Is het de moeite waard om te investeren in een huis in Griekenland? Wat voor soort winst kan ik verwachten? Als je erover denkt om een huis in Griekenland te kopen, is het niet meer dan logisch dat je deze vragen hebt, aangezien het om een langetermijninvestering gaat.
In dit artikel laten we je de verwachte winst zien van een woning aan de kust in Griekenland. We beginnen met een overzicht van de vastgoedmarkt in Griekenland en maken een rendementsscenario op basis van een villa met 3 slaapkamers en 3 badkamers aan zee in Griekenland.
We zullen de kosten van het kopen en bezitten van een huis in Griekenland, de verwachte huurinkomsten en het verkoopproces van een huis uitsplitsen, zodat je een duidelijk idee hebt van de inkomsten en kosten die je bij elke stap van het proces kunt verwachten.
Hoe kan ik rendement maken met een huis in Griekenland?
Er zijn twee belangrijke manieren om winst te maken door te investeren in een huis in Griekenland.
1. Waardestijging van de woning
Als een huis in waarde stijgt tussen het jaar dat je het koopt en het jaar dat je het verkoopt, maak je winst.
Het spreekt voor zich dat je de waarde van je huis moet kennen to get a good price for it, and also be able to negotiate an appropriate price.
Stijgen huizen in Griekenland in waarde?
In 2024 werd een nieuw gebouwde villa in het zuidelijke deel van Rethymnon op Kreta, met een oppervlakte van 80 m², drie slaapkamers, twee badkamers en een zwembad, aangeboden voor 327.000 euro. Een woning met vergelijkbare specificaties in dezelfde regio werd in 2023 verkocht voor 280.000 euro en lag in 2022 nog lager, met een verkoopprijs van 265.000 euro.
De prijs voor 2024 vertegenwoordigt een stijging van 23,3% ten opzichte van 2022 en 16,7% ten opzichte van 2023.
2. Huuropbrengsten
Een andere manier om geld te verdienen aan een huis in Griekenland is het te verhuren als je er niet bent.
Een villa met 50-80 m² woonruimte, moderne apparatuur, voorzieningen, een terras, uitzicht op zee en een zwembad wordt waarschijnlijk verhuurd voor 80-140 euro per nacht per slaapkamer.
Een villa met 120-150 m² woonruimte, moderne apparatuur, voorzieningen, een terras, uitzicht op zee, een zwembad en meer dan 500 m² buitenruimte zal waarschijnlijk worden verhuurd voor 180-240 euro per nacht, per slaapkamer.
Er zijn verschillende verhuurbedrijven die 10-30% commissie vragen, afhankelijk van de diensten die inbegrepen zijn (bijv. huishouding, schoonmaken van zwembad en tuin, communicatie met gasten, marketing en belastingregistratie).
De huurinkomsten van een huis in Griekenland variëren sterk afhankelijk van de regio waar het huis staat. De huurprijs per nacht kan variëren van 80-240 euro per nacht, per slaapkamer.
Er zijn enkele uitzonderingen op deze schattingen. Bijvoorbeeld, een huis op Santorini, in Mykonos of aan het strand zal een hogere nachtprijs vragen, waarschijnlijk hoger dan de schattingen hierboven.
Belangrijke factoren die de huurprijs bepalen zijn onder andere het uitzicht op zee, de afstand tot toeristische trekpleisters, de beloopbaarheid, de afstand tot de luchthaven, de bouwdatum en de buitenruimte/het zwembad.
Voorbeeldwoning in Griekenland: Welke winst kan ik verwachten?
Laten we aan de hand van een voorbeeld laten zien wat het kost om een huis in Griekenland te kopen en wat de verwachte winst is. Stel dat je huis in Griekenland de volgende kenmerken heeft:
- Perceelgrootte: 680 m²
- Grootte huis: 145 m²
- Configuratie: 3 slaapkamers, 3 badkamers
- Kenmerken: Verwarmd privézwembad, uitzicht op zee, mooi aangelegde tuin, buitenkeuken
- Afstand van zee: 3,5 km
- Jaar van aankoop: 2019 (off-plan)
- Status: Volledig gemeubileerd
Waar komen deze gegevens vandaan?
