Ik wil een huis kopen in Griekenland, maar ik weet niets over het proces. Met wie moet ik samenwerken bij het kopen van een huis in Griekenland? Als ik geen Grieks spreek, helpt iemand mij dan met de documenten? Heb ik een advocaat, een makelaar of een ingenieur nodig? Welke van deze contacten moet ik in Griekenland hebben voordat ik kan beginnen met het proces van het kopen van een huis?
1. TDe advocaat
De advocaat is een van de belangrijkste en nuttigste middelen die je kunt hebben als een buitenlandse koper van onroerend goed in Griekenland. De advocaat helpt u navigeren vele delen van het huis te kopen, met name de juridische jargon dat laat je zeggen, "het is allemaal Grieks voor mij." De advocaat helpt u met de volgende:
Landtitels zoeken
De advocaat controleert de opeenvolging van eigendomstitels en het bestaan van pandrechten (hypotheken, vorderingen van derden, enz.) om ervoor te zorgen dat alles juridisch in orde is (due diligence).
Speciale vergunningen
De advocaat kan advies geven over eventuele extra vergunningen die vereist zijn in bepaalde gebieden van Griekenland. Er kunnen bijvoorbeeld speciale vergunningen vereist zijn voor buitenlanders die in grensgebieden kopen. Andere uitzonderingen gelden voor bosgrond, gebieden van militair belang en Natura 2000-beschermingsgebieden.
Koopovereenkomsten beoordelen en erover onderhandelen
De advocaat kan de particuliere koopovereenkomst opstellen, een van de eerste stappen van het kopen van een huis in Griekenland. De advocaat kan ook advies geven of de voorwaarden van het contract namens u beoordelen om ervoor te zorgen dat uw belangen veilig zijn.
Overdracht van eigendom van het onroerend goed
Als je een volmacht hebt ondertekend, kan je advocaat de definitieve koopakte namens jou ondertekenen, waarmee het eigendom van het onroerend goed op jouw naam wordt gezet. Daarnaast kan de advocaat helpen bij het registreren van de akte bij het Kadaster en/of het Helleense Kadaster.
Moet ik een advocaat inhuren om een huis te kopen in Griekenland?
Er is geen wettelijke verplichting om een advocaat in te huren voor de aankoop van je huis in Griekenland, maar het is wel sterk aan te raden omdat hij/zij alle due diligence controles uitvoert, het hele proces coördineert en je begeleidt van A tot Z.
2. De ingenieur
De ingenieur maakt deel uit van veel technische aspecten van een eigendomsoverdracht in Griekenland, waaronder processen met betrekking tot energiewaarderingen, bestemmingsplannen en bouwvergunningen. Een ingenieur is bijvoorbeeld nodig wanneer:
Een bouwvergunning krijgen
Als je een perceel koopt met de intentie om een huis te bouwen, zal de ingenieur alle controles uitvoeren om er zeker van te zijn dat het perceel bebouwbaar is, dat het huis gebouwd gaat worden volgens de bouwvoorschriften en voldoet aan andere lokale voorschriften.
Een E-ID krijgen voor een eigendomsoverdracht
De "E-ID" (electronic property ID) is een elektronisch bestand dat allerlei informatie bevat over een woning die wordt verkocht. De E-ID moet worden opgesteld door een geregistreerd ingenieur en bevat informatie zoals bouwtekeningen, de bouwvergunning, de energieprestaties en of er uitbreidingen of verbouwingen zijn aangebracht aan de woning.
Merk op dat het toewijzen van deze taak aan een ingenieur is de verplichting van de verkoper, die ervoor moet zorgen dat alle relevante documenten zijn voorbereid vóór de ondertekening van de definitieve koopakte. De ingenieur zal ook de topografische tekening en de plattegronden van het huis die nodig zijn voor een E-ID.
Energieclassificatie toekennen
Dit is relevant voor degenen die al een woning bezitten in Griekenland. Voordat je een woning verhuurt of verkoopt, ben je verplicht een EPC (Energie Prestatie Certificaat) op te nemen in de huurovereenkomst of koopakte. Voor de afgifte van een EPC wordt een inspectie gedaan door een gespecialiseerde ingenieur uit het Energie Inspecteurs Register.
