La vente d'une propriété en Grèce en tant que propriétaire étranger implique plusieurs obligations fiscales qui doivent être comprises et gérées correctement. Les propriétaires étrangers ne paient pas de droits de mutation ; cependant, comprendre l'obligation de l'acheteur en matière de droits de mutation permet d'anticiper l'impact que cela peut avoir sur les négociations de prix. Comprendre ces implications fiscales vous permet de planifier efficacement et d'éviter les retards au cours du processus de vente.
Quelles taxes les propriétaires étrangers doivent-ils payer lors de la vente d'un bien immobilier en Grèce ?
Les propriétaires étrangers qui vendent des biens immobiliers grecs doivent s'assurer que tous les versements de l'impôt foncier ENFIA pour l'année en cours sont entièrement payés - même ceux qui ne sont pas encore dus - avant la conclusion de la vente, ainsi que les exigences potentielles de déclaration d'impôt sur le revenu à la fois en Grèce et dans leur pays d'origine. Le projet de loi sur l'impôt sur le revenu de l'Union européenne droit de mutation de 3,09% est généralement payé par l'acheteur plutôt que par le vendeur, ce qui influe sur la dynamique des négociations et sur le produit final de la vente. Les vendeurs doivent obtenir un certificat de décharge fiscale prouvant qu'ils n'ont pas de dettes en suspens envers les autorités fiscales grecques avant que le transfert notarié ne puisse avoir lieu.
La distinction entre le traitement fiscal des résidents et des non-résidents concerne principalement les obligations de déclaration d'impôt sur le revenu plutôt que la vente elle-même. Les non-résidents doivent conserver un numéro d'identification fiscale grec (AFM) tout au long de la période de propriété et s'assurer que tous les paiements annuels de l'impôt foncier ENFIA sont à jour. Tout impôt foncier accumulé au cours des années précédentes, y compris les pénalités et les intérêts, doit être réglé avant que la propriété ne soit transférée à un acheteur.
Les taxes municipales (TAP), perçues par le biais des factures d'électricité, doivent également être à jour avant la vente, car elles font partie des obligations fiscales globales du bien. Ces charges sont calculées comme un petit pourcentage de la valeur objective du bien et doivent être acquittées quelle que soit la date à laquelle elles ont été acquittées pendant que vous étiez propriétaire.
Comment l'impôt sur les plus-values est-il calculé pour les non-résidents qui vendent des biens immobiliers grecs ?
L'impôt sur les plus-values immobilières en Grèce est de actuellement suspendue pour les particuliers jusqu'au 31 décembre 2026, Cela signifie que les propriétaires étrangers qui vendent leur propriété grecque ne sont pas soumis à l'impôt sur les plus-values pendant cette période. Cette suspension est en vigueur depuis de nombreuses années et continue de bénéficier aux vendeurs individuels, indépendamment de leur statut de résident ou de la durée de détention de la propriété.
Si la suspension prend fin, l'impôt sur les plus-values serait théoriquement calculé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, avec des déductions autorisées pour les coûts de rénovation documentés, les frais de notaire et d'autres dépenses liées à l'achat. Toutefois, ce cadre n'a pas été appliqué activement aux ventes de propriétés individuelles pendant une période prolongée, et le gouvernement grec a constamment prolongé la suspension.
Il convient de noter que cette exonération ne s'applique qu'aux personnes physiques. Pour les entreprises et les personnes morales, les bénéfices tirés de la vente d'un bien immobilier sont imposés comme un revenu professionnel ordinaire au taux de 22% de l'impôt sur les sociétés sur la différence entre le produit de la vente et la valeur comptable fiscale du bien, quelle que soit la durée de détention. Ce taux d'imposition a été réduit de 24% en 2021 et s'applique à toutes les transactions immobilières des entités commerciales.
Les autorités fiscales grecques surveillent les schémas de vente de biens immobiliers. La vente d'au moins trois biens immobiliers au cours d'une période mobile de deux ans peut être considérée comme une activité commerciale, à moins que les ventes ne concernent clairement des biens hérités ou transmis par la famille, ce qui soumet les ventes à des taux progressifs d'impôt sur le revenu allant de 9% à 44% plutôt qu'à un traitement suspendu des plus-values. Ce seuil s'applique même aux biens hérités ou donnés vendus dans le délai imparti.
Ai-je besoin d'un numéro d'identification fiscale grec pour vendre ma propriété ?
Tout vendeur de biens immobiliers en Grèce doit posséder un Numéro d'identification fiscale grec (AFM) indépendamment de sa nationalité ou de son statut de résident. Cette exigence est obligatoire pour toutes les transactions immobilières et ne peut être levée. L'AFM sert d'identification permanente au sein du système fiscal grec et reste active pendant toute la durée de votre propriété et au-delà.
