Cela vaut-il la peine d'investir dans une maison en Grèce ? Quel type de bénéfice puis-je espérer ? Si vous envisagez d'acheter une maison en Grèce, il est normal que vous vous posiez ces questions, car il s'agit d'un investissement à long terme.
Dans cet article, nous allons vous montrer le profit estimé d'une propriété sur la côte en Grèce. Nous commencerons par une vue d'ensemble du marché immobilier en Grèce, et nous créerons un scénario de retour sur investissement basé sur une villa de 3 chambres à coucher et 3 salles de bain près de la mer en Grèce.
Nous allons décomposer les coûts d'achat et de possession d'une maison en Grèce, les revenus locatifs attendus et le processus de vente d'une maison, afin que vous ayez une idée claire des revenus et des coûts auxquels vous pouvez vous attendre à chaque étape du processus.
Comment gagner de l'argent à partir d'un logement en Grèce ?
Il y a deux façons principales de réaliser des bénéfices en investissant dans un logement en Grèce.
1. Augmentation de la valeur du logement
Si un logement prend de la valeur entre l'année où vous l'achetez et l'année où vous le vendez, vous réaliserez un bénéfice.
Il va sans dire que vous devez connaître la valeur de votre logement to get a good price for it, and also be able to negotiate an appropriate price.
La valeur des maisons en Grèce augmente-t-elle ?
En 2024, une villa nouvellement construite dans la partie sud de Rethymnon en Crète, avec une surface de 80 m², trois chambres, deux salles de bain et une piscine, était vendue à 327 000 euros. Une propriété aux caractéristiques similaires dans la même région se vendait en 2023 pour 280 000 euros et était encore moins chère en 2022, avec un prix de vente de 265 000 euros.
Le prix de 2024 représente une augmentation de 23,3% par rapport à 2022 et de 16,7% par rapport à 2023.
2. Revenus locatifs
Un autre moyen de gagner de l'argent avec une maison en Grèce est de la louer lorsque vous n'y êtes pas.
Une villa d'une superficie de 50 à 80 m², dotée d'appareils modernes, d'équipements, d'une terrasse, d'une vue sur la mer et d'une piscine se louera probablement 80 à 140 euros par nuit et par chambre.
Une villa de 120 à 150 m² d'espace habitable, dotée d'appareils modernes, d'équipements, d'une terrasse, d'une vue sur la mer, d'une piscine et d'un espace extérieur de plus de 500 m² se louera probablement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre.
Il existe différentes sociétés de gestion locative qui prélèvent une commission de 10-30%, en fonction des services inclus (par exemple, le ménage, le nettoyage de la piscine et du jardin, la communication avec les clients, le marketing et l'enregistrement des taxes).
Le revenu locatif d'une maison en Grèce varie considérablement en fonction de la région où elle est située. Le prix de location, par nuit, peut varier de 80 à 240 euros par nuit et par chambre.
Il existe quelques exceptions à ces estimations. Par exemple, une maison à Santorin, à Mykonos ou sur la plage coûtera plus cher à la nuitée, probablement plus que les estimations données ci-dessus.
Les facteurs importants qui déterminent le prix de la location sont la vue sur la mer, la distance par rapport aux sites touristiques, la possibilité de se déplacer à pied, la distance par rapport à l'aéroport, la date de construction et l'espace extérieur/piscine.
Exemple de maison en Grèce : Quel bénéfice puis-je espérer ?
Prenons un exemple pour montrer ce que coûte l'achat d'une maison en Grèce et le bénéfice escompté. Supposons que votre maison en Grèce présente les caractéristiques suivantes :
- Taille du terrain : 680 m²
- Taille de la maison : 145 m²
- Configuration : 3 chambres, 3 salles de bains
- Caractéristiques : Piscine privée chauffée, vue sur la mer, jardin paysager, cuisine extérieure
- Distance de la mer : 3,5 km
- Année d'achat : 2019 (sur plan)
- Statut : Entièrement meublé
D'où proviennent ces données ?
Les données proviennent des données anonymes d'un propriétaire en Grèce qui a acheté une maison par l'intermédiaire d'Elxis. Elles ne sont pas représentatives de l'ensemble des logements en Grèce et ne reflètent pas les moyennes générales.