3. Te notaris
De notaris heeft een meer passieve rol in de onroerend goed transactie in vergelijking met notarissen in andere landen; zij zijn de persoon van de Griekse overheid die ervoor zorgt dat de transactie gebeurt zoals vereist door de Griekse wet. Een paar van hun rollen in het proces zijn:
Belangrijke documenten en informatie delen
De notaris in Griekenland kan je informeren over de objectieve waarde van het onroerend goed, die van invloed is op de jaarlijkse belastingen die je zult betalen. Hij/zij kan ook officiële kopieën van de akte aan beide partijen verstrekken.
Overdrachtsbelasting berekenen
In Griekenland bedraagt de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een woning 3.09%. Dit percentage wordt belast op ofwel de aankoopprijs ofwel de "objectieve waarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke van de twee hoger is. De notaris maakt de berekeningen voor de objectieve waarde en legt deze documenten ter goedkeuring voor aan de Griekse belastingdienst, voordat de overdrachtsbelasting wordt betaald.
De koopakte opstellen
Nadat de verkoper en de koper alle vereiste papieren hebben verzameld, stelt de notaris in samenwerking met de advocaat van de verkoper en de koper de koopakte op en nodigt hij beide partijen uit om de definitieve koopakte te komen ondertekenen, persoonlijk of via hun gevolmachtigden.
4. De makelaar
Een vastgoedmakelaar is een erkende professional die kopers en verkopers bijstaat in vastgoedtransacties. Ze hebben een portfolio van eigendommen en kunnen bezichtigingen regelen. Bovendien kunnen ze advies geven over alle zaken die te maken hebben met de aankoop van een eigendom in Griekenland, zoals het kiezen van het gebied en het type eigendom dat het beste bij je past, en over zaken als belastingen, lokale regelgeving en procedures. Als je een geschikt eigendom hebt gevonden, kunnen ze helpen bij de onderhandelingen met de verkoper.
Er zijn verschillende soorten makelaars actief in Griekenland:
Grote makelaarskantoren
Deze zijn voornamelijk gevestigd in Athene en houden zich bezig met het bovenste deel van de markt.
Kleine 'traditionele' Griekse makelaars
Deze agenten zijn vaak zeer bekwame, maar niet altijd servicegerichte kantoren die de deal soms te snel rond willen hebben.
"Toeristische" makelaarskantoren
Makelaarskantoren in de meer toeristische gebieden werken voornamelijk met West-Europese klanten. Het is noodzakelijk om ter plaatse te informeren naar de reputatie en service van de makelaar.
Internationale makelaars, gespecialiseerd in Grieks onroerend goed
Elxis valt in deze categorie. Het voordeel hiervan is dat je je aanspreekpunt hebt en antwoord krijgt op je vragen in het Engels, Nederlands of Duits en alles kunt bespreken met ervaren makelaars en juristen die dagelijks met internationale klanten te maken hebben.
Verwachte agentkosten
U moet een duidelijke schriftelijke overeenkomst ondertekenen met een erkende makelaar, met vermelding van de overeengekomen courtage, in een taal die u begrijpt. Onderteken nooit iets in het Grieks als u niet precies weet wat er staat.
Voor de meeste Griekse makelaars ligt de makelaarscourtage tussen 2% en 4% plus BTW.
5. De boekhouder
Het is belangrijk om een accountant in te huren om je te helpen met de belastingaangifte zodra je een huis in Griekenland bezit. Het maakt niet uit of je in Griekenland of in een ander land gaat wonen. Het zal nog steeds nodig zijn om een accountant te hebben.
De accountant dient jaarlijkse belastingaangiften in, begeleidt je bij de betaling van belastingen (inkomstenbelasting, onroerendgoedbelasting enz.) en informeert je over alle belastingzaken die verband houden met het bezit van onroerend goed in Griekenland. Net nadat de aankoop van het huis is afgerond, is de accountant degene die het onroerend goed aangeeft in je E9-formulier.
Als je een woning koopt voor passief inkomen of als investering, is het ook noodzakelijk om een accountant te hebben. Elke persoon of rechtspersoon die inkomen verdient in Griekenland is verplicht om jaarlijkse belastinginkomstenverklaringen in te dienen. Voor een volledige lijst van belastingen op woningen in Griekenland, zie hier.
