22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Sie sind gerade dabei, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben. Im Laufe dieses Prozesses lohnt es sich, sich mit den anfallenden Steuern vertraut zu machen – sowohl beim Kauf als auch in den folgenden Jahren. Dieser Leitfaden führt Sie durch die einzelnen Punkte.
Steuern zum Zeitpunkt des Kaufs
In den meisten Immobilienanzeigen sind die Preise ohne Steuern angegeben. Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie erwerben, fällt eine von zwei Steuern an: die Grunderwerbsteuer oder die Mehrwertsteuer.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Griechenland entrichten müssen, wird als FMA bezeichnet. Sie beträgt 3,09 %* des Kaufpreises und ist vom Käufer zu entrichten. Sie gilt sowohl für den Kauf von Grundstücken als auch von bestehenden Häusern. Die Steuer berechnet sich auf der Grundlage des Kaufpreises oder des objektiven Steuerwerts der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist. Der objektive Steuerwert wird vom Finanzamt anhand einheitlicher Kriterien festgelegt, unabhängig vom Verkaufspreis. Auf dem Land liegt er selten über dem Marktpreis.*Wichtige
Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll, wobei die Änderung voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 in Kraft treten wird. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Mehrwertsteuer (MwSt.)
Bauunternehmen müssen normalerweise 24 % Mehrwertsteuer berechnen, wenn sie neu gebaute Wohnungen an ihre Erstkäufer übergeben. Möglicherweise haben Sie bereits von einer „Mehrwertsteuerbefreiung“ in Griechenland gehört. Bauträger können für ihre Bauprojekte eine Mehrwertsteueraufschiebung beantragen, derzeit bis Ende 2026. Sofern diese gilt, zahlt der Käufer keine 24 % Mehrwertsteuer auf eine Wohnung in diesem Projekt, sondern stattdessen die 3,09 % Übertragungssteuer. Dies ist eine staatliche Maßnahme, um den Kauf von Neubauimmobilien zu erleichtern. Wenn Sie ein Grundstück mit der Absicht erwerben, darauf zu bauen, zahlen Sie die 3,09 % Übertragungssteuer auf das Grundstück. Bei Baubeginn stellt der Bauunternehmer für jede Bauphase Rechnungen mit Mehrwertsteuer aus, und die Mehrwertsteueraufschiebung gilt nicht für diese Rechnungen.
Jährliche Steuern
ENFIA
Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer, die Sie für eine Immobilie in Griechenland entrichten. Sie richtet sich nach Ihrer Steuerzone und ist daher in begehrten Gegenden wie Mykonos, Santorini und im Zentrum von Athen höher und auf dem Land niedriger. Bei ländlichen Immobilien liegt sie oft bei etwa 3 bis 4 Euro pro bebautem Quadratmeter pro Jahr. Für ein 100 Quadratmeter großes Haus fallen daher je nach Lage etwa 300 bis 400 Euro pro Jahr an. Bei unbebauten Grundstücken ist die ENFIA sehr niedrig.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
Die TAP ist eine kommunale Steuer und die geringste dieser Abgaben. Sie beträgt in der Regel nur wenige Euro und wird über Ihre Stromrechnung abgerechnet.
Mietsteuer
Wenn Sie nicht vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten, ist dieser Abschnitt für Sie nicht relevant. Wenn Sie dies jedoch tun, müssen Sie Steuern auf die Mieteinnahmen entrichten. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze, die pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet werden:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 24.000 €: 25 %
24.001 € bis 36.000 €: 35 %
Über 36.000 €: 45 %
Vorteile des Miteigentums
Im Allgemeinen ist es für Paare vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen zu erwerben, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten. Bei Mietobjekten mit hohen Mieteinnahmen ist es oft am besten, den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, da Sie dann Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Wenn Sie den Kauf über eine Gesellschaft in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns bitte; unser Rechtsteam wird dies gerne mit Ihnen besprechen.
Kapitalertragsteuer
In Griechenland gilt eine Kapitalertragsteuer auf Immobilien, die jedoch für Privatpersonen derzeit ausgesetzt ist. Die Aussetzung gilt bis zum 31. Dezember 2026. In der Praxis wird eine Privatperson, die innerhalb dieses Zeitraums eine Immobilie verkauft, in Griechenland nicht auf den Gewinn besteuert, selbst wenn der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegt. Es gibt Ausnahmen. Wenn die Steuerbehörden einen Verkauf als gewerbliche Tätigkeit einstufen, kann der Gewinn stattdessen als gewerbliches Einkommen besteuert werden, und in einigen Fällen kann Mehrwertsteuer anfallen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn jemand innerhalb von zwei Jahren drei oder mehr Immobilienverkäufe tätigt oder eine Immobilie speziell zum Weiterverkauf und nicht zur eigenen Nutzung baut oder erwirbt. Unternehmen profitieren nicht von dieser Aussetzung. Sie werden auf Immobiliengewinne als Teil des Unternehmensgewinns besteuert, derzeit mit einem Steuersatz von 22 %.