Année 0 : Achat du logement
Catégorie | Pourcentage | Montant (€) |
Prix d'achat de base | – | 450,000 |
Taxe de transfert | 3.09% | 13,905 |
Frais de notaire et de justice | 3% | 13,500 |
Frais de cadastre | 0.5% | 2,250 |
Honoraires des agents immobiliers | 3% | 16,740 |
Ameublement et extras | – | 18,260 |
Total des investissements | – | 514,655 |
Ventilation des coûts : Acheter un logement en Grèce
À titre indicatif, les investisseurs sont confrontés à des coûts d'achat fixes s'élevant à 5,6 % du prix d'achat. Ce chiffre peut varier en fonction de l'intervention d'un agent immobilier et/ou d'un avocat.
1. Taxe sur les transferts
Cette taxe est payée par l'acheteur et s'élève à 3,09 % de la valeur commerciale de la maison ou de sa valeur imposable, selon le montant le plus élevé. Ce montant doit être payé au ministère grec des finances avant la signature de l'acte d'achat, car le notaire doit joindre la preuve du paiement à l'acte.
2. Frais de notaire
Le notaire prépare l'acte, qui est signé en présence des parties ou de leurs avocats, s'ils ont été désignés. La loi grecque définit les honoraires minimums des notaires. Les notaires facturent normalement environ 2% du prix de vente (TVA en sus) ou de la valeur fiscale du bien, le montant le plus élevé étant retenu.
3. Frais de cadastre
Après la signature de l'acte, le notaire prépare une demande et un résumé de l'acte signé à envoyer et à enregistrer au registre foncier local afin que le transfert de propriété soit effectué conformément à la loi. Les frais d'enregistrement s'élèvent à environ 0,5 % du montant de la vente.
4. Frais d'avocat
La participation d'un avocat n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé qu'un expert juridique vérifie ce que vous achetez exactement et vous guide tout au long de la procédure. Leurs honoraires varient entre 1 et 2 % (plus TVA), en fonction des services fournis.
5. Commission de l'agent immobilier
Une commission est due si un agent immobilier participe à la vente. La plupart des agences facturent une commission comprise entre 2 et 4 % du prix d'achat convenu, plus la TVA. Le scénario ci-dessus suppose une commission d'agent immobilier de 3%, ce qui est le cas pour Elxis - At Home in Greece.
Année 1-2 : Augmentation de la valeur lorsque la maison est achevée
À l'achèvement des travaux fin 2020, la propriété a connu une appréciation significative, estimée à €135,000. Ainsi, la valeur marchande de la maison, une fois achevée, fait un bond de 30%.
20% de ce bond est le résultat de l'achèvement du logement. Par rapport à un logement encore en construction, les acheteurs sont prêts à payer un supplément pour un logement dans lequel ils peuvent emménager immédiatement.
10% de ce bond est le résultat de l'appréciation du marché pendant la construction.
La valeur marchande de la maison une fois achevée est calculée de la manière suivante :
- Prix d'achat de base : 450 000 euros
- Amortissement : 135 000 euros
- Valeur marchande à l'achèvement : 450 000 € + 135 000 € = €585,000
*Notez que ces valeurs ne sont pas des moyennes et que les résultats varieront en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de votre maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important et la valeur augmente au fur et à mesure que l'on se rapproche de la mer.
Années 2-5 : Revenus locatifs
Année | Revenu locatif brut | Coûts de fonctionnement* | Revenu net** |
2021 | €28,000 | €16,324 | €11,676 |
2022 | €33,500 | €17,303 | €16,197 |
2023 | €44,000 | €18,341 | €25,658 |
2024 | €46,000 | €19,441 | €26,558 |
Total | €151,500 | €71,410 | €80,090 |
*Les coûts d'exploitation dans ce scénario supposent l'utilisation d'une société de gestion locative professionnelle, qui s'est occupée de toutes les acquisitions, de la comptabilité, de l'entretien et de l'hébergement. Les rendements locatifs peuvent varier si vous choisissez de louer, de gérer et d'entretenir votre bien vous-même. En savoir plus sur la gestion de votre propre location ici.
**Notez que ces valeurs ne sont pas des moyennes et que les résultats varieront en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de votre propre maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important et la valeur augmente au fur et à mesure que l'on se rapproche de la mer.
Qu'est-ce qui détermine le prix de la location ?
Le prix de la location dépend de la taille et des équipements de la villa.