De gegevens zijn afkomstig van de geanonimiseerde gegevens van een huiseigenaar in Griekenland die een huis kocht via Elxis. De gegevens zijn niet representatief voor alle huizen in Griekenland en weerspiegelen geen algemene gemiddelden.
Jaar 0: Het huis kopen
Categorie | Percentage | Bedrag (€) |
Basis aankoopprijs | – | 450,000 |
Overdrachtsbelasting | 3.09% | 13,905 |
Notariskosten en juridische kosten | 3% | 13,500 |
Kadastrale leges | 0.5% | 2,250 |
Makelaarskosten | 3% | 16,740 |
Inrichting & Extra's | – | 18,260 |
Totale investering | – | 514,655 |
Kostenoverzicht: Een huis kopen in Griekenland
Als ruwe richtlijn hebben investeerders te maken met vaste aankoopkosten die 5.6 procent van de aankoopprijs bedragen. Dit cijfer kan veranderen, afhankelijk van of er een makelaar en/of advocaat bij betrokken is.
1. Overdrachtsbelasting
Deze belasting wordt betaald door de koper en bedraagt 3.09 procent van de commerciële waarde van de woning of de belastbare waarde, indien deze hoger is. Dit bedrag moet worden betaald aan het Griekse ministerie van Financiën voordat de koopakte wordt ondertekend, aangezien de notaris het bewijs van betaling aan de akte moet hechten.
2. Notariskosten
De notaris stelt de akte op, die wordt ondertekend in aanwezigheid van de partijen of hun advocaten, indien aangewezen. De Griekse wet bepaalt de minimumhonoraria voor notarissen. Notarissen rekenen normaal gesproken ongeveer 2% van de verkoopprijs (plus btw), of de fiscale waarde van het onroerend goed, als die hoger is.
3. Kadastrale leges
Na de ondertekening van de akte bereidt de notaris een aanvraag en een samenvatting van de ondertekende akte voor die moeten worden verzonden en geregistreerd bij het lokale kadaster, zodat de eigendomsoverdracht wettelijk is afgerond. De kadasterkosten bedragen ongeveer 0,5 procent van het verkochte eigendom.
4. Kosten advocaat
Het is niet verplicht om een advocaat aan het proces te laten deelnemen, maar het wordt wel sterk aanbevolen om een jurist te laten controleren wat je precies koopt en je door het hele proces te begeleiden. Hun honoraria variëren tussen 1-2 procent (plus btw), afhankelijk van de geleverde diensten.
5. Makelaarscommissie
Er is commissie verschuldigd als er een makelaar betrokken is bij de verkoop. De meeste makelaars rekenen een commissie die varieert tussen 2 en 4% van de overeengekomen aankoopprijs, plus btw. Het bovenstaande scenario gaat uit van een makelaarscommissie van 3%, wat het geval is voor Elxis - At Home in Griekenland.
Jaar 1-2: Waardestijging wanneer het huis klaar is
Bij de oplevering eind 2020 zal het vastgoed een aanzienlijke waardestijging laten zien, geschat op €135,000. Dus, de marktwaarde van het huis, wanneer het klaar is, springt 30%.
20% van deze sprong is het gevolg van de oplevering van de woning. In vergelijking met een huis dat nog in aanbouw is, zijn kopers bereid een premie te betalen voor iets waar ze meteen in kunnen trekken.
10% van de sprong is het gevolg van de waardestijging van de markt tijdens de bouw.
