Η Ελλάδα είναι εδώ και καιρό ένας αγαπημένος προορισμός - και όλο και περισσότεροι ξένοι επιλέγουν όχι μόνο να περάσουν τις διακοπές τους εδώ, αλλά και να επενδύσουν σε ακίνητα. Πολλοί ιδιοκτήτες νοικιάζουν τα σπίτια τους, είτε βραχυπρόθεσμα είτε μακροπρόθεσμα, ως τρόπο δημιουργίας εισοδήματος.
Η εκμίσθωση ενός σπιτιού στην Ελλάδα μπορεί να προσφέρει ελκυστικές αποδόσεις, αλλά για τους νέους ιδιοκτήτες, οι κανόνες, οι φόροι και οι νομικές απαιτήσεις μπορεί να φαίνονται συγκεχυμένοι στην αρχή.
Αν σας ενδιαφέρει να καταλάβετε πώς λειτουργούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, έχουμε έναν ξεχωριστό οδηγό μπορείτε να βρείτε εδώ.
Για όσους εξετάζουν το ενδεχόμενο μακροχρόνιας μίσθωσης, η κατανόηση του νομικού πλαισίου είναι απαραίτητη. Παρακάτω, θα βρείτε όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με το αναμενόμενο εισόδημα, την τεκμηρίωση, τους φόρους και τις επιλογές διαχείρισης ακινήτων.
Η διαφορά μεταξύ μακροχρόνιων και βραχυχρόνιων μισθώσεων
Η κύρια διαφορά μεταξύ των βραχυχρόνιων και των μακροχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα έγκειται στον σκοπό και τη δομή της μίσθωσης.
Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις απευθύνονται συνήθως σε ταξιδιώτες και επισκέπτες διακοπών και συνήθως εγγράφονται στο πλαίσιο της βραχυχρόνιας μίσθωσης της Ελλάδας (όπως τα καταλύματα τύπου Airbnb). Οι διαμονές αυτές είναι προσωρινές και συχνά συνεπάγονται συχνή εναλλαγή επισκεπτών.
Οι μακροχρόνιες μισθώσεις, από την άλλη πλευρά, αφορούν έναν ενοικιαστή που νοικιάζει το ακίνητο ως κατοικία για παρατεταμένο χρονικό διάστημα, το οποίο συνήθως μετριέται σε μήνες ή χρόνια. Ενώ οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μπορεί να αποφέρουν υψηλότερο εισόδημα ανά διανυκτέρευση, οι μακροχρόνιες μισθώσεις προσφέρουν σταθερότητα, λιγότερες διοικητικές απαιτήσεις και προβλέψιμες μηνιαίες πληρωμές.
Στην Ελλάδα, η μακροχρόνια μίσθωση ορίζεται ως σύμβαση μίσθωσης που διαρκεί 60 ή περισσότερες ημέρες. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, κάθε μίσθωση με διάρκεια τουλάχιστον 60 ημερών δεν ταξινομείται πλέον ως βραχυχρόνια μίσθωση και αντιμετωπίζεται ως κανονική μακροχρόνια μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι ο εκμισθωτής θα πρέπει να υποβάλει τις απαιτούμενες πληροφορίες για τη μίσθωση στην ελληνική φορολογική αρχή (ΑΑΔΕ), σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς.
Γιατί να σκεφτείτε τη μακροχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα;
Η μακροχρόνια μίσθωση του ακινήτου σας μπορεί να προσφέρει μια σταθερή ροή εισοδήματος και έναν αξιόπιστο τρόπο κάλυψης των τρεχουσών δαπανών, όπως η συντήρηση και οι φόροι.
Σε αντίθεση με τις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις διακοπών, οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές προσφέρουν συνέπεια, μειωμένη εναλλαγή και λιγότερη καθημερινή εμπλοκή.
Μερικά από τα κύρια πλεονεκτήματα περιλαμβάνουν:
Σταθερό εισόδημα: Οι μηνιαίες πληρωμές ενοικίου είναι προβλέψιμες και εξαρτώνται λιγότερο από την εποχιακή ζήτηση.
