Der Verkauf einer Immobilie in Griechenland als ausländischer Eigentümer bringt verschiedene steuerliche Verpflichtungen mit sich, die verstanden und richtig gehandhabt werden müssen. Ausländische Eigentümer zahlen keine Grunderwerbssteuer; wenn man jedoch die Grunderwerbssteuerpflicht des Käufers kennt, kann man besser abschätzen, wie sie sich auf die Preisverhandlungen auswirken könnte. Die Kenntnis dieser steuerlichen Auswirkungen hilft Ihnen, effektiv zu planen und Verzögerungen während des Verkaufsprozesses zu vermeiden.
Welche Steuern müssen ausländische Eigentümer beim Verkauf von Immobilien in Griechenland zahlen?
Ausländische Immobilieneigentümer, die griechische Immobilien verkaufen, müssen sicherstellen, dass alle ENFIA-Grundsteuerraten für das laufende Jahr vollständig bezahlt werden - auch die noch nicht fälligen - bevor der Verkauf abgeschlossen ist, ebenso wie mögliche Einkommenssteuererklärungspflichten sowohl in Griechenland als auch in ihrem Heimatland. Die Website Grunderwerbsteuer von 3,09% wird in der Regel vom Käufer und nicht vom Verkäufer gezahlt, was jedoch die Verhandlungsdynamik und den endgültigen Verkaufserlös beeinflusst. Der Verkäufer muss eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung einholen, die belegt, dass er keine Schulden bei den griechischen Steuerbehörden hat, bevor die notarielle Übertragung stattfinden kann.
Die Unterscheidung zwischen der steuerlichen Behandlung von Gebietsansässigen und Gebietsfremden ist in erster Linie für die einkommensteuerlichen Meldepflichten und nicht für den Verkauf selbst von Bedeutung. Gebietsfremde müssen während des gesamten Zeitraums, in dem sie Eigentümer sind, eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) behalten und sicherstellen, dass alle jährlichen ENFIA-Grundsteuerzahlungen auf dem neuesten Stand sind. Alle aufgelaufenen Grundsteuern aus früheren Jahren, einschließlich Strafen und Zinsen, müssen beglichen werden, bevor das Eigentum auf einen Käufer übertragen werden kann.
Die Gemeindesteuern (TAP), die über die Stromrechnungen erhoben werden, müssen ebenfalls vor dem Verkauf beglichen werden, da sie Teil der gesamten Steuerverpflichtungen der Immobilie sind. Diese Abgaben werden als kleiner Prozentsatz des objektiven Wertes der Immobilie berechnet und müssen unabhängig davon beglichen werden, wann sie während Ihres Besitzes angefallen sind.
Wie wird die Kapitalertragssteuer für Gebietsfremde berechnet, die griechische Immobilien verkaufen?
Die Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe in Griechenland beträgt derzeit für Einzelpersonen bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, Das bedeutet, dass ausländische Hausbesitzer, die ihre griechische Immobilie verkaufen, während dieses Zeitraums keine Kapitalertragssteuer zahlen müssen. Diese Aussetzung ist seit vielen Jahren in Kraft und kommt den einzelnen Verkäufern unabhängig von ihrem Aufenthaltsstatus oder der Dauer des Besitzes der Immobilie zugute.
Sollte die Aussetzung enden, würde die Kapitalertragssteuer theoretisch auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet werden, wobei Abzüge für nachgewiesene Renovierungskosten, Notargebühren und andere kaufbezogene Ausgaben zulässig sind. Dieser Rahmen wurde jedoch über einen längeren Zeitraum nicht aktiv auf einzelne Immobilienverkäufe angewandt, und die griechische Regierung hat die Aussetzung immer wieder verlängert.
Es sei darauf hingewiesen, dass diese Befreiung nur für natürliche Personen gilt. Für Unternehmen und juristische Personen werden Gewinne aus Immobilienverkäufen als gewöhnliches Geschäftseinkommen mit einem Körperschaftssteuersatz von 22% auf die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und dem steuerlichen Buchwert der Immobilie besteuert, unabhängig von der Haltedauer. Dieser Körperschaftssteuersatz wurde von 24% im Jahr 2021 gesenkt und gilt für alle Immobilientransaktionen von Unternehmen.
