Was ist die Rolle des Notars in Griechenland? Wie unterscheidet sie sich von der Rolle eines Anwalts? Inwiefern unterscheidet sich die Rolle des Notars in Griechenland von der in meinem Heimatland? Wie viel kostet die Inanspruchnahme eines Notars in Griechenland? All diese Fragen und mehr werden von unseren Rechtsexperten in diesem Artikel beantwortet.
Was ist die Rolle des Notars in Griechenland?
Der Notar hat im Vergleich zu Notaren in anderen Ländern eine passivere Rolle bei der Immobilientransaktion; er ist die Person der griechischen Regierung, die sicherstellt, dass die Transaktion gemäß dem griechischen Gesetz. abläuft.
Der Notar in Griechenland berät die an der Eigentumsübertragung beteiligten Parteien, er hilft bei der Berechnung des objektiven Wertes der Immobilie, er führt die öffentlichen Immobilienregister, berechnet die Steuern, übergibt die Urkunde und stellt den Parteien die offiziellen Kopien zur Verfügung. Die Rolle des Notars in Griechenland ist eher koordinierend als ausführend.
Wie unterscheidet sich die Rolle des griechischen Notars von der anderer Länder?
Die Rolle eines griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich von der Rolle eines Notars in den meisten westeuropäischen Ländern. Es ist nicht die Aufgabe des griechischen Notars, den Kaufbetrag entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen oder Steuern zu zahlen. Der Käufer selbst und sein Anwalt sind für diese Aufgaben verantwortlich.
Notare und Zahlungsüberweisungen
In den meisten europäischen Ländern überweisen Sie bei der Bezahlung einer Immobilie in der Regel Geld auf das Treuhandkonto eines Notars, bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird. In den nächsten Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags überweist der Notar die Kaufsumme an den Verkäufer.
In Griechenland führen Notare keine Treuhandkonten und dürfen die Kaufsumme nicht auf ihr Bankkonto einzahlen. Daher muss ein anderes Verfahren befolgt werden, um eine sichere und effektive Abwicklung der Zahlungen zu gewährleisten.
Wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer Griechen sind, wird die Überweisungssumme in der Regel während des Notartermins direkt vom griechischen Bankkonto des Käufers auf das griechische Bankkonto des Verkäufers überwiesen. Alternativ kann der Käufer einen garantierten Bankscheck von einer griechischen Bank ausstellen, den er dem Verkäufer am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags übergibt. Der Verkäufer kann diesen Scheck dann bei seiner eigenen griechischen Bank einlösen.
Da die meisten unserer Kunden nicht in Griechenland leben und kein Bankkonto bei einer griechischen Bank haben, was bedeutet, dass die überwiesenen Gelder nicht direkt auf dem Bankkonto des Verkäufers sichtbar sind, verwenden wir eine andere Zahlungsmethode, um einen reibungslosen Transfer der Gelder für die Bezahlung der Immobilie zu gewährleisten. Der Kaufvertrag enthält besondere Bedingungen, die dem Käufer eine Anzahl von Tagen einräumen, um die Kaufsumme an den Verkäufer zu zahlen. Wenn der Betrag bezahlt ist, wird eine Entlastungsurkunde beim Notar als Zahlungsnachweis unterzeichnet, um die Übertragung abzuschließen.
Wenn der Käufer die Zahlung nicht leistet, wird die Löschungsurkunde nicht unterzeichnet, und der Verkäufer hat das Recht, den Verkauf rückgängig zu machen und das Eigentum an der Immobilie zurückzunehmen.
Notare und Eigentumsregistrierung
Seit 2023 haben Notare in Griechenland aufgrund von Gesetzesänderungen eine aktivere Rolle bei der Registrierung von Immobilien.
In der Vergangenheit konnte die Registrierung von Immobilien Monate oder sogar bis zu zwei Jahre dauern, da viele Dokumente persönlich eingereicht werden mussten. Die griechische Regierung hat jedoch 2023 ein neues Programm mit dem Namen "Property Digital Folder" gestartet, bei dem der Notar die Dokumente digital einreichen und die Registrierung einer Immobilienurkunde in nur einen Tag.
Notare und Steuerschulden
In Griechenland können Notare auch prüfen, ob jemand Steuerschulden hat. Sie haben keinen Einblick in die Höhe der Schulden, aber sie können feststellen, ob jemand noch Steuern schuldet.
Notare und Steuerberechnungen
In Griechenland beträgt die Grunderwerbssteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie zahlen, 3.09%. Dieser Prozentsatz wird entweder auf den Kaufpreis oder den objektiver Wert der Immobilie, wenn dieser Wert höher ist als der Kaufpreis. Sie können sich denken, wer die Berechnungen für den objektiven Wert einer Immobilie durchführt? Richtig - der Notar. Er legt diese Dokumente den griechischen Steuerbehörden zur Genehmigung vor, bevor die Grunderwerbssteuer bezahlt wird.
Können Sie ein Verfahren, an dem ein griechischer Notar beteiligt ist, näher erläutern?
Vorbereitung der notariellen Kaufurkunde
Wenn Sie in Griechenland ein Haus verkaufen, benötigen Sie eine notarielle Kaufurkunde. Dabei erstellt ein Ingenieur des Verkäufers eine elektronische Gebäude-ID (E-ID) der zu verkaufenden Immobilie, die alle notwendigen Daten über die Immobilie enthält.
Parallel dazu aktualisiert der Notar in Zusammenarbeit mit dem Buchhalter des Verkäufers das E-9-Steuerformular des Verkäufers, um alle Änderungen zu berücksichtigen.
