Wenn Sie ein Ferienhaus in Griechenland aus dem Ausland verkaufen, gilt die Mehrwertsteuerpflicht nur selten für Ihre Transaktion. Die meisten ausländischen Hauseigentümer, die Wohneigentum verkaufen, sind von der Erhebung der Mehrwertsteuer befreit, da private Immobilienverkäufe nicht unter die Mehrwertsteuer fallen. Die Verwirrung entsteht oft dadurch, dass Griechenland unterschiedliche Steuersysteme für Immobiliengeschäfte anwendet: Die Mehrwertsteuer gilt in erster Linie für den Verkauf von Neubauten durch Unternehmen, während bei bestehenden Wohnimmobilien stattdessen die Grunderwerbssteuer vom Käufer zu entrichten ist. In den meisten Fällen müssen Privatpersonen keine Mehrwertsteuer berechnen, es sei denn, die Steuerbehörden stufen die Tätigkeit als gewerblich ein.
Muss ich beim Verkauf meiner Immobilie in Griechenland Mehrwertsteuer berechnen?
Wenn Sie als Privatperson Ihr griechisches Ferienhaus verkaufen, müssen Sie keine Mehrwertsteuer auf den Verkauf erheben. Das griechische Steuerrecht befreit den Verkauf von Wohnimmobilien zwischen Privatpersonen von der Mehrwertsteuerpflicht, da diese Transaktionen als private Übertragungen und nicht als gewerbliche Lieferungen behandelt werden. Diese Befreiung gilt unabhängig davon, ob Sie in Griechenland ansässig sind oder als ausländischer Hausbesitzer aus Deutschland, den Niederlanden oder einem anderen EU-Land verkaufen.
Die Mehrwertsteuer auf Immobilienverkäufe in Griechenland betrifft in erster Linie Unternehmen und Bauträger, die neu errichtete Immobilien verkaufen. Wenn Sie als Privatperson verkaufen - auch wenn Sie die Immobilie während Ihres Besitzes gemietet haben - bleibt die Transaktion ein privater Verkauf, der von den Anforderungen für die Registrierung und Erhebung der Mehrwertsteuer befreit ist. Der Käufer zahlt stattdessen die übliche Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,09% direkt an die griechischen Steuerbehörden, die auf der Grundlage des Kaufpreises oder des von der Regierung ermittelten objektiven Wertes berechnet wird, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Die Unterscheidung ist wichtig, weil sie Ihre administrativen Verpflichtungen bestimmt. Private Verkäufer vermeiden die Komplexität der MwSt-Registrierung, der vierteljährlichen MwSt-Erklärungen und der Buchhaltungssysteme, die für mehrwertsteuerpflichtige Transaktionen erforderlich sind. Ihre steuerlichen Pflichten konzentrieren sich stattdessen darauf, die ordnungsgemäße Dokumentation der Übertragung zu gewährleisten und alle einkommensteuerlichen Aspekte des Verkaufserlöses zu berücksichtigen.
Was ist der Unterschied zwischen Mehrwertsteuer und Grunderwerbssteuer in Griechenland?
Die Grunderwerbsteuer und die Mehrwertsteuer sind zwei sich gegenseitig ausschließende Steuersysteme für griechische Immobilientransaktionen. Die Grunderwerbsteuer gilt für die meisten Verkäufe von Wohnimmobilien mit einem Pauschalsatz von 3,09%, der auf den angegebenen Wert der Immobilie oder den objektiven Wert, je nachdem, welcher höher ist, berechnet wird. Der Käufer zahlt diese Steuer vor der Unterzeichnung der notariellen Urkunde, und sie gilt für etablierte Immobilien unabhängig vom Alter.
Im Gegensatz dazu gilt die Mehrwertsteuer speziell für neu gebaute Immobilien, die von Bauträgern oder Unternehmen verkauft werden, in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Fertigstellung. Wenn die Mehrwertsteuer zur Anwendung kommt, ersetzt sie die Grunderwerbssteuer, anstatt sie zu erhöhen. Immobilien, die nach 2006 gebaut wurden und zum ersten Mal vom Bauunternehmen verkauft werden, können unter das Mehrwertsteuersystem und nicht unter die Grunderwerbssteuer fallen, obwohl dies nur selten ausländische Hausbesitzer betrifft, die Ferienimmobilien verkaufen, die sie schon seit Jahren besitzen.