Une villa d'une superficie de 50 à 80 m², dotée d'appareils modernes, d'équipements, d'une terrasse et d'une piscine se louera probablement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre.
Une villa de 120-150 m² d'espace habitable et de plus de 500 m² d'espace extérieur se louera probablement entre 180 et 240 euros par nuit, par chambre.
Les revenus locatifs peuvent-ils augmenter avec le temps ?
Au cours des années 3 à 5, les revenus et les recettes augmentent souvent parce que la villa aura également des commentaires et des photos plus récentes d'un beau jardin. L'absence de commentaires et de photos du jardin au cours des deux premières années est généralement la raison pour laquelle les nouveaux développements ont moins de locataires au cours de la première ou des deux premières années suivant l'achèvement.
Once the garden is fully grown and you have a substantial number of reviews online, you can expect the villa to have nearly full occupancy for at least 2-3 months. In Crete, you will find the longest summer season in Greece, and you can typically rent out your villa from April through October.
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Ventilation des coûts : Location d'un logement en Grèce
Si vous envisagez de louer votre propriété, vous devrez payer l'impôt sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut de la propriété.
- Jusqu'à un revenu locatif de 12 000 euros : 15%.
- Entre 12 001 et 35 000 euros : 35%.
- Plus de 35 000 euros : 45
Avantages de la copropriété
En général, il est plus avantageux pour les couples d'acheter à deux noms plutôt qu'à un seul, car les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent à chaque propriétaire.
Avec deux acheteurs, les tranches d'imposition sont les suivantes :
- Jusqu'à un revenu locatif de 24 000 euros : 15%.
- Entre 24 001 et 70 000 euros : 35%.
- Plus de 70 000 euros : 45
Dans le cas de biens locatifs, il peut être judicieux d'acheter un bien en tant que société, car vous pouvez déduire les dépenses, les coûts et la dépréciation du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22%. La possession d'une entreprise en Grèce entraîne également des frais d'installation et d'exploitation, qui sont décrits ci-dessous. ici.
Pour savoir comment vous pouvez faire un achat en tant qu'entreprise, nous contacter. Notre équipe juridique se fera un plaisir de vous aider à explorer cette option.
Ventilation des coûts : Coûts de fonctionnement d'un logement en Grèce
1. Internet et services publics
En moyenne, vous pouvez vous attendre à payer environ 20 à 35 euros par mois pour l'internet. Pour une maison de 85 m2, vous paierez entre 150 et 300 euros pour les services publics, tels que l'électricité et l'eau. Ce chiffre varie en fonction de la taille de votre maison, de la saison et de votre consommation.
2. Assurance habitation
Le coût d'une assurance habitation en Grèce peut varier de 150 euros pour une couverture de base à plus de 1000 euros pour une couverture tous risques.
Les primes dépendent de plusieurs facteurs, notamment des risques que vous souhaitez couvrir, des valeurs assurées de la maison et de son contenu, de la responsabilité civile, de l'emplacement et d'autres facteurs. Les maisons plus chères coûtent plus cher à assurer, et le prix sera déterminé par les valeurs de construction actuelles.
Les maisons situées dans des quartiers calmes et sûrs coûtent généralement moins cher. D'autres facteurs géographiques, selon la région de Grèce, influencent également le prix de l'assurance.
3. L'entretien
L'entretien annuel de votre maison en Grèce vous permettra de continuer à profiter des équipements de votre maison pendant des années.
Piscine et jardin
L'entretien d'une piscine et d'un jardin peut coûter entre 150 et 350 euros par mois, en moyenne. Bien entendu, ces coûts peuvent varier en fonction de la taille de la piscine et du jardin.
Entretien annuel
La plupart des maisons en Grèce (et partout ailleurs, d'ailleurs) nécessitent des travaux de peinture, de polissage et de réparation au cours des années d'utilisation. En Grèce, il est recommandé de repeindre les pergolas ou les éléments en bois exposés au soleil, afin qu'ils conservent leur aspect neuf. Le coût de l'entretien annuel peut varier de 1 000 à 4 000 euros par an en moyenne. Le coût dépend de la qualité de la construction et du mobilier.