Χαμηλότερο άγχος διαχείρισης: Οι αλλαγές ενοικιαστών είναι λιγότερο συχνές, πράγμα που σημαίνει λιγότερες επισκέψεις, επισκευές και διοικητικές εργασίες.
Ισχυρότερες σχέσεις με τους ενοικιαστές: Οι μακροχρόνιοι ενοικιαστές συχνά αντιμετωπίζουν το σπίτι ως δικό τους, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε καλύτερη φροντίδα του ακινήτου με την πάροδο του χρόνου.
Αναμενόμενο εισόδημα
Ο ιδιοκτήτης καθορίζει το μίσθωμα, αλλά ο καθορισμός του στο σωστό επίπεδο παίζει σημαντικό ρόλο στην προσέλκυση ενός κατάλληλου ενοικιαστή και στην οικοδόμηση μιας σταθερής, μακροχρόνιας μισθωτικής σχέσης.
Οι τιμές ενοικίασης ποικίλλουν ανάλογα με παράγοντες όπως η τοποθεσία, η κατάσταση και οι ανέσεις. Το ενοίκιο συχνά επηρεάζεται από:
- εγγύτητα στη θάλασσα και θέα
- την ηλικία και την κατάσταση του ακινήτου
- υπαίθρια χαρακτηριστικά, όπως κήποι ή πισίνες
- έπιπλα και συσκευές
- πρόσβαση σε συγκοινωνιακούς κόμβους
- τοπική προσφορά και ζήτηση
Το μηνιαίο εισόδημα από τις μακροχρόνιες μισθώσεις θα είναι συνήθως χαμηλότερο από το συνολικό εισόδημα που μπορεί να προκύψει από τις ενοικιάσεις για διακοπές. Παρόλα αυτά, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι οι σταθερές πληρωμές και ο μειωμένος φόρτος εργασίας καθιστούν τη μακροχρόνια μίσθωση την πιο πρακτική επιλογή.
Η συμφωνία μίσθωσης
Η μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας στην Ελλάδα επισημοποιείται μέσω γραπτής σύμβασης μίσθωσης μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου (ιδιοκτήτη) και του ενοικιαστή.
Για τις συνήθεις μισθώσεις κατοικιών δεν απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη, αλλά η έγγραφη σύμβαση είναι απαραίτητη. Η μίσθωση πρέπει επίσης να καταχωρίζεται ηλεκτρονικά στις ελληνικές φορολογικές αρχές (ΑΑΔΕ) μέσω της πλατφόρμας Taxisnet. Ο ενοικιαστής υποχρεούται να αποδεχθεί τη δήλωση ηλεκτρονικά.
Ένα σωστά συνταγμένο μισθωτήριο συμβόλαιο περιλαμβάνει συνήθως τα στοιχεία ταυτότητας και των δύο μερών, περιγραφή του ακινήτου, το ποσό του ενοικίου, τους όρους κατάθεσης, τη διάρκεια και τις υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή.
Οι ξεκάθαροι όροι από την αρχή βοηθούν στην αποφυγή παρεξηγήσεων αργότερα.
Διάρκεια
Η ελληνική νομοθεσία προβλέπει υποχρεωτική ελάχιστη διάρκεια τρία χρόνια για μισθώσεις κατοικιών που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή.
Ακόμα και αν η σύμβαση ορίζει μικρότερη διάρκεια, ο ενοικιαστής μπορεί να έχει το νόμιμο δικαίωμα να παραμείνει για τρία χρόνια, εφόσον εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του. Μπορούν επίσης να συμφωνηθούν μεγαλύτερες διάρκειες.
Μίσθωμα και όροι πληρωμής
Το μισθωτήριο πρέπει να αναφέρει σαφώς το μηνιαίο μίσθωμα, τη μέθοδο πληρωμής (συνήθως τραπεζικό έμβασμα) και την ημερομηνία λήξης.
