Griekenland is al lang een favoriete bestemming - en steeds vaker kiezen buitenlanders er niet alleen voor om hier vakantie te vieren, maar ook om te investeren in onroerend goed. Veel eigenaren verhuren hun huis, voor korte of lange termijn, als een manier om inkomsten te genereren.
Het verhuren van een huis in Griekenland kan een aantrekkelijk rendement opleveren, maar voor nieuwe eigenaars kunnen de regels, belastingen en wettelijke vereisten in het begin verwarrend zijn.
Als je wilt weten hoe kortetermijnverhuur werkt, hebben we een aparte gids vindt u hier.
Voor wie een langlopend huurcontract overweegt, is het essentieel om het juridische kader te begrijpen. Hieronder vind je alles wat je moet weten over verwachte inkomsten, documentatie, belastingen en opties voor vastgoedbeheer.
Het verschil tussen lange- en kortetermijnverhuur
Het grootste verschil tussen korte- en langetermijnverhuur in Griekenland ligt in het doel en de structuur van de verhuur.
Kortetermijnverhuur is meestal gericht op reizigers en vakantiegasten en wordt meestal geregistreerd onder het Griekse kader voor kortetermijnverhuur (zoals Airbnb-achtige accommodatie). Deze verblijven zijn tijdelijk en gaan vaak gepaard met een frequent verloop van gasten.
Bij langetermijnverhuur daarentegen huurt een huurder de woning voor een langere periode, meestal gemeten in maanden of jaren. Terwijl korte termijn verhuur een hoger inkomen per nacht kan opleveren, biedt lange termijn verhuur stabiliteit, minder administratieve eisen en voorspelbare maandelijkse betalingen.
In Griekenland wordt erfpacht gedefinieerd als een huurovereenkomst met een lange looptijd. 60 dagen of meer. Vanaf 1 januari 2024 wordt elke huurovereenkomst met een duur van minstens 60 dagen niet langer geclassificeerd als een kortetermijnhuurovereenkomst, maar als een standaard langetermijnhuurovereenkomst. Dit betekent dat de verhuurder de vereiste lease-informatie moet indienen bij de Griekse belastingdienst (AADE), in overeenstemming met de geldende regelgeving.
Waarom huren voor lange termijn in Griekenland?
Het verhuren van je woning op lange termijn kan zorgen voor een gestage inkomstenstroom en een betrouwbare manier om lopende kosten zoals onderhoud en belastingen te dekken.
In tegenstelling tot vakantieverhuur op korte termijn, bieden langetermijnhuurders consistentie, minder verloop en minder dagelijkse betrokkenheid.
Enkele van de belangrijkste voordelen zijn:
Stabiel inkomen: Maandelijkse huurbetalingen zijn voorspelbaar en minder afhankelijk van seizoensgebonden vraag.
Minder stress bij het management: Huurders wisselen minder vaak van eigenaar, waardoor er minder check-ins, reparaties en administratieve taken nodig zijn.
Sterkere relaties met huurders: Langdurige huurders behandelen de woning vaak als hun eigen woning, wat na verloop van tijd kan leiden tot een betere verzorging van de woning.
Verwacht inkomen
De eigenaar bepaalt de huurprijs, maar het juiste niveau speelt een belangrijke rol bij het aantrekken van een geschikte huurder en het opbouwen van een stabiele huurrelatie op lange termijn.
Huurprijzen variëren afhankelijk van factoren zoals locatie, staat en voorzieningen. De huurprijs wordt vaak beïnvloed door:
- nabijheid van de zee en uitzicht
- de leeftijd en staat van het pand
- buitenvoorzieningen zoals tuinen of zwembaden
- meubels en apparaten
- toegang tot vervoersknooppunten
- lokale vraag en aanbod
De maandelijkse inkomsten uit langetermijnverhuur zullen meestal lager zijn dan de totale inkomsten uit vakantieverhuur. Toch vinden veel eigenaars dat de stabiele betalingen en verminderde werkdruk van lange termijn verhuur de meest praktische optie maken.
De huurovereenkomst
Een residentiële huurovereenkomst op lange termijn in Griekenland wordt geformaliseerd door een schriftelijke huurovereenkomst tussen de eigenaar (verhuurder) en de huurder.
Een notariële akte is niet vereist voor standaardhuurovereenkomsten, maar een schriftelijke overeenkomst is essentieel. De huurovereenkomst moet ook elektronisch worden geregistreerd bij de Griekse belastingdienst (AADE) via het Taxisnet-platform. De huurder moet de verklaring online aanvaarden.
Een goed opgestelde huurovereenkomst bevat meestal de identiteit van beide partijen, een beschrijving van het eigendom, het huurbedrag, de aanbetalingsvoorwaarden, de duur en de verplichtingen van de verhuurder en de huurder.
Duidelijke voorwaarden vanaf het begin helpen om misverstanden later te voorkomen.
Duur
De Griekse wet voorziet in een verplichte minimumduur van drie jaar voor huurovereenkomsten die als hoofdwoning van de huurder worden gebruikt.
Zelfs als het contract een kortere looptijd vermeldt, kan de huurder nog steeds het wettelijke recht hebben om drie jaar te blijven, op voorwaarde dat hij zijn verplichtingen nakomt. Er kunnen ook langere looptijden worden overeengekomen.
Huur en betalingsvoorwaarden
De huurovereenkomst moet duidelijk de maandelijkse huur, de betalingsmethode (meestal bankoverschrijving) en de vervaldatum vermelden.