Der Notar prüft an dieser Stelle häufig auch, ob der Verkäufer Schulden beim Staat hat.
Unterzeichnung der Abschlussdokumente
Der Notar fertigt die Grunderwerbsteuererklärung an und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann der endgültige Vertrag unterzeichnet werden. Bei der Sitzung zur endgültigen Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter an Ihrer Stelle schicken, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben müssen.
Wie viel kostet die Inanspruchnahme eines Notars in Griechenland?
Für Hausverkäufe in Griechenland sind die Mindestgebühren für Notare im griechischen Gesetz festgelegt. Notare berechnen normalerweise zwischen 1.5 und 2% (einschließlich Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises oder des objektiven Steuerwertes der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Die Kosten für die Unterzeichnung einer Vollmacht bei einem Notar in Griechenland betragen etwa 100 bis 150 Euro. Der genaue Preis hängt vom Notar ab.
Eine POA kann auch von einem ausländischen Notar verfasst werden. In diesem Fall ist eine offizielle griechische Übersetzung erforderlich.
Was kann ein Notar in Griechenland sonst noch tun?
Notare und E-Auktionen
Neben den oben genannten Fähigkeiten können Notare in Griechenland auch Online-Auktionen für Immobilien verwalten. Wir werden dies nicht im Detail behandeln, da es für die meisten Immobilientransaktionen in Griechenland nicht relevant ist.
Notare und Unternehmensgründungen
Notare in Griechenland können auch Gesellschaften für eine Einzelperson gründen.
Notare und die Zahlung von Steuern
Erinnern Sie sich noch daran, als wir sagten, dass Notare in Griechenland keine Steuern zahlen? Es gibt eine besondere Situation, in der ein Notar im Namen des Verkäufers eines Hauses in Griechenland Steuern zahlen kann:, wenn der Verkäufer eine Schuld gegenüber dem griechischen Staat hat.
In diesem Fall überweisen die Käufer am Tag der Unterzeichnung den Betrag, der der Schuld des Verkäufers entspricht, auf das Bankkonto des Notars, und der Notar hat eine Frist von drei Tagen, um diese Schuld an den griechischen Staat zu überweisen
Notare und Erbschaftsannahme
In Griechenland muss Immobilieneigentum durch eine notarielle Erbschaftsannahmeurkunde auf die Erben übergehen. Seit 2024 dürfen in Griechenland auch Anwälte das Verfahren durchführen, aber das ist selten, und die Erbschaftsannahme erfolgt meist noch durch einen Notar.
Das Verfahren:
- Die Erben des Verstorbenen melden den Tod bei der Steuerbehörde.
- Die Erben beantragen vor einem griechischen Gericht eine Sterbeurkunde.
- Die Erben suchen den Notar mit den erforderlichen Unterlagen auf, einschließlich der Sterbeurkunde und des Erbscheins.
- Der Notar gibt eine Erbschaftssteuererklärung ab, und das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer.
- Die Urkunde ist unterzeichnet.
Was ist, wenn die Erben im Ausland leben?
Wenn die Erben im Ausland leben, müssen sie dem griechischen Notar auch eine Sterbeurkunde sowie einen Erbschein vorlegen, der von einem öffentlichen Notar im Staat der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen ausgestellt und mit einem Apostille-Stempel versehen wurde, und zwar in einer offiziellen Übersetzung ins Griechische.
Was ist, wenn ich das geerbte Haus verkaufen möchte?
Wenn Sie das geerbte Haus irgendwann in der Zukunft verkaufen wollen, sollten Sie das Haus von einem Ingenieur überprüfen lassen, um die Quadratmeterzahl zu bestätigen.. Andernfalls können Sie, wenn Sie sich später zum Verkauf entschließen und die Spezifikationen des Hauses nicht mit den Quadratmetern aus der Annahmeerklärung und der Steuererklärung übereinstimmen, mit Geldstrafen rechnen.
Notare und elterliche Schenkungen
Der Zweck einer elterlichen Schenkung ist die unmittelbare Übergabe von Eigentum von einer Person (in der Regel ein Elternteil an ein Kind oder ein anderes Familienmitglied.)
Der Vorgang wird nach griechischem Steuerrecht günstig behandelt, da Sie NICHT die 3.09%-Steuer zahlen müssen, die für Eigentumsübertragungen in Griechenland üblich ist. Die steuerfreie Grenze für Schenkungen liegt bei 800.000 Euro. Normalerweise wird bei elterlichen Schenkungen ein Nießbrauch Struktur.
Das Verfahren bei einem griechischen Notar für elterliche Schenkungen ist dasselbe wie das Notarverfahren für den Kauf eines Hauses in Griechenland, wobei die Notar- und Grundbuchkosten auf den objektiven Wert der Immobilie berechnet werden.
Welche Dienstleistungen bietet Elxis an?
Wenn Sie sich dafür entscheiden, die juristischen Dienstleistungen von Elxis für den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Anspruch zu nehmen, stellen unsere Anwälte dem Notar alle Dokumente und Erklärungen zur Verfügung, die im Namen der Käufer eingereicht werden müssen.
Unsere Anwälte setzen den Kaufvertrag zusammen mit dem Notar auf.
Unsere Anwälte unterzeichnen in Ihrem Namen den Kaufvertrag, die topografischen Pläne, die Grundrisse und andere damit zusammenhängende Dokumente (hierfür ist eine Vollmacht erforderlich).
Unsere Anwälte entwerfen zusammen mit dem Notar nach Zahlung des Kaufpreises die Entlassungsurkunde.
