13.01.2026
Immobilienkäufer, die die beiden größten Städte Griechenlands vergleichen, stellen diese Frage meist als Erstes, und die Antwort lautet eindeutig „Ja“: Thessaloniki ist im Allgemeinen günstiger als Athen. Als Hauptstadt und wirtschaftlicher Motor des Landes zieht Athen eine größere Nachfrage an, was sich auch in den Preisen widerspiegelt. Thessaloniki, Griechenlands zweitgrößte Stadt, bietet weitgehend denselben urbanen Reiz, eine lange Uferpromenade, hervorragendes Essen und eine lebendige Kulturszene – und das zu deutlich niedrigeren Preisen. Der Hauptunterschied liegt auf der Investitionsseite, wo Athen tendenziell die Nase vorn hat. Hier sehen Sie einen Vergleich der beiden Städte und erfahren, worin der Wert von Thessaloniki liegt.
Bei den meisten Immobilienarten liegt Thessaloniki unter Athen, oft mit deutlichem Abstand. Am deutlichsten ist der Unterschied in den erstklassigen zentralen Lagen, während er bei größeren Häusern und Villen tendenziell etwas geringer ausfällt. Athen genießt einen Aufschlag, da es die Hauptstadt ist. Die prestigeträchtigsten Stadtteile wie Kolonaki und Kifisia erreichen Preisniveaus, die sogar über denen der exklusivsten Viertel von Thessaloniki liegen. Insbesondere Neubauprojekte in Thessaloniki bieten im Vergleich zu ähnlichen Projekten in Athen ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis.
Der Unterschied liegt in der Größe und der Rolle der Städte. Athen ist weitaus größer, mit fast vier Millionen Einwohnern im Ballungsraum, gegenüber etwa einer Million im Großraum Thessaloniki. Diese Konzentration führt zu einem intensiven Wettbewerb um gute Immobilien, insbesondere in zentraler Lage. Athen ist zudem Griechenlands Zentrum für Regierung, Großunternehmen und internationale Firmen, was höhere Einkommen und eine stabilere Nachfrage begünstigt. Sein Flughafen verzeichnet ein weitaus höheres Verkehrsaufkommen und zieht das ganze Jahr über Geschäfts- und Kulturtourismus an. Thessalonikis Anziehungskraft ist eher regional und saisonal geprägt, was die Preise niedriger hält.
Einige wenige Gebiete stechen hervor. Das Zentrum rund um den Weißen Turm und die Uferpromenade verbindet Geschichte und Stadtleben zu Preisen, die deutlich unter denen vergleichbarer Athener Stadtteile liegen. Kalamaria, direkt am Meer und mit guter Anbindung an das Zentrum, ist eines der beliebtesten Wohngebiete der Stadt und weitaus günstiger als vergleichbare Küstengebiete in Athen. Das Viertel rund um die Aristoteles-Universität sorgt für eine stetige Mietnachfrage durch Studierende und Mitarbeiter zu erschwinglichen Einstiegspreisen. Und die Vororte in Hanglage wie Panorama bieten Häuser mit Gärten und Aussicht – einen ähnlichen Lebensstil wie teure Athener Vororte wie Kifisia, jedoch zu deutlich geringeren Kosten.
Die Kaufsteuern sind in ganz Griechenland einheitlich. Die Grunderwerbsteuer für eine Bestandsimmobilie beträgt 3,09 %* und wird auf den Kaufpreis oder den amtlichen Wert der Immobilie erhoben, je nachdem, welcher Wert höher ist. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis etwa 10 % für Maklergebühren, Anwaltskosten, Notarkosten und Eintragungsgebühren ein. Die jährliche ENFIA-Steuer basiert auf dem amtlichen Wert einer Immobilie, der in Thessaloniki in der Regel niedriger ist als im Zentrum von Athen, sodass auch die laufenden Steuerbelastungen meist geringer ausfallen. Die laufenden Kosten wie Instandhaltung und Verwaltung sind im Norden ebenfalls tendenziell etwas niedriger.
*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Regelung für Grundstücke und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
In diesem Bereich hat Athen tendenziell die Nase vorn. Dank des ganzjährigen Tourismus und eines größeren Pools an Fachkräften und internationalen Einwohnern erzielt Athen im Allgemeinen höhere Mieten und eine stärkere Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen. Der Mietmarkt in Thessaloniki stützt sich eher auf Einheimische und Studierende; er ist zwar stabil, weist jedoch tendenziell niedrigere Mietpreise auf. Was die Wertsteigerung betrifft, schneidet Athen in der Regel besser ab und bietet bei einem späteren Wiederverkauf mehr Liquidität. Thessaloniki bietet niedrigere Einstiegskosten und eine hohe Lebensqualität, auch wenn das Wachstum hier langsamer verlaufen kann. Betrachten Sie Renditeangaben wie immer als Schätzungen und nicht als Versprechen, und kaufen Sie unter Berücksichtigung der geplanten Nutzung der Immobilie. Was die Aufenthaltsgenehmigung betrifft, fallen beide Städte in die höhere Stufe des griechischen „Golden Visa“-Programms, sodass sie sich in dieser Hinsicht ähneln. Die Regeln und Investitionshöhen haben sich in den letzten Jahren geändert und hängen von der jeweiligen Immobilie ab; es lohnt sich daher, die aktuelle Situation zu prüfen.
Thessaloniki bietet Ihnen Erschwinglichkeit, hervorragendes Essen, das Meer und eine entspannte, fußgängerfreundliche Stadt – ideal, wenn Lebensstil und Preis-Leistungs-Verhältnis an erster Stelle stehen. Athen bietet Ihnen höhere Mietrenditen, bessere internationale Anbindungen und einen umfangreicheren Wiederverkaufsmarkt – ideal, wenn Investitionsrendite und Komfort am wichtigsten sind.
Thessaloniki ist unsere Heimat; hier befindet sich unser Hauptsitz, und seit 1991 unterstützen wir internationale Immobilienkäufer dabei, ihr ideales Haus in Griechenland zu finden. Mit Elxis erhalten Sie:
Ein hauseigenes Team aus 10 Rechtsanwälten – keine ausgelagerten Dienstleistungen
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Ja, Thessaloniki ist im Allgemeinen günstiger als Athen, oft sogar deutlich günstiger, da Athen einen Hauptstadt-Aufschlag aufweist. Entscheiden Sie sich für Thessaloniki, wenn Ihnen Preis-Leistungs-Verhältnis und Lebensstil wichtig sind, und für Athen, wenn Sie eine höhere Investitionsrendite und bessere Anbindung suchen. Beide Städte sind lohnende Standorte für den Erwerb einer Immobilie; es kommt darauf an, was Ihnen am wichtigsten ist.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei Fragen zu konkreten Fällen empfehlen wir Ihnen, je nach Bedarf einen Rechtsanwalt, einen Steuerberater oder einen Notar zu konsultieren.
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