Dit artikel gaat over belastingtarieven voor Nederlandse eigenaren van een huis in Griekenland. We beantwoorden veelgestelde vragen als "Hoe wordt mijn huis in Griekenland belast in Nederland?" en "Word ik zowel in Griekenland als in Nederland belast voor mijn huis in Griekenland?".
Belasting op investeringen in Nederland
Als inwoner van Nederland moet je belasting betalen over je totale inkomen, inclusief inkomen uit onroerend goed in Griekenland. De Nederlandse inkomstenbelasting bestaat uit drie 'boxen'. Inkomen uit beleggingen, zoals onroerend goed, valt onder wat bekend staat als 'box 3', waaronder ook onroerend goed valt, zoals een woning in Griekenland.
De afgelopen jaren is box 3 onder de loep genomen, omdat de vraag is gerezen of het huidige systeem in strijd is met de grondrechten, met name het eigendomsrecht. Er zijn aanpassingen gedaan in het belastingstelsel en er zijn nog meer ontwikkelingen gaande. De impact op de Nederlandse belasting met betrekking tot uw Griekse woning is echter beperkt.
Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt de bevoegdheid om belasting te heffen over het Griekse onroerend goed bij Griekenland, aangezien Griekenland de bron van de inkomsten is. Bijgevolg moeten de inkomsten uit het Griekse onroerend goed worden opgegeven in de belastingaangifte, maar kan om vermindering van dubbele belasting worden verzocht.
Het huidige systeem
Op dit moment worden activa in box 3 ingedeeld in drie categorieën: sparen, overige activa (zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede huizen, cryptocurrency) en leningen. Er wordt uitgegaan van een vooraf bepaald rendement op basis van de activacategorie waartoe het behoort.
In 2024 wordt een forfaitair rendement van 6.04% berekend voor 'overige activa' op basis van de waarde van het actief (6.17% in 2023). Het tarief van de inkomstenbelasting voor box 3 is vastgesteld op 36% in 2024 (32% in 2023).
Ontwikkelingen
Door het op veronderstellingen gebaseerde karakter van het box 3-regime, waarin vaste rendementen worden toegepast in plaats van werkelijke beleggingsinkomsten, kan het voorkomen dat sommige belastingplichtigen hun vermogen moeten aanspreken als hun werkelijke inkomsten lager zijn dan de veronderstelde rendementen. Deze omstandigheden hebben geleid tot verschillende rechtszaken, waarbij uitspraken vaak in het voordeel van belastingplichtigen uitvallen door hun belastinggrondslag te verlagen om de werkelijke box 3-inkomsten te weerspiegelen.
Tegen deze zaken is beroep aangetekend, waarbij de Hoge Raad zich binnenkort zal uitspreken over zaken als de mogelijke strijdigheid met het eigendomsrecht en de definitie van reëel inkomen (inclusief rekening houden met ongerealiseerde waardestijgingen).
De regering heeft aangekondigd om vanaf 2027 een nieuw belastingstelsel in te voeren dat gebaseerd zal zijn op de werkelijke inkomsten uit investeringen. In september 2023 is een wetsvoorstel aan het publiek gepresenteerd, dat nog steeds wijzigingen ondergaat. In principe belast dit stelsel voor onroerend goed de werkelijke huuropbrengsten en zijn de kosten aftrekbaar. De vermogenswinst wordt belast bij de verkoop van het onroerend goed.
Andere opmerkingen over Box 3 Inkomen
Box 3-inkomsten uit sparen en beleggen zijn alleen belastbaar als het nettoverschil tussen de waarde van de bezittingen en de schulden de belastingvrije drempels overschrijdt, die zijn vastgesteld op € 57.000 per persoon voor 2024 (of € 114.000 voor fiscale partners). Naar verwachting zal het voorgestelde belastingstelsel voor 2027 waarschijnlijk een belastingvrije inkomensdrempel invoeren.
Hoe wordt inkomen uit onroerend goed belast in Griekenland?
Belasting op huurinkomsten
Let op: als u niet van plan bent uw huis te verhuren in Griekenland, is dit gedeelte niet relevant. Als u van plan bent uw woning te verhuren, moet u belasting betalen over de huuropbrengsten in Griekenland. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huuropbrengsten en deze worden per eigenaar berekend over de brutohuuropbrengsten van de woning.
- Tot een huuropbrengst van €12.000: 15 procent
- Tussen €12.001 en €35.000: 35 procent
- Boven € 35.000: 45 procent
Voordelen van mede-eigenaarschap
In het algemeen is het voordeliger voor koppels om op twee namen te kopen dan op één naam, omdat de bovenstaande belastingtarieven gelden per eigenaar.
Bij twee kopers zijn de belastingschijven als volgt:
- Tot een huuropbrengst van €24.000: 15 procent
- Tussen €24.001 en €70.000: 35 procent
- Boven € 70.000: 45 procent
Dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland
Het dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland regelt de belastingheffing voor inwoners van het ene land met inkomsten uit het andere land. Volgens dit verdrag worden inkomsten uit onroerend goed toegerekend aan het land van herkomst, in overeenstemming met de internationale normen.
Het komt erop neer dat, terwijl het wereldwijde inkomen in de belastingaangifte wordt opgenomen, er vrijstelling wordt verleend voor inkomen uit onroerend goed uit Griekenland. Nederlandse ingezetenen met een tweede verblijfplaats in Griekenland zouden in dit opzicht dus in principe geen Nederlandse inkomstenbelasting verschuldigd moeten zijn.
Heb je andere vragen over belastingen in Nederland?
Voor vragen over belastingen op huizen in Griekenland voor Nederlanders, neem contact op met Belasting en Nederland.
Je kunt Taxand ook vinden op Linkedin.
