Η ημέρα κλεισίματος του ελληνικού ακινήτου σας αποτελεί το αποκορύφωμα μηνών προετοιμασίας, διαπραγματεύσεων και νομικών διαδικασιών. Είτε ολοκληρώνετε μια πώληση είτε μια αγορά, αυτή η κομβική στιγμή απαιτεί σχολαστική προσοχή στη λεπτομέρεια και τη σωστή τεκμηρίωση. Το ελληνικό σύστημα μεταβίβασης ακινήτων λειτουργεί βάσει συγκεκριμένων νομικών πλαισίων που διαφέρουν σημαντικά από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, καθιστώντας την ενδελεχή προετοιμασία απολύτως απαραίτητη.
Για τους έμπειρους ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν περιηγηθεί στην ελληνική γραφειοκρατία στο παρελθόν, καταλαβαίνετε ότι να λείπει έστω και ένα κρίσιμο έγγραφο μπορεί να καθυστερήσει τη συναλλαγή σας κατά εβδομάδες ή μήνες. Η πολυπλοκότητα αυξάνεται όταν πρόκειται για διασυνοριακές συναλλαγές, αλλοδαπούς αγοραστές ή ακίνητα με περίπλοκο ιστορικό ιδιοκτησίας. Η εκ των προτέρων οργάνωση των σωστών βασικών στοιχείων διασφαλίζει την ομαλή εξέλιξη του κλεισίματός σας και προστατεύει την επένδυσή σας.
1: Έγκυρη ταυτοποίηση και νομιμοποιητικά έγγραφα
Κάθε εμπλεκόμενος στην ελληνική συναλλαγή ακινήτων πρέπει να προσκομίζει έγκυρα, τρέχοντα έγγραφα ταυτοποίησης. Για τους Έλληνες πολίτες, αυτό σημαίνει έγκυρη ελληνική ταυτότητα ή διαβατήριο. Οι αλλοδαποί αγοραστές και πωλητές χρειάζονται το πρωτότυπο διαβατήριό τους, το οποίο πρέπει να ισχύει τουλάχιστον έξι μήνες μετά την ημερομηνία κλεισίματος.
Ο ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (AFM) αποτελεί άλλη μια κρίσιμη απαίτηση. Όλα τα μέρη πρέπει να διαθέτουν ενεργό ΑΦΜ, και τα αλλοδαπά άτομα συχνά πρέπει να τον αποκτήσουν πολύ πριν από την ημέρα κλεισίματος. Εάν πουλάτε το σπίτι μου στην Ελλάδα εξ αποστάσεως, τα έγγραφα πληρεξουσιότητας καθίστανται απαραίτητα, απαιτώντας ειδική συμβολαιογραφική επικύρωση και πιστοποίηση apostille από τη χώρα σας.
Πρόσθετα έγγραφα μπορεί να περιλαμβάνουν πιστοποιητικά γάμου για περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, αποφάσεις διαζυγίου που επηρεάζουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ή εταιρικά έγγραφα για ακίνητα που ανήκουν σε εταιρείες. Τα έγγραφα αυτά συχνά απαιτούν επικυρωμένες μεταφράσεις στα ελληνικά, οι οποίες συντάσσονται από επίσημα αναγνωρισμένους μεταφραστές.
2: Πιστοποιημένοι τίτλοι ιδιοκτησίας και απόδειξη ιδιοκτησίας
Η τεκμηρίωση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου σας πρέπει να αποδεικνύει μια σαφή, αδιάσπαστη αλυσίδα ιδιοκτησίας. Οι πρωτότυποι τίτλοι ιδιοκτησίας (symvolaio) χρησιμεύουν ως θεμέλιο αυτής της απόδειξης, δείχνοντας πώς αποκτήσατε το ακίνητο και επιβεβαιώνοντας το νόμιμο δικαίωμά σας να μεταβιβάσετε την κυριότητα.
Εάν η περιουσία σας έχει κληρονομηθεί, απαιτούνται πρόσθετα έγγραφα, όπως αποφάσεις δικαστηρίου διαθήκης, έγγραφα αποδοχής κληρονομιάς και πιστοποιητικά που αποδεικνύουν ότι όλοι οι κληρονόμοι έχουν συναινέσει στην πώληση. Τα ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω μεταβίβασης δωρεάς απαιτούν τα πρωτότυπα έγγραφα της δωρεάς και την απόδειξη ότι όλοι οι ισχύοντες φόροι καταβλήθηκαν κανονικά.