Für Verkäufer ist diese Unterscheidung wichtig, um ihre Rolle bei der Transaktion zu klären. Als privater Verkäufer einer etablierten Immobilie sind Sie weder für die Erhebung noch für die Abführung der Steuer verantwortlich. Der Käufer wickelt die Zahlung der Grunderwerbsteuer 3.09% direkt mit dem Finanzamt ab, während Sie sich auf den rechtlichen Übertragungsprozess und Ihre eigenen steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkaufserlös konzentrieren. Diese Trennung der Zuständigkeiten vereinfacht grenzüberschreitende Transaktionen für ausländische Hausbesitzer, die sich andernfalls Sorgen um die Einhaltung der griechischen MwSt-Vorschriften aus dem Ausland machen könnten.
Wann muss ein Immobilienverkauf in Griechenland für die Mehrwertsteuer registriert werden?
Eine MwSt.-Registrierung ist nur in bestimmten kommerziellen Szenarien erforderlich, die nur selten auf ausländische Eigentümer von Ferienimmobilien zutreffen. Wenn Sie eine Immobilie über eine eingetragene Geschäftseinheit-wie z. B. ein griechisches Unternehmen, das Immobilien als Betriebsvermögen hält-, kann der Verkauf je nach Art der Immobilie und der beabsichtigten Nutzung umsatzsteuerliche Pflichten auslösen. Unternehmen, die Gewerbeimmobilien oder neu errichtete Gebäude verkaufen, müssen in der Regel Mehrwertsteuer berechnen und sich ordnungsgemäß registrieren lassen.
Einzelne Verkäufer müssen sich nur dann für die Mehrwertsteuer registrieren lassen, wenn ihre Immobilientransaktionen in den Bereich der unternehmerischen Tätigkeit fallen. Die griechischen Steuerbehörden stufen den Verkauf von drei oder mehr Immobilien innerhalb eines rollierenden Zweijahreszeitraums als unternehmerische Tätigkeit ein, wodurch sich Ihr Steuerstatus grundlegend ändert. Diese Einstufung führt zu progressiven Einkommenssteuersätzen von 9% bis 44% auf den Erlös, erfordert aber nicht automatisch eine Mehrwertsteuerregistrierung, es sei denn, Sie führen systematische Immobilienentwicklungs- oder Handelsaktivitäten durch.
Die praktische Realität für die meisten ausländischen Hausbesitzer ist einfach: Wenn Sie Ihr einziges Ferienhaus oder sogar eine Zweitimmobilie innerhalb eines angemessenen Zeitraums verkaufen, bleiben Sie fest im Bereich der privaten Verkäufer. Sie vermeiden die MwSt-Registrierung, vierteljährliche MwSt-Erklärungen und die für die Einhaltung der MwSt-Vorschriften erforderliche Buchhaltungsinfrastruktur. Selbst wenn Sie die Immobilie während Ihres Besitzes über Kurzzeitvermietungsplattformen vermietet haben, sind Sie beim Verkauf als Privatperson weiterhin von der Mehrwertsteuerpflicht befreit, sofern Sie nicht als eingetragenes Unternehmen tätig sind.
Welche Steuerunterlagen benötige ich, wenn ich meine griechische Immobilie im Ausland verkaufe?
Die wesentlichen Steuerunterlagen für den Verkauf griechischer Immobilien aus dem Ausland konzentrieren sich auf den Nachweis Ihrer steuerlichen Konformität und die Schaffung der rechtlichen Grundlage für die Übertragung. Sie benötigen Ihre AFM (griechische Steueridentifikationsnummer), die als Ihre ständige Steueridentität in Griechenland dient und auf allen immobilienbezogenen Steuerunterlagen erscheint. Die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung weist nach, dass Sie keine ausstehenden Steuerschulden im Zusammenhang mit der Immobilie haben, und bestätigt, dass alle jährlichen ENFIA-Grundsteuern bis zum letzten Abrechnungszyklus bezahlt worden sind.