Die griechischen Steuerbehörden überwachen das Verkaufsverhalten von Immobilien. Der Verkauf von drei oder mehr Immobilien innerhalb eines gleitenden Zweijahreszeitraums kann als geschäftliche Tätigkeit eingestuft werden, es sei denn, es handelt sich eindeutig um geerbte oder von der Familie übertragene Immobilien, so dass die Verkäufe mit progressiven Einkommenssteuersätzen zwischen 9% und 44% besteuert werden und nicht mit der ausgesetzten Behandlung von Kapitalgewinnen. Dieser Schwellenwert gilt auch für geerbte oder verschenkte Immobilien, die innerhalb des Zeitrahmens verkauft werden.
Brauche ich eine griechische Steueridentifikationsnummer, um meine Immobilie zu verkaufen?
Jeder Immobilienverkäufer in Griechenland muss über eine Griechische Steueridentifikationsnummer (AFM) unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitzstatus. Diese Anforderung ist für alle Immobilientransaktionen obligatorisch und kann nicht aufgehoben werden. Das AFM dient als permanente Identifikation im griechischen Steuersystem und bleibt während des gesamten Immobilienbesitzes und darüber hinaus aktiv.
Ausländische Eigentümer, die vor Jahren eine Immobilie erworben haben, verfügen bereits über ein AFM, das bei ihrem ursprünglichen Kauf ausgestellt wurde. Wenn Sie Ihr AFM verlegt haben oder es in Ihren Kaufunterlagen nicht finden können, können Sie es über die Online-Plattform der griechischen Steuerbehörde (myAADE) abrufen oder sich direkt an ein griechisches Finanzamt wenden. Auch Ihr Notar oder Ihr Rechtsvertreter kann Ihnen dabei helfen, diese Informationen aus den Unterlagen der Steuerbehörde zu beschaffen.
Das AFM spielt eine entscheidende Rolle über den eigentlichen Verkauf hinaus. Es stellt die Verbindung zu allen steuerlichen Verpflichtungen her, einschließlich der jährlichen ENFIA-Grundsteuerrechnungen, der Gemeindesteuern und aller Einkommenssteuererklärungen. Wenn Sie verkaufen, benötigt der Notar Ihr AFM, um die Einhaltung der steuerlichen Vorschriften zu überprüfen, Unbedenklichkeitsbescheinigungen einzuholen und die Eigentumsübertragungsurkunde ordnungsgemäß auszufertigen. Ohne ein gültiges AFM kann das notarielle Verfahren nicht durchgeführt werden.
Für ausländische Verkäufer, die im Ausland leben, erleichtert das AFM auch Vollmachtsvereinbarungen, wenn Sie es vorziehen, für den Verkauf nicht nach Griechenland zu reisen. Ihr gesetzlicher Vertreter kann mit ordnungsgemäß beglaubigten Unterlagen in Ihrem Namen handeln, aber Ihr persönliches AFM bleibt während der gesamten Transaktion die Grundlage für alle steuerlichen Verfahren.
Was ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung und warum brauche ich sie?
Eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung, offiziell bekannt als Unbedenklichkeitsbescheinigung, ist ein von den griechischen Steuerbehörden ausgestelltes Dokument, das bestätigt, dass Sie keine Steuerschulden haben. Diese Bescheinigung ist für den Abschluss eines Immobilienverkaufs in Griechenland unbedingt erforderlich, da es den Notaren gesetzlich untersagt ist, Eigentumsübertragungsurkunden ohne diese Bescheinigung auszufertigen. Die Bescheinigung bestätigt, dass alle immobilienbezogenen Steuern bis zum Verkaufsdatum bezahlt wurden.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt insbesondere die Zahlung der ENFIA-Grundsteuer, der Gemeindesteuern (TAP), etwaiger Einkommenssteuern im Zusammenhang mit der Vermietung von Immobilien und anderer Verpflichtungen im Zusammenhang mit Ihrem AFM. Sie bestätigt nicht nur, dass die Steuern aktuell sind, sondern auch, dass keine Strafen, Zinsen oder Bußgelder unbezahlt geblieben sind. Die griechischen Steuerbehörden führen eine umfassende Prüfung Ihres Steuerkontos durch, bevor sie die Bescheinigung ausstellen.