3: Επικαιροποιημένες έρευνες ακινήτων και τεχνικές εκθέσεις
Ο ελληνικός νόμος απαιτεί τρέχουσες τοπογραφικές έρευνες που αντικατοπτρίζουν με ακρίβεια τα όρια, τις κατασκευές και τη νομική περιγραφή του ακινήτου σας. Αυτές οι έρευνες πρέπει να ταιριάζουν με τις περιγραφές στους τίτλους ιδιοκτησίας σας και να αποδεικνύουν τη συμμόρφωση με τους τοπικούς οικοδομικούς κανονισμούς.
Οι οικοδομικές άδειες και τα κατασκευαστικά έγγραφα αποδεικνύουν ότι όλες οι κατασκευές ανεγέρθηκαν νόμιμα και πληρούν τα ελληνικά κατασκευαστικά πρότυπα. Τα ακίνητα που έχουν κατασκευαστεί ή ανακαινιστεί χωρίς τις κατάλληλες άδειες μπορεί να δημιουργήσουν σημαντικές επιπλοκές, απαιτώντας ενδεχομένως αναδρομική νομιμοποίηση μέσω του προγράμματος αμνηστίας για την οικοδομή.
Δομικές και τεχνικές εκθέσεις μπορεί να απαιτείται για παλαιά ακίνητα ή για ακίνητα με πρόσφατες ανακαινίσεις. Οι εκθέσεις αυτές επιβεβαιώνουν την ασφάλεια του κτιρίου, τη συμμόρφωση των ηλεκτρικών συστημάτων και την τήρηση των ισχυόντων ελληνικών οικοδομικών κανονισμών. Περιβαλλοντικές εκτιμήσεις μπορεί να είναι απαραίτητες για ακίνητα σε προστατευόμενες περιοχές ή κοντά σε ακτές.
4: Τι φορολογικές ενημερώσεις χρειάζεστε για το κλείσιμο;
Η φορολογική συμμόρφωση αποτελεί μία από τις πιο σύνθετες πτυχές των ελληνικών συναλλαγών ακινήτων. Θα πρέπει να λάβετε τρέχοντα πιστοποιητικά φορολογικής ενημερότητας που να αποδεικνύουν ότι έχουν καταβληθεί όλοι οι φόροι που σχετίζονται με το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ετήσιων φόρων ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ), τυχόν φόρων εισοδήματος επί του εισοδήματος από ενοίκια και δημοτικών φόρων.
5: Επιβεβαίωση διορισμού συμβολαιογράφου και τέλη
Οι μεταβιβάσεις ελληνικών ακινήτων πρέπει να πραγματοποιούνται ενώπιον συμβολαιογράφου, καθιστώντας την επιβεβαίωση του συμβολαιογραφικού σας ραντεβού απαραίτητη. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει όλα τα έγγραφα, προετοιμάζει το τελικό συμβόλαιο μεταβίβασης και διασφαλίζει τη νομική συμμόρφωση καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.
Τα συμβολαιογραφικά τέλη ακολουθούν καθορισμένες κλίμακες με βάση την αξία του ακινήτου σας και πρέπει να επιβεβαιώσετε εκ των προτέρων το ακριβές ποσό και τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής.
Το συμβολαιογραφικό σας ραντεβού θα πρέπει να επιβεβαιωθεί τουλάχιστον μία εβδομάδα πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής, με τον συντονισμό του προγράμματος όλων των μερών. Ο συμβολαιογράφος θα διευκρινίσει ποια έγγραφα πρέπει να εξετάσει εκ των προτέρων και τυχόν πρόσθετες απαιτήσεις που αφορούν ειδικά τη συναλλαγή σας.
6: Ρυθμίσεις ασφάλισης περιουσίας και μεταφοράς υπηρεσιών κοινής ωφέλειας
Η ασφαλιστική κάλυψη ακινήτων μπορεί να ρυθμιστεί ώστε να τεθεί σε ισχύ αμέσως μετά το κλείσιμο. Ο ελληνικός νόμος δεν απαιτεί βασική ασφάλιση περιουσίας και οι ενυπόθηκοι δανειστές δεν επιβάλλουν συνήθως ολοκληρωμένη κάλυψη που να περιλαμβάνει προστασία από πυρκαγιά, σεισμό και αστική ευθύνη.