De marktwaarde van het huis wanneer het klaar is, wordt als volgt berekend:
- Basis aankoopprijs: €450.000
- Waardering: € 135.000
- Marktwaarde bij oplevering: €450.000 + €135.000 =. €585,000
*Houd er rekening mee dat deze waarden geen gemiddelden zijn en dat de resultaten zullen veranderen op basis van de locatie, bouwstijl en leeftijd van je eigen huis. De afstand tot de zee is een belangrijke factor en de waarde neemt toe naarmate de locatie dichter bij de zee ligt.
Jaren 2-5: Huuropbrengsten
Jaar | Bruto huurinkomsten | Bedrijfskosten* | Netto-inkomen** |
2021 | €28,000 | €16,324 | €11,676 |
2022 | €33,500 | €17,303 | €16,197 |
2023 | €44,000 | €18,341 | €25,658 |
2024 | €46,000 | €19,441 | €26,558 |
Totaal | €151,500 | €71,410 | €80,090 |
*Bedrijfskosten in dit scenario gaan uit van het gebruik van een professioneel verhuurbedrijf, dat zorgt voor alle acquisities, boekhouding, onderhoud en hosting. Huurrendementen kunnen variëren als je ervoor kiest om je woning zelf te verhuren, beheren en onderhouden. Lees meer over het beheren van je eigen huurwoning deze link.
**Let op: deze waarden zijn geen gemiddelden en de resultaten zullen veranderen afhankelijk van de locatie, bouwstijl en leeftijd van je eigen huis. De afstand tot de zee is een belangrijke factor en de waarde neemt toe naarmate de locatie dichter bij de zee ligt.
Wat bepaalt de huurprijs?
De huurprijs hangt af van de grootte en de voorzieningen van de villa.
Een villa met 50-80 m² woonruimte, moderne apparatuur, voorzieningen, een terras en een zwembad is waarschijnlijk te huur voor 80-140 euro per nacht per slaapkamer.
Een villa met 120-150 m² woonruimte en meer dan 500 m² buitenruimte zal waarschijnlijk worden verhuurd voor 180-240 euro per nacht, per slaapkamer.
Kunnen de huurinkomsten na verloop van tijd stijgen?
In de jaren 3-5 nemen de inkomsten en het inkomen vaak toe omdat de villa ook recensies en meer bijgewerkte foto's met een prachtige tuin zal hebben. Het gebrek aan recensies en de foto's van de tuin in de eerste twee jaar zijn meestal de reden waarom nieuwe ontwikkelingen minder huurgasten hebben in de eerste een of twee jaar na oplevering.
Once the garden is fully grown and you have a substantial number of reviews online, you can expect the villa to have nearly full occupancy for at least 2-3 months. In Crete, you will find the longest summer season in Greece, and you can typically rent out your villa from April through October.
Kostenoverzicht: Een huis verhuren in Griekenland
Als je van plan bent om je woning te verhuren, moet je in Griekenland belasting betalen over de huurinkomsten. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huuropbrengsten en deze worden per eigenaar berekend over de brutohuuropbrengsten van de woning.
- Tot een huuropbrengst van €12.000: 15 procent
- Tussen €12.001 en €35.000: 35 procent
- Boven € 35.000: 45 procent
Voordelen van mede-eigenaarschap
Over het algemeen is het voordeliger voor echtparen om op twee namen te kopen dan op één, omdat de bovenstaande belastingtarieven gelden per eigenaar.
Bij twee kopers zijn de belastingschijven als volgt:
- Tot een huuropbrengst van €24.000: 15 procent
- Tussen €24.001 en €70.000: 35 procent
- Boven € 70.000: 45 procent
In het geval van huurwoningen kan het verstandig zijn om onroerend goed te kopen als bedrijf, omdat je dan uitgaven, kosten en de afschrijving van het gebouw kunt aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland is 22%. Er zijn ook oprichtings- en bedrijfskosten voor het bezitten van een bedrijf in Griekenland, die hieronder worden beschreven deze link.
