και παραθαλάσσιες περιοχές


Δεν είναι δυνατή η κατασκευή κτιρίων απευθείας πάνω στην παραλία, καθώς πρόκειται για δημόσιο χώρο. Όταν αγοράζετε ακίνητο εκτός του πολεοδομικού σχεδίου κοντά στη θάλασσα, είναι υποχρεωτικό να διατηρείτε μια ορισμένη απόσταση από την ακτή. Πριν από την αγορά ενός ακινήτου, συνιστάται να ελέγξετε το ακίνητο τόσο από νομική όσο και από πολεοδομική άποψη, ώστε να είστε σίγουροι για τους κινδύνους και τις δυνατότητες.


Δασικές περιοχές


Εάν είστε ιδιοκτήτης γης σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί ως δασική, ως ιδιοκτήτης γης, έχετε περιορισμούς όσον αφορά την κατασκευή και την ανάπτυξη σε αυτήν. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η δασική γη, μαζί με τις παράκτιες περιοχές και τους αρχαιολογικούς χώρους, θεωρείται κοινόχρηστη και ανήκει στο κράτος. Ενδέχεται να είναι δυνατή η κατασκευή σε τμήματα της γης σας που δεν έχουν χαρακτηριστεί ως δασική γη. Σημειώστε ότι ακόμη και ορισμένες ομάδες βράχων, φυτών ή θάμνων μπορούν να θεωρηθούν δασικές εκτάσεις. Είναι καλύτερο να ελέγξετε την κατάσταση της γης σας για να προσδιορίσετε την ταξινόμησή της.


Πώς μπορώ να ελέγξω την κατάσταση της γης μου;


Καλό είναι να ελέγξετε την επίσημη ιστοσελίδα της Δασικής Υπηρεσίας και όχι μόνο τον πωλητή ενός οικοπέδου. Μπορείτε να ελέγξετε την κατάσταση του οικοπέδου σας στο https://gis.ktimanet.gr/gis/forestfinal. Μάθετε περισσότερα για τις δασικές εκτάσεις στην Ελλάδα στον πλήρη οδηγό μας. Για να μάθετε περισσότερα σχετικά με τους περιορισμούς και τους κανονισμούς δόμησης στην Ελλάδα, μπορείτε να διαβάσετε το αναλυτικό άρθρο μας.

**Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το blog είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελούν επαγγελματική συμβουλή. Η Elxis - At Home in Greece δεν ευθύνεται για τυχόν συνέπειες που προκύπτουν από τη χρήση ή την εμπιστοσύνη σε αυτές τις πληροφορίες. Οι αναγνώστες ενθαρρύνονται να διεξάγουν τη δική τους έρευνα και να συμβουλεύονται εξειδικευμένους επαγγελματίες πριν λάβουν οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.

Μπορεί επίσης να σας αρέσει