Steuererklärung in Griechenland
Es ist hilfreich, mit einem Steuerberater zusammenzuarbeiten, der das lokale System versteht und Ihnen Zeit spart. Sie müssen mit Kosten von etwa 150 bis 200 Euro pro Jahr für die Erstellung Ihrer Steuererklärung rechnen.
Steuerbefreiungen für griechische Immobilienbesitzer im Jahr 2026
Eine Reihe von Maßnahmen macht den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland attraktiver.
ENFIA-Befreiung für historische Gebäude
Denkmalgeschützte Gebäude können vorbehaltlich einer Wertgrenze und weiterer Bedingungen von der ENFIA befreit sein. Der Schwellenwert kann sich ändern; erkundigen Sie sich daher bitte bei einem Steuerfachmann nach der aktuellen Grenze. Für Immobilien in bestimmten Regionen können zudem vorübergehende Befreiungen gelten.
Eine ENFIA-Ermäßigung von 20 % für versicherte Immobilien
Wenn Ihr Wohnhaus einen steuerpflichtigen Wert von bis zu 500.000 € aufweist und gegen Feuer, Erdbeben und Überschwemmung versichert ist, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Ermäßigung der ENFIA um 20 %.
Weitere Maßnahmen ab 2026
Ab 2026 führt Griechenland mehrere weitere Änderungen ein: eine 50-prozentige ENFIA-Ermäßigung für Hauptwohnsitze in Dörfern mit bis zu 1.500 Einwohnern, die bis 2027 zu einer vollständigen Befreiung ansteigt; die neue Einkommensstufe von 25 % für Mieteinnahmen zwischen 12.001 € und 24.000 €; einen ermäßigten Mehrwertsteuersatz für kleinere Grenzinseln; sowie die fortgesetzte Aussetzung der Mehrwertsteuer für Neubauten. Zusammen machen diese Maßnahmen den Besitz und die Vermietung von Immobilien in Griechenland einfacher und erschwinglicher.
Einkommensteuerbefreiung für Langzeitvermietungen
Diese Maßnahme belohnt den Wechsel zur Langzeitvermietung. Sie bietet eine Einkommensteuerbefreiung für Mieteinnahmen aus Immobilien, die zuvor leer standen oder für Kurzzeitvermietungen genutzt wurden und nun langfristig vermietet werden. Die wichtigsten Voraussetzungen sind, dass der Mietvertrag eine Laufzeit von mindestens drei Jahren hat, dass er zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2026 unterzeichnet wird und dass die Immobilie vor Beginn des Mietverhältnisses leerstand oder ausschließlich für Kurzzeitvermietungen genutzt wurde. Die Befreiung erlischt, wenn die Immobilie innerhalb des Zeitraums erneut leer steht oder wieder für Kurzzeitvermietungen genutzt wird; sie kann fortbestehen, wenn die Immobilie im Rahmen eines weiteren langfristigen Mietvertrags neu vermietet wird. Es gelten weitere Bedingungen; lassen Sie daher Ihre Anspruchsberechtigung von einem Steuerberater prüfen.
Wie hoch sind meine Grundsteuern, wenn ich niederländischer Staatsbürger bin?
Als in den Niederlanden ansässige Person werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, einschließlich der Einkünfte aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem umfasst drei „Boxen“. Einkünfte aus Kapitalanlagen, einschließlich einer Zweitwohnung in Griechenland, fallen unter Box 3. Box 3 steht seit einigen Jahren im Fokus der Kritik, da diskutiert wird, ob das System im Widerspruch zum Eigentumsrecht steht. Es wurden Anpassungen vorgenommen, und weitere Änderungen sind im Gange. Die Auswirkungen auf die in den Niederlanden fällige Steuer für Ihre griechische Immobilie sind jedoch begrenzt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt das Recht zur Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland als Einkommensquelle. Während Sie also die griechischen Einkünfte in Ihrer niederländischen Steuererklärung angeben, können Sie einen Anspruch auf Doppelbesteuerungsentlastung geltend machen.
Das derzeitige System
Derzeit unterteilt „Box 3“ Vermögenswerte in drei Kategorien: Sparguthaben; sonstige Vermögenswerte wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen und Kryptowährungen; sowie Darlehen. Je nach Kategorie wird eine feste, angenommene Rendite zugrunde gelegt.
Entwicklungen
Da in Feld 3 angenommene Renditen anstelle der tatsächlichen Erträge zugrunde gelegt werden, zahlen einige Steuerpflichtige Steuern auf Erträge, die sie gar nicht erzielt haben. Dies hat zu Gerichtsverfahren geführt, die häufig zugunsten der Steuerpflichtigen entschieden wurden. Nach Urteilen des Obersten Gerichtshofs ermöglicht nun ein Widerlegungssystem, dass Steuerpflichtige auf ihre tatsächliche Rendite besteuert werden, sofern diese niedriger ist als die angenommene. Die Regierung plant die Einführung eines neuen Systems, das auf den tatsächlichen Kapitalerträgen basiert. Ursprünglich war dies für das Jahr 2027 vorgesehen, wurde jedoch auf den 1. Januar 2028 verschoben. Der Gesetzentwurf wurde Anfang 2026 vom Repräsentantenhaus verabschiedet und liegt nun dem Senat vor. Im Immobilienbereich würde das neue System die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuern, den Abzug von Aufwendungen ermöglichen und den Veräußerungsgewinn bei Verkauf der Immobilie besteuern.