Die Bearbeitungszeiten sind sehr unterschiedlich und hängen von der Arbeitsbelastung der Finanzämter und dem Vorhandensein offener Fragen ab. Das Antragsverfahren beginnt über Ihr AFM-Konto auf der myAADE-Plattform oder über einen Steuervertreter. Wir empfehlen, diesen Prozess lange vor dem geplanten Verkaufsabschluss einzuleiten, um Verzögerungen zu vermeiden.
Stellt die Steuerbehörde bei der Prüfung der Bescheinigung ausstehende Verpflichtungen fest, müssen Sie diese Beträge zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen begleichen, bevor die Bescheinigung ausgestellt werden kann. Diese Anforderung überrascht häufig ausländische Eigentümer, die sich möglicherweise nicht über versäumte ENFIA-Zahlungen aus früheren Jahren oder andere aufgelaufene Belastungen bewusst sind. Ein professioneller Rechtsbeistand kann dazu beitragen, potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und sie effizient zu lösen, bevor sie Ihren Verkauf verzögern.
Wer zahlt die Grunderwerbssteuer beim Verkauf in Griechenland?
Bei griechischen Immobilientransaktionen ist die der Käufer zahlt in der Regel die Grunderwerbsteuer von 3,09% auf wiederverkaufte Immobilien, nicht der Verkäufer. Diese Standardpraxis unterscheidet sich von der in einigen Ländern, in denen der Verkäufer die Grunderwerbsteuer trägt. Dennoch ist es für Verkäufer wichtig, diese Struktur zu verstehen, da sie sich direkt auf die Verhandlungsdynamik und den Nettoerlös aus dem Verkauf auswirkt.
Die Grunderwerbssteuer wird auf den höheren der beiden Beträge, d. h. den vereinbarten Kaufpreis oder den von der Regierung festgelegten objektiven Wert der Immobilie, berechnet. Der Käufer muss diese Steuer vor der notariellen Vertragsunterzeichnung beim örtlichen Finanzamt entrichten, und die Zahlungsquittung wird Teil der endgültigen Eigentumsdokumente. Dieser Zeitpunkt bedeutet, dass die Steuerpflicht vor dem Eigentumsübergang erledigt ist.
Während Verkäufer die Grunderwerbssteuer nicht direkt zahlen, berücksichtigen Käufer diese Kosten in ihrem Gesamtbudget für den Erwerb, was den Preis beeinflussen kann, den sie für Ihre Immobilie zu bieten bereit sind. In wettbewerbsintensiven Märkten können Käufer niedrigere Kaufpreise aushandeln, um ihre Grunderwerbsteuerpflicht auszugleichen. Wenn Sie diese Dynamik verstehen, können Sie realistische Preiserwartungen festlegen und effektiv verhandeln.
Der Steuersatz von 3,09% gilt für die meisten Transaktionen von wiederverkauften Immobilien und stellt einen der wettbewerbsfähigsten Grunderwerbsteuersätze in Europa dar. Für Neubauten gelten andere Regeln, wobei die Käufer 24% Mehrwertsteuer anstelle der Grunderwerbssteuer zahlen müssen, obwohl diese Mehrwertsteuer derzeit bis zum 31. Dezember 2025 ausgesetzt ist. Regionale Unterschiede bei den Grunderwerbsteuersätzen gibt es in Griechenland nicht; der Satz von 3,09% gilt einheitlich für alle Gebiete, einschließlich der Inseln und des Festlands.
Wie melde ich den Verkauf einer griechischen Immobilie den Steuerbehörden in meinem Heimatland?
Ausländische Verkäufer unterliegen einer doppelten steuerlichen Meldepflicht, d. h. Sie müssen den Immobilienverkauf sowohl in Griechenland als auch in Ihrem Wohnsitzland melden. Auch wenn die Kapitalertragssteuer in Griechenland derzeit ausgesetzt ist, müssen Sie die Transaktion den griechischen Steuerbehörden über Ihre AFM melden. In Ihrem Heimatland gelten möglicherweise andere Vorschriften, nach denen Sie den Verkauf unabhängig von der steuerlichen Behandlung in Griechenland in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben müssen.
Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und wichtigen europäischen Ländern wie Deutschland, den Niederlanden und Belgien verhindern in der Regel, dass dasselbe Einkommen doppelt besteuert wird. Diese Abkommen weisen im Allgemeinen dem Land, in dem sich die Immobilie befindet (Griechenland), das primäre Besteuerungsrecht zu, wobei Ihr Heimatland ausländische Steuergutschriften oder Steuerbefreiungen für in Griechenland gezahlte Steuern gewährt. Es bestehen jedoch Meldepflichten, auch wenn keine zusätzlichen Steuern geschuldet werden.