Les propriétaires étrangers qui ont acheté un bien immobilier il y a plusieurs années possèdent déjà un AFM délivré lors de l'achat initial. Si vous avez égaré votre AFM ou si vous ne parvenez pas à le retrouver dans vos documents d'achat, vous pouvez le récupérer sur la plateforme en ligne de l'administration fiscale grecque (myAADE) ou en contactant directement un bureau fiscal grec. Votre notaire ou votre représentant légal peut également vous aider à retrouver ces informations dans les dossiers de l'administration fiscale.
Le GFA joue un rôle essentiel au-delà de la vente elle-même. Il vous relie à toutes les obligations fiscales, y compris les factures annuelles d'impôts fonciers ENFIA, les impôts municipaux et toute obligation de déclaration d'impôt sur le revenu. Lorsque vous vendez, le notaire a besoin de votre GFA pour vérifier la conformité fiscale, obtenir des certificats de décharge et exécuter correctement l'acte de transfert de propriété. Sans GFA valide, la procédure notariale ne peut avoir lieu.
Pour les vendeurs étrangers résidant à l'étranger, l'AFM facilite également l'établissement d'une procuration si vous préférez ne pas vous rendre en Grèce pour la vente. Votre représentant légal peut agir en votre nom à l'aide de documents dûment authentifiés, mais votre GFA personnel reste la base de toutes les procédures fiscales tout au long de la transaction.
Qu'est-ce qu'un certificat de décharge et pourquoi en ai-je besoin ?
Un certificat de décharge fiscale, officiellement connu sous le nom de certificat de non-endettement, Le certificat d'exemption fiscale est un document délivré par les autorités fiscales grecques confirmant que vous n'avez pas d'obligations fiscales en suspens. Ce certificat est absolument essentiel pour conclure toute vente immobilière en Grèce, car les notaires n'ont pas le droit d'exécuter les actes de transfert de propriété sans ce certificat. Le certificat atteste que toutes les taxes liées à la propriété ont été payées jusqu'à la date de la vente.
Le certificat de décharge vérifie spécifiquement le paiement de l'impôt foncier ENFIA, des taxes municipales (TAP), de tout impôt sur le revenu lié à la location de la propriété, et d'autres obligations liées à votre FAM. Il confirme non seulement que les impôts sont à jour, mais aussi qu'il n'y a pas de pénalités, d'intérêts ou d'amendes administratives impayés. Les autorités fiscales grecques procèdent à un examen complet de votre compte fiscal avant de délivrer le certificat.
Les délais de traitement varient considérablement en fonction de la charge de travail du bureau des impôts et de l'existence ou non de questions en suspens. Le processus de demande commence par votre compte AFM sur la plateforme myAADE ou par l'intermédiaire d'un représentant fiscal. Nous vous recommandons d'entamer ce processus bien avant la date prévue pour la finalisation de la vente afin d'éviter les retards.
Si l'administration fiscale identifie des obligations en suspens au cours de l'examen d'apurement, vous devez régler ces montants ainsi que les intérêts accumulés avant que le certificat ne puisse être délivré. Cette exigence surprend souvent les propriétaires étrangers qui ne sont pas au courant des paiements ENFIA non effectués les années précédentes ou d'autres charges accumulées. Une assistance juridique professionnelle peut vous aider à identifier rapidement les problèmes potentiels et à les résoudre efficacement avant qu'ils ne retardent votre vente.
Qui paie la taxe de transfert de propriété lors d'une vente en Grèce ?
Dans les transactions immobilières grecques, le l'acheteur paie généralement la taxe de transfert de 3,09% sur les biens immobiliers revendus, et non le vendeur. Cette pratique courante diffère de celle de certains pays où les vendeurs supportent le coût des droits de mutation. Toutefois, il est important pour les vendeurs de comprendre cette structure, car elle influe directement sur la dynamique des négociations et sur le produit net de la vente.
La taxe de transfert est calculée sur le montant le plus élevé entre le prix d'achat convenu et la valeur objective du bien immobilier déterminée par le gouvernement. Les acheteurs doivent payer cette taxe au bureau local des impôts avant la signature du contrat notarié, et le reçu de paiement fait partie de la documentation permanente de la propriété. Ce délai signifie que l'obligation fiscale est réglée avant le transfert de propriété.