Εάν συμφωνηθούν ετήσιες αναπροσαρμογές του μισθώματος - για παράδειγμα, μια σταθερή ποσοστιαία αύξηση - αυτό πρέπει να περιλαμβάνεται ρητά στη σύμβαση. Οι αυξήσεις του μισθώματος δεν μπορούν να επιβληθούν μονομερώς, εκτός εάν το μισθωτήριο συμβόλαιο τις προβλέπει.
Κατάθεση ασφαλείας
Οι ενοικιαστές συνήθως καταβάλλουν εγγύηση κατά την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης, συνήθως ίση με το ενοίκιο ενός ή δύο μηνών.
Αυτή η εγγύηση προστατεύει τον ιδιοκτήτη σε περιπτώσεις απλήρωτου ενοικίου, ζημιών πέραν της φυσιολογικής φθοράς ή εκκρεμών υποχρεώσεων. Στο τέλος της μίσθωσης, επιστρέφεται υπό την προϋπόθεση ότι το ακίνητο παραδίδεται στη συμφωνημένη κατάσταση.
Συντήρηση και έξοδα
Σε γενικές γραμμές, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τις μεγάλες δομικές επισκευές, ενώ ο ενοικιαστής καλύπτει την καθημερινή συντήρηση και τα μικροπροβλήματα που προκύπτουν από τη συνήθη χρήση.
Οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και τα κοινόχρηστα έξοδα του κτιρίου συνήθως καταβάλλονται από τον ενοικιαστή, ενώ τα συμβόλαια ηλεκτρικού ρεύματος και νερού συχνά μεταφέρονται στο όνομα του ενοικιαστή.
Τερματισμός
Μετά το πέρας της ελάχιστης τριετούς περιόδου, οποιοδήποτε από τα μέρη μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Η πρόωρη καταγγελία εντός της προστατευόμενης περιόδου μπορεί να απαιτεί αμοιβαία συμφωνία ή ειδικούς νομικούς λόγους.
Νομικές απαιτήσεις για μακροχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα
Εάν αποφασίσετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας μακροπρόθεσμα, έχετε βασικές φορολογικές υποχρεώσεις και υποχρεώσεις υποβολής εκθέσεων.
Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώνει ηλεκτρονικά τη μίσθωση και να δηλώνει ετησίως τα έσοδα από τα ενοίκια μέσω των κατάλληλων φορολογικών εντύπων.
Απαιτούμενα δικαιολογητικά έγγραφα
Τα κοινά έγγραφα περιλαμβάνουν:
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ): Απαιτείται για την ενοικίαση ακινήτου.
- Υπογεγραμμένη σύμβαση μίσθωσης.
- Ηλεκτρονική δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ: Αυτό πρέπει γενικά να υποβάλλεται εντός 30 ημερών από την έναρξη της μίσθωσης ή από οποιαδήποτε τροποποίηση.
- Τεκμηρίωση του ενοικιαστή: Συνήθως, ταυτότητα/διαβατήριο και ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (AFM).
- Τεκμηρίωση ιδιοκτήτη: Απόδειξη ταυτότητας και ιδιοκτησίας.
Οι αλλοδαποί ιδιοκτήτες θα χρειαστούν επίσης ένα ελληνικό AFM (Αριθμός φορολογικού μητρώου), η οποία απαιτείται για όλες τις συναλλαγές που σχετίζονται με ακίνητα.
Φόροι επί του εισοδήματος από ενοίκια
Το εισόδημα από ενοίκια στην Ελλάδα φορολογείται προοδευτικά:
- €0 - €12.000: 15% (σταθερό επιτόκιο).
- 12.001 € - 24.000 €: 25% (μειωμένο από 35%).
- 24.001 € - 35.000 €: 35%.
- Πάνω από 35.001 ευρώ: 45%.
(Ισχύουν ενδιάμεσα κλιμάκια, ανάλογα με το φορολογικό έτος).