Der Nachweis der Grundsteuerzahlungen ist besonders wichtig für Immobilien, die Sie bereits seit mehreren Jahren besitzen. Käufer und ihre gesetzlichen Vertreter werden überprüfen, ob die ENFIA-Verpflichtungen aktuell sind, da unbezahlte Grundsteuern Pfandrechte begründen können, die sich auf die Eigentumsübertragung auswirken. Wenn Sie mit der Immobilie Mieteinnahmen erzielt haben, kann ein Nachweis über diese Steuererklärungen und -zahlungen verlangt werden, obwohl die Besteuerung der Mieteinnahmen vom eigentlichen Immobilienverkauf getrennt bleibt.
Für ausländische Verkäufer, die den Prozess aus der Ferne abwickeln, koordinieren umfassende juristische Dienstleistungen die Beschaffung der Dokumente, während Sie im Ausland bleiben. Professionelle Anwaltskanzleien beschaffen steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen, überprüfen den ENFIA-Zahlungsstatus und stellen sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen vor dem geplanten Übergabetermin beim Notar eingehen. Unser Leitfaden für den Verkauf Ihres Hauses skizziert den gesamten Dokumentationsprozess, einschließlich der Frage, wie Vollmachtsvereinbarungen es Ihrem Rechtsvertreter ermöglichen, steuerliche Formalitäten zu erledigen, ohne dass Ihre physische Anwesenheit in Griechenland für jeden Verwaltungsschritt erforderlich ist.
Wie unterscheidet sich die Kapitalertragssteuer von der Mehrwertsteuer auf griechische Immobilienverkäufe?
Die Kapitalertragssteuer und die Mehrwertsteuer stellen völlig unterschiedliche Steuerpflichten dar, die Verkäufer bei der Planung internationaler Immobilienverkäufe oft verwechseln. Kapitalertragssteuer wird auf den Gewinn erhoben, den Sie beim Verkauf einer Immobilie erzielen - die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis (zuzüglich qualifizierter Verbesserungen) und dem Verkaufserlös. Griechenland hat jedoch die Kapitalertragssteuer für private Immobilienverkäufer bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt, eine Aussetzung, die seit 2013 jährlich erneuert wurde, wodurch diese Steuerlast für die meisten ausländischen Hausbesitzer entfällt.
Selbst wenn die Aussetzung schließlich ausläuft, betrifft die Kapitalertragssteuer nur Immobilien, die weniger als fünf Jahre gehalten werden, mit einem Steuersatz von 15% auf den Gewinn. Immobilien, die länger als fünf Jahre gehalten werden, sind automatisch von der Steuer befreit, unabhängig vom Status der Aussetzung. Dies steht in krassem Gegensatz zur Mehrwertsteuer, die auf den gesamten Transaktionswert von qualifizierten Verkäufen und nicht nur auf den Gewinn erhoben wird und die laufende Befolgungspflichten und keine einmalige Steuerberechnung beim Verkauf beinhaltet.
Die praktische Auswirkung für ausländische Hausbesitzer ist beruhigend: Es ist unwahrscheinlich, dass Sie beim Verkauf Ihres Ferienhauses mit einer der beiden Steuern konfrontiert werden. Die Aussetzung der Kapitalertragssteuer bedeutet, dass Sie keine Steuern auf Ihren Gewinn zahlen müssen, und die Mehrwertsteuerbefreiung für den Verkauf von Privatwohnungen bedeutet, dass Sie keine Transaktionssteuer zahlen müssen. Der Käufer zahlt die Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,09%, und Sie müssen in erster Linie dafür sorgen, dass Sie alle steuerlichen Verpflichtungen während Ihrer Besitzzeit erfüllt haben. Diese vorteilhafte steuerliche Behandlung macht griechische Immobilienverkäufe aus der Sicht des Verkäufers relativ unkompliziert, insbesondere im Vergleich zu Ländern, die mehrere sich überschneidende Steuern auf Immobilientransaktionen erheben.