Bien que les vendeurs ne paient pas directement les droits de mutation, les acheteurs tiennent compte de ce coût dans leur budget d'acquisition total, ce qui peut influencer le prix qu'ils sont prêts à offrir pour votre propriété. Sur les marchés concurrentiels, les acheteurs peuvent négocier des prix d'achat plus bas pour compenser leur obligation en matière de droits de mutation. Comprendre cette dynamique vous permet de fixer des attentes réalistes en matière de prix et de négocier efficacement.
Le taux de 3,09% s'applique à la plupart des transactions immobilières de revente et représente l'un des taux de droits de mutation les plus compétitifs d'Europe. Les propriétés nouvellement construites suivent des règles différentes, les acheteurs payant la TVA de 24% au lieu de la taxe de transfert, bien que cette TVA soit actuellement suspendue jusqu'au 31 décembre 2025. Il n'existe pas de variations régionales dans les taux de droits de mutation en Grèce ; le taux de 3,09% s'applique uniformément dans toutes les régions, y compris les îles et les régions continentales.
Comment dois-je déclarer la vente d'un bien immobilier grec aux autorités fiscales de mon pays d'origine ?
Les vendeurs étrangers sont soumis à une double obligation de déclaration fiscale, qui les oblige à déclarer la vente du bien immobilier à la fois en Grèce et dans leur pays de résidence. Même si l'impôt sur les plus-values est actuellement suspendu en Grèce, vous devez toujours déclarer la transaction aux autorités fiscales grecques par l'intermédiaire de votre AFM. Votre pays d'origine peut avoir des règles différentes qui vous obligent à déclarer la vente dans votre déclaration de revenus annuelle, quel que soit le traitement fiscal de la Grèce.
Les traités de double imposition entre la Grèce et les principaux pays européens, dont l'Allemagne, les Pays-Bas et la Belgique, empêchent généralement que le même revenu soit imposé deux fois. Ces conventions attribuent généralement les droits d'imposition primaire au pays où se trouve la propriété (la Grèce), votre pays d'origine offrant des crédits d'impôts étrangers ou des exonérations pour les impôts payés en Grèce. Toutefois, des obligations de déclaration existent même si aucun impôt supplémentaire n'est dû.
La tenue d'une documentation complète tout au long de la période de propriété et du processus de vente est essentielle pour les deux juridictions. Conservez les documents relatifs au prix d'achat initial, aux frais de notaire, aux coûts de rénovation, aux paiements annuels de l'ENFIA et au produit final de la vente. Ces documents permettent une déclaration précise et aident à établir les détails de la transaction si l'une ou l'autre des autorités fiscales demande des éclaircissements.
La complexité des déclarations fiscales transfrontalières varie considérablement en fonction du système fiscal de votre pays d'origine et des circonstances spécifiques de votre vente. Les autorités fiscales allemandes et néerlandaises, par exemple, ont des approches différentes en ce qui concerne les ventes de biens immobiliers étrangers, bien que ces deux pays aient conclu des conventions de double imposition avec la Grèce. Des conseils fiscaux professionnels de la part de conseillers connaissant les systèmes fiscaux de la Grèce et de votre pays d'origine permettent de garantir la conformité dans les deux juridictions. Pour une vue d'ensemble complète des procédures juridiques et administratives, veuillez vous référer à notre site Internet guide pour la vente de votre maison.
Que se passe-t-il si j'ai des impôts fonciers impayés pour les années précédentes ?
Les impôts fonciers cumulés des années précédentes doivent être entièrement réglée avant la conclusion de la vente, Les obligations en suspens empêchent la délivrance du certificat de dédouanement fiscal nécessaire au transfert de propriété. L'impôt impayé le plus courant est l'ENFIA (impôt foncier annuel), mais les taxes municipales (TAP) perçues sur les factures d'électricité et d'autres frais liés à la propriété peuvent également s'accumuler si vous avez été absent de la Grèce pendant de longues périodes.
Les pénalités et les intérêts sur les montants d'impôt en souffrance sont composés mensuellement à un taux de 1%, ce qui augmente considérablement le montant total dû au fil du temps. Par exemple, l'ENFIA impayé il y a trois ans entraînerait des intérêts cumulés substantiels en plus du montant initial de l'impôt. Les autorités fiscales grecques calculent automatiquement ces pénalités lorsque vous demandez un certificat d'acquittement de l'impôt, en fournissant un chiffre de règlement complet comprenant tous les frais accumulés.
Le processus de règlement des arriérés d'impôts commence par l'obtention d'un relevé détaillé de votre compte fiscal via la plateforme en ligne myAADE ou par l'intermédiaire d'un représentant fiscal. Ce relevé identifie toutes les obligations en suspens, calcule les intérêts accumulés et fournit le montant total requis pour l'apurement. Le paiement peut généralement être effectué par le biais du système myAADE ou dans les banques grecques, avec confirmation électronique immédiate aux autorités fiscales.