Ένα πρακτικό πλεονέκτημα της συνιδιοκτησίας είναι ότι οι φορολογικές κλίμακες ισχύουν ανά ιδιοκτήτη, γεγονός που μπορεί να μειώσει τη συνολική επιβάρυνση για τα ζευγάρια.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει επίσης να θυμούνται ότι ο ENFIA, Ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας της Ελλάδας, παραμένει πληρωτέα ακόμη και όταν η κατοικία ενοικιάζεται.
Προστασία των ενοικιαστών στην Ελλάδα
Η ελληνική νομοθεσία περί μισθώσεων προσφέρει ισχυρή προστασία για τους ενοικιαστές σε μακροχρόνιες μισθώσεις κατοικιών. Η τριετής ελάχιστη διάρκεια ισχύει ακόμη και αν στη σύμβαση αναγράφεται μικρότερη διάρκεια.
Είναι σημαντικό ότι η πώληση ενός μισθωμένου ακινήτου δεν τερματίζει αυτόματα τη μίσθωση. Ο νέος ιδιοκτήτης μπαίνει στη θέση του προηγούμενου ιδιοκτήτη και πρέπει να σέβεται τα δικαιώματα του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη της προστατευόμενης περιόδου.
Για τους αγοραστές, αυτό καθιστά απαραίτητη την κατανόηση της κατάστασης κάθε υφιστάμενης μίσθωσης πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς.
Λήξη της μίσθωσης
Τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής μπορούν να καταγγείλουν τη μίσθωση υπό ορισμένες συνθήκες, όπως παραβίαση της σύμβασης, καθυστέρηση πληρωμών, κακή χρήση του ακινήτου ή σοβαρά ελαττώματα.
Μετά τη λήξη της τριετούς περιόδου, η καταγγελία γίνεται ευκολότερη, εφόσον πληρούνται οι νομικές και συμβατικές προϋποθέσεις.
Πρόσθετα πρακτικά βήματα
Πριν νοικιάσετε το σπίτι σας, είναι συνετό να:
- να φωτογραφίσετε την κατάσταση του ακινήτου πριν από τη μετακόμιση.
- εξετάστε το ενδεχόμενο ασφάλισης περιουσίας (συνιστάται, αν και δεν είναι υποχρεωτική).
- να διασφαλίσετε ότι οι όροι πληρωμής και οι ευθύνες είναι σαφώς γραμμένοι.
Μικρές προφυλάξεις όπως αυτές μπορούν να αποτρέψουν μεγαλύτερες διαφωνίες αργότερα και να κάνουν την εμπειρία της ενοικίασης πιο ομαλή και για τα δύο μέρη.
Επιλογές διαχείρισης ακινήτων στην Ελλάδα
Οι ιδιοκτήτες μπορούν να διαχειριστούν μια μακροχρόνια ενοικίαση μόνοι τους ή να προσλάβουν μια επαγγελματική εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
Για τους ξένους ιδιοκτήτες που βρίσκονται συχνά εκτός Ελλάδας, η επαγγελματική διαχείριση μπορεί να είναι μια βολική λύση. Οι διαχειριστές ακινήτων μπορούν να σας βοηθήσουν με τον έλεγχο των ενοικιαστών, τις επιθεωρήσεις, τις επισκευές και τη λογιστική.
Αν και η διαχείριση συνοδεύεται από προμήθεια, μπορεί να εξοικονομήσει χρόνο, να μειώσει τους κινδύνους και να συμβάλει στη διατήρηση της κατάστασης του ακινήτου μακροπρόθεσμα.
Συμπέρασμα
Οι μακροχρόνιες μισθώσεις μπορούν να προσφέρουν την τέλεια ισορροπία μεταξύ σταθερότητας και ψυχικής ηρεμίας. Με προβλέψιμο μηνιαίο εισόδημα και λιγότερη καθημερινή ενασχόληση, παραμένουν μια αξιόπιστη επιλογή για τους ιδιοκτήτες που θέλουν η επένδυσή τους στην Ελλάδα να λειτουργεί αθόρυβα στο παρασκήνιο - ενώ αυτοί απλά απολαμβάνουν την ίδια τη χώρα.
