Κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα, διάφορες δαπάνες μπορούν να αφαιρεθούν από την υποχρέωση καταβολής φόρου υπεραξίας, συμπεριλαμβανομένης της αρχικής τιμής αγοράς, των νομικών εξόδων, των συμβολαιογραφικών εξόδων, των προμηθειών κτηματομεσίτη και των επιλέξιμων δαπανών βελτίωσης. Αυτές οι επιτρεπόμενες εκπτώσεις μειώνουν σημαντικά το φορολογητέο κεφαλαιακό κέρδος σας, καθιστώντας τη σωστή τεκμηρίωση και την κατανόηση των επιλέξιμων δαπανών απαραίτητη για την ελαχιστοποίηση της φορολογικής σας επιβάρυνσης κατά την πώληση του ελληνικού ακινήτου σας.
Κατανόηση των εκπτώσεων του φόρου υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων
Ο φόρος υπεραξίας στην Ελλάδα επιβάλλεται όταν πουλάτε ακίνητο σε τιμή μεγαλύτερη από αυτή που αρχικά πληρώσατε για αυτό. Το φορολογητέο ποσό υπολογίζεται αφαιρώντας το σύνολο των επιλέξιμων δαπανών σας από την τιμή πώλησης.
Για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων, η κατανόηση αυτών των εκπτώσεων είναι ζωτικής σημασίας όταν πώληση του σπιτιού σας στην Ελλάδα. Το ελληνικό φορολογικό σύστημα επιτρέπει τον συμψηφισμό διαφόρων νόμιμων δαπανών με το κεφαλαιακό σας κέρδος, εξοικονομώντας ενδεχομένως χιλιάδες ευρώ σε φορολογικές υποχρεώσεις.
Η βασική αρχή είναι ότι οι δαπάνες που σχετίζονται άμεσα με την απόκτηση, τη βελτίωση ή τη διάθεση του ακινήτου μπορούν συνήθως να εκπέσουν. Αυτό περιλαμβάνει τόσο τις αρχικές δαπάνες αγοράς όσο και τις μεταγενέστερες δαπάνες που προσθέτουν διαρκή αξία στο ακίνητο.
Ποιες δαπάνες μπορούν να αφαιρεθούν από τον φόρο υπεραξίας ακινήτων;
Οι κύριες εκπιπτόμενες δαπάνες περιλαμβάνουν την αρχική τιμή αγοράς, όλες τις νομικές και επαγγελματικές αμοιβές τόσο από την αγορά όσο και από την πώληση, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τους φόρους μεταβίβασης και τις δαπάνες βελτίωσης που πληρούν τις προϋποθέσεις και αυξάνουν την αξία του ακινήτου.
Το σας αρχικό κόστος αγοράς αποτελούν τη μεγαλύτερη έκπτωση και περιλαμβάνουν το τίμημα του ακινήτου, τα νομικά έξοδα που καταβλήθηκαν σε δικηγόρους, τα συμβολαιογραφικά έξοδα, τους φόρους μεταβίβασης, τα έξοδα τοπογράφου και τις προμήθειες κτηματομεσίτη από την εποχή που αγοράσατε το ακίνητο.
Οι πρόσθετες εκπιπτόμενες δαπάνες περιλαμβάνουν:
- Δημοτικοί φόροι και τέλη χαρτοσήμου
- Τέλη εγγραφής ακινήτων
- Κόστος μετάφρασης νομικών εγγράφων
- Δομικές έρευνες και επιθεωρήσεις κτιρίων
- Τραπεζικά έξοδα που σχετίζονται με τη συναλλαγή ακινήτου
Κατά την πώληση, παρόμοιες επαγγελματικές δαπάνες μπορούν να εκπέσουν, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων μάρκετινγκ, νομικής εκπροσώπησης και αμοιβών κτηματομεσίτη.
Μπορούν οι δαπάνες ανακαίνισης και βελτίωσης να εκπέσουν από τον φόρο υπεραξίας;
Ναι, οι κεφαλαιουχικές βελτιώσεις που αυξάνουν μόνιμα την αξία του ακινήτου σας εκπίπτουν πλήρως από τον φόρο υπεραξίας. Ωστόσο, η συνήθης συντήρηση και οι επισκευές δεν μπορούν να εκπέσουν, καθώς απλώς διατηρούν την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου.