L'assistance juridique professionnelle s'avère particulièrement précieuse lorsqu'il s'agit de faire face à des obligations fiscales accumulées. Nous aidons les vendeurs étrangers à identifier les problèmes potentiels dès le début du processus de vente, à obtenir des chiffres précis de la part des autorités fiscales, à faciliter les paiements depuis l'étranger et à veiller à ce que les certificats de décharge soient délivrés sans délai. Cette approche proactive permet d'éviter les surprises de dernière minute qui pourraient faire dérailler votre calendrier de vente ou vous obliger à effectuer des paiements précipités sous la pression d'acheteurs en attente.
Puis-je minimiser mes obligations fiscales lorsque je vends une propriété grecque en tant qu'étranger ?
Les stratégies de planification fiscale légale pour les vendeurs étrangers se concentrent principalement sur la documentation et le calendrier appropriés plutôt que de recourir à des mécanismes d'évitement complexes, étant donné que l'impôt sur les plus-values reste suspendu pour les vendeurs individuels. La stratégie la plus importante consiste à tenir un registre complet de toutes les dépenses liées à la propriété tout au long de la période de détention, y compris les coûts de rénovation, les frais juridiques, les frais de notaire et les dépenses d'amélioration. Bien que ces déductions ne s'appliquent pas actuellement en raison de la suspension de l'impôt sur les plus-values, la tenue d'une documentation vous protège si les règles fiscales changent.
Les considérations temporelles sont principalement importantes pour éviter le seuil de trois propriétés qui déclenche la classification de l'activité commerciale. Si vous possédez plusieurs propriétés grecques, le fait d'espacer les ventes au-delà de la fenêtre mobile de deux ans permet d'éviter la reclassification automatique qui soumettrait les produits à des taux d'imposition progressifs de 9% à 44%. Cette planification est particulièrement importante pour les investisseurs qui ont acquis plusieurs propriétés au fil des ans.
Le fait de savoir quelles dépenses sont déductibles vous aide à tenir des registres appropriés, même pendant la période de suspension. Les coûts documentés des améliorations immobilières, des rénovations structurelles, des frais de notaire, des frais juridiques et des droits de mutation payés lors de l'achat pourraient réduire les gains imposables si l'imposition des plus-values reprenait. L'entretien courant et les rénovations esthétiques ne sont généralement pas considérés comme des améliorations déductibles, mais les travaux structurels, les ajouts et les améliorations majeures des systèmes le sont généralement.
La distinction entre l'optimisation fiscale légitime et l'évasion fiscale illégale est essentielle. Une documentation correcte, des rapports précis et le respect de toutes les exigences en matière de déclaration constituent une planification fiscale appropriée. La sous-déclaration des prix de vente, la création de dépenses fictives ou l'absence de déclaration des transactions constituent une fraude fiscale qui entraîne de graves conséquences juridiques, notamment des pénalités équivalant au double de l'impôt éludé plus les intérêts, ainsi que d'éventuelles poursuites pénales.
Un conseil fiscal professionnel s'avère particulièrement précieux dans les situations complexes impliquant plusieurs propriétés, des structures de propriété d'entreprise ou des plus-values importantes. Des conseillers fiscaux connaissant à la fois la législation fiscale grecque et le système de votre pays d'origine peuvent identifier des stratégies d'optimisation légitimes et spécifiques à votre situation, tout en garantissant une conformité totale dans les deux juridictions.
La vente d'une propriété en Grèce implique de s'acquitter de diverses obligations fiscales et exigences administratives qui peuvent sembler insurmontables depuis l'étranger. Notre équipe juridique multilingue prend en charge l'ensemble du processus, depuis l'obtention des certificats de décharge fiscale et le règlement de toutes les obligations en suspens jusqu'à la coordination avec les notaires et la fourniture de documents conformes aux autorités fiscales grecques et internationales. Si vous envisagez de vendre votre propriété grecque et que vous souhaitez bénéficier d'une assistance professionnelle en ce qui concerne les exigences fiscales et juridiques, n'hésitez pas à nous contacter. contact notre équipe pour une assistance personnalisée et adaptée à votre situation spécifique.
Clause de non-responsabilité : Ce contenu est fourni à titre d'information uniquement et ne constitue PAS un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question relative à des cas spécifiques, il est fortement recommandé de consulter un avocat, un comptable ou un notaire en fonction de vos besoins.