Eine umfassende Dokumentation während der gesamten Dauer des Eigentums und des Verkaufsprozesses ist für beide Gerichtsbarkeiten unerlässlich. Führen Sie Aufzeichnungen über den ursprünglichen Kaufpreis, Notargebühren, Renovierungskosten, jährliche ENFIA-Zahlungen und den endgültigen Verkaufserlös. Diese Dokumente unterstützen die genaue Berichterstattung und helfen bei der Feststellung der Transaktionsdetails, falls eine der beiden Steuerbehörden eine Klärung verlangt.
Die Komplexität der grenzüberschreitenden Steuerberichterstattung ist je nach dem Steuersystem Ihres Heimatlandes und den besonderen Umständen Ihres Verkaufs sehr unterschiedlich. Die deutschen und niederländischen Steuerbehörden gehen beispielsweise unterschiedlich mit ausländischen Immobilienverkäufen um, obwohl beide Länder Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland geschlossen haben. Professionelle Steuerberatung durch Berater, die sowohl mit dem griechischen als auch mit dem Steuersystem Ihres Heimatlandes vertraut sind, hilft, die Einhaltung der Vorschriften in beiden Ländern zu gewährleisten. Einen vollständigen Überblick über den rechtlichen und administrativen Ablauf finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden für den Verkauf Ihres Hauses.
Was passiert, wenn ich noch unbezahlte Grundsteuern aus früheren Jahren habe?
Die aufgelaufenen Grundsteuern aus den Vorjahren müssen vor Abschluss des Verkaufs vollständig beglichen, da ausstehende Verpflichtungen die Ausstellung der für die Eigentumsübertragung erforderlichen steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung verhindern. Die häufigste ausstehende Steuer ist die ENFIA (jährliche Grundsteuer), aber auch kommunale Steuern (TAP), die über Stromrechnungen und andere immobilienbezogene Gebühren erhoben werden, können sich ansammeln, wenn Sie längere Zeit nicht in Griechenland waren.
Strafen und Zinsen auf überfällige Steuerbeträge summieren sich monatlich mit einer Rate von 1%, wodurch sich der geschuldete Gesamtbetrag im Laufe der Zeit erheblich erhöht. So würden zum Beispiel nicht gezahlte ENFIA-Steuern von vor drei Jahren zusätzlich zum ursprünglichen Steuerbetrag erhebliche aufgelaufene Zinsen mit sich bringen. Die griechischen Steuerbehörden berechnen diese Strafen automatisch, wenn Sie eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragen, die einen vollständigen Abrechnungsbetrag einschließlich aller aufgelaufenen Kosten enthält.
Das Verfahren zur Begleichung von Steuerrückständen beginnt mit der Einholung eines detaillierten Auszugs Ihres Steuerkontos über die Online-Plattform myAADE oder über einen Steuervertreter. In diesem Auszug werden alle ausstehenden Verpflichtungen aufgeführt, die aufgelaufenen Zinsen berechnet und der für die Begleichung erforderliche Gesamtbetrag angegeben. Die Zahlung kann in der Regel über das myAADE-System oder bei griechischen Banken erfolgen, mit sofortiger elektronischer Bestätigung für die Steuerbehörden.
Professionelle Rechtshilfe erweist sich als besonders wertvoll, wenn es um aufgelaufene Steuerpflichten geht. Wir helfen ausländischen Verkäufern, potenzielle Probleme frühzeitig im Verkaufsprozess zu erkennen, genaue Abrechnungszahlen von den Steuerbehörden zu erhalten, Zahlungen aus dem Ausland zu erleichtern und sicherzustellen, dass Unbedenklichkeitsbescheinigungen ohne Verzögerung ausgestellt werden. Dieser proaktive Ansatz verhindert Überraschungen in letzter Minute, die den Zeitplan für den Verkauf entgleisen lassen oder übereilte Zahlungen unter dem Druck wartender Käufer erzwingen könnten.
Kann ich meine Steuerschuld minimieren, wenn ich als Ausländer griechische Immobilien verkaufe?
