La Grèce entre dans une période de réformes juridiques et fiscales importantes qui affecteront les propriétaires, les acheteurs et les investisseurs tout au long de l'année 2026. Qu'il s'agisse des nouvelles règles relatives à l'impôt foncier, de la mise à jour de la réglementation relative au visa d'or ou de la plus vaste réforme du droit successoral depuis 80 ans, ces changements visent à moderniser le secteur immobilier et à créer un environnement plus transparent et plus stable.
Vous trouverez ci-dessous un aperçu concis des principales mises à jour annoncées que vous devez connaître en ce début d'année.
Modifications de l'imposition des biens immobiliers et des loyers en 2026
Le gouvernement grec a introduit plusieurs réformes visant à simplifier la fiscalité et à réduire les inégalités entre les propriétaires. Les mises à jour les plus importantes sont les suivantes :
1. Paiement obligatoire du loyer par voie bancaire
À partir du 1er janvier 2026, tous les loyers résidentiels devront être payés par virement bancaire. Si le loyer n'est pas payé par le système bancaire :
- Les locataires perdent l'accès à certaines prestations de logement.
- Les propriétaires perdent leur réduction d'impôt 5% sur les revenus locatifs déclarés.
2. Nouvelle tranche d'imposition intermédiaire pour les revenus locatifs
Pour atténuer le passage d'une catégorie d'imposition à l'autre, une nouvelle tranche d'imposition est introduite, offrant une imposition plus équitable pour les propriétaires d'immeubles de taille moyenne :
- Jusqu'à 12 000 euros : 15%
- €12,001-€24,000 : 25% (nouveau support)
- Plus de 24 000 euros : 35%
Cela élimine le saut abrupt de 15% à 35%. Vous pouvez lire notre article de blog connexe pour une vue d'ensemble plus détaillée et notre guide complet sur les locations de courte durée en Grèce pour les propriétaires.
3. Réductions de l'impôt foncier pour les zones rurales
Le gouvernement grec a annoncé une série de changements lors de la 89e Foire internationale de Thessalonique en septembre 2025 :
Encourager la vie dans les petites localités :
En 2026, l'impôt foncier (ENFIA) pour les résidences principales dans les villages de moins de 1 500 habitants sera réduit de 50%.
En 2027, l'ENFIA sera entièrement supprimée pour ces logements.
4. Suspension de la TVA sur les nouvelles constructions
Les promoteurs auront toujours la possibilité de demander une suspension de la TVA sur les achats de logements neufs jusqu'en 2026, ce qui signifie que les acheteurs ne paieront que 3,09% de droits de mutation sur les biens immobiliers dont la TVA est suspendue.
5. Gel des valeurs immobilières objectives
Les valeurs de l'impôt foncier (valeurs objectives) resteront inchangées jusqu'en 2027, ce qui empêchera toute augmentation soudaine de l'impôt foncier (ENFIA) ou des droits de mutation.
6. Autres mesures d'allègement fiscal
- Exonération fiscale de trois ans pour les propriétaires qui louent des biens immobiliers vides (vacants depuis plus de 36 mois).
- 30% réduction du revenu imputé (τεκμήρια).
7. Visa d'or : Une mise à jour majeure débloque des milliers de demandes
Le 11 novembre 2025, le gouvernement publié une décision ministérielle historique (n° 214926/2025) qui clarifie enfin les conditions d'obtention du visa d'or pour plusieurs types de biens. Cette décision intervient après des mois de gel des demandes et concerne 13 499 cas.
Les nouvelles règles permettent :
- Transformation de locaux commerciaux en locaux résidentiels (sur la base d'une documentation technique certifiée)
- Bâtiments classés/patrimoniaux
- Terrains en combinaison avec une construction, à condition que l'investissement atteigne le seuil fixé et qu'il existe un permis de construire.
Les seuils clés restent inchangés :
- 800 000 euros pour les régions à forte demande (Attique, Thessalonique, Mykonos, Santorin et autres îles de plus de 3 100 habitants).