4. Impôts fonciers locaux
ENFIA
L'ENFIA est la principale taxe permanente que vous paierez sur votre logement en Grèce. Elle est calculée en fonction de votre zone d'imposition et est donc plus élevée dans les zones les plus prisées (Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes) et moins élevée à la campagne. En général, pour propriétés à la campagneDans le cas d'une maison individuelle, il s'agit de 3 à 4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, pour une maison de 100 mètres carrés, les taxes ENFIA s'élèvent à 300-400 euros par an (en fonction de l'emplacement exact). Dans le cas des terrains non construits, les coûts ENFIA sont très faibles.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
La TAP est une taxe municipale, la plus petite des taxes énumérées. Elle ne s'élève généralement qu'à quelques euros et est imputée à votre facture d'électricité.
Année 6 : Vendre la maison
Après plusieurs années de location fructueuse et une appréciation de la valeur de la propriété, le moment était venu pour les propriétaires de vendre. La vente de la propriété a eu lieu en 2025, avec l'aide d'un agent immobilier expérimenté.
Prix de vente : 735 000
Commission de l'agent immobilier (3% + TVA) : €27,342
Frais de justice (1% du prix de vente, + TVA) : €9,114
Frais d'ingénieur : 1 000
Produit net de la vente : 697 544 euros
Analyse du retour sur investissement
Appréciation du capital
Investissement initial : 514 655 euros
Valeur finale de la vente : 697 544 euros
Plus-value : 182 889 euros
Pourcentage de retour : (environ)
Revenus locatifs
Revenu locatif net total (2021-2024) : 80 090 euros
Rendement locatif annuel moyen : 3,89% (approximativement, sur la base de l'investissement initial)
Rendement total
Rendement combiné (capital + loyer) : 262 979 euros
Retour sur investissement total : 51,10% (environ)
*Notez que ces valeurs ne sont pas des moyennes et que les résultats varieront en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de votre maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important et la valeur augmente au fur et à mesure que l'on se rapproche de la mer.
Coûts de l'agent immobilier
Il est fortement recommandé de se faire assister par un agent dans le processus de vente. Selon les services fournis, leurs honoraires varient entre 2 et 4 % (plus TVA).
Le recours à un agent immobilier en Grèce présente de nombreux avantages. Pour cet acheteur, la plus grande valeur ajoutée est venue du fait qu'il a travaillé avec un agent immobilier. un agent immobilier expérimenté sur le marché grec local. L'acheteur n'avait aucune expérience préalable de l'immobilier grec. L'agent a tout expliqué en détail, assurant la transparence à chaque étape du processus et établissant une relation de confiance. Cela a finalement abouti à la décision de l'acheteur de procéder à l'achat de la villa.
Autres avantages des agents immobiliers en Grèce
Real estate agents have a portfolio of properties and can arrange viewings. Moreover, they can advise on all matters regarding the purchase of a property in Greece, such as choosing the area and the type of property that suits you best, and on matters like taxation, local regulations and procedures. Once you’ve found a suitable property, they can assist in the negotiations.
Frais de justice
Lors de la vente d'un logement, les services d'un avocat en Grèce représentent généralement 1% du prix de vente.
Coûts de l'ingénieur
Lors de la vente de votre maison, un ingénieur devra préparer une liste de documents contenant les spécifications de votre maison. Il s'agit notamment d'un certificat de performance énergétique (CPE), de plans topographiques, de permis de construire, etc. Vous trouverez ci-dessous une liste complète de ces documents.
Étant donné que la maison dans ce scénario a été construite récemment, elle n'a pas eu besoin d'un CPE, et l'inspection a pris moins de temps et d'efforts par rapport à une maison construite il y a plus de 10 ans. Par conséquent, le coût de l'engagement d'un ingénieur était minime, à savoir 1 000 euros.
Qu'est-ce qu'un CPE ?
Les "certificats de performance énergétique" mesurent l'efficacité énergétique d'un logement en Grèce.
Pour la délivrance d'un CPE, vous devez réaliser un audit énergétique, que l'Agence européenne pour l'efficacité énergétique (AEE) a mis en place. Le technicien de l'entreprise peut faire l'affaire pour vous.
En savoir plus sur les CPE ici.
Impôt sur les plus-values
Bonne nouvelle - selon la législation actuelle, l'impôt sur les plus-values est suspendu en Grèce, et cette suspension sera probablement prolongée à l'avenir, comme cela a été le cas au cours des dix dernières années. Cela signifie qu'en tant que vendeur individuel, vous ne serez pas imposé en Grèce pour tout profit réalisé sur la vente de votre propriété. N'oubliez pas que si vous êtes résident d'un autre pays, vous pouvez être imposé sur les plus-values dans votre pays d'origine. Toutefois, la Grèce a conclu des traités avec de nombreux pays afin d'éviter la double imposition. Veillez à consulter un fiscaliste dans votre pays d'origine pour plus de détails.