Βελτιώσεις που πληρούν τις προϋποθέσεις περιλαμβάνουν επεκτάσεις, νέα μπάνια ή κουζίνες, πισίνες, συστήματα κεντρικής θέρμανσης, νέες στέγες και δομικές αλλαγές. Αυτές πρέπει να προσθέτουν διαρκή αξία και όχι απλώς να επαναφέρουν το ακίνητο στην προηγούμενη κατάστασή του.
Οι μη εκπιπτόμενες δαπάνες περιλαμβάνουν την τακτική συντήρηση, όπως το βάψιμο, τις μικροεπισκευές, τη συντήρηση του κήπου, τη συντήρηση των συσκευών και τα προσωρινά φωτιστικά. Η διάκριση έγκειται στο κατά πόσον η δαπάνη δημιουργεί μόνιμη προστιθέμενη αξία ή απλώς διατηρεί τα υφιστάμενα πρότυπα.
Η τεκμηρίωση είναι ζωτικής σημασίας για τις αξιώσεις βελτίωσης. Φυλάξτε όλα τα τιμολόγια, τις οικοδομικές άδειες, τα σχέδια του αρχιτέκτονα και τις συμφωνίες με τους εργολάβους. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να ζητήσουν αποδείξεις ότι οι βελτιώσεις εγκρίθηκαν σωστά και ολοκληρώθηκαν σύμφωνα με τα οικοδομικά πρότυπα.
Εκπίπτουν οι νομικές και επαγγελματικές αμοιβές από την υπεραξία των ακινήτων;
Όλες οι νόμιμες επαγγελματικές αμοιβές που προκύπτουν τόσο κατά την αγορά όσο και κατά την πώληση του ακινήτου σας εκπίπτουν από τον φόρο υπεραξίας. Αυτό περιλαμβάνει τις αμοιβές δικηγόρων, τα έξοδα συμβολαιογράφων, τα έξοδα τοπογράφου και τις προμήθειες κτηματομεσιτών.
Οι εκπιπτόμενες επαγγελματικές υπηρεσίες περιλαμβάνουν τη νομική εκπροσώπηση καθ' όλη τη διάρκεια της συναλλαγής, συμβολαιογραφικές υπηρεσίες για την επικύρωση και καταχώριση εγγράφων, εκτιμήσεις ακινήτων και έρευνες, αμοιβές κτηματομεσιτών και έξοδα μάρκετινγκ, καθώς και υπηρεσίες φορολογικών συμβουλών που σχετίζονται με την πώληση.
Οι υπηρεσίες μετάφρασης νομικών εγγράφων, οι ρυθμίσεις πληρεξουσίων και οι αμοιβές διαχείρισης ακινήτων κατά τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης μπορούν επίσης να εκπέσουν.
Πώς υπολογίζεται ο φόρος υπεραξίας μετά τις εκπτώσεις;
Υπολογίστε τον φόρο υπεραξίας αφαιρώντας όλες τις επιτρεπόμενες εκπτώσεις από την τιμή πώλησης για να προσδιορίσετε το φορολογητέο κέρδος και, στη συνέχεια, εφαρμόστε τον κατάλληλο φορολογικό συντελεστή με βάση την περίοδο ιδιοκτησίας και το καθεστώς κατοικίας σας.
Ο υπολογισμός ακολουθεί αυτή τη δομή: Τιμή πώλησης μείον αρχική τιμή αγοράς μείον κόστος αγοράς μείον κόστος βελτίωσης μείον κόστος πώλησης ισούται με Φορολογητέο κεφαλαιακό κέρδος.
Οι ελληνικοί συντελεστές φόρου υπεραξίας ποικίλλουν ανάλογα με το πόσο καιρό είχατε στην κατοχή σας το ακίνητο. Τα ακίνητα που κατέχονται για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα μπορεί να πληρούν τις προϋποθέσεις για μειωμένους συντελεστές ή απαλλαγές, ιδίως εάν είστε φορολογικός κάτοικος Ελλάδας.
Για παράδειγμα, αν πουλήσατε ένα ακίνητο για 400.000 ευρώ, το οποίο αρχικά αγοράσατε για 250.000 ευρώ, δαπανήσατε 30.000 ευρώ για βελτιώσεις και επιβαρυνθήκατε με 15.000 ευρώ για νομικές και επαγγελματικές αμοιβές, το φορολογητέο κέρδος σας θα είναι 105.000 ευρώ (400.000 ευρώ - 250.000 ευρώ - 30.000 ευρώ - 15.000 ευρώ).
Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται για την έκπτωση του φόρου υπεραξίας;
Πρέπει να τηρείτε πλήρη αρχεία, συμπεριλαμβανομένων των πρωτότυπων συμβάσεων αγοράς, όλων των αποδείξεων και τιμολογίων για βελτιώσεις και επαγγελματικές αμοιβές, τραπεζικών καταστάσεων που δείχνουν τις πληρωμές και επίσημων αδειών για τυχόν οικοδομικές εργασίες που έχουν πραγματοποιηθεί.
Τα απαραίτητα έγγραφα περιλαμβάνουν το πρωτότυπο συμβόλαιο αγοράς και τη συμβολαιογραφική πράξη, όλες τις αποδείξεις νομικών και συμβολαιογραφικών τελών, τις επιβεβαιώσεις πληρωμής του φόρου μεταβίβασης, τα τιμολόγια εργασιών βελτίωσης με τις άδειες οικοδομής, τις συμφωνίες προμήθειας μεσίτη και τα αρχεία τραπεζικών μεταφορών για όλες τις πληρωμές.
Για εργασίες βελτίωσης, κρατήστε τα σχέδια του αρχιτέκτονα, τις οικοδομικές άδειες, τα τιμολόγια του εργολάβου, τις αποδείξεις αγοράς υλικών και τα πιστοποιητικά ολοκλήρωσης. Η τεκμηρίωση των επαγγελματικών αμοιβών θα πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομερή τιμολόγια στα οποία θα φαίνονται οι παρεχόμενες υπηρεσίες και ο ΦΠΑ, κατά περίπτωση.
Οργανώστε τα έγγραφα με χρονολογική σειρά και διατηρήστε τόσο φυσικά όσο και ψηφιακά αντίγραφα. Οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να ζητήσουν αυτά τα έγγραφα κατά τη διάρκεια της αξιολόγησης και η έλλειψη αρχείων μπορεί να οδηγήσει σε μη αποδεκτές εκπτώσεις.
Βασικά συμπεράσματα για τη μεγιστοποίηση των εκπτώσεων φόρου υπεραξίας επί ακινήτων
Η μεγιστοποίηση των εκπτώσεων φόρου υπεραξίας απαιτεί σχολαστική τήρηση αρχείων από τη στιγμή που αγοράζετε το ακίνητό σας. Φυλάξτε όλες τις αποδείξεις για νόμιμες βελτιώσεις και επαγγελματικές υπηρεσίες, καθώς αυτές μειώνουν σημαντικά τη φορολογική σας υποχρέωση κατά την πώληση.
Οι πιο πολύτιμες εκπτώσεις συνήθως περιλαμβάνουν το αρχικό κόστος αγοράς, σημαντικές βελτιώσεις όπως ανακαινίσεις ή επεκτάσεις και όλες τις επαγγελματικές αμοιβές τόσο από την αγορά όσο και από την πώληση. Κατανόηση της διαφοράς μεταξύ κεφαλαιακές βελτιώσεις και η συνήθης συντήρηση διασφαλίζει ότι θα διεκδικήσετε τις κατάλληλες εκπτώσεις.
Η επαγγελματική καθοδήγηση αποδεικνύεται ανεκτίμητη κατά την πλοήγηση στους ελληνικούς φορολογικούς κανονισμούς, ιδίως για τους αλλοδαπούς ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν είναι εξοικειωμένοι με τις τοπικές απαιτήσεις. Η σωστή τεκμηρίωση και οι συμβουλές εμπειρογνωμόνων μπορούν να εξοικονομήσουν σημαντικά ποσά σε φόρο υπεραξίας.
Για εξατομικευμένη βοήθεια σχετικά με την πώληση ακινήτων και τις φορολογικές σας υποχρεώσεις, η επαγγελματική υποστήριξη διασφαλίζει τη συμμόρφωση και μεγιστοποιεί τις νόμιμες εκπτώσεις. Εξετάστε το ενδεχόμενο να επικοινωνήσετε μαζί μας μέσω του επαφή σελίδα.