Kann ich griechische Grundsteuerpflichten erfüllen, ohne nach Griechenland zu reisen?
Die Verwaltung der griechischen Grundsteuerverpflichtungen aus der Ferne ist durch eine ordnungsgemäße rechtliche Vertretung und Vollmachtsvereinbarungen durchaus machbar. Eine notariell beglaubigte Vollmacht ermöglicht es dem von Ihnen benannten Vertreter - in der Regel einem Rechtsanwalt oder Juristen - in Ihrem Namen in allen steuerlichen Angelegenheiten zu handeln, einschließlich der Einholung von steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen, der Überprüfung des ENFIA-Zahlungsstatus und der Koordinierung mit den Steuerbehörden. Auf diese Weise werden mehrere Reisen nach Griechenland überflüssig, während gleichzeitig die vollständige Einhaltung der steuerlichen Vorschriften gewährleistet ist. Die meisten Verfahren können über eine Vollmacht aus der Ferne abgewickelt werden, obwohl einige Schritte die physische Anwesenheit eines Vertreters bei den griechischen Behörden erfordern können.
Die Online-Steuerplattform myAADE bietet digitalen Zugang zu den meisten Grundsteuerfunktionen. Sie oder Ihr Vertreter können ENFIA-Rechnungen einsehen, Zahlungen leisten und Steuerbescheinigungen aus der Ferne herunterladen. Ihre AFM-Anmeldedaten gewähren Zugang zu Ihrem vollständigen Steuerprofil, einschließlich der Grundsteuerhistorie und ausstehender Verpflichtungen. Für ausländische Hausbesitzer, die ihr AFM während des ursprünglichen Immobilienkaufs eingerichtet haben, vereinfacht die Beibehaltung dieses digitalen Zugangs während der gesamten Besitzzeit den eventuellen Verkaufsprozess erheblich.
Integrierte juristische Dienstleistungen koordinieren alle Aspekte der Steuerkonformität, während Sie sich im Ausland aufhalten, und verwalten den Zeitplan, um sicherzustellen, dass die Bescheinigungen und Genehmigungen vor dem Notartermin vorliegen. Wir kümmern uns um die Kommunikation mit den Steuerbehörden, klären alle ausstehenden Verpflichtungen und überprüfen, ob alle Unterlagen den Anforderungen des Notars für die Immobilienübertragung entsprechen. Dieser umfassende Ansatz beseitigt die Frustration vieler ausländischer Hausbesitzer über die griechische Bürokratie und bietet eine einzige Anlaufstelle für die Einhaltung der steuerlichen Vorschriften, die rechtliche Dokumentation und den gesamten Verkaufsprozess. Das Ergebnis ist eine rechtssichere Transaktion, die effizient abläuft, ohne dass Ihre physische Anwesenheit für administrative Routineaufgaben erforderlich ist.
Die Kenntnis der Mehrwertsteuerpflichten und der Anforderungen an die Grundsteuer beseitigt erhebliche Unsicherheiten beim Verkauf griechischer Immobilien im Ausland. Die meisten ausländischen Eigentümer profitieren von einer unkomplizierten steuerlichen Behandlung: keine Mehrwertsteuerverpflichtungen, ausgesetzte Kapitalertragssteuer und überschaubare Dokumentationsanforderungen, die eine professionelle Vertretung aus der Ferne koordinieren kann. Wenn Sie den Verkauf Ihrer griechischen Immobilie in Erwägung ziehen und Klarheit über Ihre spezifischen steuerlichen Verpflichtungen und einen transparenten Prozess von der ersten Bewertung bis zur endgültigen Übertragung wünschen, Kontakt unser mehrsprachiges Team für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechts- oder Steuerberatung dar. Es wird dringend empfohlen, bei Fragen zu bestimmten Fällen je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Buchhalter oder einen Notar zu konsultieren.