- 400 000 euros pour le reste de la Grèce
- 250 000 € pour les catégories spéciales telles que les bâtiments classés ou les conversions
La décision clarifie également les règles de renouvellement, interdit la location à court terme des propriétés couvertes par le visa d'or et introduit une documentation standardisée afin d'accélérer le traitement des dossiers.
8. La plus grande réforme du droit des successions depuis 80 ans (entrée en vigueur en septembre 2026)
En 2026, la Grèce prépare également une modernisation radicale de son droit successoral, L'objectif est d'assurer l'équité, la clarté et une réduction drastique de la bureaucratie.
Les points forts sont les suivants :
Contrats de succession (Nouveau)
- Accords juridiquement contraignants conclus de son vivant
- Elles peuvent être régies par un droit étranger
- Utile pour les familles ayant plusieurs propriétés ou des héritiers internationaux
Fin de la responsabilité personnelle pour les dettes héritées
Les héritiers ne seront plus personnellement responsables des dettes du défunt, à moins qu'ils ne choisissent d'en accepter la responsabilité.
Les créanciers ne peuvent faire valoir leurs droits que sur la succession, et non sur les biens de l'héritier.
Reconnaissance des partenaires de longue date
Les partenaires non mariés peuvent obtenir des droits de succession après trois ans de cohabitation ou de partage des enfants, ce qui rapproche la législation grecque des normes de l'UE.
Transformation numérique
La nouvelle plateforme diathikes.gr réduit le temps nécessaire à la publication d'un testament de plusieurs mois à 3-7 jours.
Pour les propriétaires de biens immobiliers en Grèce, ces changements signifient des procédures de succession plus fluides, moins de risques juridiques et une plus grande sécurité à long terme lors de la transmission des biens à la génération suivante.
9. Mise à jour des règles applicables aux camping-cars : Ce que les voyageurs doivent savoir
Mise à jour de la réglementation grecque sur les camping-cars a apporté des règles plus claires concernant les endroits où les voyageurs peuvent légalement stationner et séjourner. Depuis 2025, le stationnement est autorisé dans les zones désignées, les terrains municipaux ou privés et les campings agréés, tandis que les nuitées ne sont autorisées qu'à l'intérieur du véhicule et sans création d'un camping extérieur. Les camping-cars de plus de 7,5 mètres de long ne peuvent pas rester plus de 24 heures dans les zones résidentielles, et le stationnement à proximité des plages, des forêts ou des sites archéologiques n'est autorisé que si la signalisation le permet. Ces mesures visent à protéger les paysages naturels, à garantir une application équitable et à empêcher le camping non autorisé. Les infractions sont passibles d'amendes allant de 300 à 3 000 euros.
10. Nouvelles règles de construction pour les petites agglomérations
Un nouveau décret présidentiel publié en 2025 introduit des règles de construction actualisées pour les localités grecques de moins de 2 000 habitants. Le décret classe les villages en zones de développement distinctes et en types d'établissements, chacun ayant ses propres exigences en matière de construction, de taille minimale des parcelles et de règles de façade.
Les zones côtières font désormais l'objet d'une protection plus stricte, avec notamment une distance obligatoire de 15 mètres par rapport au rivage pour les nouvelles constructions. L'extension des limites de l'habitat sera également étroitement contrôlée et ne sera autorisée que si elle est justifiée par une croissance démographique avérée et non par une demande liée au tourisme. Les maisons existantes ne sont généralement pas affectées, mais toute personne envisageant de construire sur un terrain devrait consulter un ingénieur agréé, car ces règles peuvent influencer de manière significative les options de développement futur.
Comment ces changements affectent les acheteurs et les propriétaires de biens immobiliers
Ces réformes concernant la fiscalité, le visa d'or et l'héritage marquent une évolution significative vers un cadre immobilier plus transparent, plus favorable aux investisseurs et plus moderne en Grèce.
Pour les acheteurs internationaux comme pour les propriétaires en Grèce, la compréhension précoce de ces changements permettra une meilleure planification, des transactions plus fluides et une sécurité à long terme. En conclusion, le marché immobilier en Grèce devrait entrer dans une phase de maturité et de stabilisation en 2026.
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