Οι μεταφορές υπηρεσιών κοινής ωφέλειας απαιτούν εκ των προτέρων συντονισμό με τους παρόχους ηλεκτρικής ενέργειας (DEI), νερού, τηλεφώνου και διαδικτύου. Οι μεταβιβάσεις αυτές συχνά περιλαμβάνουν τελικές μετρήσεις μετρητών, διακανονισμούς λογαριασμών και δημιουργία νέου λογαριασμού στο όνομα του αγοραστή.
Καταθέσεις υπηρεσιών και τέλη σύνδεσης μπορεί να απαιτηθεί για μεταβιβάσεις υπηρεσιών κοινής ωφέλειας, ιδίως για αλλοδαπούς αγοραστές ή ακίνητα που ήταν κενά. Η τακτοποίηση αυτών των μεταβιβάσεων αρκετά πριν από το κλείσιμο αποτρέπει τις καθυστερήσεις στην εγκατάσταση βασικών υπηρεσιών.
7: Τελικός οικονομικός διακανονισμός και μέθοδοι πληρωμής
Ο οικονομικός διακανονισμός της ημέρας κλεισίματος πρέπει να περιλαμβάνει όλα τα συμφωνηθέντα έξοδα, συμπεριλαμβανομένης της υπόλοιπης τιμής αγοράς, των συμβολαιογραφικών εξόδων, των φόρων μεταβίβασης, των νομικών εξόδων και τυχόν προσαρμογές που σχετίζονται με το ακίνητο για φόρους ή υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.
Οι ελληνικές συναλλαγές ακινήτων απαιτούν συνήθως πληρωμή μέσω τραπεζικών εμβασμάτων ή πιστοποιημένων επιταγών, ενώ οι πληρωμές με μετρητά περιορίζονται από τους κανονισμούς για την καταπολέμηση του ξεπλύματος χρήματος. Τα διεθνή εμβάσματα χρειάζονται αρκετό χρόνο επεξεργασίας, συχνά απαιτείται η έναρξη τους αρκετές ημέρες πριν από την ολοκλήρωση.
Η επαλήθευση των μεταφορών κεφαλαίων καθίσταται ζωτικής σημασίας για μεγάλες συναλλαγές. Οι τράπεζες ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετη τεκμηρίωση για σημαντικές διεθνείς μεταφορές, συμπεριλαμβανομένης της απόδειξης της προέλευσης των κεφαλαίων και της συμμόρφωσης με τους ελληνικούς και διεθνείς τραπεζικούς κανονισμούς.
8: Νομική εκπροσώπηση και μεταφραστικές υπηρεσίες
Η εξειδικευμένη νομική εκπροσώπηση προστατεύει τα συμφέροντά σας καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας κλεισίματος. Ο δικηγόρος σας εξετάζει όλα τα έγγραφα, εξηγεί τις νομικές υποχρεώσεις και διασφαλίζει τη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του ελληνικού ιδιοκτησιακού δικαίου.
Οι υπηρεσίες επικυρωμένης μετάφρασης καθίστανται απαραίτητες όταν πρόκειται για ξένα έγγραφα ή για μη ελληνόφωνα μέρη. Όλα τα ξένα έγγραφα απαιτούν συνήθως επίσημη μετάφραση από αναγνωρισμένους μεταφραστές, ενώ οι μεταφράσεις συχνά απαιτούν συμβολαιογραφική επικύρωση ή πιστοποίηση με apostille.
Ο νομικός σας σύμβουλος θα πρέπει να είναι παρών κατά τη διάρκεια της κλεισίματος για να αντιμετωπίσει τυχόν ζητήματα της τελευταίας στιγμής, να εξηγήσει περίπλοκους νομικούς όρους και να διασφαλίσει ότι έχετε κατανοήσει όλες τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα που απορρέουν από τη σύμβαση μεταβίβασης. Η εκπροσώπηση αυτή αποδεικνύεται ιδιαίτερα πολύτιμη για πολύπλοκες συναλλαγές ή όταν πρόκειται για άγνωστες ελληνικές νομικές διαδικασίες.