Om te zien hoe je als bedrijf een aankoop kunt doen, contact met ons opnemen. Ons juridisch team helpt u graag bij het onderzoeken van deze optie.
Kostenoverzicht: Bedrijfskosten van een huis in Griekenland
1. Internet en nutsvoorzieningen
Gemiddeld betaal je maandelijks zo'n 20-35 euro voor internet. Voor een huis van 85 m2 betaal je tussen de €150 en €300 voor nutsvoorzieningen, zoals elektriciteit en water. Dit bedrag varieert afhankelijk van de grootte van je huis, het seizoen en je verbruik.
2. Opstalverzekering
De kosten van een opstalverzekering in Griekenland kunnen variëren van 150 euro voor een basisdekking tot meer dan 1000 euro voor een allriskdekking.
De premies zijn afhankelijk van verschillende factoren, waaronder de risico's die je wilt dekken, de verzekerde waarden van het huis en de inboedel, wettelijke aansprakelijkheid, de locatie en andere factoren. Duurdere huizen kosten meer om te verzekeren en de prijs wordt bepaald door de huidige bouwwaarden.
Huizen in rustige, veilige buurten kosten meestal minder. Andere geografische factoren, afhankelijk van het gebied in Griekenland, hebben ook invloed op de prijs van een verzekering.
3. Onderhoud
Jaarlijks onderhoud aan je huis in Griekenland zorgt ervoor dat je jarenlang kunt blijven genieten van de voorzieningen van je huis.
Zwembad & Tuin
Het onderhouden van een zwembad en tuin kan gemiddeld tussen de 150 en 350 euro per maand kosten. Natuurlijk kunnen deze kosten variëren afhankelijk van de grootte van het zwembad en de tuin.
Jaarlijks onderhoud
De meeste huizen in Griekenland (en overal elders trouwens) moeten in de loop der jaren worden bijgewerkt, zoals schilderen, polijsten en repareren. In Griekenland is het aan te raden om pergola's of houten voorwerpen die aan de zon worden blootgesteld opnieuw te schilderen, zodat ze er als nieuw uit blijven zien. De kosten voor jaarlijks onderhoud kunnen variëren van gemiddeld 1.000 tot 4.000 euro per jaar. De kosten zijn afhankelijk van de kwaliteit van de constructie en het meubilair.
4. Lokale eigendomsbelastingen
ENFIA
ENFIA is de belangrijkste doorlopende belasting die je betaalt op je huis in Griekenland. Het wordt berekend op basis van je belastinggebied en is daarom hoger in de meer gewilde gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene) en lager op het platteland. Gewoonlijk geldt voor woningen op het platteland, 3 à 4 euro per bebouwde vierkante meter. Bijvoorbeeld, een huis van 100 vierkante meter betaalt een ENFIA belasting van ongeveer 300-400 euro per jaar (afhankelijk van de exacte locatie). In het geval van onbebouwde percelen is de ENFIA zeer laag.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
TAP is een gemeentelijke belasting, de kleinste van de genoemde belastingen. Het kost meestal maar een paar euro en wordt in rekening gebracht op je elektriciteitsrekening.
Jaar 6: Het huis verkopen
Na enkele jaren van succesvolle verhuur en een waardestijging van het pand, was het voor de eigenaren het juiste moment om te verkopen. De verkoop van het pand vond plaats in 2025, met de hulp van een ervaren makelaar.