Weitere Hinweise zu Box 3
Einkünfte aus Box 3 sind nur dann steuerpflichtig, wenn der Nettowert Ihres Vermögens abzüglich Ihrer Schulden den Steuerfreibetrag übersteigt, der für 2026 auf 59.357 € pro Person bzw. 118.714 € für steuerliche Partner festgelegt ist.
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland
Das Abkommen regelt, wie Einwohner eines Landes auf Einkünfte aus dem anderen Land besteuert werden. Einkünfte aus Immobilien werden gemäß internationalen Standards dem Land zugeordnet, in dem sich die Immobilie befindet. Während also Ihre weltweiten Einkünfte in Ihrer niederländischen Steuererklärung berücksichtigt werden, wird für die griechischen Immobilienerträge eine Entlastung gewährt. Grundsätzlich sollte ein in den Niederlanden ansässiger Steuerpflichtiger mit einer Zweitwohnung in Griechenland darauf keine niederländische Einkommensteuer zahlen.
Griechisches Steuerprogramm für vermögende Privatpersonen
Griechenland verfügt über ein spezielles Programm, um vermögende Privatpersonen (HNWI) dazu zu bewegen, ihren steuerlichen Wohnsitz nach Griechenland zu verlegen. Ähnlich wie die Regelung für Rentner ist diese im Vergleich zu den Steuersystemen anderer Länder attraktiv, in denen Hochverdiener mit bis zu 50 % besteuert werden können. Anstatt einen Prozentsatz Ihres ausländischen Einkommens zu zahlen, können Sie durch die Verlegung Ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr auf dieses Einkommen entrichten. Für jedes Familienmitglied können Sie zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr hinzurechnen. Der Pauschalbetrag gilt für 15 Jahre. Eine ähnliche Regelung gibt es in Italien, wo Teilnehmer am „Res Non-Dom-Programm“ ab 2026 einen Pauschalbetrag von 300.000 Euro pro Jahr auf Einkünfte aus dem Ausland für Neuzugezogene zahlen, (Anstieg von 100.000 im Jahr 2024), zuzüglich 25.000 Euro pro Familienmitglied.
Was sind die Voraussetzungen?
Der Antragsteller darf in 7 der 8 Jahre vor der Verlegung seines steuerlichen Wohnsitzes nach Griechenland nicht in Griechenland steuerlich ansässig gewesen sein. Der Antragsteller, ein naher Verwandter oder eine juristische Person, an der der Antragsteller die Mehrheit der Anteile hält, muss innerhalb von drei Jahren nach Antragstellung mindestens 500.000 Euro in Griechenland investieren. Die Investition kann verschiedene Formen annehmen, beispielsweise Immobilien, bewegliches Vermögen oder Anteile an einer griechischen juristischen Person. Diese Bedingung gilt nicht, wenn der Antragsteller bereits über eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer Investition verfügt, wie beispielsweise das „Goldene Visum“.
Wie funktioniert das HNWI-Programm?
Wenn Sie sich für dieses Programm entscheiden, ist der Antrag bis zum 31. März einzureichen, wobei die Begleitunterlagen bis Mai vorzulegen sind. Anschließend zahlen Sie einen Pauschalbetrag von 100.000 Euro pro Jahr, unabhängig von Ihrem ausländischen Einkommen in diesem Jahr. Für die Einbeziehung eines Angehörigen werden zusätzlich 20.000 Euro pro Jahr gezahlt. Einkünfte aus ausländischen Quellen müssen den Steuerbehörden nicht gemeldet werden. Im Ausland gezahlte Steuern auf Einkünfte, die unter diese Regelung fallen, werden nicht mit der griechischen Steuerschuld verrechnet. Die betreffende Person ist zudem von der griechischen Erbschafts- und Schenkungssteuer auf ausländisches Vermögen befreit. Einkünfte aus griechischen Quellen müssen jedoch jährlich angegeben und wie normales griechisches Einkommen besteuert werden. Für eine Beratung zu Ihrer individuellen Situation empfehlen wir Ihnen, einen Steuerberater zu konsultieren, der mit diesen Regelungen vertraut ist.
Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt derzeit bis zum 31. Dezember 2026. Die griechischen Steuerbehörden können einen Verkauf jedoch weiterhin anhand bestimmter Kriterien – wie beispielsweise der Gewinnerzielungsabsicht oder des schnellen Weiterverkaufs – als gewerbliche Tätigkeit einstufen, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wurde eine Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben und vom Eigentümer nie bewohnt, kann das Finanzamt den Gewinn als gewerbliches Einkommen behandeln. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich vor jeglichen Entscheidungen im Immobilienbereich von einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu Ihrer konkreten Situation beraten zu lassen.