9: Εγγραφή και ενημέρωση αρχείων μετά τη λήξη της σύμβασης
Αμέσως μετά το κλείσιμο, απαιτείται προσοχή σε διάφορες εργασίες καταχώρισης και τήρησης αρχείων. Η μεταβίβαση του ακινήτου πρέπει να καταχωρηθεί στις τοπικές δημοτικές αρχές, ενημερώνοντας τα επίσημα αρχεία ώστε να αντικατοπτρίζουν τη νέα ιδιοκτησία.
Οι ενημερώσεις του μητρώου ακινήτων διασφαλίζουν ότι η ιδιοκτησία σας καταγράφεται σωστά σε όλες τις σχετικές κυβερνητικές βάσεις δεδομένων. Αυτή η καταχώριση προστατεύει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σας και επιτρέπει μελλοντικές συναλλαγές ή νομικές διαδικασίες που αφορούν το ακίνητο.
Η εξασφάλιση επικυρωμένων αντιγράφων όλων των οριστικοποιημένων εγγράφων μεταβίβασης παρέχει ουσιαστική προστασία των αρχείων σας. Τα αντίγραφα αυτά χρησιμεύουν ως απόδειξη της νόμιμης μεταβίβασης και ενδέχεται να απαιτηθούν για ασφαλιστικές απαιτήσεις, μελλοντικές πωλήσεις ή νομικές διαδικασίες. Ο [οδηγός σας για την πώληση της κατοικίας σας](https://elxis.com/selling-your-home-in-greece-a-brief-guide) θα πρέπει να δίνει έμφαση στη διατήρηση ολοκληρωμένης τεκμηρίωσης καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.
Εξασφαλίστε την επιτυχία της επένδυσης σε ελληνικά ακίνητα
Το επιτυχές κλείσιμο των ελληνικών ακινήτων εξαρτάται αποκλειστικά από την ενδελεχή προετοιμασία και την επαγγελματική καθοδήγηση. Κάθε βασικό στοιχείο που συζητήσαμε διαδραματίζει κρίσιμο ρόλο στην προστασία της επένδυσής σας και στη διασφάλιση της νομικής συμμόρφωσης με την ελληνική νομοθεσία περί ακινήτων.
Η πολυπλοκότητα των ελληνικών συναλλαγών ακινήτων, ιδίως για τους διεθνείς αγοραστές και πωλητές, καθιστά την επαγγελματική υποστήριξη ανεκτίμητη. Από την απόκτηση των κατάλληλων φορολογικών εγκρίσεων έως το συντονισμό των συμβολαιογραφικών διορισμών και τη διαχείριση των καταχωρίσεων μετά τη σύναψη, κάθε βήμα απαιτεί ειδική τεχνογνωσία και προσοχή στη λεπτομέρεια.
Να θυμάστε ότι η προετοιμασία αρχίζει εβδομάδες ή μήνες πριν από την πραγματική ημερομηνία λήξης. Η συγκέντρωση εγγράφων, η φορολογική συμμόρφωση και οι νομικές αναθεωρήσεις απαιτούν επαρκή χρόνο για να ολοκληρωθούν σωστά. Η έγκαιρη έναρξη αποτρέπει τις επιπλοκές της τελευταίας στιγμής που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν ή να εκτροχιάσουν τη συναλλαγή σας.
Είτε αγοράζετε το εξοχικό των ονείρων σας είτε πουλάτε το σπίτι μου στην Ελλάδα για να απλοποιήσετε τη ζωή σας, η σωστή προετοιμασία της ημέρας κλεισίματος διασφαλίζει την ομαλή εξέλιξη της συναλλαγής σας και την προστασία της επένδυσής σας. Για εξατομικευμένη καθοδήγηση κατά τη διάρκεια της συναλλαγής σας με ελληνικό ακίνητο, μη διστάσετε να [επικοινωνήσετε](https://elxis.com/contact-us) με τους έμπειρους επαγγελματίες μας που κατανοούν τόσο τις ελληνικές νομικές απαιτήσεις όσο και τις ανάγκες των διεθνών πελατών.
Αποποίηση ευθυνών: Το παρόν περιεχόμενο προορίζεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα που αφορούν συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο ανάλογα με τις ανάγκες σας.