Verkoopprijs: €735.000
Makelaarscommissie (3% + BTW): €27,342
Juridische kosten (1% van verkoopprijs, + btw): €9,114
Ingenieurskosten: €1.000
Netto verkoopopbrengst: €697.544
Rendementsanalyse
Vermogensgroei
Initiële investering: €514.655
Uiteindelijke verkoopwaarde: € 697.544
Meerwaarde: €182.889
Percentage rendement: (ongeveer)
Huurinkomsten
Totale netto huurinkomsten (2021-2024): €80.090
Gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst: 3.89% (ongeveer, gebaseerd op initiële investering)
Totaal rendement
Gecombineerd rendement (kapitaal + huur): €262.979
Totale ROI: 51,10% (ongeveer)
*Houd er rekening mee dat deze waarden geen gemiddelden zijn en dat de resultaten zullen veranderen op basis van de locatie, bouwstijl en leeftijd van je eigen huis. De afstand tot de zee is een belangrijke factor en de waarde neemt toe naarmate de locatie dichter bij de zee ligt.
Kosten makelaar
Het wordt ten zeerste aanbevolen om een makelaar in te schakelen bij het verkoopproces. Afhankelijk van de geleverde diensten variëren hun vergoedingen tussen 2 en 4 procent (plus btw).
Er zijn veel voordelen verbonden aan het gebruik van een makelaar in Griekenland. Voor deze koper kwam de grootste waarde van het werken met een makelaar met ervaring in de lokale Griekse markt. De koper had geen eerdere ervaring met Grieks onroerend goed. De makelaar legde alles tot in detail uit, zorgde voor transparantie bij elke stap van het proces en bouwde een vertrouwensrelatie op. Dit resulteerde uiteindelijk in de beslissing van de koper om door te gaan met de aankoop van de villa.
Andere voordelen van makelaars in onroerend goed in Griekenland
Real estate agents have a portfolio of properties and can arrange viewings. Moreover, they can advise on all matters regarding the purchase of a property in Greece, such as choosing the area and the type of property that suits you best, and on matters like taxation, local regulations and procedures. Once you’ve found a suitable property, they can assist in the negotiations.
Juridische kosten
Bij de verkoop van je huis zijn de diensten van een advocaat in Griekenland meestal 1% van de verkoopprijs.
Ingenieurskosten
Wanneer je je huis verkoopt, moet een ingenieur een lijst met documenten opstellen die de specificaties van je huis bevatten. Dit omvat een energieprestatiecertificaat (EPC), topografische plannen, bouwvergunningen en meer. Een volledige lijst van deze documenten vind je hieronder.
Aangezien de woning in dit scenario recent gebouwd is, hoefde er geen EPC te worden afgegeven en kostte het minder tijd en moeite om een inspectie uit te voeren in vergelijking met een woning die meer dan 10 jaar geleden gebouwd is. Hierdoor waren de kosten voor het inhuren van een ingenieur minimaal, namelijk 1.000 euro.
Wat is een EPC?
"Energieprestatiecertificaten" meten de energie-efficiëntie van een huis in Griekenland.
Voor de afgifte van een EPC moet je een energie-audit uitvoeren, die de ingenieur voor je zal doen.
Lees meer over EPC's deze link.
Overwaardebelasting
Goed nieuws - volgens de huidige wetgeving is de vermogenswinstbelasting in Griekenland opgeschort en deze opschorting zal in de toekomst waarschijnlijk worden verlengd, zoals de afgelopen 10 jaar het geval was. Dit betekent dat je als individuele verkoper in Griekenland niet wordt belast op de winst die je maakt op de verkoop van je woning. Houd er rekening mee dat als je inwoner bent van een ander land, je mogelijk vermogenswinstbelasting moet betalen in je eigen land. Griekenland heeft echter met veel landen verdragen om dubbele belastingheffing te voorkomen. Raadpleeg een belastingprofessional in uw eigen land voor meer informatie.
Welke documenten heb ik nodig om mijn huis in Griekenland te verkopen?
- De eigendomsakte
- Topografische tekening van het perceel
- Energieprestatiecertificaat (EPC)
- Bouwvergunning
- Bewijs van kadastrale inschrijving
- Kopieën van je identiteitsbewijs
- Voor- en achterkant van elektriciteitsrekening
- E-9 belastingformulier
Houd er rekening mee dat sommige documenten in deze lijst afhankelijk kunnen zijn van wanneer je je huis voor het eerst hebt gekocht. Het is zelfs mogelijk dat sommige van de vermelde documenten een vervaldatum hebben en niet langer beschikbaar zijn als je je huis meer dan tien jaar geleden hebt gekocht.