Als er jaarlijkse huuraanpassingen worden overeengekomen - bijvoorbeeld een vaste procentuele verhoging - moet dit expliciet in het contract worden opgenomen. Huurverhogingen kunnen niet eenzijdig worden opgelegd, tenzij het huurcontract hierin voorziet.
Borgsom
Huurders betalen meestal een borg bij het ondertekenen van het huurcontract, meestal gelijk aan een of twee maanden huur.
Deze borg beschermt de verhuurder in geval van onbetaalde huur, schade buiten normale slijtage of openstaande verplichtingen. Aan het einde van de huurovereenkomst wordt de borg terugbetaald op voorwaarde dat de woning in de overeengekomen staat wordt opgeleverd.
Onderhoud en uitgaven
Over het algemeen is de verhuurder verantwoordelijk voor grote structurele reparaties, terwijl de huurder het dagelijks onderhoud en kleine problemen als gevolg van normaal gebruik voor zijn rekening neemt.
Nutsrekeningen en gemeenschappelijke kosten van het gebouw worden meestal betaald door de huurder en elektriciteits- en watercontracten worden vaak overgedragen op naam van de huurder.
Beëindiging
Na de minimumperiode van drie jaar kan elke partij de huurovereenkomst beëindigen volgens de contractvoorwaarden. Voor vroegtijdige beëindiging binnen de beschermde periode kan wederzijdse overeenstemming of specifieke wettelijke gronden vereist zijn.
Wettelijke vereisten voor lange termijn verhuur in Griekenland
Als je besluit om je woning op lange termijn te verhuren, heb je basisverplichtingen op het gebied van belastingen en rapportage.
De verhuurder moet de huurovereenkomst elektronisch declareren en huurinkomsten jaarlijks rapporteren via de juiste belastingformulieren.
Vereiste ondersteunende documenten
Veelvoorkomende documenten zijn onder andere:
- Energieprestatiecertificaat (EPC): Vereist voor het verhuren van onroerend goed.
- Ondertekende huurovereenkomst.
- Elektronische leaseverklaring aan AADE: Dit moet over het algemeen binnen 30 dagen na aanvang van de lease of een wijziging worden ingediend.
- Documentatie huurder: Meestal een identiteitsbewijs/paspoort en een Grieks belastingnummer (AFM).
- Documentatie van de eigenaar: Bewijs van identiteit en eigendom.
Buitenlandse eigenaren hebben ook een Griekse AFM nodig (Fiscaal identificatienummer), die vereist is voor alle vastgoedgerelateerde transacties.
Belastingen op huurinkomsten
Huurinkomsten in Griekenland worden progressief belast:
- €0 - €12.000: 15% (vast tarief).
- € 12.001 - € 24.000: 25% (verlaagd van 35%).
- € 24.001 - € 35.000: 35%.
- Boven € 35.001: 45%.
(Er zijn tussenschijven van toepassing, afhankelijk van het belastingjaar).
Een praktisch voordeel van mede-eigendom is dat belastingschijven gelden per eigenaar, wat de totale last voor koppels kan verminderen.
Eigenaren moeten ook onthouden dat ENFIA, Jaarlijkse onroerendgoedbelasting van Griekenland, blijft verschuldigd, zelfs als het huis wordt verhuurd.
Huurdersbescherming in Griekenland
De Griekse huurwetgeving biedt een sterke bescherming voor huurders in langdurige huurovereenkomsten. De minimumduur van drie jaar geldt zelfs als er een kortere termijn in het contract staat.
Belangrijk is dat de verkoop van een huurwoning niet automatisch de huurovereenkomst beëindigt. Een nieuwe eigenaar treedt in de positie van de vorige verhuurder en moet de rechten van de huurder respecteren tot de beschermde periode afloopt.
Voor kopers is het daarom essentieel om inzicht te hebben in de status van bestaande huurcontracten voordat ze tot aankoop overgaan.
Beëindiging van de huurovereenkomst
Zowel de verhuurder als de huurder kunnen de huurovereenkomst onder bepaalde omstandigheden beëindigen, zoals contractbreuk, betalingsachterstand, misbruik van het pand of ernstige gebreken.
Zodra de periode van drie jaar is verstreken, wordt beëindiging eenvoudiger, op voorwaarde dat aan de wettelijke en contractuele vereisten wordt voldaan.
Extra praktische stappen
Voordat je je huis verhuurt, is het verstandig om:
- Fotografeer de staat van de woning voordat je erin trekt.
- overweeg een eigendomsverzekering (aanbevolen, maar niet verplicht).
- ervoor zorgen dat de betalingsvoorwaarden en verantwoordelijkheden duidelijk op papier staan.
Kleine voorzorgsmaatregelen zoals deze kunnen later grotere geschillen voorkomen en de huurervaring voor beide partijen soepeler laten verlopen.
Opties voor vastgoedbeheer in Griekenland
Eigenaars kunnen een langetermijnverhuur zelf beheren of een professioneel vastgoedbeheerbedrijf inhuren.
Voor buitenlandse eigenaars die vaak niet in Griekenland zijn, kan professioneel beheer een handige oplossing zijn. Beheerders kunnen helpen met het screenen van huurders, inspecties, reparaties en de boekhouding.
Hoewel beheer gepaard gaat met een commissie, kan het tijd besparen, risico's beperken en helpen om de staat van het pand op de lange termijn te behouden.
Conclusie
Verhuur op lange termijn kan de perfecte balans bieden tussen stabiliteit en gemoedsrust. Met voorspelbare maandelijkse inkomsten en minder dagelijkse betrokkenheid blijven ze een betrouwbare keuze voor eigenaars die hun investering in Griekenland rustig op de achtergrond willen laten werken - terwijl ze gewoon van het land zelf genieten.