Legale Steuerplanungsstrategien für ausländische Verkäufer konzentrieren sich in erster Linie auf ordnungsgemäße Dokumentation und Zeitplanung eher als komplexe Umgehungsstrategien, da die Kapitalertragssteuer für Einzelverkäufer ausgesetzt bleibt. Die wichtigste Strategie besteht darin, umfassende Aufzeichnungen über alle immobilienbezogenen Ausgaben während des gesamten Zeitraums, in dem Sie Eigentümer sind, zu führen, einschließlich Renovierungskosten, Anwaltskosten, Notargebühren und Verbesserungsausgaben. Obwohl diese Abzüge aufgrund der Aussetzung der Kapitalertragssteuer derzeit nicht möglich sind, schützt Sie die Dokumentation, falls sich die Steuervorschriften ändern.
Zeitliche Erwägungen sind vor allem wichtig, um den Schwellenwert von drei Immobilien zu vermeiden, der die Klassifizierung als gewerbliche Tätigkeit auslöst. Wenn Sie mehrere griechische Immobilien besitzen, verhindert ein zeitlicher Abstand zwischen den Verkäufen über das rollierende Zweijahresfenster hinaus die automatische Neueinstufung, durch die die Erlöse den progressiven Einkommensteuersätzen von 9% bis 44% unterliegen würden. Diese Planung ist besonders wichtig für Investoren, die im Laufe der Jahre mehrere Immobilien erworben haben.
Wenn Sie wissen, welche Ausgaben abzugsfähig sind, können Sie auch während des Aussetzungszeitraums angemessene Aufzeichnungen führen. Belegte Kosten für Immobilienverbesserungen, bauliche Renovierungen, Notargebühren, Rechtskosten und beim Kauf gezahlte Grunderwerbssteuern könnten die steuerpflichtigen Gewinne verringern, wenn die Kapitalertragsbesteuerung wieder aufgenommen wird. Routinemäßige Wartungsarbeiten und kosmetische Aktualisierungen gelten in der Regel nicht als abzugsfähige Verbesserungen, bauliche Arbeiten, Erweiterungen und größere System-Upgrades hingegen schon.
Die Unterscheidung zwischen legitimer Steueroptimierung und illegaler Steuerhinterziehung ist entscheidend. Eine ordnungsgemäße Dokumentation, eine genaue Berichterstattung und die Einhaltung aller Einreichungsvorschriften stellen eine angemessene Steuerplanung dar. Zu niedrige Verkaufspreise, fiktive Ausgaben oder das Versäumnis, Transaktionen zu deklarieren, stellen Steuerhinterziehung dar, die schwerwiegende rechtliche Konsequenzen hat, darunter Strafen in Höhe des doppelten Betrags der hinterzogenen Steuer zuzüglich Zinsen und mögliche strafrechtliche Anklagen.
Professionelle Steuerberatung ist besonders wertvoll, wenn es um komplexe Situationen geht, die mehrere Immobilien, Unternehmensstrukturen oder erhebliche Kapitalgewinne beinhalten. Steuerberater, die sowohl mit dem griechischen Steuerrecht als auch mit dem Ihres Heimatlandes vertraut sind, können legitime Optimierungsstrategien aufzeigen, die auf Ihre Situation zugeschnitten sind, und gleichzeitig die vollständige Einhaltung der Vorschriften in beiden Rechtsordnungen sicherstellen.
Beim Verkauf Ihrer griechischen Immobilie müssen Sie sich mit verschiedenen steuerlichen Verpflichtungen und administrativen Anforderungen auseinandersetzen, die aus dem Ausland überwältigend erscheinen können. Unser mehrsprachiges juristisches Team kümmert sich um den gesamten Prozess, von der Einholung von steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen und der Begleichung etwaiger ausstehender Verpflichtungen bis hin zur Koordinierung mit Notaren und der Sicherstellung einer konformen Dokumentation für griechische und internationale Steuerbehörden. Wenn Sie den Verkauf Ihrer griechischen Immobilie in Erwägung ziehen und eine professionelle Beratung zu den steuerlichen und rechtlichen Anforderungen wünschen, wenden Sie sich bitte an Kontakt unser Team für eine persönliche, auf Ihre spezifische Situation zugeschnittene Unterstützung.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Es wird dringend empfohlen, bei Fragen zu bestimmten Fällen je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Buchhalter oder einen Notar zu konsultieren.