Hoe lang duurt het om een huis te verkopen in Griekenland?
De tijd die nodig is om een huis te verkopen in Griekenland hangt af van de prijs die u bepaalt, de lokale markt waar uw woning zich bevindt en de huizenmarkt in Griekenland op het moment van verkoop. Volgens gegevens van Spitogatos (de grootste website voor vastgoedadvertenties in Griekenland) en Capital.gr, een toonaangevend nieuwskanaal in Griekenland, duurt het gemiddeld 6-8 maanden om een geschikte koper te vinden.
In de meeste gevallen kun je verwachten dat al het vereiste papierwerk ongeveer 2-6 maanden nadat je een aanbod hebt ontvangen, is afgerond.
De verkoop van je huis kan echter meer of minder tijd in beslag nemen, afhankelijk van het specifieke geval. Over het algemeen verkopen nieuwbouwprojecten op ideale locaties met uitzicht op zee sneller omdat er meer geïnteresseerde kopers zijn. Het papierwerk gaat ook sneller omdat alle vergunningen, plannen enz. van recente datum en beschikbaar zijn.
Wie koopt mijn huis in Griekenland?
Kopers uit Nederland en België
Er zijn verschillen afhankelijk van het land van herkomst van elke koper. Volgens de heer Gavriilidis, CEO van Elxis - At Home in Griekenland, zijn Nederlandse en Belgische kopers het meest actief als investeerder. Zo'n 50% van deze mensen ziet de aankoop van een tweede huis als een investering en verhuurt het liever in de tijd van het jaar dat ze het huis niet gebruiken. Sommigen van hen, vooral Nederlanders, verkopen hun huis zelfs vaak binnen een paar jaar door voor een aanzienlijke winst.
Kopers uit de VS en Groot-Brittannië
Ook kopers uit de VS en Groot-Brittannië geven er in de eerste plaats de voorkeur aan om hun eigendom voor eigen gebruik te houden. De laatste tijd zijn er echter ook steeds meer mensen die een verblijfsvergunning in Griekenland willen krijgen via het Golden Visa-programma, zelfs na de recente verhoging van de minimum investeringsdrempel van 250.000 naar 400.000 euro, op voorwaarde dat het huis op het vasteland staat en niet op een eiland met meer dan 3.100 inwoners, waar de grens nu op 800.000 euro ligt.
Kopers uit Duitsland en Frankrijk
Ondertussen worden kopers uit Duitsland en Frankrijk ook naar de huizenmarkt in Griekenland gedreven, voornamelijk voor eigen gebruik, maar sommigen van hen willen hun woning ook verhuren. Vooral als het gaat om Duitse en Amerikaanse kopers, zijn 10% - 20% Griekse expats die hun eerste huis in hun land van herkomst willen kopen.
Wat maakte dit huis zo succesvol?
Strategische timing: Door off-plan te kopen, was er een onmiddellijke waardestijging toen het project klaar was.
Locatie selecteren: De nabijheid van de zee en voorzieningen verbeterde zowel het verhuurpotentieel als de waardestijging van het huis.
Kwaliteit Afwerking: Eigentijdse inrichting en functies trokken premium huurtarieven aan.
Professioneel beheer: Consistente huurinkomsten door professioneel beheer van onroerend goed.
Groei van de markt: De eigenaren hebben geprofiteerd van de algemene waardestijging van de Griekse markt voor luxe onroerend goed.
De statistieken in deze studie zijn gebaseerd op marktgemiddelden. Individuele beleggingsresultaten kunnen aanzienlijk variëren op basis van locatie, timing en marktomstandigheden.