De quels documents ai-je besoin pour vendre ma maison en Grèce ?
- L'acte de propriété
- Plan topographique de la propriété
- Certificat de performance énergétique (CPE)
- Permis de construire
- Preuve d'enregistrement
- Copie de la carte d'identité
- Recto et verso d'une facture d'électricité
- Formulaire fiscal E-9
Notez que certains des documents figurant sur cette liste peuvent dépendre de la date à laquelle vous avez acheté votre logement. En effet, certains des documents énumérés peuvent avoir une date d'expiration et ne plus être disponibles si vous avez acheté votre logement il y a plus de dix ans.
Combien de temps faut-il pour vendre un logement en Grèce ?
Le temps nécessaire à la vente d'une maison en Grèce dépend du prix que vous avez fixé, du marché local où se trouve votre propriété et du marché immobilier en Grèce au moment de la vente. Selon les données de Spitogatos (le plus grand site d'annonces immobilières en Grèce) et de Capital.gr, l'un des principaux médias grecs, il faut en moyenne 6 à 8 mois pour trouver un acheteur convenable.
Dans la plupart des cas, vous pouvez vous attendre à ce que toutes les formalités administratives soient remplies environ 2 à 6 mois après avoir reçu une offre.
Toutefois, la vente de votre logement peut prendre plus ou moins de temps, selon le cas. En général, les nouveaux projets immobiliers situés dans des endroits idéaux avec vue sur la mer se vendent plus rapidement parce qu'il y a plus d'acheteurs intéressés. La procédure administrative est également plus rapide car tous les permis, plans, etc. sont récents et disponibles.
Qui achètera ma maison en Grèce ?
Acheteurs des Pays-Bas et de la Belgique
Il existe des différences selon le pays d'origine de chaque acheteur. Selon M. Gavriilidis, PDG d'Elxis - At Home in Greece, les acheteurs néerlandais et belges sont les plus actifs du point de vue de l'investisseur. Ainsi, environ 50% de ces personnes ont tendance à considérer l'acquisition d'une résidence secondaire comme un investissement et préfèrent la louer pendant la période de l'année où ils n'utilisent pas la maison. En fait, certains d'entre eux, principalement des Néerlandais, revendent souvent leur maison en l'espace de deux ans pour en tirer un bénéfice important.
Acheteurs des États-Unis et de Grande-Bretagne
De même, les acheteurs américains et britanniques préfèrent garder leur propriété pour leur propre usage. Toutefois, ces derniers temps, ils sont de plus en plus nombreux à chercher à obtenir un permis de résidence en Grèce par le biais du programme Golden Visa, même après le récent relèvement du seuil d'investissement minimum de 250 000 à 400 000 euros, à condition que la maison se trouve sur le continent et non sur une île comptant plus de 3 100 résidents, où la limite est désormais fixée à 800 000 euros.
Acheteurs d'Allemagne et de France
Par ailleurs, les acheteurs allemands et français sont également attirés par le marché immobilier en Grèce, principalement pour leur propre usage, mais certains d'entre eux cherchent également à louer leur propriété. En ce qui concerne les acheteurs allemands et américains, 10% - 20% sont des expatriés grecs qui souhaitent acquérir leur première maison dans leur pays d'origine.
Qu'est-ce qui a fait le succès de cette maison ?
Calendrier stratégique: L'achat sur plan signifiait une augmentation immédiate de la valeur lorsque le projet était achevé.
Sélection du lieu: La proximité de la mer et des commodités a renforcé le potentiel de location et l'augmentation de la valeur de la maison.
Finition de qualité: L'ameublement et les caractéristiques contemporaines attirent les loyers les plus élevés.
Gestion professionnelle: Des revenus locatifs constants grâce à une gestion professionnelle des biens immobiliers.
Croissance du marché: Les propriétaires ont bénéficié de l'appréciation générale du marché grec de l'immobilier de luxe.
Les statistiques de cette étude sont basées sur des moyennes de marché. Les résultats des investissements individuels peuvent varier de manière significative en fonction du lieu, du moment et des conditions du marché.
